Zarząd HOA: prawa i obowiązki

Partnerstwa właścicieli domów (w skrócie HOA) to unikalne formy zarządzania domami. Ich działalność jest regulowana przez wiele aktów prawnych. Kodeks mieszkaniowy można uznać za główny dokument określający uprawnienia i całą pracę HOA. Walne zgromadzenie z zarządem HOA jest zobowiązane do działania w ramach nowoczesnego prawodawstwa, a dziś w proponowanym artykule rozważymy w najbardziej szczegółowy sposób wszystko, co dotyczy praw i obowiązków HOA i jej zarządu.

Do czego uprawniony jest HOA?

Krótko mówiąc, ma ona prowadzić prace związane z zarządzaniem domem, to znaczy prowadzić działalność, która była wcześniej przedmiotem działalności spółki zarządzającej (w formie organizacji komercyjnej lub działu mieszkaniowego).

A teraz przyjrzyjmy się bliżej całemu zakresowi działań zawartych w tej koncepcji. Do czego dokładnie najemcy upoważniają swoich przedstawicieli w wyborach do zarządu HOA?

137. artykuł Kodeksu mieszkaniowego, poświęcony regulacji takich kwestii, brzmi:

1. HOA ma prawo do zawierania umów ze spółkami zarządzającymi i operacyjnymi dotyczącymi obsługi budynku mieszkalnego i zapewnienia pełnego zakresu mediów.
2. Ma prawo do wykonywania niektórych prac bez korzystania z usług Kodeksu karnego (na przykład wynajmowania środków czyszczących w celu uzyskania dostępu lub organizowania niezależnego usuwania śmieci).
3. HOA zajmuje się obliczaniem dochodów i wydatków przy ustalaniu niezbędnych środków na utrzymanie domu, płatności za działalność kontrahentów, utworzenie funduszu rezerwowego, a także tych przeznaczonych na remont.

A także?

Inne prawa zarządu HOA obejmują:

1. Spółka może przeprowadzać rozliczenia na podstawie umów zarówno z osobami fizycznymi, jak i prawnymi za świadczone usługi.
2. Zgodnie z procedurą ustanowioną przez prawo HOA może wystąpić do banku lub do osób fizycznych o fundusze kredytowe.
3. Odpowiada za sprzedaż, wymianę i dzierżawę nieruchomości, w tym nieruchomości. Na przykład HOA ma prawo pobierać opłaty od przedsiębiorców, którzy chcą wynająć powierzchnię biurową w budynku lub handlować.
4. HOA oblicza czynsze na podstawie szacunków kosztów.
5. Zbiera również czynsz od właścicieli i najemców lokali w apartamentowcu.
6. Do jego praw należy również podejmowanie środków prawnych wobec osób, które są winne czynsz lub czynsz, co z pewnością musi znaleźć odzwierciedlenie w protokołach z posiedzeń zarządu HOA.

Karta HOA jako główny dokument

Pełna i pełna lista uprawnień posiadanych przez HOA musi być wymieniona w Karcie tej organizacji. Ta lista, na przykład, może obejmować pozwolenie na przebudowę, dokonywanie zmian w okolicy w postaci sprzętu do parkowania samochodów itp. Wszelkie prawa tej organizacji wymienione w jej Karcie nie mogą być sprzeczne z treścią Kodeksu mieszkaniowego. Mogą jedynie uzupełniać i rozszerzać jego główne przepisy w określonych sytuacjach.

Wykonywanie większości uprawnień przez zarząd spółki odbywa się w porządku roboczym - czynsz jest obliczany, fundusze są przydzielane na rachunki bankowe, zachowany jest protokół zarządu HOA. Działania te dotyczą bieżącej pracy. Przestrzeganie legalności wszystkich wymienionych operacji jest monitorowane przez specjalną komisję, zwaną komitetem audytu, w liczbie od trzech do czterech osób. Jego skład nie należy do członków zarządu ani innych pracowników HOA.

