Det er mange måter å leie en leilighet på. To hovedprinsipper er nedfelt i russisk lov - gjennom inngåelse av kommersielle leieavtaler, samt ved signering av en sosial leiekontrakt. Hvordan skiller de seg? Hvilke lovgivningsmessige kilder styrer de aktuelle kontraktene?
Ulike typer ansettelser
Hva er forskjellen mellom kommersiell leieforhold og andre typer eiendomstransaksjoner? Det kan bemerkes at detaljene i den tilsvarende typen juridiske forhold er regulert av den russiske føderasjons lovgivning om sivil- og boligbygging. I henhold til bestemmelsene i Civil Code of the Russian Federation innebærer en leiekontrakt at en av partene (eieren eller annen autorisert person) gir et annet sted for et gebyr i lovlig besittelse, ledsaget av retten til å oppholde seg. Siden relasjoner innenfor rammen av denne typen transaksjoner innebærer monetære oppgjør, betyr dette at det ansettes kommersielle lokaler.
En variant er mulig der eieren av lokalene er en offentlig myndighet eller kommunen. I dette tilfellet vil diskusjonen mest sannsynlig dreie seg om sosial ansettelse, der det ikke er noen husleie som sådan, det vil si at en person overfører et visst beløp til myndighetene i samsvar med den fastsatte tariffen.
Forholdet mellom en innbygger og den relevante myndigheten innebærer imidlertid ofte en slags monetær oppgjør. Og derfor er forskjellige juridiske kilder forankret, om enn et uoffisielt, men fortsatt regelmessig brukt begrep som kjennetegner slike forhold - sosialt kommersielt leieforhold.
Sosiale og kommersielle typer sysselsetting
På en eller annen måte, fra synspunktet til den sivile lovgivningen i Den Russiske Føderasjon, er sosiale og kommersielle ansettelser helt forskjellige juridiske kategorier. Og dette til tross for at avtalene som formaliserer de aktuelle forholdene har noen fellestrekk - som for eksempel konsensualitet, gjengjeldelse (selv om noen advokater anser at dette begrepet ikke er helt aktuelt for sosial rekruttering), samt gjensidighet.
Dermed har det betydning hvem som er eier av lokalene. Noen advokater bemerker imidlertid at staten eller kommunen fremdeles kan være eier av eiendommer i henhold til en kommersiell kontrakt, ikke å ha en sosial karakter, ansetter. Og derfor, mener eksperter, er det ikke så mye statusen til eieren som betyr noe, men innholdet i kontrakten.
Noen advokater mener at det er grunnleggende viktig også hvem arbeidsgiveren er. Kommersiell leieforhold er bare aktuelt hvis den enkelte leier eiendommen. Emnet for de relevante rettsforholdene som faller inn under regulering av lignende artikler i sivilrettslig art, kan en juridisk enhet, som bemerket av advokater, ikke være. Imidlertid er det alternativer der organisasjoner fungerer som mellommenn mellom eieren og den enkelte som leier leiligheten.
På en eller annen måte gir den sivile lovgivningen i Den Russiske Føderasjon to hovedtyper av leieavtaler, hvor emnet er boligfelt. For det første er dette den faktiske kontrakten for kommersiell leie av bolig, som utleier kan være en juridisk enhet eller et individ, og bare en borger kan være leietaker. For det andre er det en sosialt orientert kontrakt. Utleier i den er staten eller kommunen, leietaker er et individ.
Et av de grunnleggende kriteriene som skiller mellom sosial og kommersiell leieforhold er privatisering. Det er bare mulig hvis boliger er gitt i passende preferanserrekkefølge av staten. I kommersielle forhold er privatisering mulig, hvis bare leietaker vil kjøpe bolig fra eieren.
Vurdere detaljene i hver av kontraktene.
Sosial ansettelse: avtalespesifikasjoner
Den sosiale utleie av bolig er regulert av den russiske føderasjonens sivilkode, samt av relevante lovkilder innen boliglovgivningen, som koden kan henvise til. Sfæren der slike rettsforhold utføres, i henhold til kodene, er tilstrekkelig smal - bare statlige eller kommunale boligmasse kan være gjenstand for de aktuelle avtalene. Den juridiske statusen til leietakere av leiligheter har også betydning.
