Gemeenschappelijke appartementen worden nog steeds vaak gevonden in Russische steden. Burgers die in aparte kamers wonen, kunnen huurders zijn op basis van een sociale huurovereenkomst en kunnen ook directe eigenaars van onroerend goed zijn. In het laatste geval is de verkoop van een kamer in een gemeenschappelijk appartement vaak vereist. Dit proces kent veel moeilijkheden, omdat alle andere huurders een voorkeursrecht hebben om te kopen. Daarom is het mogelijk om woningen alleen aan onbevoegden te verkopen nadat andere kamerhouders geen kamer hebben geweigerd.
Hoe wordt eigendom bevestigd?
Voor de verkoop van onroerend goed moet de verkoper eigenaar zijn van dit onroerend goed. Het wordt alleen bevestigd door officiële documenten, daarom is een eigendomscertificaat of een uittreksel van het USRN met informatie over de eigenaar van de kamer vereist.
De documenten moeten noodzakelijkerwijs aangeven dat een bepaalde burger de eigenaar is van slechts een deel van het pand. De grootte van de kamer is voorgeschreven en de kamer moet in het appartement worden toegewezen.
Wetgevende regelgeving
De eigenaren van kamers in een gemeenschappelijk appartement mogen hun eigendom alleen verkopen onder de vele wettelijke vereisten. Anders kan de transactie door buren worden aangevochten. Daarom wordt bij de implementatie van dit proces rekening gehouden met de inhoud van HA en FA.
Op basis van deze voorschriften wordt bepaald wie het voorkeursrecht heeft om een kamer te verwerven, en aan welke eisen de opgestelde overeenkomst moet voldoen.
Op het LCD-scherm is de verplichting van de eigenaar om alle andere bewoners van het appartement op de hoogte te stellen van de beslissing.
Nuances van verkopen aan buren
Meestal wordt een kamer in een gemeenschappelijk appartement verkocht aan buren. Ze hebben het voorkeursrecht om dit eigendom te verwerven. De kenmerken van dit proces zijn onder meer:
- in eerste instantie moet de eigenaar van de kamer alle buren informeren dat hij van plan is het onroerend goed te verkopen;
- verder kunnen geen transacties worden uitgevoerd binnen 30 dagen, aangezien deze periode aan buren wordt gegeven om te beslissen over de verwerving van dit object;
- toestemming of weigering is schriftelijk.
Als een buurman een kamer wil kopen, wordt een standaard koopcontract met hem opgesteld. De prijs wordt bepaald door de directe verkoper.
Hoe een kamer te verkopen aan onbevoegden?
Het verkopen van een kamer in een gemeenschappelijk appartement aan buitenstaanders is een vrij gecompliceerd proces, omdat huiseigenaren vaak worden geconfronteerd met het feit dat de buren verschillende obstakels voor de transactie vormen. De nuances van de procedure omvatten:
- aanvankelijk vereist om van alle buren een weigering te ontvangen om een kamer te kopen;
- huisvesting wordt verkocht aan vreemden voor dezelfde prijs die aan buren werd aangeboden;
- als er schriftelijk bewijs is van de weigering van de buren, dan wordt de verkoop van het object uitgevoerd volgens de algemene procedure, waarvoor een standaard verkoopcontract wordt opgesteld;
- de transactie wordt vervolgens geregistreerd bij Rosreestr.
Het proces moet worden uitgevoerd met inachtneming van de vele wettelijke vereisten. Als er zelfs kleine overtredingen zijn, kunnen deze de basis vormen voor het betwisten van de transactie door buren.Het is daarom raadzaam om juridische ondersteuning te gebruiken voor onroerendgoedtransacties, omdat een ervaren advocaat in staat zal zijn om aan te geven welke acties de verkoper in een bepaalde situatie moet nemen.
Wie heeft het voorkeursrecht?
Bij de verkoop van een kamer in een gemeenschappelijk appartement moet rekening worden gehouden met de rechten die de eigenaren van andere kamers in het appartement hebben. De buren hebben een voorkeursrecht om een kamer te koop te kopen. Daarom wordt het in eerste instantie noodzakelijkerwijs de mogelijkheid geboden om deze woning aan buren te kopen. Alleen onder dergelijke omstandigheden is het legaal om een kamer in een gemeenschappelijk appartement te verkopen. Buren worden schriftelijk op de hoogte gebracht, evenals 30 dagen vóór de verkoop aan onbevoegden.
Het voorkeursrecht wordt genoten door alle burgers die in dit appartement wonen. Pas na ontvangst van een weigering van al deze personen van het onroerend goed dat wordt verkocht, krijgt de eigenaar toestemming om een kamer in een gemeenschappelijk appartement te verkopen.
Vaak weigeren buren een schriftelijke weigering op te stellen. In dit geval is het belangrijk dat de verkoper een bevestiging heeft dat een melding is verzonden. Het is daarom raadzaam om een aangetekende brief met leveringsbevestiging voor deze doeleinden te gebruiken.
