Bij het verhuren, draagt een persoon die eigenaar is van het onroerend goed het gebruiksrecht over aan een andere persoon. Maar de huurder kan het onderwerp van de transactie niet in alle gevallen volledig gebruiken. Hetzelfde geldt voor volkstuinen. Bovendien is een concessie aan het recht om een perceel te leasen mogelijk. Volgens het burgerlijk wetboek moet de transactie worden gedocumenteerd.
rechten
Volgens het contract ontvangt de huurder het onroerend goed niet in het onroerend goed (de grond wordt beschouwd in het kader van het artikel). Gedurende een bepaalde periode en binnen de grenzen die in de overeenkomst zijn vastgelegd, mag hij dit grondgebied echter exploiteren. De huurder heeft onder meer het recht om aan derden te geven, dat wil zeggen het sluiten van een onderhuurovereenkomst. Dit recht kan alleen worden uitgeoefend als de eigenaar van het land het niet erg vindt.
De huurovereenkomst blijft geldig, zelfs wanneer de eigenaar verandert. Deze situaties vormen geen grond voor beëindiging van de overeenkomst. De regel is van toepassing op het overlijden van de huurder. Bovendien worden de respectieve rechten overgedragen aan de erfgenamen en kan de eigenaar niet weigeren partij te worden bij de huurovereenkomst.
voorwaarden
Bovendien kan de huurder opnieuw onderhandelen over het voorkeursrecht. Dit wordt mogelijk als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
- De huurder is zijn verplichtingen volledig nagekomen.
- Het perceel werd gebruikt voor het beoogde doel.
- Tijdens de huurperiode verslechterde zijn toestand niet.
- Er was geen overdracht van grond aan derden zonder de kennisgeving en toestemming van de verhuurder.
- De vergoeding werd op tijd betaald.
- De huurder wenst een nieuw contract te tekenen tegen algemene voorwaarden.
- De huurder moet de eigenaar van de beslissing in kennis stellen binnen de in het contract vermelde periode of tot het einde van de geldigheid ervan.
concessie
Zoals hierboven aangegeven, is de toewijzing van erfpachtrechten een van de opties die de huurder kan gebruiken. Maar voor de uitvoering van deze actie is de toestemming van de eigenaar vereist. Zonder naleving van deze voorwaarde kan het bijbehorende contract niet worden gesloten. De onderhuur en toewijzing van het recht om een perceel van gemeentelijk onroerend goed te leasen, evenals de toewijzing die eigendom is van een particulier, verschillen van elkaar. Het verschil ligt in de verplichtingen die de gebruiker van de site tegenover de eigenaar is aangegaan. Bij het overdragen van een perceel naar onderverhuur blijft de verantwoordelijkheid bij dezelfde deelnemer, terwijl in het geval van toewijzing de situatie anders is. Het impliceert de volledige overdracht van rechten en verplichtingen van de huurder aan een andere persoon. Tegelijkertijd verandert de contractpartij en worden de rechten en plichten, evenals verantwoordelijkheid, opgelegd aan de nieuwe deelnemer. Een dergelijke transactie is zwaar en moet schriftelijk worden uitgevoerd. Lease-rechten kunnen aan niemand worden verleend.
Wat de wet zegt
Landrelaties worden gereguleerd door de landcode van het land. Over hoe de toewijzing van het recht om een perceel te leasen wordt uitgevoerd, evenals over de rechten en plichten van de partijen, zie art. 22 codes. In overeenstemming hiermee worden rechten overgedragen aan derden voor de volgende doeleinden:
- Nakomen van verplichtingen uit een pandrecht.
- Voor bijdragen aan het aandelenkapitaal.
- In de vorm van een aandeel om deel te nemen aan het HBC.
- Een onderhuurovereenkomst sluiten.
In overeenstemming met art. 65 van de Code voor de huurovereenkomst moet worden gehuurd.Als het contract betrekking heeft op gemeentelijke grond, moeten specifieke voorwaarden worden vastgesteld door de lokale autoriteiten.
