Is het mogelijk om een geërfd appartement te verkopen? We zullen dit in meer detail onderzoeken. Heel vaak proberen de erfgenamen het geërfde onroerend goed onmiddellijk te verkopen. Er kunnen veel redenen hiervoor zijn, maar er zijn bepaalde nuances van een dergelijke deal. Mensen zijn vaak geïnteresseerd in hoe een appartement wordt verkocht na overerving.
Wanneer kan erfelijk onroerend goed worden verkocht?
Volgens de wet worden opvolgers eigenaar vanaf de datum van overlijden van de erflater. Zelfs als hij de erfenis nog niet volledig heeft voltooid en geen certificaat in handen heeft, is hij toch al eigenaar. Je kunt zelfs zeggen dat de eigenaar 'met terugwerkende kracht' is. Immers, met wie belasting te vragen samen met een gemeenschappelijk appartement en andere betalingen voor de periode waarin het erfelijke proces plaatsvindt, dat zes maanden of langer kan duren?
Hoe een appartement te verkopen? De nieuwe eigenaar kan het ontvangen eigendom met de rechten om te verkopen, te doneren en dergelijke alleen officieel verwijderen na de registratie van de titel van de eigenaar in overeenstemming met alle regels. Anders kan de transactie niet worden bewaard bij de registratieautoriteit, waarin documenten zelfs niet worden geaccepteerd. In dit geval wordt de erfgenaam eenvoudigweg als een ongeautoriseerde verkoper beschouwd. Wat is de deadline voor de verkoop van een geërfd appartement?
Nog drie jaar na de registratie van rechten op het appartement, kan het onroerend goed worden aangevochten. Het is noodzakelijk om de mogelijkheid van het verschijnen van andere erfgenamen met redelijke claims voor huisvesting en degenen die het feit van de erfenis willen betwisten uit te sluiten. Daarom voorziet de wet in een bepaalde tijd. Dit aftellen begint vanaf het moment dat een nieuwe woningaanvraag informatie ontving over een schending van zijn eigen recht.
Er zijn bepaalde voordelen aan de verkoop van een geërfd appartement. Hierover - hieronder.
Sommige eigenschappen kunnen worden beveiligd en deze last gaat ook over op de opvolger. In een dergelijke situatie, totdat de hypotheekhouder schriftelijke toestemming geeft voor de verkoop, kunnen acties van de verkoper als illegaal worden beschouwd. Dus hoe een appartement te verkopen?
Om de verkoop van onroerend goed te laten plaatsvinden, hebben de erfgenamen het volgende nodig:
- Wacht op het erfrecht.
- Onroerend goed moet worden geregistreerd bij het kadaster. Of u moet wijzigingen aanbrengen in de inventarisgegevens.
- Staatsregistratie van woonrechten in het Russische register uitvoeren.
- Krijg toestemming om een overeenkomst te sluiten met de pandhouder. Of afbetalen van de hypotheek als er een aanbetaling was.
Verkoop van een appartement na erfenis en belasting
Het grootste deel van het geërfde onroerend goed wordt geen echte huisvesting voor de erfgenamen, omdat ze vaak haast hebben om het geërfde onroerend goed te verkopen. De belangrijkste reden voor deze beslissing is het meningsverschil tussen de opvolgers, samen met een acute behoefte aan geld, de beschikbaarheid van andere woningen, enzovoort.
Zoeken naar kopers, onderhandelen over de kosten en bovendien ontwerp - dit zijn niet alle zorgen die op erfgenamen wachten. Voor de erfgenamen ligt een verplichting tegenover de staat in de vorm van betaling van belasting over de winst uit de transactie. Vergelijkbare kosten worden gedragen door verkopers met een extra last om te erven naast de staatsbelasting:
- De belasting op de verkoop van een appartement direct na erfenis is dertien procent van de totale waarde van het onroerend goed.Het wordt betaald door de territoriale belastinginspectie in de woonplaats. Het is vermeldenswaard dat voor niet-ingezetenen deze belasting zelfs met dertig procent nog hoger zal zijn.
- Het is noodzakelijk om een aangifte correct af te geven.
- Een correct opgestelde verklaring moet tijdig aan de inspectie worden voorgelegd. Dit gebeurt meestal uiterlijk op 30 april.
- U moet ook het volledige bedrag vóór 15 juli op tijd betalen. Details voor de overdracht zijn afkomstig van de lokale belastingdienst.