En utleier under en sosial leiekontrakt er et statlig organ som er eier av et bygg som ligger i et boligfond på et visst nivå - statlig eller kommunal.
På sin side er det bare en russisk statsborger som kan være leietaker - bolig gis ikke til utlendinger i rammen av de aktuelle avtalene, med mindre annet er fastsatt i lover.
En person har rett til å regne med å inngå en sosial leiekontrakt med staten eller kommunen hvis han blir anerkjent som dårlig på den måten som er foreskrevet i loven, samt i behov for bolig.
Merk at det kan være flere arbeidsgivere - som regel er dette medlemmer av samme familie. Samtidig kan det være fjerne slektninger - hvis det er bevist at de oppfører en felles husstand med arbeidsgiveren. Det er mulig at en person vil bli identifisert som et familiemedlem til en borger som leier et hus i retten.
Alle som kan bo i en leilighet under en sosial arbeidsavtale har samme rettigheter og plikter. Forpliktelser som oppstår i samsvar med avtalevilkårene er underlagt oppfyllelse under betingelsen om solidaransvar for alle som bor i en leilighet leid fra stat eller kommune.
Det er fullt mulig, som vi har nevnt ovenfor, også kommersiell utleie av boliger fra staten. Men i praksis er selv slike kontrakter, om enn ikke helt offisielt, ofte sosiale. Som noen advokater bemerker, bør begrepet “sosial” først og fremst vurderes i sammenheng med å tilby fortrinnsbetingelser for kontrakten - spesielt når det gjelder leiebeløpet.
Hvordan skal kontrakten for utleie av bolig fra stat eller kommune se ut? Vurder strukturen.
Struktur for sosial ansettelse
Først av alt er partene angitt i den aktuelle type kontrakt. Den ene er en innbygger eller hans familie, den andre er en stat eller kommune.
Den neste komponenten i avtalen er objektet. Det kan være en bolig, som er en del av fondet på passende nivå - statlig eller kommunal.
Neste vare er betalingsbetingelsene. Som regel består den av tre deler - selve leien (det kan bemerkes at det under en sosial leiekontrakt oftere blir referert til som husleien for lokalene), kompensasjon for verktøy, samt bidrag til reparasjon og vedlikehold av boliger. Hvis staten likevel tar et gebyr for sosial ansettelse - som oftest skjer dette, beregnes det som regel på grunnlag av leilighetsområdet til de satser som er fastsatt i de aktuelle rettsakter.
Utleie av sosiale boliger innebærer også visse rettigheter og plikter fra partene i samsvar med en avtale av tilsvarende type. Når det gjelder utleier, som er staten eller kommunen, er forpliktelsene vanligvis knyttet til behovet for å gi leietageren et rom som er fritt for byrder, utfører rettidig reparasjoner, sikre stabile forsyninger med offentlige verktøy osv.
Utleier på sosial ansettelse har på sin side også rettigheter. De er også foreskrevet i kontrakten, og gjenspeiler som hovedregel retten til å kreve leiebetalinger og verktøy i tide, samt henvende seg til retten i tilfelle brudd.
Leietakers forpliktelser i henhold til kontrakten er som følger: å bruke leiligheten til det tiltenkte formål, for å sikre dens sikkerhet, å utføre reparasjoner om nødvendig, å betale husleie og verktøy i tide.
Arbeidsgiverens rettigheter, fastlagt i sosiale leieforholdsavtaler, er som følger: å innpode andre personer til leiligheten, hvis dette ikke er i strid med bestemmelsene i relevante lover og ikke innebærer ubehag for naboer. Innbyggeren har også rett til å kreve rettidig overhaling fra eieren.
Oppsigelse av sosial arbeidsavtale
Kontrakten for kommersiell leie av lokaler inkluderer en klausul om oppsigelse av den aktuelle kontrakten. Situasjonen er lik med en sosial type avtale. Oppsigelse av kontrakten er når som helst mulig etter gjensidig avtale mellom partene. For dette er det tilstrekkelig at arbeidsgiveren gir beskjed til utleier skriftlig.