Een andere belangrijke wet die spreekt over de rechten en plichten van een huurder is het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie. De belangrijkste bepalingen van de transactie zijn vermeld in art. 615 van de wet. Volgens de bepalingen ervan heeft de gebruiker het recht om de rechten over te dragen aan een derde met toestemming van de eigenaar. Maar de landcode voorziet in beperkingen op het gebruik van gemeentelijke grond. In overeenstemming met hen, bijvoorbeeld, moet het beoogde doel niet verschillen van wat is aangegeven in de huurovereenkomst.
ondertekenen
Om de toewijzing van erfpachtrechten te laten plaatsvinden, wordt een document gemaakt volgens het model. De overeenkomst moet worden gesloten zodat rekening wordt gehouden met alle wettelijke vereisten. Het proces begint met een onderhandelingsfase. Er wordt een voorlopige overeenkomst gemaakt over de basisvoorwaarden van de transactie. Op basis hiervan wordt een conceptcontract opgesteld.
De volgende informatie wordt in de tekst vermeld:
- Datum en plaats van detentie.
- Gegevens over deelnemers aan de transactie.
- Onderwerp van het contract. Het is een toewijzing van het recht om een perceel te leasen. Deze sectie beschrijft het gebied, de grenzen, de locatie van het grondgebied, de mogelijkheid van individuele woningbouw en andere kenmerken.
- De procedure voor het verlenen van rechten.
- Kosten en berekeningsvoorwaarden.
- Verantwoordelijkheid van de partijen bij het contract.
- Hun details en handtekeningen.
Voor de registratie van de overeenkomst wordt gewoon kantoorpapier of -formulier gebruikt, dat wordt gemaakt met de drukmethode. De tekst kan met de hand worden geschreven of met technische middelen worden afgedrukt en afgedrukt. Het contract is gecertificeerd door zeehonden, indien aanwezig.
zijden
De contractpartijen zijn de huidige huurder en de nieuwe huurder. De eigenaar treedt niet op als een afzonderlijke partij. Elk van de deelnemers moet alle rechten hebben om de juiste transacties uit te voeren. Dus als de aanvrager beperkt is in deze rechten, heeft hij geen recht om partij te worden bij het contract. Met betrekking tot de huidige huurder wordt deze voorwaarde aanvankelijk weerspiegeld in het hoofdcontract.
Vereiste documenten
Om een overeenkomst te sluiten over de toewijzing van het recht om een perceel te leasen, moet u een pakket documenten verstrekken, waarvan de belangrijkste de volgende zijn:
- De hoofdovereenkomst.
- Documenten die de respectieve autoriteiten van de partijen bevestigen.
- Documentaire gegevens over het ontbreken van huurschuld (ontvangsten of ontvangsten).
- Informatie dat er geen beperkingen of belemmeringen zijn op het perceel.
- Documenten kunnen worden verstrekt in originelen of in de vorm van kopieën die zijn gecertificeerd door een notaris.
registratie
Contracten waarvan het object een pand is (zowel residentieel als niet-residentieel), moeten worden geregistreerd bij de bevoegde instanties. Dezelfde voorwaarde is van toepassing op transacties met kavels. De toewijzing van het recht om de huur van een perceel te claimen, is eigenlijk hetzelfde contract, aangezien de nieuwe huurder na ondertekening de overeenkomstige rechten ontvangt.
Om een overeenkomst te registreren, moet de initiatiefnemer contact opnemen met de registratieautoriteit met een verklaring en een pakket van vereiste documenten die als basis voor ondertekening dienen. De aanvraag is in een vrije vorm samengesteld, maar moet informatie bevatten over de registrerende autoriteit, evenals de essentie van het beroep.
De dienst wordt betaald in de natuur en wordt geleverd na betaling van de staatsprijs ten gunste van Rosreestr. Voor particulieren is de grootte tweeduizend roebel en voor rechtspersonen - 22 duizend roebel.
Het indienen van papieren bij de registratieorganisatie kan op verschillende manieren worden uitgevoerd. De meest voorkomende hiervan is de persoonlijke verstrekking van documenten. Ze kunnen ook worden verzonden per aangetekende post met een lijst en kennisgeving per post. Maar hiervoor is het noodzakelijk om kopieën te certificeren bij de notaris.Bovendien is het toegestaan om via de MFC of via internet op de website van de Staatsdienst te verzenden. In het laatste geval worden de documenten gescand en elektronisch bij de aanvraag gevoegd.
