Voorkeursrecht om te kopen. Art. 250 Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie met opmerkingen

Vaak heeft één woning meerdere eigenaren. Ze hebben een deel of een aparte ruimte in dit object. Als een van de eigenaren besluit zijn eigendom te verkopen, moet hij zijn aandeel eerst aan andere mede-eigenaars aanbieden. Dit komt door het feit dat ze een voorkeursrecht hebben om te kopen. Ze krijgen een object aangeboden tegen een bepaalde prijs, waarbij het in geval van weigering noodzakelijk is om een ​​kamer of een aandeel aan andere kopers aan te bieden. Als de prijs daalt, moet u opnieuw contact opnemen met de mede-eigenaren over het aanbod om een ​​deel van het appartement te kopen.

Het concept van het preventieve recht

Het wordt vertegenwoordigd door het recht van de eigenaar van de kamer of het aandeel in het appartement om een ​​ander deel te kopen dat door de mede-eigenaar wordt verkocht. Alleen bij formalisatie van een formele weigering kan deze eigenschap verder worden aangeboden aan onbevoegden.

Het gebruik van het voorkeursrecht om te kopen wordt geregeld door artikel 250 van het burgerlijk wetboek. Daarom moet de eigenaar van het object voordat het aan anderen wordt verkocht, ervoor zorgen dat al zijn buren in het gemeenschappelijke appartement of mede-eigenaren van het geprivatiseerde object op de hoogte worden gebracht van de geplande verkoop en ook geen gebruik willen maken van hun wettelijke recht. Het is raadzaam om schriftelijk een weigering te doen. Bovendien moet de verkoper het bewijs hebben dat hij de mede-eigenaars echt op de hoogte heeft gesteld van de verkoop van zijn onderdeel.

Opkomende problemen

Mensen met slechts een deel van één onroerend goed ondervinden bijna altijd bepaalde moeilijkheden bij het verkopen van onroerend goed. Dit komt omdat andere mede-eigenaars een voorkeursrecht hebben om een ​​aandeel te kopen. De meest populaire problemen en problemen zijn onder meer:

• Obstakels voor de verkoop van de kamer worden gemaakt door andere huurders van het pand. Ze verklaren bijvoorbeeld direct aan potentiële kopers dat ze hun leven zullen bederven, en tegelijkertijd willen ze niet zelf een aandeel verzilveren.
• Mede-eigenaars weigeren een speciale kennisgeving over de verkoop van onroerend goed te accepteren, dus u moet een document per aangetekende brief met een ontvangstbewijs sturen om bewijs te hebben van de naleving van de wettelijke vereisten.
• Aanvankelijk weigeren aandeelhouders om een ​​aandeel in te wisselen, maar vervolgens gaan ze naar de rechtbank om de reeds gesloten transactie met derden aan te vechten. Maar als de verkoper bewijs heeft van de kennisgeving van burgers, zal de rechtbank de claims niet voldoen.
• Meerdere aandeelhouders kunnen tegelijkertijd de wens uitspreken om een ​​deel van het appartement te kopen, en in een dergelijke situatie kan de verkoper onafhankelijk kiezen met wie de transactie wordt gesloten.
• U kunt andere mede-eigenaars niet op de hoogte brengen van de verkoop van het onderdeel, als er een overeenkomst is met slechts één huurder dat hij het aandeel zal kopen.

Het voorkeursrecht om een ​​aandeel in een appartement met een minderjarige te kopen, houdt in dat het niet alleen nodig is om een ​​weigering om een ​​aandeel in te kopen van zijn officiële vertegenwoordigers te ontvangen, maar ook om toestemming te krijgen om onroerend goed te verkopen van voogdijautoriteiten. Tegelijkertijd is het niet toegestaan ​​dat de rechten van het kind op enigerlei wijze worden geschonden door deze transactie.

Hoe risico's voorkomen?

Elke persoon die slechts een bepaald deel van onroerend goed bezit, moet goed op de hoogte zijn van wat het voorkeursrecht is om een ​​aandeel te kopen. In dit geval is het mogelijk om de situatie te vermijden waarin de transactie voor de verkoop van onroerend goed wordt aangevochten. Om verschillende risico's te voorkomen, wordt rekening gehouden met de volgende punten:

• andere appartementseigenaren worden correct en onmiddellijk op de hoogte gebracht van de geplande verkoop van een deel van het onroerend goed;
• als een burger goede relaties heeft met andere mede-eigenaars, wordt een schriftelijke weigering gevraagd;
• als de appartementseigenaren geen weigering willen schrijven, wordt er een aangetekende brief met een ontvangstbewijs naar hen verzonden.

