Sprzedaż mieszkania po spadku: daty, podatki, dokumenty

Czy można sprzedać odziedziczone mieszkanie? Przyjrzymy się bardziej szczegółowo w tej sprawie. Często spadkobiercy starają się natychmiast sprzedać odziedziczoną własność. Przyczyn może być wiele, ale istnieją pewne niuanse takiej umowy. Ludzie często są zainteresowani tym, jak mieszkanie jest sprzedawane po spadku.

Kiedy można sprzedać nieruchomości dziedziczne?

Zgodnie z prawem następcy stają się właścicielami od daty śmierci spadkodawców. Nawet jeśli nie ukończył jeszcze w pełni dziedziczenia i nie ma w swoich rękach certyfikatu, i tak jest już właścicielem. Można nawet powiedzieć, że właściciel działa „z mocą wsteczną”. W końcu, z kim zadawać podatki wraz z mieszkaniem komunalnym i innymi płatnościami za okres dziedzicznego procesu, który może trwać od sześciu miesięcy lub dłużej?

Jak sprzedać mieszkanie? Nowy właściciel może oficjalnie zbyć otrzymaną nieruchomość z prawem do sprzedaży, darowizny i tym podobnych dopiero po zarejestrowaniu tytułu właściciela zgodnie ze wszystkimi zasadami. W przeciwnym razie transakcja nie będzie mogła odbyć się w urzędzie rejestracji, w którym dokumenty nawet nie zostaną zaakceptowane. W takim przypadku spadkobierca zostanie po prostu uznany za nieautoryzowanego sprzedawcę. Jaki jest termin sprzedaży odziedziczonego mieszkania?

Jeszcze trzy lata od rejestracji praw do mieszkania nieruchomość może zostać zakwestionowana. Konieczne jest wykluczenie możliwości pojawienia się innych spadkobierców z uzasadnionymi roszczeniami mieszkaniowymi oraz tych, którzy chcą zakwestionować fakt dziedziczenia. Dlatego prawo przewiduje określony czas. Odliczanie zaczyna się od momentu, gdy nowa osoba ubiegająca się o mieszkanie otrzymała informację o naruszeniu jej własnych praw.

Istnieją pewne korzyści ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania. O tym - poniżej.

Niektóre nieruchomości mogą być zabezpieczone, a ciężar ten przechodzi również na następcę. W takiej sytuacji, dopóki hipotekodawca nie wyda pisemnej zgody na sprzedaż, wszelkie działania sprzedającego można uznać za nielegalne. Jak sprzedać mieszkanie?

Aby sprzedaż nieruchomości mogła mieć miejsce, spadkobiercy wymagają:

• Poczekaj na zaświadczenie o spadku.
• Nieruchomości muszą być zarejestrowane w katastrze. Lub musisz wprowadzić zmiany w danych inwentaryzacyjnych.
• Wykonaj państwową rejestrację praw mieszkaniowych w rosyjskim rejestrze.
• Uzyskaj zgodę na zawarcie umowy z posiadaczem zastawu. Lub spłacić kredyt hipoteczny, jeśli był depozyt.

Sprzedaż mieszkania po spadku i podatku

Większość odziedziczonych nieruchomości nie staje się rzeczywistymi mieszkaniami dla spadkobierców, ponieważ często spieszą się ze sprzedażą odziedziczonej nieruchomości. Głównym powodem tej decyzji jest brak porozumienia między następcami, a także pilna potrzeba pieniędzy, dostępność innych mieszkań i tak dalej.

Szukaj nabywców, targuj się o koszty, a dodatkowo projektuj - to nie wszystkie zmartwienia, które czekają na spadkobierców sprzedających. Przed spadkobiercami ciąży na państwie obowiązek zapłaty podatku od zysków z transakcji. Podobne koszty ponoszą sprzedawcy z dodatkowym obciążeniem związanym z dziedziczeniem oprócz cła państwowego:

• Podatek od sprzedaży mieszkania bezpośrednio po spadku wynosi trzynaście procent całkowitej wartości nieruchomości.Opłacany jest przez terytorialną inspekcję podatkową w miejscu zamieszkania. Warto zauważyć, że dla nierezydentów podatek ten będzie jeszcze wyższy o trzydzieści procent.
• Konieczne jest prawidłowe wydanie deklaracji.
• Prawidłowo przygotowane oświadczenie musi zostać przekazane do kontroli na czas. Zwykle odbywa się to nie później niż 30 kwietnia.
• Powinieneś również zapłacić pełną kwotę na czas przed 15 lipca. Szczegóły dotyczące przelewu są pobierane od lokalnego organu podatkowego.
  