De wet voorziet niet in voordelen voor de inkomstenbelasting voor de verkoop van appartementen en voor sociaal onbeschermde categorieën mensen, inclusief dat iedereen dus de belasting moet betalen. Het is waar dat de eigenaar de mogelijkheid heeft om de maatstaf van heffing te verminderen. Hij kan ook zijn plicht ten opzichte van het budget volledig kwijtraken.
Vermijden van belasting op de verkoop van een appartement na erfenis.
Belastingvrijstelling
Vermijden van bureaucratische rompslomp samen met het uitvoeren en indienen van verklaringen bij de inspectie, en bovendien kunt u belasting vermijden als u 3 jaar wacht na het betreden van de rechten van de eigenaar. In het geval dat het object dat werd geërfd, gedurende meer dan drie jaar ononderbroken in eigendom van de opvolger zal zijn, is de burger na deze periode volledig vrijgesteld van belasting bij de verkoop van het appartement. Na overerving werkt deze regel niet.
In 2016 werd een ambtstermijn van 5 jaar vastgesteld voor belastingvrije verkopen. Voor geërfde woningen is deze periode niet van toepassing. In dit verband is het, om geen belasting te betalen, slechts 3 jaar nodig om te wachten met het verkrijgen van de rechten op de geërfde woonruimte.
Wat zijn de voordelen voor de verkoop van een geërfd appartement?
Belastingvermindering
U kunt de belasting zelfs tot nul roebel verlagen als de kosten van huisvesting laag zijn. In deze situatie is het niet nodig om drie jaar te doorstaan, maar hetzelfde gedoe met verklaringen kan niet worden vermeden. De procedure om belastingen te heffen is dus vrij eenvoudig. De zogenaamde belastingaftrek wordt afgetrokken van het basiscijfer van de kosten van woningverkopen. De waarde ervan is een miljoen roebel. Beide acquisitiekosten worden in mindering gebracht, dat wil zeggen kosten voor nalatenschap en bovendien registratie van onroerend goed. Vervolgens moet het resultaat worden vermenigvuldigd met dertien procent. In de regel zijn de kosten minder dan 1 miljoen roebel, dus iedereen gebruikt deze aftrek. U kunt een aftrek of kosten wegnemen, afhankelijk van de keuze van de verkoper-belastingbetaler.
In het geval dat zij gedeeld eigendom verkopen, verstrekt elke aandeelhouder voor zichzelf een afzonderlijke verklaring. De aangifte geeft het bedrag aan belasting aan, dat afhankelijk is van de waarde van het aandeel. Het gebruik van de belastingaftrek wordt uitgevoerd door de verdeling ervan op basis van de grootte van elk aandeel in procentuele termen.
De prijs van woningen aangegeven in het contract. Dit bedrag moet worden weerspiegeld in de belastingaangifte. De contractuele waarde voor de verkoop van een geërfd appartement is wettelijk vastgelegd door de partijen, maar als deze lager is dan de kadastrale waarde, is niet minder dan zeventig procent toegestaan voor belastingheffing.
Fiscale risico's
Elk jaar worden er steeds minder sluwe fraudeurs geregistreerd om belasting te besparen, wat te maken heeft met de volgende factoren:
- Bijna alle onroerend goed in ons land is geëvalueerd. Nu heeft het een kadastrale waarde die heel dicht bij de marktprijs ligt waartegen woningen worden verkocht.
- Tot op heden wordt de contractprijs vergeleken met de kadastrale waarde. In het geval dat het minder dan zeventig procent is, wordt de belasting niet berekend op het bedrag van het contract, maar op de kadastrale waarde.
- Twijfelachtige inspectierapporten kunnen worden geïdentificeerd, zelfs in het stadium van het opvragen van informatie over woongebouwen in het Russische register.
- Bovendien kan een veldaudit of bijvoorbeeld een bureauaudit worden bedreigd. Op basis van de resultaten van de controle kan een hogere belasting worden geheven of een boete en rente worden toegevoegd.
Specialisten op het gebied van het minimaliseren van belastingen worden aanbevolen om rapportage zo transparant mogelijk te maken en de betaling serieuzer te nemen. Neem voor moeilijke vragen contact op met uw lokale inspectie voor opheldering.
