In de afgelopen 6-8 jaar was de taxatie van de staat een van de meest acute problemen voor eigenaren van onroerend goed. De kadastrale waarde bepaald met de directe deelname van Rosreestr wordt meestal in 60% van de gevallen overschat. Als gevolg hiervan worden eigenaren en huurders te hoge betalingen in rekening gebracht, wat leidt tot schending van hun belangen.
De normatieve wetten die vandaag van kracht zijn, kunnen echter met succes de waarde van onroerend goed in het State Property Committee betwisten. Dit artikel beschrijft de kenmerken en regels van de herziening, evenals voorbeelden van toepassingen voor de herziening van de kadastrale waarde.
Regelgevend kader
Bij het beslissen over een wijziging van de kadastrale prijs van onroerend goed, is het noodzakelijk om te vertrouwen op de volgende voorschriften en rechterlijke beslissingen:
- Code van administratieve procedure van de Russische Federatie (CAS RF).
- Landcode van de Russische Federatie (LC RF).
- Federale wet van 3 juli 2016 nr. 237-ФЗ "Over de kadastrale taxaties van onroerend goed" (in werking getreden op januari 2017).
- Besluit van de regering van de Russische Federatie nr. 316 "Regels voor de beoordeling van land."
- Federale standaard voor beoordeling (FSO).
- Besluiten van het Plenum van de strijdkrachten van de Russische Federatie van 27 september 2016 nr. 36 en nr. 28 van 30 juni 2015
- Resolutie van het presidium van het Hooggerechtshof van 28 juni 2011 in zaak nr. A27-4849 / 2010.
Daarnaast wordt aanbevolen om aandacht te besteden aan de praktijk van de rechtbank van Moskou voor 2015-2017.
Het concept van kadastrale waarde
Volgens de wet is de kadastrale waarde de geschatte waarde die is vastgesteld op basis van de resultaten van de taxatie van de staat, rekening houdend met het doel en de locatie van het onroerend goed.
De bepaling van de waarde van objecten wordt uitgevoerd in overeenstemming met de vereisten van de federale wetgeving van de Russische Federatie. Er moet ook rekening worden gehouden met het feit dat regio's dankzij de RF-arbeidswetgeving gemiddelde indicatoren voor elk gemeentelijk district kunnen goedkeuren. 
De kadastrale waarde wordt gebruikt om belasting en huurbetalingen, terugkoopprijzen te berekenen. Vanwege het gebruik van de massale waarderingsmethode (zonder rekening te houden met de individuele kenmerken van het object), het is heel anders dan de marktprijzen omhoog of omlaag.
Met de inwerkingtreding van 01/01/2017, federale wet nr. 237, werd een overgangsperiode aangekondigd en werd de kadastrale waarde van onroerend goed "bevroren" tot 01/01/2020. Voorafgaand aan deze periode worden indicatoren vanaf 01/01/2014 gebruikt voor berekeningen. " bevriezing ”belet geïnteresseerde personen niet om aanpassing van de staatsprijs van onroerend goed aan te vragen.
Redenen voor het herzien van de waarde van onroerend goed
De resultaten van T-stukjes objecten kunnen worden herzien of betwist als ze op de een of andere manier de belangen van geïnteresseerde partijen beïnvloeden. Door onnauwkeurige definities van de waarde van de grond, wordt de eigenaar bijvoorbeeld een niet-heffingbelasting in rekening gebracht.
In de steekproeven van aanvragen voor herziening van de kadastrale waarde worden in de regel de volgende redenen aangegeven:
1. Ongeldige informatie over het onroerend goed dat is gebruikt in het beoordelingsproces. Tegelijkertijd moet de onzekerheid worden opgevat als de gedetecteerde vervorming (opzettelijk of onbedoeld) van informatie over de kenmerken, toestand en locatie van het object. Dit kunnen met name zijn:
- Onjuiste definitie van categorie of type gebruik.
- Het negeren van individuele indicatoren, waardoor de werkelijke waarde negatief wordt beïnvloed.
- Gewetenloosheid van commerciële taxateurs.
- Onvolledige en onnauwkeurige inventarisgegevens.
2. De noodzaak om met betrekking tot het object zijn marktwaarde vast te stellen op de datum waarop het resultaat van de beoordeling van het Staatseigendomcomité werd verkregen.
