Atunci când efectuează înstrăinarea unei proprietăți, destul de des părțile folosesc o plată în avans ca aranjament preliminar. Cu toate acestea, ar trebui să țineți cont de anumite nuanțe ale întocmirii unui acord în avans atunci când cumpărați un apartament și faceți-l corect. Este ceea ce vom discuta mai jos.
Necesitatea unui contract în avans
Mulți oameni au o întrebare: „Este într-adevăr necesar un contract de avans la cumpărarea unui apartament?” Răspunsul este simplu: este necesar și există mai multe motive pentru aceasta: cu ajutorul său, intenția cumpărătorului de a achiziționa această proprietate este fixată și intenția vânzătorului de a nu mai căuta potențiali viitori proprietari. După un acord preliminar și plata în avans, părțile pot începe pregătirile pentru tranzacția principală. Astfel, avansul confirmă seriozitatea intențiilor ambelor părți.
Transferul în avans este deosebit de relevant în cazurile în care este imposibil de încheiat o tranzacție în câteva zile din momentul încheierii unui acord privind achiziția unei anumite proprietăți. Există o mulțime de motive pentru o astfel de întârziere, de exemplu, absența la ora actuală a sumei necesare, documente, etc. Alte motive, mai banale, de exemplu, lipsa unui notar public pot juca, de asemenea, un rol.
Pentru ca părțile la tranzacție să fie mai calme și să nu fie nevoiți să vă faceți griji în timpul alocat pentru pregătirea tranzacției, cumpărătorul transferă plata în avans vânzătorului, iar acesta din urmă, la rândul său, încetează să mai arate apartamentul. Un acord în avans la cumpărarea unui apartament este important în primul rând pentru cumpărător.
Caracteristici avansate
Relațiile de drept civil nu oferă o definiție clar definită a conceptului de „avans”. Dreptul civil și alte coduri care guvernează procesul de înstrăinare a proprietății nu acoperă acest termen. Un avans poate fi înțeles și definit doar după studierea esenței acestui fenomen din punct de vedere economic. Abia după aceea, va fi posibil să reflectăm cu încredere asupra mecanismelor de reglementare legală a acestui fenomen.
Advance - cât de mult?
Un avans poate fi apelat la efectuarea unei plăți anticipate parțiale, adică suma de bani transferată vânzătorului înainte de semnarea acordului. Cel mai adesea, valoarea avansului este de 10 la sută din valoarea totală a obiectului. Restul sumei se plătește după semnarea contractului de vânzare, cu excepția cazului în care se impune altfel.
Un exemplu de contract în avans pentru achiziționarea unui apartament este prezentat mai jos.
Avans și depozit
În domeniul vânzării bunurilor, plata în avans se regăsește la articolul 380 din Codul civil, care descrie un astfel de depozit. Articolul spune că, dacă există îndoieli cu privire la posibilitatea de a considera fondurile depuse parțial ca depozit, în special fără a respecta forma scrisă a acordului, atunci această sumă devine automat un avans. Drept urmare, în acest caz se aplică sancțiuni corespunzătoare dacă nu sunt îndeplinite condițiile contractului semnat.
Trebuie menționat că există diferențe semnificative între un avans și un depozit. Ele îndeplinesc funcții diferite, în ciuda faptului că sunt utilizate în situații identice. Consecințele încălcării termenilor acordului în avans la cumpărarea unui apartament și a unui depozit vor fi diferite.
Consecințele nerespectării termenilor acordului
Deci, după cum am menționat mai sus, între depozit și avans există anumite diferențe.Principalul lucru este că depozitul asigură implementarea condițiilor prevăzute de contract. Dacă una dintre părți își încalcă obligațiile, depozitul va acționa ca o măsură responsabilă. În cazul refuzului tranzacției, cumpărătorul nu va primi înapoi depozitul, iar în cazul în care vânzătorul se va răzgândi cu privire la vânzarea apartamentului, va trebui să restituie fondurile primite în volum dublu. Printre altele, partea vătămată poate încerca să recupereze pierderile suferite ca urmare a eșecului tranzacției.
Este necesar un acord în avans la cumpărarea unui apartament într-o ipotecă.
Consecințele
În cazul unui avans, anularea tranzacției va avea consecințe ușor diferite. Dacă cumpărătorul inițiază anularea, acesta va suporta consecințele conform Codului civil. În acest caz, vânzătorul are dreptul să solicite despăgubiri pentru pierderile suferite. Dacă anularea tranzacției s-a produs din vina vânzătorului, cumpărătorul are dreptul de a returna avansul. Există, de asemenea, situații în care vânzătorul întârzie procesul de returnare a avansului. În asemenea condiții, penalitățile sunt supuse reglementării împrumutului.