Staten eller kommunen - gjenstandene for eiendomseiendom - har rett til å avslutte den sosiale arbeidsavtalen utelukkende for retten, og bare hvis det er juridiske grunner.
Etter å ha vurdert hvordan kontrakten er utarbeidet der utleier er staten, studerer vi detaljene i avtalene som ikke hører til kategorien sosiale. Hva er egentlig kommersiell ansettelse?
Spesifikasjonene til private kontrakter
I henhold til artikkel 671 i Civil Code of the Russian Federation, kan avtaler om overføring av boliglokaler for utleie inngås mellom borgere, så vel som enkeltpersoner og juridiske personer, hvis sistnevnte er eiere av fast eiendom. En kommersiell leieavtale krever ingen administrative godkjenninger og er ikke underlagt obligatorisk registrering hos offentlige etater.
Formålet med den aktuelle avtalen kan være boliger som oppfyller kriteriene som er definert på bygg-, brann-, sanitær- og andre standarder som er betydningsfulle med tanke på driften av lokalene. Det er viktig at leiligheten har den offisielle statusen til lokalene, registrert i dokumenter fra BTI.
En kommersiell ansettelseskontrakt som ikke er klassifisert som sosial, haster. Den russiske føderasjonens sivile kode gir to typer avtaler avhengig av betingelsene - opptil 1 år og opptil 5 år. Hvis partene ikke oppga begrepet i kontraktens vilkår, anses det å være signert i 5 år.
I motsetning til en sosial ansettelsesavtale, der bare leietaker og hans familiemedlemmer kan bo i en leilighet leid fra en stat eller kommune, innebærer kommersiell ansettelse som hovedregel ikke begrensninger for noen menneskers opphold. På sin side ligger alt ansvaret for bruk av bolig hos leietakeren.
Samtidig er en variant mulig der den kommersielle utleien av en bolig blir delt ut med flere leietakere. Og i dette tilfellet gjelder forpliktelsene i henhold til kontrakten alle som vil være gjenstand for rettslige forhold. Deres ansvar blir felles, også i forbindelse med betaling for bolig. Verdien av den, i motsetning til en kontrakt av sosial type, bestemmes privat, og ikke basert på normer som for eksempel avhenger av leiligheten.
Så snart leiens beløp er fast i kontrakten, kan det dessuten ikke endres i løpet av avtalens løpetid. Når det gjelder hyppigheten av betaling - bestemmes den privat. Men hvis partene ikke fikset denne klausulen i kontrakten, skal betalingene i henhold til artikkel 682 i den russiske føderalkoden, utføres månedlig.
Hvis det er signert en kontrakt for kommersiell leie av bolig fra staten, vil dette dokumentet generelt oppfylle kriteriene som er omtalt ovenfor.
La oss nå undersøke strukturen i slike kontrakter.
Arbeidsavtalestruktur
Denne typen dokumenter skal gjenspeile:
- gjenstand for kontrakten;
- type eiendom, adresse;
- utleiers og leietakers rettigheter og plikter;
- avtaleperiode;
- måter arbeidsgiver oppfyller sine forpliktelser;
- informasjon om dokumenter som bekrefter eierskap til boliger;
- passdata fra utleier og leietaker eller annen identifikasjonsinformasjon;
- mengden leiebetaling, regelmessighet av betalingen;
- liste over eiendommer som ligger i leiligheten;
- betalingsbetingelser for verktøy.
I noen tilfeller er andre elementer inkludert i kontrakten. For eksempel er det en kommersiell leiekontrakt av boliger med kjøpsrett. Det er sant at i russisk praksis er slike juridiske forhold sjeldne. Imidlertid blir de ofte praktisert i vestlige land. Det tilsvarende uttrykket er ikke eksplisitt nedfelt i lov, sier advokater.
Ifølge eksperter inneholder de eksisterende rettsakter bestemmelser som kan brukes i forbindelse med regulering av rettsforhold, noe som innebærer utleie av en leilighet med rett til å innløse den.
