Een huurovereenkomst houdt een transactie in waarbij de eigenaar (verhuurder) zich ertoe verbindt om gedurende een bepaalde periode onroerend goed aan de gebruiker (huurder) over te dragen, en de huurder verbindt zich ertoe het gebruik ervan te betalen. Zoals met elk ander contract, is in dit geval een belangrijke voorwaarde het onderwerp. Het hangt van hem af de juridische gevolgen, inclusief de duur van de huurovereenkomst. Voor onbepaalde tijd of voor een bepaald contract - dit is een andere essentiële voorwaarde voor elk contract. Het is erg belangrijk voor de partijen om de geldigheidsduur te bepalen. Maar daarnaast zijn er wettelijke normen volgens welke de periode niet altijd overeenkomt met hun wil.
Lease en huur: hoe te onderscheiden
Voordat u de termen begint te bestuderen, is het de moeite waard om de concepten te begrijpen die gewone mensen vaak verwarren. Het gaat om huren en huren. Het belangrijkste verschil is dat de huurovereenkomst wordt aanvaard met betrekking tot een individu, terwijl de huurovereenkomst wordt aanvaard met betrekking tot een rechtspersoon. Andere significante verschillen zijn onder meer:
- Object. Als het te huur uitsluitend woongebouwen kan zijn, dan is het bij de verhuur een kantoor, productie- en handelslocaties en magazijnen.
- De partijen bij de huurovereenkomst zijn de verhuurder en huurder, terwijl het bij een huurovereenkomst de verhuurder en huurder is. De relevante voorwaarden moeten in het contract worden vermeld.
- In geval van conflictsituaties onder de arbeidsovereenkomst, kunt u proberen deze op te lossen via een makelaarskantoor. Als we het over een lease hebben, wenden ze zich meestal tot particuliere advocaten voor hulp.
- De looptijd van het contract. Als de lease voor een bepaalde periode kan worden uitgegeven, dan is de lease alleen voor een periode van maximaal vijf jaar. Dus als de termijn niet in de arbeidsovereenkomst is gespecificeerd, is de limietperiode van zijn geldigheid standaard vijf jaar.
- Juridische relaties onder een leaseovereenkomst worden gereguleerd op basis van Ch. 34 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, en met betrekking tot de arbeidsovereenkomst, Ch. 35 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie.
- Als een schuld voortkomt uit een juridische entiteit, is het gemakkelijker om deze te innen, omdat deze in de regel onroerend goed en contanten op de lopende rekening heeft. Als burgers bijvoorbeeld weinig solvabiliteit hebben als ze geen werk hebben, dan zal het moeilijker zijn om te doen.
Inzicht in de verschillen in huur en verhuur, gaan we rechtstreeks naar de lease, met name naar de periode van actie.
Kenmerken van de leaseperiode
De geldigheidsperiode is een tijdsperiode die wordt bepaald in onderling overleg tussen de partijen. In overeenstemming hiermee beginnen en eindigen de huurrechtelijke relaties.
Volgens deze indicator heeft de huurder verplichtingen om het gehuurde te betalen. Op zijn beurt moet de eigenaar het eigendom binnen een passende periode aan de gebruiker overdragen.
Het begin en einde van de transactie is afhankelijk van de leaseperiode. Een overeenkomst wordt gesloten voor onbepaalde tijd of voor een bepaalde periode, de geldigheid ervan begint aan het begin van de dag en eindigt aan het einde van de dag (om 24:00). Bijgevolg valt de beëindiging van het contract (indien de huurder een kennisgeving heeft verzonden over de beëindiging van verdere rechtsbetrekkingen) om 24.00 uur die datum, die in het document is vastgelegd.
Soorten huurovereenkomsten
In artikel 610 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie wordt de leaseperiode uitgelegd. Voor onbepaalde tijd wordt hij geacht te zijn gesloten als de inhoud niet de exacte datum vaststelt. Een dergelijk document wordt ook eeuwigdurend genoemd.
