Store investorer opptrer ofte uavhengig på nivå med personlige kontakter med de som trenger økonomiske injeksjoner. Men ikke alle har nok midler til uavhengig aktivitet. Hvis du fremdeles vil investere, er mennesker samlet i spesielle strukturer. Vi snakker om en av dem, nemlig et lukket fond.
Generell informasjon
La oss innledningsvis finne ut hva som utgjør et lukket sluttinvesteringsfond (ZPIF). Dette er navnet på eiendomskomplekset, som opprettes uten dannelse av en juridisk enhet. Det er dannet av eiendelene til flere investorer som overfører midlene til fondet. Etter det blir de eiere av aksjene hans. Fondets eiendom har den juridiske statusen som felleseie. Derfor blir resultatet av dens aktiviteter fordelt på deltakerne i forhold til bidragene. Forresten, når det dannes en lukket investeringsforening for eiendommer, kan ikke bare kontanter, men også rettigheter til slike gjenstander som bygninger og tomter overføres til den. Når strukturen opprettes, administreres den av forvaltningsselskapet i henhold til vedtatt erklæring. Aktivitetene til disse strukturer er strengt regulert av lov og en rekke lovgivningsmessige handlinger fra den føderale tjenesten for finansielle markeder i den russiske føderasjonen. FFMS bør registrere tillitsreglene for hvert investeringsfond.
Hva er deres forskjell?
Hvorfor trengte du å lage en slik ekstra type strukturer som CUIF? Dette skyldes behovet for å legge til rette for en rekke operasjoner. Hvis vi snakker om lukkede midler, er det i dette tilfellet en slik fordel som muligheten til å ta avgjørelser fra deltakerne om aktiviteter på generalforsamlingen. Hovedforskjellen i det lukkede verdipapirfondet er hensynet til rettigheter til eiendommer som eiendel. Det vil si at hovedoperasjonene utføres med bolig- og næringsbygg, tomter og lignende. I dette tilfellet skilles to typer konvensjonelt ut. Den første som blir nevnt er et fond for lukkede investeringer. De er spesialister på å finansiere bygging av forskjellige eiendommer. En annen type er et lukket utleieenhetsfond. Han har spesialisert seg på å leie fast eiendom. Ofte den som han bygde. Det vil si at funksjonen er et rimelig bredt spekter av operasjoner, forskyvning av ulike typer aktiviteter, og mange andre ting blir utført i eiendomsmarkedet (kjøp / salg av bolig- og næringsbygg, land osv.).
På økonomien i byggverdenen
Nylig ble opprettelsen av opptil åtti prosent av all fast eiendom levert av sluttforbrukeren, det vil si folk som planla å bo og jobbe i nye leiligheter og bygninger. Derfor var det ofte situasjoner da de begynte å bygge, og hadde bare 10-20% av de nødvendige midlene. Dette var nok for gjerdet og begynnelsen av landarbeid. Samtidig var det en beregning for lån eller salg av fast eiendom til enkeltpersoner eller juridiske personer. På en måte var det et borettslag. Prinsippet om drift var som følger: vi selger flere leiligheter, vi bygger første etasje. Så venter vi til noen andre kjøper. I dette tilfellet tok de første kjøperne en stor risiko - de kunne tross alt ventet lenge til bygningen var ferdig.
Det var ett minus i denne ordningen - det var ingen kontroll over målrettet finansiering.Og dette ble ofte til høye skandaler der svindlet aksjeeiere var ofre. Vedtakelsen av føderal lov nr. 214-FZ gjorde det mulig for oss å begynne prosessen med å trenge ut konsumkapital til et sent stadium. Samtidig er det en forståelse av at det må erstattes med noe. Ellers reduksjonen i byggevolum og stigende boligpriser - rett rundt hjørnet. I henhold til denne loven (nr. 214-FZ) fordeles kreditt (bankstrukturer) og investeringsmidler (CIF) til bygging.
Selv om det er noen nyanser. Så staten var i stand til å ta vare på å beskytte innbyggerne, selv om den skjøv bankene bort fra dette markedssegmentet. Hvorfor? Faktum er at lovgivningen i Den russiske føderasjonen innførte normen for solidaransvar for en finansinstitusjon med en utvikler. Dette ble gjort med mål om å gjøre institusjonelle investorer om til en garanti for gjennomføring.
Jobbspesifikasjoner
Så vi har vurdert, selv om det ikke er obligatorisk, men fortsatt viktig for å forstå informasjon. La oss se på hvordan disse strukturene fungerer i praksis for ikke å gå inn i teorien. La oss som et eksempel ta et Holy Lands investeringsfond med lukket ende. Så for å delta i prosessen med å opprette nye boliger (eller annen eiendom), kjøper ZPIFN eiendomsrett fra utviklere. En aksjeavtale (eller investering) brukes som dokumentarisk grunnlag.
