Schadevergoeding op grond van de DDU: voorbeeld van de claim

Veel voorkomend zijn situaties waarin burgers bij voorkeur appartementen kopen in onafgemaakte appartementsgebouwen. In dit geval worden ze deelnemers aan gedeelde constructie, daarom wordt met de ontwikkelaar een DDU opgesteld. Dit document regelt de relatie tussen investeerders en de bouwer volledig.

Als belangrijke bepalingen van het contract worden geschonden, kan elke partij claims indienen bij de andere partij bij de overeenkomst. De meest voorkomende schadevergoeding is te wijten aan de DDU vanwege het feit dat de ontwikkelaar om verschillende redenen niet in staat was het huis op tijd in gebruik te nemen.

De boete kan worden berekend op basis van informatie die beschikbaar is in het contract, of met behulp van gegevens in de wetgeving, als de benodigde informatie niet beschikbaar is in het contract zelf.

Wetgevende regelgeving

De belangrijkste wet die de regels voor deelname aan gedeelde bouw regelt, is federale wet nr. 214. De wet is in 2015 in werking getreden en heeft als hoofddoel het beschermen van deposanten tegen fraude door nalatige ontwikkelaars. De kenmerken van een dergelijke normatieve handeling zijn:

beschrijft alle nuances van de bouw van een appartementengebouw ten koste van investeerders die kopers van appartementen zijn;
alle relaties tussen burgers en de bouwer worden uitsluitend beheerst door de bepalingen van de DDU, die in de juiste vorm moeten worden opgesteld en belangrijke voorwaarden voor samenwerking bevatten;
als het bouwbedrijf probeert een ander contract te gebruiken, bijvoorbeeld een investeringsovereenkomst, gezamenlijke constructie of een voorlopig document, dan moeten investeerders onthouden dat de bepalingen van federale wet nr. 214 niet van toepassing zijn op deze documenten, zodat vaak zelfs rechtszaken niet worden vervuld in geval van schendingen door de ontwikkelaar;
De DDU wordt uitsluitend schriftelijk opgesteld en is ook geregistreerd bij de Rosreestr;
Als het bouwbedrijf de leveringsvoorwaarden van het huis of andere essentiële contractvoorwaarden schendt, kan een boete worden geïnd onder de DDU en kan het proces worden uitgevoerd door een klacht in te dienen bij het bedrijf of via een rechtbank.

Burgers moeten zelf weigeren andere soorten contracten te ondertekenen, omdat ze onder dergelijke omstandigheden niet zorgvuldig worden beschermd tegen willekeur of zelfs fraude door het bouwbedrijf.

Wat zit er in de overeenkomst?

In de DDU moeten bepaalde voorwaarden en bepalingen worden vermeld, zonder welke deze niet als rechtsgeldig worden beschouwd. Sommige ontwikkelaars sluiten opzettelijk bepaalde informatie uit, waardoor ze worden beschermd tegen talloze claims van beleggers. Voordat u het contract ondertekent, moet u er daarom voor zorgen dat het correct is opgesteld en dat de structuur optimaal is. Met alle middelen in de overeenkomst moeten er punten zijn:

een nauwkeurige beschrijving van het toekomstige appartement, dat door de belanghebbende is verworven;
het plan van het appartement is goedgekeurd, met informatie over de omgeving, het adres, het aantal verdiepingen en andere parameters;
de tijd aangeven gedurende welke het voltooide eigendom in gebruik moet worden genomen;
de exacte waarde van het onroerend goed wordt geregistreerd en de manieren waarop de aandeelhouder betalingen kan doen, worden vermeld;
De garantieperiode voor de faciliteit is aangegeven;
Methoden om aan de verplichtingen te voldoen die door beide partijen bij de overeenkomst in het contract zijn gespecificeerd.

Als de bovenstaande voorwaarden ontbreken, wordt de DDU als ongeldig beschouwd.Als de aandeelhouder overlijdt, gaan al zijn verplichtingen uit de overeenkomst over naar zijn erfgenamen. Bovendien kunnen de regels voor de terugvordering van verbeurdverklaring onder de DDU worden voorgeschreven in het contract. Vaak worden de regels voor de berekening ervan überhaupt aangegeven, en als dergelijke informatie niet beschikbaar is, worden de regels in federale wet nr. 214 toegepast.