Prawo nie przewiduje ulg w podatku dochodowym od osób fizycznych przy sprzedaży mieszkań oraz kategorii osób niechronionych społecznie, w tym dlatego wszyscy będą musieli zapłacić podatek. To prawda, że ​​właściciel ma możliwość zmniejszenia wielkości podstawy opodatkowania. Może również całkowicie pozbyć się obowiązku budżetowego.

Unikanie podatku od sprzedaży mieszkania po spadku.

Zwolnienie z podatku

Unikanie biurokratycznego zamieszania wraz z wykonywaniem i składaniem oświadczeń z kontroli, a ponadto można uniknąć podatku, jeśli odczeka się 3 lata po wejściu w prawa właściciela. W przypadku, gdy odziedziczony obiekt będzie własnością następcy nieprzerwanie przez ponad trzy lata, po tym okresie obywatel będzie całkowicie zwolniony z podatku przy sprzedaży mieszkania. Po dziedziczeniu ta reguła nie działa.

W 2016 r. Ustanowiono pięcioletnią umowę na sprzedaż wolną od podatku. W przypadku nieruchomości odziedziczonych okres ten nie ma zastosowania. W związku z tym, aby nie płacić podatku, wystarczy odczekać 3 lata od uzyskania praw do odziedziczonej przestrzeni życiowej.

Jakie są korzyści ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania?

Ulga podatkowa

Możesz obniżyć podatek nawet do zera rubli, jeśli koszt mieszkania jest niski. W tej sytuacji nie trzeba znosić trzech lat, ale nie da się uniknąć tego samego zamieszania związanego z deklaracjami. Tak więc bezpośrednio procedura obniżania podatków jest dość prosta. Tak zwane odliczenie podatku jest odejmowane od podstawowej wartości kosztu sprzedaży mieszkań. Jego wartość wynosi milion rubli. Odliczane są albo koszty nabycia, to znaczy koszty spadkowe, a ponadto rejestracja nieruchomości. Następnie wynik należy pomnożyć przez trzynaście procent. Z reguły wydatki wynoszą mniej niż milion rubli, więc wszyscy korzystają z tego odliczenia. Możesz odebrać odliczenie lub wydatki, które zależą od wyboru sprzedawcy-podatnika.

W przypadku sprzedaży nieruchomości wspólnej każdy akcjonariusz składa we własnym imieniu osobne oświadczenie. Deklaracja wskazuje kwotę podatku, która zależy od wartości udziału. Wykorzystanie odliczenia podatkowego odbywa się poprzez jego podział oparty na wielkości każdego udziału w procentach.

Cena mieszkania wskazana w umowie. Kwota ta powinna zostać odzwierciedlona w zeznaniu podatkowym. Wartość umowna sprzedaży odziedziczonego mieszkania jest ustalana przez strony, ale jeśli jest ona niższa niż wartość katastralna, nie mniej niż siedemdziesiąt procent jest dozwolone do opodatkowania.

Ryzyko podatkowe

Każdego roku rejestruje się coraz mniej podstępnych oszustw, aby zaoszczędzić na podatku, co wiąże się z następującymi czynnikami:

• Prawie wszystkie nieruchomości w naszym kraju zostały ocenione. Teraz ma wartość katastralną bardzo zbliżoną do ceny rynkowej, po której mieszkania są sprzedawane.
• Do chwili obecnej cena kontraktowa jest porównywana z wartością katastralną. W przypadku, gdy jest on mniejszy niż siedemdziesiąt procent, podatek nie będzie obliczany od kwoty umowy, ale od wartości katastralnej.
• Wątpliwe raporty z kontroli można zidentyfikować nawet na etapie żądania informacji o lokalach mieszkalnych w rosyjskim rejestrze.
• Ponadto może być zagrożony audyt w terenie lub na przykład audyt dokumentacji. Na podstawie wyników kontroli może zostać naliczony wyższy podatek lub może zostać nałożona grzywna i odsetki.

Zaleca się, aby specjaliści w dziedzinie minimalizacji opodatkowania sprawili, aby sprawozdawczość była jak najbardziej przejrzysta, i aby potraktować płatności poważniej. Jeśli masz jakieś trudne pytania, skontaktuj się z lokalnym inspektoratem w celu uzyskania wyjaśnień.