Jeśli musisz dokonać poważnych zmian (na przykład w celu reorganizacji struktury HOA, zmiany proporcji funduszy przydzielonych do różnych funduszy i ponownego wyposażenia budynku), zarząd musi zorganizować walne zgromadzenie wszystkich mieszkańców z pytaniem poddanym pod głosowanie. Prawo do wykonywania zadeklarowanych działań HOA otrzyma jedynie większością głosów pozytywnych.

O funkcjach HOA

Dość często, podczas wykonywania swoich praw, członkowie zarządu HOA mają wiele pytań związanych z wieloma kontrowersyjnymi lub problematycznymi tematami. Poniżej podajemy przykłady najbardziej odpowiednich z nich.

Jednym z naglących problemów jest odmowa wydania przez zarząd certyfikatów najemców (dotyczących składu rodziny lub przedłużonych oświadczeń) na podstawie zaległości czynszowych. Naturalne pytanie: czy zarząd spółki ma prawo odmówić wydania jakichkolwiek certyfikatów swoim członkom w przypadku zadłużenia?

Ta praktyka jest niezgodna z prawem. Jednocześnie takie działania są powszechnie stosowane przez władze HOA w celu zachęcenia mieszkańców do pokrycia długu lub jego części. Należy pamiętać, że wydawanie wymaganych certyfikatów nie jest uważane za prawo, ale obowiązek HOA. Dotyczy to również przypadków, w których rezydenci mają jakiekolwiek długi za media.

Czy dostęp do mieszkania jest legalny?

Kolejnym często zadawanym pytaniem z kategorii problematycznych są uprawnienia przewodniczącego lub rady spółki do wchodzenia do mieszkania i sprawdzania go. Podobne sytuacje nie są rzadkie w przypadku typowego protokołu karty HOA. Nasza Konstytucja, jako fundamentalne prawo, gwarantuje prawo każdego obywatela do nienaruszalności własnego domu. W praktyce oznacza to, że bez zgody właścicieli mieszkań nikt nie ma prawa do niego wchodzić. Wyjątek dotyczy tylko przypadków, w których istnieje nakaz lub groźba ataku terrorystycznego lub kataklizmu (spowodowanego przez człowieka lub w sposób naturalny).

W innych przypadkach (w tym w sytuacjach awaryjnych, na przykład przerwanie rury), wejście do mieszkania jest możliwe tylko za zgodą najemcy. Dlatego wszelkie usprawiedliwienia prawa dostępu do pomieszczenia (do sprawdzania liczników lub dokonywania odczytów, pomiaru ciśnienia, pomiaru temperatury itp.) Są nielegalne.

O karach i grzywienach

Kolejną, nie mniej poważną kwestią jest autorytet HOA przy obliczaniu odsetek. Partnerstwo ma do tego prawo w przypadku, gdy taka funkcja jest przewidziana w Karcie, która została przyjęta przez walne zgromadzenie mieszkańców. Środek ten odnosi się do przymusu, którego celem jest zachęcenie dłużników do wcześniejszej wypłaty środków na mieszkanie.

Procedura przyznawania grzywien jest ściśle regulowana i określona w Karcie. W takim przypadku należy skoncentrować się na przepisach Kodeksu Podatkowego Federacji Rosyjskiej dotyczących górnych granic kar. Na przykład zabrania się naliczania grzywny w wysokości ponad 1/30 stopy refinansowania za każdy zaległy dzień płatności.

Czy jesteśmy zobowiązani do podpisania umowy z HOA?

Czasami mieszkańcy mogą być oburzeni propozycją HOA podpisania umowy o świadczenie usług. Czy takie umowy powinny zostać zawarte i czy HOA są do tego zobowiązane? Ta praktyka jest absolutnie normalna. Prawo stowarzyszeń właścicieli domów do zawierania umów, a także przepis dotyczący obliczania płatności, jest określony w art. 137 kodeksu mieszkaniowego RF.

