Jak sprzedać mieszkanie hipoteczne: instrukcje krok po kroku

Hipoteka to nie tylko rodzaj pożyczek długoterminowych, ale także ograniczenie praw właściciela nieruchomości. Mieszkania zakupione za pośrednictwem hipoteki są w rzeczywistości uważane za własność instytucji kredytowej do czasu pełnej spłaty zadłużenia z tytułu kredytu. Zgodnie z prawem, do czasu spłaty kwoty głównej, odsetek od pożyczki i zniesienia ciężaru kredytobiorca jest pozbawiony prawa do dysponowania mieszkaniami zakupionymi na kredyt. Na tej podstawie nie można mówić o niezależnej realizacji przestrzeni życiowej.

Ale często zdarza się, że pożyczkobiorca z różnych powodów zastanawia się, jak sprzedać mieszkanie hipoteczne. Na przykład, jeśli spłata długu okazała się dla niego przytłaczającym testem lub nieruchomość jest podzielona w procesie rozpadu rodziny. Stosując się do tego ostatniego przykładu, kredytobiorcy często pytają, czy można sprzedać mieszkanie hipoteczne podczas rozwodu. Na ratunek przychodzą różne opcje pozbycia się zabezpieczenia mieszkaniowego.

Kiedy skorzystać ze sprzedaży mieszkań hipotecznych?

Należy zauważyć, że jest to dość czasochłonny proces. Szczęśliwi właściciele własnych domów nie tak często zadają sobie pytanie, czy można sprzedać mieszkanie hipoteczne obciążone zabezpieczeniem. Ale nadal takie sytuacje występują w praktyce.

Kredyt hipoteczny jest poważnym, celowym krokiem, którego konsekwencje odczuwa rodzina od kilku lat. Przede wszystkim cierpi budżet rodzinny kredytobiorców, którzy najczęściej utrzymują oficjalne stosunki małżeńskie. Niemniej jednak okoliczności życiowe czasami nie pozostawiają innego wyjścia, jak tylko rozstanie się z mieszkaniami zakupionymi na hipotece. Zazwyczaj pożyczkobiorcy mają taką potrzebę w następujących przypadkach:

1. W okresie spłaty pożyczki rodzina pożyczkobiorcy powiększyła się. Zakupione wcześniej mieszkanie pod względem powierzchni przestało spełniać wymagania rodziny. Być może małżonkowie urodzili więcej dzieci lub ktoś z bliskich krewnych przeprowadził się do nich na stałe. Wtedy pytanie, jak sprzedać mieszkanie hipoteczne i powiększyć metry kwadratowe, staje się dla nich istotne.
2. Małżonkowie, działając jako współpożyczkobiorcy na hipotece, postanowili się rozwieść. Zgodnie z prawem dług podlega podziałowi między małżonków w równych częściach. Aby pozbyć się ciężaru płatności, bardziej wskazane jest rozwiązanie problemu sprzedaży mieszkania hipotecznego w przypadku rozwodu.
   
3. Potrzeba pilnego przeniesienia się na stałe miejsce zamieszkania w innym regionie kraju, na przykład przy zmianie pracy. W związku z tym sama potrzeba pożyczkobiorcy na mieszkanie w miejscu uzyskania pożyczki.
4. Pilna potrzeba środków pieniężnych związana z nieprzewidzianymi okolicznościami życiowymi, w tym w związku z utratą stałej pracy, niższymi poziomami dochodów i innymi trudnościami finansowymi.
5. Pragnienie wzbogacenia. Często klient banku celowo nabywa mieszkanie w budowanym domu, ponieważ koszt takiej nieruchomości jest znacznie niższy niż koszt oddanego mieszkania. A jeśli kredytobiorca wie, jak sprzedać mieszkanie hipoteczne, wówczas spłaca pożyczkę i otrzymuje dodatkowy zysk z powodu różnicy w kosztach mieszkania.

Główny warunek

Sprzedaż nieruchomości obciążonej umową o dług nie jest łatwą, ale dość realistyczną opcją prawną zwolnienia z gwarancji kredytowej. Jednak w tym celu konieczne jest uzyskanie zgody organizacji kredytowej, ponieważ to bank jest faktycznym właścicielem mieszkania do momentu spłaty pożyczki.

Ważne jest, aby zrozumieć, że bez zgody organizacji kredytowej rejestracja transakcji jest niemożliwa. Takie oszustwa są bardzo szybko otwierane i tłumione przez bank, a strona, która ucierpiała w wyniku nieudanej transakcji, może wnieść skargę do pożyczkobiorcy.

Opcje sprzedaży zabezpieczeń

Jeśli kredytobiorca nadal postanowił pozbyć się mieszkań zakupionych na kredyt, musi być cierpliwy. Proces będzie żmudny i czasochłonny. Przed skorzystaniem z jednej z opcji sprzedaży należy przeanalizować każdą z nich i wybrać najbardziej optymalną.