Astfel, vânzătorul este de preferat condițiilor avansului, decât depozitul, deoarece în caz de circumstanțe nefavorabile va trebui să restituie banii primiți și să nu plătească de două ori mai mult decât cu depozitul.
Luați în considerare un exemplu de contract de plată în avans când cumpărați un apartament mai detaliat.
acord
Înregistrarea unui acord în avans trebuie să aibă loc în scris. Înainte de semnarea acesteia, părțile trebuie să convină asupra următoarelor puncte:
1. Suma avansului. Având în vedere că avansul este o plată în avans, calculul său se bazează pe valoarea obiectului contractului. Adică, mai întâi, părțile trebuie să stabilească costul final al contractului de vânzare, apoi să decidă cu privire la suma care trebuie plătită în avans. Legislația în avans nu este reglementată în niciun fel și este determinată la discreția părților. Principalul lucru aici este să ajungem la un compromis care să satisfacă interesele tuturor părților. Nu este întotdeauna posibil să faceți acest lucru rapid, deoarece cumpărătorul dorește să depună mai puțini bani, iar vânzătorul, dimpotrivă, este interesat să primească o sumă mai mare.
2. Metoda de transfer a avansului. În acest caz, trebuie determinate următoarele:
- Banii vor fi transferați în numerar sau prin transfer bancar.
- Termenul limită pentru primirea banilor.
- Scrierea unei chitanțe suplimentare despre primirea banilor de către vânzător.
- Toate aceste nuanțe ar trebui precizate în acord cu privire la efectuarea unei plăți în avans la cumpărarea unui apartament, astfel încât în caz de conflict să poată fi prezentată o dovadă de plată.
3. Obiectul contractului de vânzare. Acest alineat indică nu numai adresa reală a proprietății, ci și o descriere detaliată a stării la momentul încheierii acordului privind plata avansului. De asemenea, este necesar să se indice persoanele înregistrate la această adresă, prezența copiilor minori, grevarea drepturilor de proprietate, etc. Toate aceste nuanțe sunt de obicei clarificate în timpul unui control standard de apartament.
4. Răspunderea părților pentru neîndeplinirea condițiilor contractului. Aici este necesar să se prevadă numărul maxim de opțiuni care pot duce la anularea tranzacției și descrierea cu atenție a responsabilității fiecăreia dintre părți.
Acordul în avans indică, de asemenea, data tranzacției de cumpărare și vânzare și datele de pașaport ale părților la acord sunt înregistrate. În unele cazuri, anumite modificări pot fi aduse contractului, care trebuie să fie convenite de ambele părți. După aceasta, acordul în avans este certificat de semnăturile participanților.
Dacă tranzacția este realizată de un terț reprezentat de un agent imobiliar, acesta oferă un contract standard de plată în avans pentru achiziționarea unui apartament, care ține cont de cerințele și interesele ambelor părți.
nuanțe
Prin semnarea contractului de vânzare, se acordă o atenție deosebită curățeniei legale a apartamentului.Aceasta presupune verificarea exactității datelor furnizate despre proprietate, autenticitatea documentelor, disponibilitatea reamenajării și legalitatea acestora, identitatea vânzătorului, respectarea apartamentului și mulți alți factori.
Semnarea unui acord în avans la cumpărarea unui apartament (un șablon poate fi făcut în avans) nu implică transferul apartamentului, însă, în acest caz, merită să verificați toate punctele de mai sus. La urma urmei, valoarea avansului, deși nu este tot costul bunurilor imobiliare, este încă destul de mare, iar cumpărătorul este puțin probabil să vrea să îl piardă.
Verificare minuțioasă
Din acest motiv, chiar și în etapa plății avansului, trebuie să se efectueze o verificare amănunțită și aprofundată a proprietății dobândite. Acest lucru se poate realiza și printr-un agent imobiliar. Astfel, puteți obține o listă cu toți foștii proprietari ai apartamentului, precum și diverși factori care pot determina invalidarea tranzacției. În cazul în care există suspiciunea că vânzătorul poate fi declarat incompetent în momentul tranzacției, acesta trebuie abandonat chiar și în momentul plății în avans.
De asemenea, este necesar să verificați dacă vânzătorul este căsătorit legal fără marcă în pașaport. Consimțământul soțului este considerat o condiție necesară pentru tranzacțiile cu bunurile imobiliare. În caz contrar, soțul poate contesta tranzacția și o poate recunoaște ca fiind invalidă, ceea ce va duce la consecințe neplăcute pentru cumpărător.