Kamer verkoop procedure
De procedure voor het verkopen van een kamer in een gemeenschappelijk appartement impliceert de noodzaak om bepaalde opeenvolgende acties uit te voeren. Deze omvatten:
- de kosten van de kamer worden bepaald, waarvoor u zelf kunt beslissen of de hulp van een taxateur kunt gebruiken;
- er wordt een kennisgeving opgesteld voor alle buren, waarna het document persoonlijk aan de burgers wordt overgemaakt met een handtekening of per post wordt verzonden met een ontvangstbewijs;
- als de buren geen kamer willen kopen, moeten ze binnen een maand een schriftelijke weigering van hen ontvangen;
- zoek vervolgens naar kopers die ongeautoriseerde personen zijn;
- nadat de koper is gevonden, wordt het verkoopcontract getekend;
- Rosreestr regelt de overdracht van het recht op onroerend goed aan een andere persoon.
Als het niet mogelijk is om een koper te vinden, is het toegestaan om de prijs te verlagen, maar het is belangrijk om de buren opnieuw uit te nodigen om tegen een nieuwe prijs een kamer te kopen. Pas na ontvangst van een tweede weigering wordt de verkoop van een kamer in een gemeenschappelijk appartement aan derden uitgevoerd.
Manieren om een object te verkopen
De procedure kan op verschillende manieren worden uitgevoerd. Deze omvatten:
- Zelfverkopende kamer. In dit geval moet de eigenaar van het object alle acties onafhankelijk uitvoeren. Hij moet goed thuis zijn in de wet om de rechten van buren niet te schenden. Zal moeten omgaan met het zoeken naar een koper en een koopcontract opstellen. Als de fasen van de verkoop van een kamer in een gemeenschappelijk appartement of de rechten van buren op enigerlei wijze worden geschonden, kan de transactie voor de rechtbank worden aangevochten.
- Doe een beroep op makelaars. Ze bieden juridische ondersteuning voor onroerendgoedtransacties. Wanneer u gebruik maakt van de diensten van professionals, kunt u er zeker van zijn dat de wet op geen enkele manier wordt overtreden. Het zijn de medewerkers van het bureau die betrokken zijn bij het zoeken naar kopers en het verwerken van de transactie. Diensten worden betaald door de koper of verkoper.
Veel mensen denken na of u de diensten van een notaris moet gebruiken bij het verkopen van een kamer in een gemeenschappelijk appartement. Het is niet nodig om contact op te nemen met deze specialist om het verkoopcontract te certificeren. Maar om in de toekomst te garanderen dat er geen mogelijkheid is om de transactie aan te vechten, kunt u contact opnemen met een notaris die alle materialen van de zaak zal bestuderen en zal kunnen zeggen of het contract legaal is.
Hoe krijg je toestemming van buren?
De verkoop van onroerend goed in het secundair is altijd een specifiek en complex proces, maar de verkoop van gebouwen in een gemeenschappelijk appartement wordt als de meest ongewone procedure beschouwd. Voor de implementatie hebben de buren een weigering van onroerend goed nodig.
De eigenaar van de kamer mag geen toestemming vragen aan de buren om het te verkopen, maar ze moeten hen een maand voor het afsluiten van de transactie op de hoogte brengen van het geplande besluit. Buren kunnen een positieve beslissing nemen, dus zullen ze een verkoopcontract met hen moeten opstellen.
Is het mogelijk om te verkopen zonder schriftelijke weigering?
Vaak is er in de gemeenschappelijke appartementen tussen de buren een slechte relatie, zodat ze op geen enkele manier contact met elkaar willen hebben. Daarom reageren de buren niet op de ontvangen melding.
Om toekomstige problemen met de verkoop van onroerend goed in de secundaire te voorkomen, wordt het aanbevolen om de volgende stappen uit te voeren:
- aanvankelijk is het raadzaam om een aangetekend schrijven te sturen, na een ontvangstbewijs te hebben betaald, zodat de burger het bewijs heeft dat hij de buren echt op de hoogte heeft gebracht van de verkoop van de kamer;
- als de relatie goed is, vormen de buren een schriftelijke weigering om een woning te kopen, waarop ze noodzakelijkerwijs moeten worden ondertekend;
- het is toegestaan om getuigen uit te nodigen bij wie de kennisgeving wordt verzonden, daarom zullen deze burgers in staat zijn om voor de rechtbank te bevestigen dat de verkoper van de kamer zich strikt aan de wettelijke voorschriften houdt.
Als de rechten van buren worden geschonden, wordt de transactie gemakkelijk door een rechtbank als ongeldig herkend, zodat kopers hun verworven eigendom kunnen verliezen.
Welke documenten zijn nodig voor verkoop?