Wat zijn de verantwoordelijkheden van de ontwikkelaar?

De ontwikkelaar wordt verzorgd door een bouwbedrijf dat zich bezighoudt met de bouw van een woonappartement. Bij het samenstellen van een DDU met belanghebbende partijen heeft hij talloze verantwoordelijkheden, die in dit document worden vermeld. Als ze worden overtreden, wordt er een boete geïnd volgens de DDU van de aandeelhouders. De belangrijkste verantwoordelijkheden van de ontwikkelaar zijn:

de bouw van een woongebouw in een strikt bepaald tijdsbestek;
de faciliteit op tijd in gebruik nemen;
overdracht van woningen aan aandeelhouders op basis van wettelijke vereisten;
voor de bouw van woningen kan niet alleen de kracht en de middelen van het bedrijf worden gebruikt, omdat het onderaannemers kan aantrekken, maar dit punt moet in het contract worden weerspiegeld;
de ontwikkelaar draagt tal van risico's die verband houden met schade aan of vernietiging van een object om verschillende redenen totdat het wordt overgedragen aan de eigendom van belanghebbende partijen.

De rechtspraktijk om een boete te innen onder de DDD toont aan dat rechters in de meeste gevallen voldoen aan de vereisten van belanghebbende partijen. Daarom moeten bouwbedrijven echt aanzienlijke kosten dragen in verband met het dekken van verliezen.

Concept van verbeurdverklaring

De boete wordt vertegenwoordigd door een bepaalde contante betaling, waarvan het bedrag afhankelijk is van de bestaande overtreding. Elk geval is uniek, daarom wordt de procedure voor het verhalen van schade volgens de DDD bepaald door de specifieke situatie.

De incassoprocedure wordt beheerst door de bepalingen van de federale wet nr. 214 en de nodige informatie is beschikbaar in art. 330 GK. De boete wordt weergegeven door de hoeveelheid geld die door de contractant moet worden overgemaakt als hij om verschillende redenen zijn verplichtingen uit het contract niet kan nakomen. Het wordt in rekening gebracht als de deadlines voor de levering van het object worden overtreden of ernstige overtredingen in het appartement worden onthuld door de belanghebbende houders, daarom heeft het niet de vereiste kwaliteit.

Vaak wordt de boete een boete of boetes genoemd, hoewel dergelijke concepten juridisch onjuist zijn.

Wanneer is het opgeladen?

De rechtspraktijk om een boete onder de DDU terug te vorderen, toont aan dat deze om verschillende redenen in rekening kan worden gebracht. Deze omvatten:

de ontwikkelaar kan het huis niet binnen de in het contract vermelde periode in gebruik nemen;
ernstige belangsschendingen van bouwcodes in appartementen worden onthuld door belanghebbende partijen;
de oppervlakte van het appartement wijkt af van de waarde die wordt aangegeven in de DDU.

Meestal wenden burgers zich tot de rechtbank, juist omdat de termijnen voor de ingebruikname van het onroerend goed zijn vertraagd. Mensen kunnen hun eigendom niet voor levensonderhoud of andere doeleinden gebruiken, dus willen ze hun kosten vergoeden. In eerste instantie moet u proberen de problemen op een vreedzame manier op te lossen, maar als het bedrijf weigert de middelen te betalen op basis van de claim, moet u een claimverklaring opstellen voor de boete onder de DDU, die wordt voorgelegd aan de rechtbank op de locatie van het huis.

Wanneer begint de boete?

Op basis van de federale wet nr. 214 moet elke aandeelhouder weten vanaf welke datum een boete in rekening kan worden gebracht. Van de juiste berekening van het bedrag hangt af van hoe gemakkelijk het is om te herstellen van de ontwikkelaar.