Deretter overfører administrasjonsselskapet de tilgjengelige midlene til utbygger og kjøper rett etter at byggingen er fullført for å motta visse objekter (for eksempel leiligheter) med visse parametere (for eksempel opptak eller høyde) i eiendelene. Men hva skal jeg gjøre med mottatt eiendom? Dette avgjøres av forvaltningsselskapet i det lukkede investeringsfondet.
Det skal bemerkes at det kan begynne å finansiere utvikleren bare etter at alle nødvendige tillatelser er gitt på den måten som er foreskrevet i loven. Dette gjøres for å begrense deltakelse av lukkede verdipapirfond i det farligste byggetrinnet. Men dette er ikke kritisk, fordi ikke mer enn femten prosent av de totale kostnadene faller på utformingen av all dokumentasjon og opprettelse av prosjekter. En forbindelse til et lukket investeringsinvesteringsfond lar utvikleren motta store og regelmessige økonomiske investeringer, som er nødvendige for bygg- og installasjonsarbeid, oppretting av ingeniørkommunikasjon og komme videre. En lignende politikk er observert i det lukkede investeringsfondet Metronome.
Nyansene i arbeidet
Men det er ikke alt. En hel rekke nyanser som er av interesse for utvikleren, bør fremheves:
- Garantert stabil finansiering. Dette er veldig viktig, men det er vanskelig å observere når du bruker uforutsigbare salg. I motsetning til et banklån, trenger du ikke å betale renter. Tross alt trekker den midler fra sirkulasjonen. I tillegg kan du foreta forskudd for massekjøp av byggevarer, som lar deg motta rabatter og fikse kostnadene.
- Stabilisering og regelmessighet av implementeringsprosessen. Faktum er at for å tildele en del av eiendommen i form - dette kan ikke gjøres. Hvorfor? Essensen i denne situasjonen er at det lukkede investeringsfondet er et verktøy for investorer, ikke forbrukere. Derfor, for å betale ned aksjene, må du selge eiendommer. Og hvis du går med registrering - er dette en ekstra byråkratisk byrde. På grunn av dette er ZPIF interessert i å selge eiendommer før byggeavslutning. Selvfølgelig kan dette også gjøres på annenhåndsmarkedet, men i dette tilfellet vil det være nødvendig å gå gjennom statskommisjonen, signere en handling om gjennomføring av investeringskontrakten og utarbeide eiendomsretten. Alt dette, på grunn av visse materialkostnader og lang tid, reduserer effektiviteten til investeringene.
Deltakelsesalternativer
La oss se på ordningene som eierne av investeringsandeler i et lukket aksjefond kan delta i byggingen av bestemte objekter. Til å begynne med, for å velge en bestemt eiendom, må de komme sammen og ta en passende beslutning. Dette er et vanlig trinn for alle ordninger. Og så begynner forskjellene. Men for nå, la oss bare komme forbi med navnene:
- Prosjektfinansiering.
- Attraksjon av investeringsressurser.
- Forvaltning av næringseiendom.
- Boligprogrammer.
- Integrering av lukkede industrielle investeringsfond i styringssystemet for byggeprosjekter.
Hver av disse ordningene har sine egne egenskaper ved implementering. Og det er så mange av dem at det er lurt å vie en egen del til artikkelen.
Finansiering av eiendommer og byggeprosjekter
I dette tilfellet er det tenkt at investorer og stiftere overfører midler (så vel som eiendomsrett og verdipapirer) til fondet under opprettelsen eller ved inngåelse av andeler i annenhåndsmarkedet. Etter at opprettelsen er fullført og det endelige investeringsfondet er anerkjent som opprettet, investerer forvaltningsselskapet eiendeler i eiendom. Andelseiere i fonden får inntekten fra forskjellen mellom kjøps- og salgspriser på eiendomsrett eller ferdige gjenstander. Det dannes under byggeprosessen, så vel som på grunn av en økning i markedspriser for ferdige gjenstander.
I dette tilfellet er administrasjonsselskapet en klassisk bobestyrer, som forvalter kundenes midler. Bare dette skjer ikke i aksjemarkedet, men med eiendom. Reglene for tillitsforvaltning av et lukket investeringsfond for fast eiendom gir som regel den maksimale avkastningen på å jobbe med en klient. Tross alt kommer en viss prosentandel som en belønning. Og hvis administrasjonsselskapet ikke er en haug med svindlere, er den direkte interessert i å få maksimal utbytte. Mengden av inntekt avhenger av det valgte segmentet, samt kravene til potensielle prosjekter. På samme tid, takket være deltakelsen fra mange investorer, kan aksjonærene få flere fordeler enn om de gjør det på egen hånd.