Spłata pożyczki przed upływem terminu obliczonego przez bank

Jedna z najłatwiejszych i najbardziej wygranych opcji. Główną trudnością tej metody jest znalezienie zainteresowanego nabywcy rozpuszczalnika, który zgadza się spłacić resztę długu wraz z odsetkami od kredytu hipotecznego w ramach wpłaconego depozytu. W takim przypadku sprzedaż mieszkań będzie przebiegać w kilku kolejnych etapach.

Powiadomienie instytucji kredytowej o zamiarze sprzedaży zabezpieczonego mieszkania

Aby uzyskać zgodę banku, pożyczkobiorca będzie musiał przedstawić przekonujące argumenty na korzyść swojej decyzji. Wcześniejsza spłata pożyczki pozbawia pożyczkodawcę części dodatkowych funduszy wzbogacających w części odsetek. Pod wieloma względami powód sprzedaży mieszkań hipotecznych powinien być znaczący.

Znalezienie właściwego nabywcy

Na tym etapie pożyczkobiorca będzie musiał się pocić, ponieważ nie jest łatwo znaleźć osobę, która jest gotowa zapłacić wszystkie środki przed zawarciem głównej umowy sprzedaży. Takie transakcje wiążą się z pewnym ryzykiem dla właściciela domu. Jako gwarancję powagi intencji pożyczkobiorca musi wypisać się przed ostatecznym rozliczeniem z nabywcą i wyrejestrować wszystkich mieszkańców zarejestrowanych w mieszkaniu.

Dokumentacja przelewu zaliczki

Na tym etapie konieczne jest zawarcie umowy depozytowej, zgodnie z którą kupujący przekazuje pieniądze na spłatę pozostałego zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego, a sprzedawca zgadza się sprzedać zabezpieczenie niezwłocznie po usunięciu obciążenia. Aby nie wzbudzać podejrzeń kupującego, wskazane jest poświadczenie umowy z notariuszem. W umowie ważne jest wskazanie kwoty depozytu, sposobu jego przekazania, a także terminu usunięcia obciążenia i wykonania transakcji kupna i sprzedaży.

Rozliczenie z bankiem i sprzedawcą

Ten krok obejmuje transfer środków z otwarciem dwóch komórek depozytowych w instytucji kredytowej. W pierwszym kupujący stawia kwotę równą saldzie zadłużenia hipotecznego, w drugim - saldo ceny mieszkania przeznaczonego dla sprzedającego. Po zakończeniu transakcji bank uzyskuje dostęp do swoich pieniędzy, a kredytobiorca - do salda w drugiej komórce.

Spłata długu

W tym celu obie strony transakcji muszą wspólnie udać się do instytucji kredytowej, w której zostanie obliczone saldo zadłużenia głównego wraz z odsetkami. Po przetworzeniu dokumentacji potwierdzającej spłatę pożyczki pożyczkobiorca otrzymuje prawo do usunięcia ciężaru z mieszkania.

Usunięcie obciążenia

Proces ten odbywa się w obecności pożyczkobiorcy i przedstawiciela organizacji kredytowej w organach Rosreestr. Usunięcie obciążenia jest możliwe pod warunkiem przedstawienia następujących dokumentów:

• umowa sprzedaży;
• paszporty właścicieli (kredytobiorcy i członków jego rodziny, jeżeli mieszkanie jest współwłasnością lub współwłasnością);
• umowy depozytowe;
• dokument z banku potwierdzający spłatę pożyczki.

Podpisanie umowy z późniejszą rejestracją stanu transakcji. Ta instrukcja krok po kroku, jak sprzedać mieszkanie hipoteczne, jest najczęściej używana do sprzedaży zabezpieczenia. Oprócz powyższej opcji istnieją inne sposoby przeprowadzenia transakcji.

Spłata kredytu hipotecznego w instytucji kredytowej

Ta metoda całkowicie pozbawia pożyczkobiorcę możliwości skorzystania z transakcji, ponieważ kupujący jest bezpośrednio zaangażowany w poszukiwanie banku, w którym sprzedawca spłaca pożyczkę. W takich sytuacjach instytucja kredytowa realizuje wyłącznie własne cele w zakresie spłaty środków pożyczonych na zakup mieszkania, więc mieszkanie najprawdopodobniej zostanie sprzedane po cenie niższej niż rynkowa. Pozostała część procedury praktycznie nie różni się od poprzedniej metody, z tą różnicą, że transakcję wykonuje przedstawiciel banku, a nie kredytobiorca. W skrócie, algorytm działań, który pozwala zrozumieć, jak sprzedać mieszkanie hipoteczne za pośrednictwem banku, jest następujący:

1. Powiadomienie instytucji finansowej o swoim zamiarze.
2. Wyszukaj nabywcę według instytucji kredytowej.
3. Rejestracja przedwstępnej umowy między sprzedającym a kupującym z późniejszym poświadczeniem przez notariusza.
4. Projekt ogniw depozytowych (liczba ogniw zależy od ceny).
5. Transfer środków przez nabywcę domu.
6. Usunięcie obciążenia z późniejszym zawarciem umowy sprzedaży.
7. Rejestracja stanu transakcji.