Direct in het contract wordt precies voorgeschreven wanneer het object in gebruik moet worden genomen, omdat deze datum wordt gepresenteerd in de middag wanneer de sleutels van het appartement moeten worden overgedragen aan de koper. Deze periode moet voor alle aandeelhouders gelijk zijn, zoals voorgeschreven in Art. 6 van de wet. Vanaf dit moment kan een boete worden berekend.

De wetgeving biedt de ontwikkelaar de mogelijkheid om zich tot aandeelhouders te wenden met het verzoek om een aanvullende overeenkomst bij het contract te sluiten.Een dergelijke behandeling moet alleen schriftelijk plaatsvinden. De aanvullende overeenkomst geeft de nieuwe deadline voor de voltooiing van de faciliteit aan. Meestal wordt een document ondertekend door vastgoedbeleggers die snel hun appartement willen krijgen en de relaties met de ontwikkelaar niet willen bederven.

In de aanwezigheid van een dergelijke overeenkomst is het niet mogelijk om op een verbeurdverklaring te rekenen. Het kan alleen worden geheven vanaf het moment dat het bouwbedrijf de voorwaarden in de nieuwe overeenkomst schendt.

Rekenregels

De boete kan worden opgelegd via een voorlopige voorziening of gerechtelijke methode. In elk geval moet de claim of claim het bedrag van deze betaling aangeven. Bij de berekening wordt rekening gehouden met belangrijke punten:

de berekening wordt uitgevoerd voor elke dag vertraging;
bij de berekening wordt 1/300 van de herfinancieringsrente van de centrale bank gebruikt;
het tarief wordt genomen op de dag waarop de verplichtingen niet zijn nagekomen;
voor een burger van de Russische Federatie die aandeelhouder is, wordt het berekende bedrag vermenigvuldigd met 2.

Een DDU is bijvoorbeeld samengesteld met een bouwbedrijf, op basis waarvan een appartement wordt gekocht door een burger van de Russische Federatie. De kosten zijn 1,4 miljoen roebel. Binnen de voorgeschreven periode werd het appartement niet overgedragen aan de koper. De herfinancieringsrente is 9%, dus het bedrag van de boete wordt berekend:

1 400 000 * 2 * 1/300 * 1 * 9% = 840 roebel. in een dag vertraging.

De berekening wordt uitgevoerd voor elke dag vertraging vanaf het moment van optreden en niet vanaf de dag waarop de aanvraag is verzonden.

Herberekening wordt nog steeds uitgevoerd door de ontwikkelaar of de rechtbank. Als de ontwikkelaar weigert het probleem op een vreedzame manier op te lossen, moet hij een rechtszaak aanspannen om een boete op te eisen onder de DDU. Als het aantal claims hoger is dan 1 miljoen roebel, dan onder Art. 333.36 Belastingcode zal de eiser een afzonderlijke vergoeding betalen.

Vrijwillige inzameling van fondsen

Alvorens naar de rechter te stappen, moeten houders van aandelen proberen het probleem op een vreedzame manier op te lossen. Om dit te doen, moet u een claim indienen voor de terugvordering van de boete onder de DDU. Een voorbeeldclaimdocument wordt hieronder verstrekt.

Het document wordt rechtstreeks aan de werknemer van het bouwbedrijf verzonden. Het is noodzakelijk om twee claims op te stellen, aangezien één exemplaar bij de aanvrager blijft, en ook daarop moet de vertegenwoordiger van de ontwikkelaar een teken van aanvaarding plaatsen.

In de praktijk komen bedrijven zelden overeen om vrijwillig een boete te betalen, dus moeten burgers naar de rechter stappen.

Claimregels

De beslissing van de ontwikkelaar met betrekking tot de geschiktheid van de overdracht van de boete hangt vaak af van de juistheid van de opstelling van dit document. Daarom is informatie zonder meer opgenomen in het document:

naam en wettelijk adres van het bouwbedrijf, en deze informatie kan worden verkregen van de DDU;
het adres van het huis dat niet op tijd door de bouwer is verhuurd;
nauwkeurige informatie over het appartement, die door de aandeelhouder moet worden verkregen op basis van het contract, en dit omvat de oppervlakte, het aantal verdiepingen en andere elementen;
een kopie van de DDU en documenten waaruit blijkt dat de burger die voor het onroerend goed heeft betaald, bij de aanvraag zijn gevoegd, en deze omvatten verschillende betalingsdocumenten, bijvoorbeeld een cheque van een kassier of een ontvangstbewijs van middelen;
het vereiste is geschreven om de burger een boete te betalen in een specifiek bedrag, en bovendien wordt de juiste berekening van dit bedrag gegeven.