Et annet viktig pluss er at ZPIFN ikke trenger å betale inntektsskatt. På grunn av dette kan investorer bruke forsinkelseseffekten.
Ressursmobilisering
Noen utviklere bruker lukkede investeringsfond for å skaffe midler til å bygge anlegg. I dette tilfellet oppretter forvaltningsselskapet et lukket investeringsfond for en bestemt eiendom til kunden. Eiendomsrettigheter introduseres av eierne som betaling for aksjer under dannelsen av fondet. Da tiltrekker administrasjonsselskapet og gründerne investorer til å skaffe finansiering for et bestemt objekt. For dette brukes et sekundærmarked (for eksempel en børs). Slik skaffes det penger til å finansiere bygging. En investor, som blir aksjonær, får rett til en viss del av inntekten som vil bli mottatt når gjenstanden selges. Det kan være både salg og leieavtale. Den andre tilnærmingen bruker ofte et lukket kombinert investeringsfond. En slik ordning er populær på grunn av:
- Enkelheten med å lage en struktur, registrering av investeringer, regnskap og rapportering.
- Verktøygjennomsiktighet for tredjeparts bidragsytere.
- Muligheter for å bruke aksjer som sikkerhet.
Forvaltning av næringseiendom
Dette alternativet brukes av utleie av lukkede investeringsfond. Essensen av denne ordningen er å plassere eiendeler i næringseiendom og motta inntekter fra utleie. Investorer bruker dette alternativet for å få en stabil inntekt. For eiere er dette alternativet attraktivt av følgende grunner:
- Å omgjøre ikke-kjerneverdier til en kilde til ressurser for kjernevirksomheten.
- Innhenting av preferanser for betaling av inntektsskatt og eiendom.
- Tiltrekke seg økonomiske ressurser fra salg av aksjer samtidig som de beholder fortrinnsretten til næringseiendom.
Fondet erverves med tilskuddsmidler eller blir umiddelbart dannet av egnet eiendom. Forvaltning av lukkede verdipapirfond sørger i tillegg for inngåelse av en avtale med et driftsselskap. Hun må påta seg alt arbeidet for å sikre og vedlikeholde fasilitetene, og sende hele nettoflyten av leiebetalinger til det lukkede investeringsfondet. Verdien av aksjeeierne til aksjonærene vokser på grunn av de overførte pengene og en økning i markedsverdien til objektet. Etter avtale med grunnleggeren forvaltes inntektene som følger:
- Investerte i gjenoppbygging og modernisering av et objekt for å øke verdien og / eller leieprisene for det.
- Periodisk utbetalt til aksjonærene.
- Invester i bygging / kjøp av annen eiendom (bolig eller kommersiell).
- Invester i aksjemarkedet, plasser på et bankinnskudd.
Boligprogrammer
Dette er et annet alternativ for bruk av midler, som innebærer deltakelse av kommunale eller bedriftsboliger. I dette tilfellet fungerer CIFF som et verktøy som samler penger og sikrer bygging av bolig for et visst publikum, som bestemmes av grunnleggeren av boligprogrammet. Under denne saken legges det en viss tomt. Det kan velges av kommunen eller selskapet blant landområdene som er inkludert i dens territorium. Deretter overføres pantelånet til det lukkede verdipapirfondet, som begynner byggingen av eiendommer. Organisering av konstruksjon og kontroll utføres av forvaltningsselskapet.
Integrering av lukkede investeringsfond i styringssystemet for byggeprosjekter
Dette alternativet brukes av store markedsaktører. De integrerer lukkede investeringsfond i forretningsprosessene sine for å øke effektiviteten i byggeprosjektledelsen og fordelingen av midler som er nødvendige for å finansiere forskjellige anlegg. Plasseringen av disse strukturene i kjeden avhenger av den rolle, organisering, behov og mål som forfølges.
Tenk på et lite eksempel. Morselskapet oppretter et aksjefond med lukket slutt og mottar 100% av aksjene. Volum og bruksanvisning for det dannede fondet bestemmes av investeringserklæringen. I tillegg kan beløpet økes i fremtiden. Deretter opprettes eller anskaffes separate selskaper. De driver med utarbeidelse av prosjektdokumentasjon, mottar alle nødvendige tillatelser for bygging, samt rett til land.
Mest egnet for disse formålene er selskaper med eierform av LLC eller CJSC. Etter at alt forarbeidene er fullført, inngår ZPIFN en avtale (investering eller egenkapital) med denne strukturen og gir konstruksjonen økonomi. Hvis det midlertidig ikke er behov for dette, kan midlene rettes til eiendelen, som er gitt av investeringserklæringen. Etter at konstruksjonen er fullført, blir gjenstandene realisert. Fortjeneste fra salg av objekter fra investeringsfond med lukkede ender blir ikke beskattet.