Koper risico's tijdens de aankoop van een appartement
Een van de meest risicovolle soorten transacties op de onroerendgoedmarkt is de aankoop van een appartement na de erfenis. Zo'n deal kan beladen zijn met veel verborgen bedreigingen, omdat ze een onverwachte verrassing kunnen zijn, zelfs voor de verkoper.
Daarom zou het, indien mogelijk, beter zijn om een dergelijke categorie onroerend goed te weigeren. Maar in het geval dat de intenties nog steeds solide zijn, moeten zo zorgvuldig mogelijk voorbereidingen worden getroffen voor deze cruciale stap.
Het is raadzaam om een vriend, evenals een vertrouwde advocaat of makelaar, bij deze procedure te betrekken. Als dit niet mogelijk is, moet u de onderstaande instructies strikt volgen om de risico's tijdens de aankoop van een geërfd appartement ten minste op de een of andere manier te verminderen.
Hoe een erfelijk appartement te kopen
Met bijzondere voorzichtigheid moet rekening worden gehouden met opties die verschillen in aantrekkelijke voorwaarden van de transactie, vooral als het gaat om aantrekkelijke prijzen. Vaak zijn de reden voor de lage kosten bij het verkopen van een appartement na het betreden van de erfenis geen valkuilen, maar de wens van de verkoper om de erfenis zo snel mogelijk te delen. Vanwege deze factor kunnen de kosten vijf tot tien procent lager zijn dan de gemiddelde markt. Maar in het geval dat de prijs te laag is, moet u misschien serieus nadenken over de redenen waarom de erfgenaam van onroerend goed af wil.
Tijdens een ontmoeting met de verkoper
Allereerst moet u de identiteit van de verkoper verifiëren met een paspoort en nagaan of hij de eigenaar is of optreedt bij volmacht. In het geval dat dit een vertegenwoordiger is, is het noodzakelijk om persoonlijk contact met de eigenaar te vereisen. Tijdens het gesprek moeten de volgende vragen worden verduidelijkt:
- Wat zijn de motieven om onroerend goed te verkopen?
- Je moet ook de geschiedenis van huisvesting ontdekken. Heb je het appartement bij wil of bij wet geërfd?
- Of geregistreerde burgers of andere personen die het recht hebben om te verblijven worden vermeld in het appartement.
- Hoe is het erfrecht verkregen? Zorg ervoor dat u erachter komt of er een juridisch geschil was en dat de notaris het erfrecht heeft uitgevoerd.
- Zijn er technisch problemen met huisvesting? Bijvoorbeeld illegale herontwikkeling of fouten in de documentatie en dergelijke.
- U moet ook vragen stellen over onroerendgoedschulden en rekeningen van nutsbedrijven.
- Zijn er lasten in de vorm van hypotheken, huren, huren, enzovoort.
- U moet de redenen achterhalen waarom de autoriteit met betrekking tot de verkoop wordt overgedragen aan de trustee. Het is raadzaam om dit te doen als de eigenaar niet betrokken is bij de verkoop.
- Het wordt ook aanbevolen om de belangrijkste voorwaarden van het contract te bespreken met betrekking tot de prijs, de duur van de overeenkomst en dergelijke.
Gebrek aan deposito's
Voorafgaand aan de ondertekening van het contract wordt het niet aanbevolen om voorlopige overeenkomsten te sluiten, met name om een aanbetaling te doen of een aanbetaling achter te laten. Behuizing is een speciaal product dat extreem langzaam en moeilijk wordt verkocht, maar wordt verkregen op een koude kop en zonder onnodige emoties. Geld is altijd liquide, in tegenstelling tot onroerend goed, en in het geval dat een optie breekt, zal er zeker een andere verschijnen.
Appartement te koop: documenten
Als onderdeel van de aankoop en verkoop van erfelijk onroerend goed, moet u de documentatie voor de woning zorgvuldig bestuderen:
- Wat zijn de erfrechten op het appartement na het overlijden van de eigenaar? Wat betekent dit Titel documenten samen met een verklaring van erfrecht, een overeenkomst over de verdeling van aandelen, contracten voor de verkoop, schenking, privatisering en dergelijke.
- Documenten die de rechten bevestigen (attest van eigendomsbewijs en uittreksel uit het register).
- Technische documentatie Hier hebben we het over een BTI-paspoort, een technisch plan. Een kadastraal paspoort is ook vereist, samen met een besluit over de legalisatie van herontwikkeling.