Eksperter anbefaler at borgere som registrerer et kommersielt leieforhold også signerer med utleier en handling om aksept og overføring av bolig, som følger med den viktigste leieavtalen. Det skal gjenspeile tilstanden til vegger, gulv, vinduer, rørleggerarbeid og andre elementer i lokalene som er viktige med tanke på utseende og formål.
fremleie
Den viktigste rettskilden som regulerer kategorien kommersiell leieforhold - Civil Code of the Russian Federation - inkluderer bestemmelser om fremleie, det vil si om muligheten for en leietaker som i kraft av en avtale med eieren av leiligheten har rett til å disponere eiendommen og inngå ytterligere leieavtaler med andre personer.
Den juridiske karakteren av fremleieavtaler er tilstrekkelig lik detaljene i avtalene mellom leieren av leiligheten og huseieren. De respektive kontraktene har imidlertid noen begrensninger. For eksempel kan ikke slike kontrakter signeres i en periode som overstiger den som er fastlagt i kontrakten mellom eieren og den første leieren. Hvis den første kontrakten blir sagt opp foran planen, avsluttes fremleiet.
Spesifisiteten til fremleieavtalen er at den andre leietakeren, som noen advokater bemerker, ikke får full rett til å bruke bolig, spesielt kan han ikke disponere det. I tillegg er hovedleietaker ansvarlig for handlingene til sin "motpart" overfor eieren av leiligheten.
For at hovedleietakeren skal kunne fremleie leiligheten, må leiligheten, i henhold til bestemmelsene i artikkel 685 i den russiske føderalsk lov, ha et tilstrekkelig areal: 12 kvm. m. per person. Denne normen inneholder på sin side en annen større lov som regulerer den kommersielle leien av en bolig, RF LC. Det vil si at hvis normen er mindre enn den som er spesifisert i boligkoden under den foreslåtte introduksjonen av den andre leietageren, kan ikke fremleieavtalen inngås.
Forkjøpsrett til å fornye kontrakten
Studerer hva som er kommersiell leie av bolig, er det nyttig å ta hensyn til et slikt aspekt som den forkjøpsrett til å forlenge leiekontrakten. I henhold til artikkel 684 i Civil Code of the Russian Federation, må eieren av en leilighet tre måneder før fristen for utløpet av kontrakten tilby leietaker nye betingelser i kontrakten eller bekrefte de nåværende. Hvis utleier ikke lenger ønsker å leie leiligheten etter kontrakten, er han forpliktet til å varsle leietaker om det. Hvis han ikke gjør det, forlenges kontrakten for samme periode som den opprinnelig ble inngått for.
Enda mer interessant er bestemmelsene i artikkel 684 i Civil Code of the Russian Federation om den senere avhending av utleier av sin eiendom når den forrige kontrakten er fullført og ikke fornyet. Så spesielt i Civil Code sies det at eieren av eiendommen ikke har rett til å inngå en avtale med noen om å leie en leilighet i løpet av året, hvis han informerte den forrige leieren om at han ikke kommer til å leie ut bolig.
Slik er spesifisiteten i lovene for kommersiell utleie av boliglokaler. Rettslig praksis knyttet til utøvelse av innbyggere av sine respektive rettigheter, som noen eksperter bemerker, er tvetydig. Fakta er at langt fra alltid klarer arbeidsgiveren å bevise i praksis at han ikke mottok passende advarsel.
Oppsigelse av en kommersiell kontrakt
Vi undersøkte hovedaspektene ved en slik juridisk kategori som kommersiell leieforhold. Hva er det, nå vet du. Det vil også være nyttig å vurdere nyansen som gjenspeiler oppsigelsen av den aktuelle type kontrakt. I henhold til artikkel 687 i Civil Code of the Russian Federation, kan både utleier og leietaker si opp juridiske forhold under en kommersiell leieavtale.
Riktig nok har det andre i denne forstand mye flere muligheter. For å si opp leieavtalen, kan leietaker varsle om sitt ønske om å avslutte rettsforholdet tre måneder før utløpet av gjeldende kontrakt uten forklaring. Loven gir utleier rett til å si opp kontrakten i retten.
I dette tilfellet må utleier ha god grunn til oppsigelse av kontrakten. For eksempel systematiske forsinkelser i utførelse av leietakere eller forsømmelse fra leietaker av plikten til å holde leiligheten i god stand.