Sprzedaż własna mieszkania przez kredytobiorcę

Podobną metodę przeprowadza się bez udziału stron trzecich wyłącznie przez pożyczkobiorcę. Głównym warunkiem jest otwartość i działanie w ramach prawa. Ukrywanie faktu obciążenia nałożonego na mieszkanie jest równoważne z nieuczciwymi działaniami. Jeśli kupujący dowie się o obciążeniu związanym z rejestracją, istnieje wysokie ryzyko odmowy zawarcia transakcji. Dlatego przed sprzedażą mieszkania hipotecznego musisz poinformować kupującego, że jest on zastawiony w instytucji finansowej.

Realizacja zabezpieczeń nieruchomości za pomocą tej metody odbędzie się w następującej kolejności:

1. Apel kupującego do instytucji kredytowej w celu powiadomienia o zamiarze odkupienia zabezpieczenia.
2. Przygotowanie wstępnej umowy między kupującym a bankiem.
3. Otwieranie komórek depozytowych.
4. Usunięcie przez wierzyciela obciążenia.
5. Zawarcie umowy sprzedaży z późniejszą rejestracją transakcji z władzami Rosreestr.
6. Przelew środków do banku i pożyczkobiorcy (jeżeli koszt przewiduje saldo do zapłaty na rzecz sprzedającego).

Jak sprzedać mieszkanie hipoteczne w hipotece?

Umorzenie długów to standardowy program przenoszenia zobowiązań dłużnych na rzecz osób trzecich, które wyraziły chęć przejęcia zobowiązania do ich wykonania. Czy można sprzedać mieszkanie hipoteczne w hipotece? Podobne transakcje dotyczą sprzedaży nieruchomości. W takim przypadku pożyczkobiorca samodzielnie znajduje obywatela, który jest gotowy spłacić swój dług. Procedura zwolnienia z kredytu hipotecznego będzie składać się z następujących kroków:

1. Wyszukaj odpowiedniego kredytobiorcę, który spełnia wymagania instytucji kredytowej pod względem wieku, wypłacalności i dobrej wiary.
2. Odnowienie hipoteki. Nowa umowa zostaje zawarta natychmiast po weryfikacji klienta zaproponowanej przez pożyczkobiorcę.
3. Przeniesienie długu. Zasadniczo zabezpieczenie nadal jest własnością banku, ale płatnik kredytu hipotecznego się zmienia. Ponowne spłatę zobowiązań kredytowych spoczywa w całości na pracownikach banku.

Każda z tych metod pozwala rozwiązać problem sprzedaży mieszkania hipotecznego Sbierbanku i pozbyć się zadłużenia kredytowego. Jednak nie każdy z nich umożliwia zwrot środków wydanych na płatności na podstawie umowy o dług. Wszystko zależy od konkretnych okoliczności.

Ostrzeżenie o ryzyku

Każda transakcja nieruchomościami obarczona jest pewnym ryzykiem. Kupujący ryzykuje wpadnięcie na oszustów i utratę dużej sumy pieniędzy, ponieważ procedura sprzedaży mieszkań hipotecznych wiąże się z przekazaniem środków przed zawarciem głównej umowy sprzedaży.Dlatego zaleca się zaangażowanie wykwalifikowanego prawnika specjalizującego się w udzielaniu kredytów hipotecznych, doświadczonego pośrednika w handlu nieruchomościami, który pomoże Ci dowiedzieć się, ile możesz sprzedać mieszkanie hipoteczne i jak to zrobić poprawnie.

W przeciwieństwie do kupującego, sprzedawca ryzykuje znacznie mniej, ponieważ cały proces sprzedaży zabezpieczenia odbywa się pod nadzorem prawników instytucji kredytowych i agencji rządowych. Bank podejmuje główne ryzyko, ponieważ w przypadku nieuczciwych działań ze strony kupującego straty ponosi pożyczkodawca.

Jeśli szczegółowo przeanalizujemy wszystkie etapy sprzedaży mieszkań hipotecznych, stanie się jasne: sprzedaż kredytu hipotecznego jest transakcją wiążącą się z minimalnym ryzykiem dla uczestników takich umów. Najważniejsze jest, aby wybrać dla siebie najwygodniejszą opcję realizacji zabezpieczenia dodatkowego i działać w ścisłej współpracy z instytucją kredytową.