- Notariële toestemming van andere eigenaren van het onroerend goed als de verkoop wordt uitgevoerd door de erfgenamen van aandelen in het appartement.
- Uitgebreide hulp met informatie over geregistreerde burgers.
- Bewijs van gezinssamenstelling op de woonplaats.
- Uittreksel uit het staatsregister, dat de geschiedenis van transacties op het object zou moeten bevatten.
- Certificaten van de afdeling woningonderhoud, en ook van de HOA over de afwezigheid van enige schuld.
- Hulp van een narcologische en bovendien een psychiatrische apotheek.
- Toestemming verkregen van de raad van bestuur in het geval dat de eigenaar een kind is, evenals als hij eenvoudig op dit adres is geregistreerd.
Allereerst is het erg belangrijk om precies te weten wanneer de overdracht van de erfenis plaatsvond. In het geval dat slechts één jaar is verstreken, zijn de risico's van de koper vrij reëel. De onbetwistbaarheid van het resultaat van een dergelijke operatie is gegarandeerd wanneer de opvolger het onroerend goed vijf jaar of langer bezit. Bovendien is het de moeite waard om aandacht te besteden aan de conformiteit van de informatie die de eigenaar van de documenten heeft ontvangen, en daarnaast aan de afwezigheid van fouten of tegenstrijdigheden in de documentatie zelf. De voorwaarden voor de verkoop van het appartement na het betreden van de erfenis moeten worden nageleefd.
Eigendom inspectie
Even belangrijk is een zorgvuldige inspectie van het onroerend goed om de relevantie van de lay-out te controleren, samen met de integriteit van communicatie, en bovendien technische apparatuur. Onderweg is het handig om langs de buren te komen, vooral degenen die hieronder wonen om te vragen of er klachten zijn over het appartement. Zijn er bijvoorbeeld overstromingen, schendingen van sanitaire voorzieningen, woningonderhoud en dergelijke.
Adres voor de notaris
Neem contact op met de notaris die de erfenis heeft uitgevoerd om ervoor te zorgen dat de transactie schoon is, dat er geen meningsverschillen en conflicten zijn tussen de aanvragers, en ontdek bovendien of er juridische geschillen zijn, enzovoort. Notarissen zijn in de regel terughoudend om dergelijke informatie te delen, maar in het geval dat een dergelijk bezoek samen met de opvolger wordt uitgevoerd, wordt algemene informatie verstrekt. Daarnaast kan de notaris informatie verstrekken over de aanhoudingen en bovendien over beperkingen op de verworven woningen.
Documenten voor de verkoop van een appartement na het betreden van de erfenis moeten in perfecte staat zijn.
Verkoop van een geërfd appartement: registratie
Het is het veiligst om notarieel een transactie uit te voeren. Het is raadzaam om dit te doen met dezelfde notaris die deze erfenis heeft geregistreerd. In het geval dat het object van het appartement dat wordt verkocht wordt gedeeld, wordt notarisering beschouwd als een verplichte vereiste voor de wettigheid van de transactie. Deze contractvorm elimineert veel risico's, omdat de notaris al op de hoogte is. Bovendien controleert de notaris de wettigheid van de transactie en de juridische zuiverheid ervan.
Een even belangrijke fase is de bespreking van voorwaarden samen met de sluiting van het contract. Alleen echte getallen met datums moeten in de tekst worden weergegeven, vooral met betrekking tot de kosten. U kunt de aankoopprijs niet onderschatten, ongeacht hoe de verzoeken worden aangeraakt. Overtuigende argumenten van de verkoper zijn in dit geval geen aandacht waard.In het geval dat de transactie om welke reden dan ook ongeldig wordt verklaard, is het de moeite waard om alleen te rekenen op de fondsen waarvan de grootte in het document is aangegeven.
Een zeer voorzichtige stap kan een ontmoeting zijn met alle erfgenamen, evenals andere personen die geïnteresseerd zijn in het lot van het onroerend goed, samen met het ontvangen van ontvangsten van hen met betrekking tot de afwezigheid van claims of eventuele bezwaren tegen de aanstaande verkoop- en aankooptransactie. Dergelijke toestemming en goedkeuring zijn niet wettelijk vereist, maar een paar voorstellen op papier kunnen vrede en vertrouwen garanderen. We hebben de regels voor de verkoop van een geërfd appartement herzien.