De juiste uitvoering van de transactie omvat het opstellen van bepaalde documentatie door de verkoper. Hoe een kamer in een gemeenschappelijk appartement te verkopen? Hiervoor zijn de volgende papieren vereist:
- het paspoort van de verkoper;
- titelpapieren voor onroerend goed, met behulp waarvan een burger zijn recht op een kamer bevestigt, bovendien kunnen ze worden vertegenwoordigd door een privatiseringsovereenkomst, testament, cadeaubon of ander document;
- uittreksel uit de USRN, die de eigenaar van de kamer aangeeft, de aanwezigheid van verschillende lasten, de grootte van de kamer en andere belangrijke parameters voor elke koper;
- technisch plan en gegevensblad, en op basis van deze documenten kunnen toekomstige eigenaars de afwezigheid van illegale herontwikkeling verifiëren;
- certificaat waaruit blijkt dat er geen schulden zijn voor de betaling van rekeningen van nutsbedrijven;
- schriftelijke weigering om onroerend goed te kopen ontvangen van alle buren van het appartement.
Deze documenten zijn niet alleen vereist door kopers, maar ook door makelaars, als een beslissing wordt genomen om hun diensten te gebruiken.
Regels voor het opstellen van een contract
Een belangrijk punt voor elke verkoper is de juiste voorbereiding van het verkoopcontract. Het is noodzakelijkerwijs schriftelijk gevormd. De essentiële voorwaarden zijn onder meer:
- Informatie over de partijen bij de overeenkomst ingediend door de verkoper en koper
- gegevens over het onderwerp van het contract, waarvoor het adres van het appartement, de grootte van de kamer, evenals de andere belangrijke parameters worden aangegeven;
- de kosten van de kamer aangegeven in roebel en in woorden;
- de berekeningsprocedure wordt gegeven;
- verantwoordelijkheid voor elke partij wordt aangegeven in geval van schending van de voorwaarden van de overeenkomst
- de datum van het contract;
- handtekeningen van de partijen.
U kunt standaardformulieren gebruiken om dit document op te stellen. Als de makelaar de procedure voor het verkopen van een kamer in een gemeenschappelijk appartement afhandelt, is hij het die het document opstelt.
De nuances van het gebruik van grijze schema's
Sommige eigenaren van kamers in een gemeenschappelijk appartement denken na over de mogelijkheid om grijze schema's te gebruiken waarmee ze zo snel mogelijk onroerend goed kunnen verkopen zonder een overeenkomst met hun buren te sluiten. Vaak worden ze gebruikt om belasting te voorkomen. Meestal worden dergelijke methoden gebruikt als de buren verschillende obstakels voor een deal vormen.
De meest gebruikte methoden zijn:
- slechts een deel van de kamer wordt verkocht aan de geïnteresseerde koper en daarna worden de resterende vierkante meters overgedragen op basis van de gift;
- een kamer wordt verpand op basis van een leningsovereenkomst, waarna een lening niet opzettelijk wordt betaald, waardoor huisvesting wordt teruggewonnen volgens een gedwongen methode;
- Huisvesting wordt overgedragen op basis van een geschenkovereenkomst, maar in feite draagt de nieuwe eigenaar het geld over aan de vorige eigenaar voor het onroerend goed.
Alle bovenstaande regelingen worden als riskant beschouwd, dus er is altijd een kans dat de koper een fraudeur is en weigert te betalen voor de kamer. Bovendien kunnen dergelijke transacties interessant zijn voor wetshandhavingsinstanties of de federale belastingdienst, zodat de verkoper administratief of strafrechtelijk aansprakelijk kan worden gesteld.
De gevolgen van een gebrek aan kennisgeving
De verkoper van de kamer, gelegen in een gemeenschappelijk appartement, moet de buren informeren over zijn beslissing. Als er geen kennisgeving is, kan dit negatieve gevolgen hebben. Buren kunnen de deal aanvechten voor de rechtbank, omdat ze zelf eigenaar van het onroerend goed willen worden.
Daarom is het raadzaam om, bij gebrek aan kennis over hoe de transactie is voltooid, contact op te nemen met ervaren makelaars of advies te vragen aan een notaris.
conclusie
Het verkopen van een kamer in een gemeenschappelijk appartement is een vrij gecompliceerde procedure, voor de implementatie waarvan het noodzakelijk is om rekening te houden met de vereisten van de wet. Noodzakelijk over de geplande verkoop buren worden op de hoogte gebracht. Ze hebben een voorkeursrecht om woningen te kopen.
Pas na ontvangst van een weigering van buren kunt u het onroerend goed verkopen aan onbevoegden. Hiervoor is het belangrijk om een verkoopcontract correct op te stellen. Het wordt niet aanbevolen om grijze schema's te gebruiken om de prijs van een kamer te verlagen, omdat dit gepaard gaat met veel risico's voor de verkoper.