Alleen als er aanwijzingen zijn dat de verkoper de rechten van andere huurders niet heeft geschonden, kan worden gegarandeerd dat de transactie niet voor de rechter wordt aangevochten.

Is het mogelijk om het voorkeursrecht te omzeilen?

Er zijn bepaalde trucs die het mogelijk maken geen weigering van andere burgers te ontvangen en hen geen kennisgeving te sturen over de verkoop van een deel van het onroerend goed. De belangrijkste dergelijke methoden zijn:

• Een geschenkovereenkomst sluiten, geen verkoop op basis van een verkoopcontract. Het voorkeursrecht om te kopen is alleen geldig voor de verkoop van een aandeel, geen geschenk. Elke persoon heeft het recht om vrij over zijn eigendom te beschikken, zodat hij zonder problemen een aandeel aan iemand kan schenken en de mogelijkheid heeft om te betwisten. Maar als de mede-eigenaars bewijs hebben dat de terugbetaalbare transactie wordt verborgen, dan wordt deze in de rechtbank erkend als gefingeerd op basis van art. 170 GK.
• De toename van de waarde van een deel van het onroerend goed. Het verkoopcontract kan een hoge prijs aangeven, maar in feite wordt het object tegen een andere prijs overgedragen. Dergelijke transacties zijn frauduleus, dus als hun nuances openbaar worden gemaakt, worden ze als nietig beschouwd.
• Een deal sluiten met een belofte. De verkoper van de kamer trekt bijvoorbeeld een lening van de koper op, waarvoor een officieel document wordt opgesteld. Volgens deze overeenkomst wordt een deel van het onroerend goed als onderpand verstrekt. Verder wordt de vergoeding geschreven, waardoor de schuldeiser het geld weigert en de verkoper zijn eigendom hiervoor aan hem overdraagt. Maar als u een dergelijk schema gebruikt, moet u zowel de pandovereenkomst als het compensatiecontract officieel registreren.

Dergelijke trucs worden meestal gebruikt als er echt een slechte relatie is tussen de bewoners van hetzelfde onroerend goed, dus burgers proberen hun preventieve recht te gebruiken om de mede-eigenaar van het onroerend goed te ergeren.

Regels voor het melden van burgers

Als de eigenaar van een aandeel in één object besluit zijn eigendom te verkopen, voert hij de volgende acties uit:

• op grond van artikel 250 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie hebben alle andere mede-eigenaars een voorkeursrecht om te kopen, daarom krijgen zij in eerste instantie een aandeel aangeboden tegen een bepaalde prijs;
• Verder wordt een schriftelijke kennisgeving opgesteld met informatie over de geplande verkoop van onroerend goed;
• het document geeft de prijs aan waarvoor de transactie is gepland;
• afbetalingsplannen of andere opties kunnen worden aangeboden onder dit document, waardoor andere appartementeigenaren een aandeel kunnen verzilveren;
• Op basis van deze kennisgeving doen de resterende eigenaren van het onroerend goed een weigering of sluiten ze een transactie.

Als burgers eenvoudigweg de kennisgeving weigeren, wordt deze per post naar hen verzonden en moeten ze bovendien een kennisgeving van aflevering betalen, zodat de verkoper het bewijs heeft dat aan de wettelijke vereisten is voldaan. Onder dergelijke omstandigheden is de kennisgeving juridisch bindend, zelfs als de geadresseerde weigert de brief te ontvangen.

30 dagen na het verzenden van kennisgevingen, kunt u beginnen met het verkopen van de inzet aan onbevoegde personen als de mede-eigenaren niet de wens hebben uitgesproken om het zelf te kopen.

Manieren om meldingen te verzenden

Het is raadzaam om het document persoonlijk ter ondertekening te geven. Maar in de praktijk zijn er vaak situaties waarin er teveel onenigheid is tussen de eigenaren van hetzelfde onroerend goed. Maar zelfs onder dergelijke omstandigheden is het niet toegestaan ​​om het voorkeursrecht om een ​​aandeel in een appartement te kopen te negeren. Een melding kan op verschillende manieren worden verzonden:

• telegram verzenden;
• het verzenden van een document met behulp van een notaris;
• Zelf een waardevolle brief sturen.

In elk geval moet u betalen voor de kennisgeving van levering van het document. Bewaar betalingsdocumenten die de verzending van het document bevestigen. Deze documenten vormen het bewijs tijdens het proces.

Welke informatie staat in de melding?

Voorafgaande kennisgeving van de transactie garandeert de naleving van wettelijke vereisten met betrekking tot het voorkeursrecht om een ​​aandeel in een appartement te kopen. Een voorbeeld van een dergelijke kennisgeving is hieronder te vinden.