W przypadku podpisania takich umów zarząd ma prawo zawierać w imieniu mieszkańców wszelkiego rodzaju transakcje z dostawcami mediów. Jeśli nie dojdzie do porozumienia między właścicielem a HOA, rezydenci będą musieli zawrzeć niezbędne umowy niezależnie w przedstawicielstwie firmy obsługującej.

Uwaga: naruszenie!

Kolejnym problemem, który często występuje w budynkach mieszkalnych, jest opublikowanie do publicznej wiadomości przez zarząd HOA listy dłużników. W tym przypadku oburzenie mieszkańców jest dość uzasadnione i logiczne.Zgodnie z prawem (mówimy o danych osobowych) zabrania się bezpośredniego ujawniania takich informacji. Zarząd nie ma prawa publikować żadnych danych o mieszkańcach bez ich pisemnej zgody. Dotyczy to nie tylko adresów, pełnej nazwy oraz dane paszportowe rezydentów, ale także wielkość istniejącego zadłużenia.

Takie listy mogą być opracowywane przez zarząd do użytku wewnętrznego i podejmowania działań mających na celu wpłynięcie na dłużników. Powinny być przechowywane w pomieszczeniu w sejfie. W przypadku takiej nielegalnej publikacji dłużnik ma pełne prawo do odwołania się do sądu o naprawienie szkody moralnej. Maksymalnym możliwym działaniem dla HOA w tej sprawie jest wysłanie ogłoszenia o skumulowanym całkowitym długu komunalnym oraz ostrzeżenie o zbliżającym się odwołaniu do sądu.

Obowiązki zarządu HOA

Ich lista znajduje się w artykułach Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nr 148-149. Co dokładnie tablica HOA jest winna właścicielom mieszkań, którzy ją wybrali?

1. Przestrzegać przepisów prawa i postanowień Karty.
2. Nadzoruje wykonywanie przez mieszkańców ich własnych obowiązków związanych z utrzymaniem obiektu.
3. Bezpośrednio zarządzaj budynkiem mieszkalnym lub kontroluj firmę, która prowadzi to zarządzanie.
4. Zawieraj umowy z dostawcami mediów i podwykonawcami.
5. Weź udział w umowach dotyczących naprawy i konserwacji budynku.
6. Prowadź listy mieszkańców będących członkami partnerstwa.
7. Angażuj się w rachunkowość, dokonuj szacunków przychodów i wydatków, pobieraj czynsze.
8. Prowadzić dokumentację i wydawać niezbędne certyfikaty rezydentom - członkom HOA.
9. Do organizowania walnych zgromadzeń mieszkańców z dostarczeniem raportów od zarządu HOA na temat wykonanej pracy.
10. Aby kontrolować działania przewodniczącego partnerstwa.

Jakie są bezpośrednie obowiązki przewodniczącego HOA?

1. Zatrudnia i zwalnia niezbędny personel, wydaje rozkazy innym urzędnikom HOA.
2. W ramach swoich własnych uprawnień działa w imieniu spółki, bez uciekania się do uprzedniego powiadomienia wszystkich jej członków.
3. Poddaje każdy opracowany przez niego dokument decyzji zgromadzenia mieszkańców.

O odpowiedzialności za niewykonanie obowiązków

Taki środek nie jest zarejestrowany ani w LC, ani w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej. Ale to nie znaczy, że nie można pociągnąć sprawców do odpowiedzialności. Z reguły kwestię tę reguluje także Karta spółki, która przewiduje pewne rodzaje kar za określone przewinienia. W bardziej ogólnym przypadku może istnieć uwaga na temat działań zgodnie z obowiązującym prawem.