Letterlijk kan een dergelijk concept echter niet worden geïnterpreteerd. Elke leaseovereenkomst voorziet in een bepaalde periode, omdat het ding wordt overgedragen voor gebruik en niet in eigendom van de andere partij. Bij gebrek aan een specifieke periode, is het juister om te praten over de mogelijkheid van de partijen om op elk moment de juridische relatie te beëindigen. Toegegeven, hiervoor is het eerst noodzakelijk om de andere partij op de hoogte te stellen.
Er zijn ook kortlopende contracten. Ze zijn vaak ingesloten bij het huren van een woning. Een kortlopend contract wordt hoofdzakelijk gesloten voor 11 maanden. Hierdoor is het niet nodig om het bij Rosreestr te registreren. Een huurovereenkomst kan worden afgesloten voor twee maanden, voor meerdere weken, dagen en zelfs uren.
Kortlopende contracten zijn het meest winstgevend voor de verhuurder, omdat ze u niet alleen in staat stellen om meer winst te maken, maar ook de huurder beperken in bepaalde rechten en het ook mogelijk maken om belasting te voorkomen.
De wet voorziet in een dergelijk concept als de limietperiode van het contract. Het kan niet alleen in de overeenkomst worden vermeld, maar is ook wettelijk verplicht. De voorwaarde is bijvoorbeeld geldig bij het leasen van percelen en percelen met mineralen, evenals waterlichamen. De wetgeving stelt de maximale voorwaarden vast waaraan deze eigenschap kan worden overgedragen voor gebruik.
In de regel is dit eigendom van de staat, omdat een burger of bedrijf, als eigenaar, meer mogelijkheden heeft om zijn wil te uiten. Daarom moet met dit punt rekening worden gehouden bij het ondertekenen van het contract.
Er zijn gevallen waarin de wetgeving een tijdslimiet voor een geleasd object vaststelt en de partijen geen leaseperiode hebben vastgesteld. Voor onbepaalde tijd, hoewel wordt aangenomen dat een contract is gesloten, is het alleen geldig tot het einde van de limietperiode. Als een van de partijen dit echter wenst, kan deze het contract eerder zonder juridische gevolgen intrekken.
Een ander type document wordt een contract voor bepaalde tijd genoemd. Dit betekent dat het duidelijk een specifieke geldigheidsperiode beschrijft of is gekoppeld aan het begin van een specifieke gebeurtenis. Een cottage-huurovereenkomst kan bijvoorbeeld de voorwaarde bevatten: "vóór het sluiten van de koop- en verkooptransactie" of "vóór het aangaan van de erfenis".
Langlopende contracten worden voornamelijk afgesloten voor huur:
- Perceel.
- Ondergrond.
- Waterlichaam.
De juridische relatie onder dergelijke overeenkomsten kan verder worden getransformeerd door het feit dat de huurder de kans krijgt om een volwaardige eigenaar te worden. Als een perceel bijvoorbeeld wordt geregistreerd onder het beheer van een dochterbedrijf voor een periode van 49 jaar, kan het land opnieuw worden geregistreerd als onroerend goed wanneer er een huis op wordt gebouwd (in de vorm van een kapitaalstructuur).
Redenen voor het sluiten van een overeenkomst voor onbepaalde tijd
De wetgeving voorziet in de mogelijkheid om een overeenkomst voor de huur van onroerend goed voor onbepaalde tijd te sluiten op de volgende gronden:
- Geen vermelding van de looptijd in het contract.
- De uitbreiding van het bestaande contract, met gebruikmaking van het voorkeursrecht.
uitbreiding
Als een persoon die een bepaald eigendom heeft gehuurd, gedurende de hele looptijd van het contract aan de voorwaarden heeft voldaan, heeft hij het voorkeursrecht om een passende huurovereenkomst te sluiten. Verlengd voor onbepaalde tijd of voor een duidelijk gedefinieerde periode - het is mogelijk onder een aantal voorwaarden. Deze omvatten het volgende:
- Er zijn geen schendingen tijdens de geldigheid van het oorspronkelijke contract.
- De gebruiker van het pand staat klaar om de eigenaar gunstige voorwaarden voor vernieuwing aan te bieden in vergelijking met die aanbiedingen die andere aanvragers hebben.
