Multe persoane folosesc proprietatea altor persoane pe baza unui contract de închiriere. Camera poate fi rezidențială sau nerezidențială. Contractul poate fi încheiat între persoane fizice sau companii. Acordul care guvernează relația dintre cele două părți. Deseori arenda închiriată cu dreptul de a cumpăra bunuri imobiliare, permițând chiriașului să cumpere spații după expirarea contractului.
Conceptul
O închiriere cu drept de cumpărare de bunuri imobiliare este reprezentată de relația dintre cele două părți la tranzacție cu privire la proprietate. Un contract special este întocmit între proprietarul spațiului și chiriașul. Acesta include nu numai cele mai importante condiții, dar și informații despre posibilitatea de a răscumpăra obiectul tranzacției.
De obicei, contractul indică faptul că chiriașul poate răscumpăra proprietatea numai după o anumită perioadă. Procesul se desfășoară pe baza condițiilor art. 624 Cod civil. Pentru aceasta, chiriașul în procesul de utilizare a spațiilor nu trebuie să încalce în niciun fel cerințele și condițiile contractului.
Diferențe față de Leasing
Leasingul imobiliar este adesea comparat cu leasingul. Există anumite diferențe între aceste tranzacții:
- în timpul închirierii nu există restricții la alegerea locuinței de închiriat, prin urmare, chiriașul selectează un obiect, după care locatorul îl cumpără de la proprietar și prevede un contract de închiriere financiară, iar pentru închirieri standard, proprietatea deținută a persoanei este realizată, deci alegerea obiectului este limitată;
- trei părți participă la leasing, iar la închiriere, se formează direct un contract între doi participanți;
- în timpul întocmirii contractului de leasing, este posibil ca clientul să răscumpere proprietatea, iar cu un contract de închiriere acest lucru este posibil numai dacă există o clauză adecvată.
Multe persoane și companii sunt interesate de leasing cu dreptul de a cumpăra proprietăți comerciale. În astfel de condiții, antreprenorii pot verifica dacă locația selectată este convenabilă pentru muncă și clienți. Dacă activitatea este eficientă, atunci se ia o decizie cu privire la răscumpărarea obiectului.
Beneficiile
Utilizarea unui contract de închiriere cu dreptul de a cumpăra imobile are multe avantaje pentru un chiriaș:
- cumpărarea unui apartament fără a utiliza fonduri împrumutate;
- bunurile imobiliare sunt utilizate până la răscumpărarea finală;
- Puteți anula tranzacția în orice moment;
- nu este obligat să colecteze o mulțime de documente pentru semnarea contractului;
- nu există costuri suplimentare legate de locuință, întrucât asigurarea nu este emisă și evaluarea nu se realizează;
- nu este necesară plata în avans.
Avantajele pentru locator includ:
- Puteți vinde o proprietate existentă la un preț ridicat;
- proprietatea aparține proprietarului până la răscumpărarea finală;
- Este permisă rezilierea contractului în orice moment.
În mod obișnuit, închirierile cu dreptul de a cumpăra imobiliare sunt utilizate de locatarii care doresc să-și vândă proprietatea, dar nu pot efectua acest proces prompt din cauza costului ridicat al proprietății sau alți factori.
deficiențe
Un astfel de acord are câteva aspecte negative pentru chiriaș:
- Înainte de achiziția finală, proprietatea este înregistrată la un alt participant la tranzacție, care poate dispune complet de ea;
- proprietarul obiectului poate încheia tranzacția în orice moment fără a returna plățile de închiriere;
- dacă proprietarul moare, va trebui să încheiați un nou acord cu condițiile mai puțin favorabile cu moștenitorii săi.
În același timp, proprietarul nu poate folosi spațiul în niciun scop și, de asemenea, pe o perioadă lungă de timp, prețul imobilelor poate crește, ceea ce va duce la pierderea profitului.
Ce documente sunt necesare?
Cele mai des oferite la Moscova sunt chirii cu dreptul de a cumpăra imobile. Acest lucru se datorează faptului că bunurile imobiliare sunt scumpe în capitală, astfel încât este dificil să îl vândem într-un mod standard. Pentru a încheia o tranzacție, sunt pregătite următoarele documente:
- pașapoarte ale părților la tranzacție, iar dacă una dintre părți este o companie, atunci se utilizează un certificat de înregistrare și înregistrare la Serviciul Fiscal Federal;
- extras din cartea de casă, cu care puteți afla cine este înregistrat în imobiliare;
- certificat de proprietate asupra obiectului sau extras din USRN, inclusiv informații despre proprietarii apartamentului;
- închiriere directă, în care există o clauză privind posibilitatea de răscumpărare a bunurilor imobiliare;
- un program de plată care conține informații despre momentul în care trebuie să fie transferate exact plățile de către chiriaș.
În plus, de obicei este întocmit un certificat de acceptare. Conține informații despre toate obiectele de uz casnic disponibile în spații, precum și data la care chiriașul a început să folosească proprietatea.
Nuanțe de înregistrare a contractului
Dacă se întocmește un contract de închiriere cu drept de cumpărare de bunuri imobiliare, durata acestuia ajunge de obicei la 10 sau 15 ani. Dacă termenul acordului depășește un an, atunci este înregistrat în Registrul Federal. Pentru aceasta, sunt pregătite documente:
- pașapoarte ale participanților;
- cerere de înregistrare;
- o copie a contractului de închiriere;
- chitanta taxei;
- pașaport tehnic și plan imobiliar.