De registratie van de toewijzing van het recht om een perceel te leasen wordt uitgevoerd door het volgende pakket documenten in te dienen:
- Statement.
- Identiteitskaart van de aanvrager.
- Een volmacht afgegeven aan een vertegenwoordiger (als een andere persoon de documenten behandelt).
- Identiteitskaart van de vertegenwoordiger.
- Titeldocumenten voor een stuk grond.
- Toestemming van een echtgenoot om over land te beschikken.
- De toestemming van de eigenaar voor de transactie of een document waarin zijn kennisgeving van deze actie wordt bevestigd.
- Toestemming van de pandhouder (als het land bezwaard is).
Juridische entiteiten moeten bovendien het charter en de bijbehorende documentatie opstellen.
De nuances van het huren van gemeentelijke grond
Als een overeenkomst wordt gesloten over de toewijzing van het recht om een perceel te leasen, dat eigendom is van de gemeente, wordt dit proces uitgevoerd met bepaalde kenmerken. Allereerst wordt rekening gehouden met de leaseperiode. Overdracht is alleen mogelijk als de periode van vijf jaar wordt overschreden. Bovendien moet een schriftelijke kennisgeving aan de eigenaar worden gestuurd. Dit standpunt is vastgelegd in paragraaf 9 van art. 22 codes.
De voorwaarden van de overeenkomst kunnen alleen worden gewijzigd met toestemming van de gemeente. De toestemming van de eigenaar is niet vereist, maar moet wel worden aangemeld.
kennisgeving
Volgens de wettelijke vereisten moet de huurder een kennisgeving van overdracht van het recht om de grond te leasen aan de verhuurder (eigenaar) sturen. Tegelijkertijd is er geen duidelijke deadline voor deze actie. Maar dit moet kort na het sluiten van de betreffende overeenkomst worden gedaan. Het vastgestelde kennisgevingsformulier bestaat ook niet. Niettemin moet de volgende informatie in de tekst worden vermeld:
- Informatie over de eigenaar en huurder - achternaam, voornaam, middelste naam (of bedrijfsnaam), adressen en contacten.
- Details van de hoofdovereenkomst met het nummer en de datum van ondertekening.
- Verwijzing naar wetgevingshandelingen op basis waarvan de overdracht van rechten kan worden uitgevoerd.
- Gegevens over de nieuwe zijde van de transactie - achternaam, voornaam, middelste naam (of bedrijfsnaam), adressen en contacten.
- Informatie van de opdrachtovereenkomst met vermelding van de datum van ondertekening en nummer.
- Handtekening en datum van het invullen van de kennisgeving.
De kennisgeving wordt verzonden naar de eigenaar van het land. Dit moet worden gedaan door degene op wiens initiatief de deal is gesloten. De eigenaar wordt op de volgende manieren op de hoogte gebracht:
- Persoonlijke levering, waarbij de initiator van de transactie uit de eerste hand zal kunnen zien dat de eigenaar een kennisgeving van toewijzing van het recht om de grond te leasen heeft ontvangen.
- Port. Deze optie kost minder tijd. Het belangrijkste in dit geval is om een ontvangstbewijs te sturen. Hiermee krijgt u een documentaire bevestiging van de levering van de brief aan de geadresseerde.
- Doorsturen via internet is ook mogelijk om de eigenaar op de hoogte te stellen. Dit doet u door een e-mail te sturen. Natuurlijk moet u niet alleen uw eigen e-mail hebben, maar ook het e-mailadres van de eigenaar van de landtoewijzing. Deze methode kan echter niet worden toegeschreven aan betrouwbare methoden, omdat netwerkfouten altijd waarschijnlijk zijn. Bovendien is er geen zekerheid dat de geadresseerde de brief zal lezen, ondanks het feit dat deze wordt afgeleverd.
- En de laatste manier is om een melding te sturen via een vertegenwoordiger. Zo'n persoon moet een paspoort bij zich hebben, evenals een volmacht, die de relevante autoriteit bevestigt.