Volgens de federale wet kunt u de kosten van de commissie betwisten voor het onderzoeken van geschillen in Rosreestr of in een algemene rechtbank.
Partijen bij het geschil
De volgende personen kunnen een aanvraag indienen voor beoordeling van het resultaat van het bepalen van de kadastrale waarde:
- Eigenaren, inclusief gedeeld.
- Personen die percelen bezitten op basis van het recht van permanent gebruik of geërfd bezit.
- Huurders van onroerend goed, op voorwaarde dat de vergoeding wordt berekend op basis van de prijs die is opgegeven in het kadaster.
- Voormalige eigenaars van onroerend goed, indien de informatie van het Staatseigendomcomité hun belangen als belastingbetaler op de een of andere manier beïnvloedt.
Wanneer u zich tot de rechtbank wendt als administratief verweerder, vermeld dan een van de volgende onderwerpen:
- De instantie (ministerie, afdeling, management) van de uitvoerende macht die de resultaten van de kadastrale waardering heeft goedgekeurd en de instantie die deze heeft uitgevoerd.
- Autoriteiten met de bevoegdheid om kadastrale of technische fouten te corrigeren. Ze worden aangegeven in de claims die de resultaten van de beoordeling betwisten in verband met onnauwkeurige informatie over het onderwerp van de beoordeling.
Zoals de praktijk laat zien, zal het ministerie (ministerie) van eigendomsverhoudingen van de regio de juiste verweerder zijn. Ook moeten derden bij de zaak worden betrokken. Ze kunnen zijn:
- Het ministerie van Ecologie en Natuurbeheer (natuurlijke hulpbronnen) van het onderwerp van de Russische Federatie.
- Territoriaal kantoor van Rosreestr.
- Afdeling van de federale kadastrale kamer voor de regio.
- Beheer van een gemeentelijk district of landelijke nederzetting,
- IFTS van Rusland per regio / regio / republiek.
De procedure voor het aanvragen van de commissie
In overeenstemming met de vereisten die zijn vastgesteld door het Ministerie van Economische Ontwikkeling van de Russische Federatie, worden commissies gevormd en opereren bij de territoriale afdelingen (TO) van het Russische Federale Register van Onderwerpen
De commissie heeft de volgende samenstelling:
- Vertegenwoordigers van de uitvoerende autoriteiten van de regio.
- Geautoriseerde medewerkers van Rosreestr.
- Afgevaardigden van de Union of Entrepreneurs.
- Leden van SRO-evaluatoren.
Er wordt een verklaring naar de commissie gestuurd met de redenen waarom de SCN-indicatoren moeten worden aangepast. Het aanvraagformulier voor de herziening van de kadastrale waarde wordt hieronder gegeven.
De aanvraag wordt niet in behandeling genomen in geval van:
- Er zijn geen documenten vereist om het geschil op te lossen, of ze zijn in een onaanvaardbare vorm ingediend (fotokopie, met schriftelijke correcties, enz.).
- Gemiste statuut van beperkingen. In steekproeven van aanvragen voor de herziening van de kadastrale waarde op deze basis verwijzen eisers meestal naar het feit dat de periode begon te lopen vanaf het moment dat ze zich bewust werden van de verkeerde prijs in het Staatseigendomcomité.
- De betwiste prijs van het onroerend goed van het onroerend goed was eerder gelijk aan de marktprijs.
Het beroep wordt behandeld binnen een kalendermaand vanaf de datum van ontvangst. De commissie van de aanvrager moet voor de datum van de vergadering worden ingelicht. Hij heeft ook het recht om zijn argumenten bij te wonen en mondeling toe te lichten. Na de aanvraag te hebben bestudeerd, de documenten en argumenten te hebben onderzocht, beslist de commissie over de herziening van de kadastrale prijs of over de weigering om aan de vereisten te voldoen. In geval van een positief besluit, wordt de overeenkomstige kennisgeving verzonden naar de Federale Staat Begrotingsinstelling "FKP Rosreestra".
De aanvrager heeft het recht om in beroep te gaan tegen de weigering van de commissie.
Lijst met documenten
Afhankelijk van de methode om de kadastrale waarde te wijzigen, varieert de set documenten die nodig is om hun vereisten te bevestigen.