Ogólna odpowiedzialność cywilna dotyczy następujących przestępstw:

1. Zaniedbanie (na przykład brak powiadomienia w odpowiednim czasie przez członka najemców HOA o zbliżającym się spotkaniu).
2. Oszustwo - może to być fałszywe zeznanie dotyczące urządzeń pomiarowych lub dokumentów dotyczących właścicieli lokali.
3. Rastraty lub przywłaszczenie funduszy właścicieli - czasami zdarzają się przypadki złośliwego, niezgodnego z prawem podziału funduszy funduszu ogólnego lub rezerwowego.
4. Oszustwo właścicieli, w tym całego spotkania.
5. Oficjalne fałszowanie.
6. Nadwyżka własnego autorytetu (obejmuje powyższe przykłady z wiszącymi listami mieszkańców itp.).

Każdy członek partnerstwa, w tym przedstawiciele zarządu HOA i sam przewodniczący, są zobowiązani do ponoszenia odpowiedzialności finansowej za swoje działania. W przypadku uszkodzenia mienia wspólnego z winy właściciela (na przykład w wyniku powodzi), ten ostatni jest zobowiązany go zrekompensować. Przygotowuje się specjalny akt w celu ustalenia zakresu takich szkód. Ocena, w razie potrzeby, przeprowadzana jest z udziałem profesjonalistów. Ponadto opis szeregu szczególnych sytuacji związanych z przestępstwami może być zawarty w karcie HOA.

Uprawnienia Rady HOA

O jakich mocach mówimy? Zadaniem zarządzania partnerstwem jest angażowanie się w jego bezpośrednie działania. Całą listę niezbędnych do tego uprawnień reguluje ten sam kodeks mieszkaniowy (jego art. 147). W karcie organizacji organizacja musi koniecznie rozróżniać działania wchodzące w zakres kompetencji zarządu i walnego zgromadzenia mieszkańców. Oznacza to, że powinny istnieć wyraźne oznaki, że to przewodniczący i jego zastępcy mogą decydować na posiedzeniu zarządu HOA bez konieczności uprzedniego powiadamiania mieszkańców.

W większości przypadków są to uprawnienia zarządu:

1. Bezpośrednie zarządzanie partnerstwem z wyznaczeniem konkretnych wykonawców do konkretnej pracy i utworzeniem personelu HOA.
2. Zawarcie umów o świadczenie usług publicznych w imieniu właścicieli domów.
3. Zbieranie funduszy na remont i konserwację budynku mieszkalnego.
4. Prowadzenie dokumentacji z wydawaniem wszystkich niezbędnych dokumentów i certyfikatów.
5. Prowadzenie bankowości i rachunkowości z przekazaniem środków na podstawie umów o wynagrodzenie kontrahentów.
6. Przeprowadzanie walnych zgromadzeń mieszkańców z wypełnieniem odpowiedniego protokołu.
7. Ochrona w sądzie interesów członków spółki.
8. W sytuacji niespłacenia przez rezydentów długów za usługi komunalne - odwołanie do władz publicznych (od administracji miasta do sądu i prokuratorów).

Wnioski

To pokazuje, że cała lista uprawnień zarządu HOA zależy od jego bezpośrednich funkcji wynikających z głównego celu partnerstwa - utrzymania budynku mieszkalnego.

Oprócz powyższego organ HOA może obejmować szereg dodatkowych, które z pewnością muszą zostać ustalone w Karcie spółki. Możemy porozmawiać o zagospodarowaniu sąsiedniego terytorium, samoobsługi budynku, pobieraniu czynszów od osób będących lokatorami lokali komercyjnych i mieszkalnych domu, a także zbywaniu wspólnej nieruchomości domu, w tym piwnic, wind itp.

Kodeks mieszkaniowy potwierdza, że ​​zarówno prawa, jak i obowiązki HOA są nierozerwalnie związane z ich funkcjami i wynikają z zadania utrzymania budynku mieszkalnego i wszystkich związanych z nim nieruchomości w pełnym porządku.