- Aan de voorwaarde voorafgaand aan de aanmelding is voldaan, hetgeen de wens te kennen geeft de relevante juridische relatie voort te zetten.
Er wordt aangenomen dat het contract huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd als de huurder het recht om het onroerend goed te gebruiken niet heeft beëindigd en de verhuurder hier geen obstakels voor creëert. In dit geval blijven de voorwaarden van de overeenkomst hetzelfde, met uitzondering van gevallen waarin de partijen anders verklaren.
Volgens de wet moet de huurder de eigenaar echter binnen een redelijke termijn tot het einde van het document schriftelijk op de hoogte brengen van het voornemen om de woning te blijven huren. Als de partijen wijzigingen willen aanbrengen, moeten ze een aanvullende overeenkomst sluiten waarin deze wordt weergegeven. Vaak wijzigen partijen de voorwaarden van een huurovereenkomst.
In het geval van huisvesting is het voor de huurder voordeliger om van tevoren te beslissen over welke periode de huurovereenkomst voor het pand wordt gesloten. Voor onbepaalde tijd komen toekomstige bewoners zelden overeen om zich te vestigen. De periode is een van de belangrijkste punten van de overeenkomst. Daarom wordt aanbevolen dat het document de voorwaarde voorschrijft dat de periode gedurende de gehele duur van de actie ongewijzigd blijft.
Als de huurovereenkomst en de huur van een kamer of ander object een lange looptijd hebben, gaat dit gepaard met een verplichte registratieprocedure door de staat.
Acties van de partijen bij het vervallen
In gevallen waarin het contract is verlopen en de huurder het pand niet heeft verlaten en de verhuurder geen bezwaar maakt, blijft het recht om het onroerend goed te gebruiken onder dezelfde voorwaarden. Bovendien wordt het contract voor een vergelijkbare periode verlengd. Als de huurder het onroerend goed in de toekomst niet wenst te bezitten, moet hij dit melden aan de verhuurder. Anders kunnen ongewenste gevolgen optreden. In de regel wordt deze voorwaarde in het contract voorgeschreven.
Als de huurder het pand heeft verlaten, maar de verhuurder niet op de hoogte heeft gebracht, kan hij worden verplicht te betalen voor de periode waarin de verhuurder niet op de hoogte was van deze acties. Als de huurder weigert het onroerend goed te geven na het verstrijken van het contract, kan de eigenaar het krijgen door naar de rechtbank te stappen. De belangrijkste voorwaarde in dit geval is naleving van de verjaringstermijn.
Contractbeëindiging
Als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt gesloten, is het mogelijk om deze op elk moment te beëindigen met instemming van de partijen of eenzijdig. In het laatste geval moet u onder bepaalde voorwaarden naar de rechter stappen. Eenzijdige weigering wordt bevestigd door gerechtelijke praktijken. Hierover is bijvoorbeeld een uitspraak van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie nr. VAS-10796/13 met betrekking tot zaak nr. A33-8577 / 2012.
Beëindiging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt ook voorzien door de huidige wetgeving in de vorm van de bovengenoemde kennisgeving. Informatie hierover is opgenomen in Art. 610 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie. Om het contract te beëindigen, moet de huurder de verhuurder binnen een bepaalde periode op de hoogte stellen. De kennisgeving moet op de voorgeschreven manier worden verzonden. Als dit niet wordt gedaan, zal de rechtbank dit misbruik overwegen wanneer zij zich tot de rechterlijke instantie wendt.
Er moet voor worden gezorgd dat de melding is gedocumenteerd. Hiertoe moet u een inventarisatie van investeringen maken.
Bescherming methoden
Voor de contractpartijen worden verschillende beschermingsmethoden toegepast. Dus als de verhuurder een kennisgeving naar de huurder stuurt en deze laatste het pand niet verlaat, heeft de verhuurder het recht om de volgende vereisten aan de huurder te presenteren:
- Voer een betaling uit voor de gehele leaseperiode. Fondsen kunnen worden teruggevorderd als ongerechtvaardigde verrijking. Aangezien het contract op dit moment al als beëindigd wordt beschouwd, is de incasso in de vorm van huur onjuist.