Als u eerst de voorbeeldaanvraag voor het herstel van verbeurdverklaring onder de DDU bestudeert, zullen er geen problemen zijn met de vorming van dit document. Het is raadzaam om aan het einde aan te geven dat de aanvrager naar de rechter moet stappen als niet aan de vereisten is voldaan.

U kunt een dergelijke voorlopige claim op verschillende manieren overdragen:

persoonlijke overdracht van het document aan de werknemer van het bouwbedrijf onder handtekening;
aangetekend verzonden per post, en daarnaast is het noodzakelijk om een kennisgeving van levering op te slaan;
gebruik van koeriersdiensten, maar in dit geval is ook een ontvangstbewijs vereist.

Als er binnen een maand geen antwoord of overboeking is, kun je veilig naar de rechtbank stappen.

Regels voor het indienen van een claim

Als het geld niet vrijwillig door de bouwer wordt overgedragen, moeten de belanghebbende partijen de boete op grond van de DDU via het arbitragehof terugvorderen. Dit vereist vakkundig het schrijven van een claim. Een voorbeeld van de vordering tot terugvordering van de boete onder de DDU is hieronder bijgevoegd.

Bij het opstellen van het document wordt rekening gehouden met de nuances:

U kunt een rechtszaak aanspannen op de woonplaats van de burger of op de locatie van de faciliteit in aanbouw;
als claims worden ingediend door verschillende belanghebbende partijen, kunnen ze zich verenigen en één claim indienen;
het document geeft alle omstandigheden aan op basis waarvan de boete moet worden berekend, bijvoorbeeld de vertraging, de voorwaarden van de overeenkomst en andere gegevens;
de juiste berekening van de boete wordt gegeven;
geeft aan dat geld moet worden teruggevorderd van de ontwikkelaar.

Als u het model van de vordering voor de terugvordering van de boete bestudeert onder de DDU, hoeft u geen contact op te nemen met de advocaten voor de voorbereiding ervan.

Welke documenten zijn bij de claim gevoegd?

De volgende documenten zijn aan de rechtszaak gehecht:

kopie van DDU;
betalingsdocumenten die de overdracht van middelen voor het appartement bevestigen;
een kopie van de vordering vóór het proces, waarin wordt bevestigd dat de belanghebbende de kwestie vreedzaam probeerde op te lossen;
documentatie waaruit blijkt dat de aanvrager extra verliezen heeft geleden doordat hij zijn appartement niet heeft kunnen gebruiken.

Andere documenten kunnen indien nodig worden bijgevoegd. Terugvordering van een boete onder de DDU zonder vooruitbetaling is niet mogelijk, omdat de berekening rekening houdt met het werkelijke bedrag dat de belanghebbende aan de ontwikkelaar heeft overgedragen. Als slechts een deel van het geld werd betaald, is het het dat tijdens de afwikkeling wordt gebruikt.

Wat te doen na een rechterlijke beslissing?

Meestal kennen rechters een boete toe onder de DDU. De rechterlijke beslissing bevat informatie over hoeveel moet worden overgedragen aan aandeelhouders.

Als het bedrijf weigert om vrijwillig de fondsen te betalen, beginnen de gerechtsdeurwaarders ze te innen. Vaak leidt dit tot faillissement van bedrijven.

conclusie

Vaak kunnen ontwikkelaars die interessehouders op DDU aantrekken, het huis niet tijdig in gebruik nemen. In dit geval kunnen kopers een boete eisen.

U kunt dit bedrag krijgen op basis van een vordering vóór het proces of een rechtszaak aangespannen. Het is belangrijk om te weten hoe u deze documenten correct samenstelt, zodat ze geen fouten of onjuiste gegevens bevatten.