Tussen individuen
Als het recht om grond te leasen wordt overgedragen aan particulieren, moeten de volgende vereisten worden nageleefd:
- Het is verboden om op de site te bouwen zonder toestemming van de persoon die het pand heeft verhuurd. En als het wordt ontvangen, zijn schriftelijke uitvoering en opname als een afzonderlijke clausule in het contract noodzakelijk.Bovendien worden eventuele wijzigingen in het contract overeengekomen met de eigenaar van de grondtoewijzing.
- Schade aan het grondgebied is verboden. Schade verwijst naar een wijziging die onherroepelijk is in zijn oorspronkelijke staat. Zonder coördinatie met de eigenaar kan bijvoorbeeld geen communicatie plaatsvinden.
- De huur moet op tijd door de nieuwe huurder worden betaald.
- Als de burger getrouwd is, is voor het sluiten van het contract de toestemming van de echtgenoot vereist, opgesteld in de juiste vorm.
Tussen rechtspersonen
Als een overeenkomst over de toewijzing van een erfpachtovereenkomst wordt gesloten tussen rechtspersonen, kan een voorbeelddocument worden gevonden bij een notaris. De overeenkomst wordt gesloten in aanwezigheid van de volgende documenten:
- Kopieën van deeldocumentatie.
- Kopieën van het TIN.
- Certificaten van het Unified State Register of Legal Entities (waarin staat dat er geen wijzigingen zijn aangebracht in de samenstellende documenten).
- Het is verplicht om documenten te verstrekken die de identiteit en de autoriteit bevestigen van de persoon die het contract ondertekent.
In één overeenkomst kunnen meerdere kavels tegelijkertijd worden overgedragen, als hun eigenaar één persoon is. Maar de voorwaarden moeten voor elk van hen afzonderlijk worden voorgeschreven.
Als de grond toebehoort aan de gemeente, vereist de toewijzing van grondleaserechten (een voorbeeldcontract wordt aan het einde van het artikel gepresenteerd) geen veiling. Staatsautoriteiten krijgen alleen bericht dat de huurder verandert.
Gevolgen van de transactie
Een overeenkomst over de overdracht van het recht om een perceel te leasen heeft bepaalde gevolgen. De nieuwe huurder heeft dus verantwoordelijkheden en hij ontvangt de volgende rechten:
- De mogelijkheid van toewijzing van land in de toekomst.
- Mogelijkheid tot constructie (indien voorzien door contract).
- Verplichting om te betalen voor een op tijd verhuurd perceel.
- Landuitbuiting binnen de grenzen van het contract.
Als niet aan de voorwaarden van de transactie wordt voldaan, is de overtreder wettelijk aansprakelijk.
De beste optie om het ontstaan van wettelijke aansprakelijkheid te voorkomen, wordt niet gevonden als de partij het contract voor overdracht van het recht om de grond te leasen voortijdig gaat beëindigen.
Het onderstaande voorbeeld toont in algemene termen wat dit document is.
Voorlopig contract
Bij de vermelding van het voorlopige contract ontstaat een associatie met het verkoopcontract. Bij het toekennen van rechten kan het in sommige gevallen echter ook worden gebruikt. In het bijzonder kunnen de partijen een voorlopig contract ondertekenen als het nodig is om sommige punten van de transactie te coördineren met de eigenaar van de site. Hierin staat dat het hoofdcontract alleen wordt ondertekend met toestemming van de eigenaar.
Hierna wordt de verhuurder op de hoogte gebracht van het voornemen om de huurovereenkomst af te staan aan een derde. De eigenaar bestudeert het document en zorgt ervoor dat alle voorwaarden van het eerdere contract worden gedupliceerd, behalve de clausule over de overdracht van rechten. Als de eigenaar geen claims heeft, stemt hij ermee in. Zowel kennisgeving als toestemming zijn schriftelijk. Na het verkrijgen van toestemming kunnen de partijen een nieuwe overeenkomst ondertekenen.
Het is niet moeilijk om dit contract op te stellen, omdat het vaak alleen de voorwaarden dupliceert die in het oorspronkelijke contract zijn voorzien. Conclusie is ook niet moeilijk. Maar sommige nuances moeten in acht worden genomen, anders kan het contract ongeldig worden. Het is dus noodzakelijk om de eigenaar op de hoogte te stellen, evenals de registratie van het contract voor de toewijzing van het recht om het land te leasen, in Rosreestr.