Zorg ervoor dat u de volgende gegevens in dit document opneemt:

• appartement adres;
• informatie over de omvang van het bestaande aandeel;
• de waarde waartegen het onroerend goed wordt verkocht;
• direct aanbod om uw recht te gebruiken en een deel van het object in te wisselen;
• er wordt aangegeven dat als dit voorstel niet wordt aanvaard, het aandeel zal worden verkocht aan derden;
• hieronder wordt een verzoek geschreven om een ​​weigering of schriftelijke toestemming op te stellen;
• de datum van de kennisgeving en de handtekening van de aanvrager worden vastgesteld.

De belangrijkste voorwaarde is dat het onroerend goed uitsluitend tegen de in de kennisgeving aangegeven prijs moet worden verkocht. Als alle mede-eigenaren weigeren te kopen, kunt u tegen deze prijs blijven verkopen. Als de verkoper geen kopers kan vinden, kan hij de prijs niet eenvoudig verlagen. Om dit te doen, stellen ze opnieuw meldingen op, die wijzen op lagere kosten. Als een van de mede-eigenaren ermee instemt het aandeel in te wisselen, wordt met hem een ​​overeenkomst opgesteld. Met het voorkeursrecht om een ​​appartement te kopen, kunt u het aandeel bestaande eigenaren van onroerend goed vergroten.

Verantwoordelijkheid voor schending van rechten

Vaak negeren burgers die een aandeel in onroerend goed bezitten gewoon het voorkeursrecht om een ​​kamer te kopen in een appartement dat andere mede-eigenaren hebben. Dit leidt tot een schending van de rechten van burgers.

Het belangrijkste negatieve gevolg van een dergelijke overtreding is de mogelijkheid om de transactie aan te vechten. Aangezien de verkoper geen bewijs heeft van de tijdige verstrekking van een kennisgeving door een andere mede-eigenaar, wordt de transactie betwist. De burger moet het bedrag teruggeven dat hij van de koper heeft ontvangen en vervolgens de procedure uitvoeren op basis van wettelijke vereisten.

Is het verplicht om een ​​weigering te eisen?

Als er een goede relatie is tussen de mede-eigenaren, is het raadzaam om een ​​weigering te schrijven als burgers een deel van het onroerend goed niet willen inwisselen.

Een weigering is niet vereist als een kennisgeving per post wordt verzonden, aangezien de afzender in elk geval het bewijs heeft dat hij aan de wettelijke vereisten voldoet. Het is noodzakelijk om binnen 30 dagen op een antwoord te wachten. Als het ontbreekt, kunt u nog steeds omgaan met de verkoop van aandelen aan derden.

Andere nuances

Het voorkeursrecht om een ​​kamer in een gemeenschappelijk appartement of een geprivatiseerd eigendom te kopen, wordt meestal gebruikt, maar bestaat in andere gebieden. Deze omvatten:

• Bij het huren. Als een object wordt verhuurd, hebben de mensen die in dit appartement wonen, nadat de veiling is geveild, voorrang als kopers. Dit komt door het feit dat de woonwijken al door deze burgers worden bewoond.
• Voor een gemeentelijke voorziening. Als de gemeente het gebouw waarin burgers wonen op basis van een sociale leningsovereenkomst te koop aanbiedt, krijgen mensen dezelfde huisvesting op dezelfde grond of het voorkeursrecht om het onroerend goed te kopen. Daarom hebben huurders het recht om met andere personen deel te nemen aan de veiling en kunnen zij ook profiteren van andere deelnemers. Daarom, als ze akkoord gaan met een terugkoop, wordt de veiling gewoon niet gehouden, omdat een deal direct met hen wordt gesloten.
• Voor in beslag genomen eigendom. Als een object in beslag wordt genomen en in beslag wordt genomen voor schulden, wordt het verkocht op een veiling. Een schuldenaar kan deelnemen aan de veiling, die bovendien het recht heeft om deze rechtstreeks in te wisselen zonder te bieden.

Het hoofddoel van dit recht is de mogelijkheid voor mensen die het pand al gebruiken om de volledige eigenaar te worden.

conclusie

Verschillende burgers hebben voorkeursrechten op verschillende gebieden met betrekking tot alle soorten onroerend goed. Het wordt op verschillende manieren geïmplementeerd en het belangrijkste doel is de mogelijkheid voor burgers om woningen uit te kopen die ze daadwerkelijk gebruiken.

Als deze rechten worden geschonden, wordt de transactie gemakkelijk voor de rechtbank betwist.