- Maak ruimte vrij. Dit vereiste moet worden onderscheiden van het vereiste, aangezien het om een juridische kwestie gaat. In het geval van huurrelaties worden beschermingsmethoden toegepast die zijn gebaseerd op de bepalingen van Art. 610 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie.
Deze benadering wordt bevestigd door het besluit van het Supreme Arbitration Court of Ukraine nr. 16253/11, aangenomen in zaak A40-13860 / 10-40-812.
Het belang van de huurder is meestal om de relatie gaande te houden, zelfs na ontvangst van de kennisgeving van beëindiging van de huurovereenkomst. Zijn beschermingsmethode wordt gekozen afhankelijk van wie de verhuurder is en wie aan zijn zijde staat, evenals van zijn acties.
Als bijvoorbeeld een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt gesloten, maar overheidsinstanties aan de kant van de verhuurder staan, wordt de uitdaging uitgevoerd in overeenstemming met Sec. 24 agribusiness van de Russische Federatie. Dit blijkt uit de gerechtelijke praktijk, bijvoorbeeld de FAS-resolutie in zaak A57-3636 / 2012. Tegelijkertijd kent de rechterlijke praktijk gevallen waarin deze beschermingsmethode als onjuist werd erkend. Bij het besluit van de FAS in zaak nr. A55-25220 / 2012 was de eis om het besluit van het staatsorgaan inzake eenzijdige weigering om de huur van de grond te vervullen, te erkennen dus illegaal. De rechtbank verklaarde deze beslissing door het feit dat de aanvrager voor een ontoereikende beschermingsmethode koos, omdat de rechtsbetrekkingen van de partijen bij de overeenkomst civielrechtelijk zijn en niet voortvloeien uit de openbare macht van de staat. autoriteit.
Er waren ook gevallen van de verplichting om de pachtovereenkomst voor onbepaalde duur te erkennen. Dit is met name de resolutie van de FAS ZCO in zaak nr. A45-24711 / 2012, evenals de resolutie van het centrale orgel van FAS in zaak nr. A62-7460 / 2012. De rechtbanken hebben, rekening houdend met de relevante vereisten, geleid door de volgende punten:
- Of het contract echt werd afgesloten voor onbepaalde tijd.
- Of een kennisgeving van beëindiging is verzonden.
- Is aan de voorwaarden voldaan bij het verzenden van een melding.
- Is het door een tweede partij ontvangen?
Contract registratie
De huur van woningen (of niet-residentiële gebouwen) afgesloten voor een periode van maximaal een jaar is niet onderworpen aan registratie (in de regel is hun geldigheidsduur 11 maanden). Staatsregistratie van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt ook niet uitgevoerd, ondanks het feit dat de geldigheidsduur van het document in feite langer dan een jaar kan zijn. Dit kan worden begrepen door de bepalingen van paragraaf 2 van art. 651 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie, dat aangeeft dat staatsregistratie betrekking heeft op contracten voor bepaalde tijd, waarvan de geldigheid meer dan één jaar is. Dit wordt ook bevestigd door arbitragepraktijken, met name de resolutie van de FAS van Moskou in zaak nr. KG-A40 / 6418-00, de resolutie van de FAS SZO in zaak nr. A26-394 / 2007 en andere besluiten.
Het is niet alleen nodig om een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te registreren, maar ook een vernieuwd document. De basis hiervoor is paragraaf 2 van artikel 621 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie. Andere documenten die deze bepaling bevestigen, omvatten een informatiebrief van het Presidium van het Hooggerechtshof van de Russische Federatie nr. 59.
In de praktijk is de onderstaande steekproef het beste om de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te bestuderen.
Het belangrijkste kenmerk is het gebrek aan vermelding van de geldigheidsduur. De rest van het document is een reguliere lease.
conclusie
Ongeacht of de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd onderworpen is aan registratie of niet, er zijn positieve en negatieve punten in. De huurder kan bezorgd zijn dat de verhuurder het recht heeft om het contract te allen tijde te beëindigen als hij de huurder op de juiste wijze op de hoogte brengt. De verhuurder moet bewijs hebben dat hij de huurder daadwerkelijk een kennisgeving heeft gestuurd.