Puteți aplica nu numai la sucursala Rosreestr, ci și la MFC.
Nuanțele cooperării
Indiferent dacă un contract de închiriere cu drept de cumpărare de bunuri imobiliare este făcut în Nizhny Novgorod sau într-un alt oraș, sunt luate în considerare anumite cerințe ale legii. Procesul de elaborare a contractului este reglementat de reglementările federale, prin urmare, participanții la tranzacție iau în considerare caracteristicile:
- răscumpărarea este doar dreptul chiriașului, și nu datoria lui, prin urmare, de a-l forța prin instanță să efectueze acest proces este imposibil;
- după achitarea întregii sume datorate locatorului, este necesară înregistrarea transferului dreptului la un apartament către chiriaș;
- chiar și angajarea obișnuită poate fi recalificată pentru închiriere, cu drept de cumpărare, prevăzută la art. 624 Cod civil, prin urmare, este suficient să se întocmească un acord suplimentar între cele două părți.
Este recomandabil să folosiți această metodă de închiriere numai cu condiția ca între cei doi participanți să existe o relație de încredere și, de asemenea, cererea de proprietăți imobiliare este considerată scăzută.
Riscurile locatarului
Atunci când face un contract de închiriere cu dreptul de a cumpăra bunuri imobiliare, chiriașul trebuie să se confrunte cu riscuri serioase:
- moartea proprietarului poate duce la rezilierea contractului sau la introducerea de către moștenitori a unor condiții neplăcute suplimentare;
- proprietarul imobilului poate folosi bunuri imobiliare ca garanție atunci când solicită diverse împrumuturi;
- modificările de pe piața imobiliară pot duce la scăderea prețului de răscumpărare a proprietății, deși în astfel de condiții este întotdeauna posibil să refuzați să o răscumpărați, dar plățile de închiriere nu sunt returnate de către proprietarul imobilului.
Prin urmare, deși o astfel de ofertă are multe avantaje, este important să se țină seama de riscurile care apar din chiriaș.
Reguli pentru întocmirea unui contract
Contractul de închiriere cu dreptul de cumpărare trebuie să conțină anumite. Acestea includ:
- informații despre părțile la tranzacție (trebuie indicate de F. I. O., se introduc informații din pașapoarte, data nașterii și locul de înregistrare);
- obiectul acordului, care este proprietatea, prin urmare, este indicată adresa, zona și alte caracteristici care sunt copiate din documentele oficiale în apartament;
- termenul contractului și, adesea, pentru răscumpărare, se întocmește un acord nelimitat;
- mărimea plății lunare, pentru care se iau în calcul chiria și prețul de cumpărare al proprietății;
- frecvența de plată;
- o metodă de transfer de fonduri, pentru care banii pot fi transferați personal, transferați într-un cont bancar sau transferați pe baza unei celule bancare;
- obligațiile care decurg din locatar și locator;
- răspunderea părților pentru încălcarea condițiilor tranzacției.
Este important să abordăm corect redactarea acestui acord, astfel încât să existe un contract de închiriere legală cu dreptul de a cumpăra bunuri imobiliare. Un contract de probă poate fi studiat mai jos.
Este necesară o evaluare a apartamentului?
Dacă locuința este transferată pentru utilizare pe termen lung, este probabil ca prețul acesteia să se schimbe semnificativ. Părțile trebuie să convină dacă aceste modificări vor afecta suma de răscumpărare, după care se ia o decizie cu privire la acord.
Adesea selectate de către părți recalcularea, luând în considerare modificările prețurilor pe piața imobiliară sau calculul folosind moneda străină. Pentru a evita dezacordurile în viitor, este indicat să indicați în contract prețul final al obiectului și formula de calcul a indicatorului. Pentru aceasta, părțile apelează la un evaluator independent. El întocmește un raport care conține informații despre prețul de piață al obiectului în momentul întocmirii acordului.
Cum trec drepturile asupra unui obiect?
Cel mai des oferit la Moscova și regiunea Moscovei arendă cu dreptul de a cumpăra imobiliare. Cu această ofertă, oricine poate deveni proprietarul unei proprietăți lichide și profitabile, cu o locație bună. În același timp, este important să știm cum se realizează transferul drepturilor asupra apartamentului către locatar. Pentru aceasta se pot utiliza mai multe opțiuni:
- expirarea contractului;
- transfer complet al valorii obiectului către proprietar.
În orice caz, procesul este înregistrat în Rosreestr, după care chiriașul devine proprietarul integral al obiectului.
Specificul rezilierii anticipate
Conform art. 619 din Codul civil, relațiile dintre cele două părți se încetează prin hotărâre judecătorească în următoarele condiții:
- chiriașul în procesul de utilizare a obiectului încalcă condițiile contractului;
- spațiile sunt utilizate în alte scopuri;
- deteriorarea locuințelor din cauza îngrijirii slabe din partea utilizatorului;
- în perioada stabilită, chiria nu este transferată;
- revizuirea prevăzută de contract nu este efectuată.
Părțile la acord pot prevedea alte condiții de reziliere anticipată a contractului.
concluzie
Leasingul cu opțiune de cumpărare este considerat o tranzacție solicitată în multe regiuni. Are avantaje pentru ambii participanți. Conform unui acord întocmit corect, la încetarea cooperării, locuința trece în proprietatea chiriașului.
O atenție deosebită va trebui acordată redactării corespunzătoare a contractului, astfel încât acesta să conțină informații importante despre cooperare. Dacă perioada sa de valabilitate depășește 1 an, atunci este înregistrată la Rosreestr.