Ryzyko kupującego przy zakupie mieszkania

Jednym z najbardziej ryzykownych rodzajów transakcji na rynku nieruchomości jest nabycie mieszkania po spadku. Taka umowa może być obarczona wieloma ukrytymi zagrożeniami, ponieważ mogą być niespodziewaną niespodzianką, nawet dla sprzedawcy.

Dlatego, jeśli to możliwe, lepiej byłoby odmówić takiej kategorii nieruchomości. Ale w przypadku, gdy intencje są nadal solidne, należy przygotować się tak starannie, jak to możliwe, do tego kluczowego kroku.

Wskazane jest zaangażowanie w tę procedurę przyjaciela, a także zaufanego prawnika lub pośrednika w obrocie nieruchomościami. Jeśli nie jest to możliwe, musisz ściśle przestrzegać poniższych instrukcji, aby przynajmniej zmniejszyć ryzyko podczas nabywania odziedziczonego mieszkania.

Jak kupić dziedziczne mieszkanie

Ze szczególną ostrożnością należy rozważyć opcje, które różnią się atrakcyjnymi warunkami transakcji, szczególnie jeśli chodzi o atrakcyjne ceny. Często powodem niskiego kosztu przy sprzedaży mieszkania po wejściu w życie spadku nie są pułapki, ale dążenie sprzedawcy do jak najszybszego udostępnienia spadku. Z powodu tego czynnika koszt może być od pięciu do dziesięciu procent niższy niż przeciętny rynek. Ale w przypadku, gdy cena jest zbyt niska, być może powinieneś poważnie przemyśleć powody, dla których spadkobierca chce pozbyć się nieruchomości.

Na spotkaniu ze sprzedawcą

Przede wszystkim musisz zweryfikować tożsamość sprzedającego z paszportem i dowiedzieć się, czy jest on właścicielem, czy działa przez pełnomocnika. W przypadku, gdy jest to przedstawiciel, konieczne jest wymaganie osobistego kontaktu z właścicielem. Podczas rozmowy należy wyjaśnić następujące pytania:

• Jakie są motywy sprzedaży nieruchomości?
• Powinieneś także poznać historię budownictwa mieszkaniowego. Czy odziedziczyłeś mieszkanie testamentem czy prawem?
• Czy zarejestrowani obywatele lub inne osoby, które mają prawo pobytu, są wymienione w mieszkaniu.
• Jak uzyskano certyfikat spadkowy? Pamiętaj, aby dowiedzieć się, czy był spór prawny, a ponadto notariusz wykonał własność spadkową.
• Czy są problemy z mieszkaniem pod względem technicznym. Na przykład nielegalna przebudowa lub błędy w dokumentacji i tym podobne.
• Musisz także zadawać pytania dotyczące zadłużenia na nieruchomości i rachunków za media.
• Czy są jakieś obciążenia w postaci hipotek, wynajmu, wynajmu i tak dalej.
• Powinieneś dowiedzieć się, dlaczego organ związany ze sprzedażą zostaje przekazany powiernikowi. Wskazane jest, aby to zrobić, jeśli właściciel nie jest zaangażowany w sprzedaż.
• Zaleca się również omówienie głównych warunków umowy dotyczących ceny, okresu obowiązywania umowy i tym podobnych.
  

Brak depozytów

Przed podpisaniem umowy nie zaleca się zawierania umów przedwstępnych, szczególnie w celu złożenia depozytu lub pozostawienia depozytu. Obudowa to specjalny produkt, który jest sprzedawany bardzo powoli i z trudem, ale jest nabywany na zimnej głowie i bez niepotrzebnych emocji. Pieniądze są zawsze płynne, w przeciwieństwie do nieruchomości, aw przypadku, gdy jedna z opcji się zepsuje, na pewno pojawi się inna.

Mieszkanie na sprzedaż: dokumenty

W ramach zakupu i sprzedaży nieruchomości dziedzicznych powinieneś dokładnie przestudiować dokumentację domu:

• Jakie są prawa spadkowe do mieszkania po śmierci właściciela? Co to znaczy Dokumenty tytułowe wraz ze świadectwem dziedziczenia, umową o podziale akcji, umowami sprzedaży, upominkami, prywatyzacją i tym podobne.
• Dokumenty potwierdzające uprawnienia (zaświadczenie o państwowej rejestracji nieruchomości i wyciąg z rejestru).
• Dokumentacja techniczna Mówimy tutaj o paszporcie WIT, planie technicznym. Wymagany jest również paszport katastralny oraz dekret o legalizacji przebudowy.
• Notarialna zgoda innych właścicieli nieruchomości, jeżeli sprzedaż jest prowadzona przez spadkobierców udziałów w mieszkaniu.
• Rozszerzona pomoc w zakresie informacji o zarejestrowanych obywatelach.
• Zaświadczenie o składzie rodziny w miejscu zamieszkania.
• Wyciąg z rejestru stanu, który powinien zawierać historię transakcji przeprowadzonych na obiekcie.
• Zaświadczenia z działu utrzymania mieszkań, a także z HOA o braku długów.
• Pomoc ze strony narkologii, a ponadto poradni psychiatrycznej.
• Zgoda uzyskana od Rady Powierniczej w przypadku, gdy właściciel jest dzieckiem, a także jeśli jest on po prostu zarejestrowany pod tym adresem.

Przede wszystkim bardzo ważne jest dokładne zrozumienie, kiedy miało miejsce przeniesienie spadku. W przypadku, gdy minął tylko rok, ryzyko kupującego jest całkiem realne. Bezsporność wyniku takiej operacji jest gwarantowana, gdy następca jest właścicielem nieruchomości przez co najmniej pięć lat. Ponadto warto zwrócić uwagę na zgodność informacji otrzymanych od właściciela z dokumentami, a ponadto na brak błędów lub jakichkolwiek sprzeczności w samej dokumentacji. Należy przestrzegać warunków sprzedaży mieszkania po wejściu w życie spadkowe.

Inspekcja nieruchomości

Równie ważna jest dokładna inspekcja nieruchomości w celu sprawdzenia stosowności układu wraz z integralnością komunikacji, a ponadto sprzętem inżynieryjnym. Po drodze przydadzą się sąsiedzi, szczególnie ci, którzy mieszkają poniżej, aby zapytać, czy są jakieś skargi na mieszkanie. Na przykład występują powodzie, naruszenia warunków sanitarnych, utrzymanie mieszkań i tym podobne.

Adres do notariusza

Koniecznie skontaktuj się z notariuszem, który dokonał spadku, aby upewnić się, że transakcja jest czysta, że ​​nie występują spory i konflikty między wnioskodawcami, a ponadto, aby dowiedzieć się, czy są jakieś spory prawne i tak dalej. Z reguły notariusze niechętnie dzielą się takimi informacjami, ale w przypadku, gdy taka wizyta zostanie przeprowadzona wspólnie z następcą sprzedającym, podane zostaną informacje ogólne. Ponadto notariusz może udzielić informacji o aresztowaniach, a także o ograniczeniach dotyczących nabytych mieszkań.

Dokumenty dotyczące sprzedaży mieszkania po wejściu w życie spadkowe powinny być w idealnym porządku.

Sprzedaż odziedziczonego mieszkania: rejestracja

Najbezpieczniej jest dokonać transakcji notarialnie. Wskazane jest, aby zrobić to z tym samym notariuszem, który zarejestrował to dziedzictwo. W przypadku udostępnienia przedmiotu sprzedawanego mieszkania notarialność uważa się za obowiązkowy wymóg legalności transakcji. Ta forma umowy eliminuje wiele zagrożeń, ponieważ notariusz jest już znany. Ponadto notariusz sprawdza legalność transakcji i jej czystość prawną.

Równie ważnym etapem jest omówienie warunków wraz z zawarciem umowy. Tylko rzeczywiste liczby z datami powinny być odzwierciedlone w tekście, szczególnie w odniesieniu do kosztów. Nie można lekceważyć ceny zakupu, bez względu na to, jak wzruszające są wnioski. Przekonujące argumenty sprzedawcy w tym przypadku nie są warte uwagi.W przypadku, gdy z jakiegokolwiek powodu transakcja zostanie uznana za nieważną, warto liczyć tylko na te fundusze, których wielkość została wskazana w dokumencie.

Bardzo ostrożnym posunięciem może być spotkanie ze wszystkimi spadkobiercami, a także innymi osobami zainteresowanymi losem nieruchomości, a także otrzymywanie od nich pokwitowań dotyczących braku roszczeń lub zastrzeżeń wobec zbliżającej się transakcji kupna i sprzedaży. Taka zgoda i zatwierdzenie nie są wymagane przez prawo, ale kilka propozycji w formie papierowej może zagwarantować pokój i zaufanie. Przejrzeliśmy zasady sprzedaży odziedziczonego mieszkania.