Voor het solliciteren bij de commissie op de territoriale afdeling van Rosreestr heb je nodig:
- Titel document voor evaluatie. In het Unified State Register moet op het moment van de aanvraag het recht van de aanvrager worden geregistreerd.
- Certificaat van beoordelingsresultaat (uittreksel uit de USRN). De kadastrale waarde in Rosreestr kan ook worden gevonden door een certificaat te bestellen met de waarde van het object, kadastraal paspoort.
- Bewijs van de onbetrouwbaarheid van de informatie waarmee rekening is gehouden bij het bepalen van de waarde ervan in het staatseigendomcomité.
Bij het aanvragen van een commissie is een deskundig oordeel over de marktprijs van het onroerend goed optioneel.
Een uitgebreider pakket van documenten moet worden verzameld bij het beoordelen van de kosten voor de rechtbank. Naast het bovenstaande omvat het:
1. Verklaring over de herziening van de kadastrale waarde van het onroerend goed, opgesteld met inachtneming van art. 125 CAS RF. In het bijzonder moet het document bevatten:
- Informatie over de aanvrager en de verweerder, inclusief bekende contactgegevens.
- Beschrijving van het onroerend goed waarvan de prijs wordt beoordeeld.
- Een indicatie van een geschonden rechtsstaat, een toelichting op de omstandigheden die de mening van de eiser rechtvaardigen.
2. Het oordeel van de expert (taxateur) over de waarde van de marktwaarde op papier en in elektronische vorm.
3. Bevestiging van een technische fout tijdens het GKO-proces.
4. Besluit van de Commissie (indien van toepassing).
5. Een ontvangstbewijs (betalingsopdracht) over de betaling van de staatsbelasting. In overeenstemming met paragrafen. 7 p. 1 art. 333.19 van het belastingwetboek van de Russische Federatie, is de administratieve eiser verplicht om geld te storten voor elk object, waarvan de waarde wordt betwist.
Kenmerken van de aanvraag voor rechterlijke toetsing van de waarde van onroerend goed
Bij het betwisten van prijzen is het noodzakelijk om claims correct te formuleren. In een verzoek bij de rechtbank om een herziening van de kadastrale waarde, kan een belanghebbende een van de volgende eisen stellen:
1. Stel een prijs in die vergelijkbaar is met de marktprijs voor onroerend goed. Zaken met betrekking tot dergelijke beroepen worden behandeld volgens de regels van Ch. 25 CAS RF.
2. Wijzig de kadastrale prijs in verband met de identificatie van onnauwkeurige informatie die is gebruikt in het T-facturenproces.
3. Uitdagengeheel of gedeeltelijk annuleren) Besluiten van de Commissie. De kwestie is opgelost rekening houdend met de normen van Sec. 22 en 25 CAS RF.
De rechtbanken benadrukken dat de herziening van de kadastrale waarde van grond niet kan worden gecombineerd met onroerendgoedvereisten (herziening van belastingen of huurbetalingen, herstel van schade).
Hieronder is een voorbeeldaanvraag voor een herziening van de kadastrale waarde opgesteld, rekening houdend met de vereisten van de CAS RF en de beslissingen van het plenum van de RF-strijdkrachten.
Met het bovenstaande formulier kunt u een beroep instellen tegen zowel de kwestie van het wijzigen van de kadastrale prijs naar de marktprijs als in geval van een technische fout of onbetrouwbaarheid.
Beroepsprocedure
Rechtszaken voor kadastrale waarde worden herzien volgens de regels van administratieve procedures bij regionale rechtbanken (hooggerechtshof van de republiek, regionale rechtbank, enz.). Een rechtszaak om de prijs van onroerend goed te wijzigen in verband met de onnauwkeurigheid van informatie moet binnen 2 maanden worden overwogen, en het geval van betwisting van de beslissingen van de commissie - binnen 1 maand.
Bij het onderzoek van de zaak moet de aanvrager al zijn argumenten bevestigen die zijn uiteengezet in het verzoek om herziening van de kadastrale waarde. In dergelijke geschillen wordt de hoofdrol in het bewijs gegeven aan schriftelijk bewijs - documenten, foto's, evenals de conclusies van uitgenodigde experts.
Na de voltooiing van het proces zal de rechterlijke beslissing die in werking is getreden, wijzigingen in het Unified State Register mogelijk maken.