Un proces pentru recuperarea unei pedepse de la dezvoltator. Modul de recuperare a unei penalități de la dezvoltator: instrucțiuni pas cu pas

Mulți oameni preferă să cumpere apartamente în case neterminate. Acest lucru le oferă posibilitatea de a obține locuințe la prețuri accesibile, într-o zonă optimă și cu dispunerea corectă. Pentru a face acest lucru, între cumpărător și dezvoltator se întocmește DDU (acord de capital). Prezintă prețul obiectului, data finalizării acestuia și alți parametri importanți. Dacă sunt încălcate clauzele sau alte condiții ale contractului, atunci se aplică o pedeapsă dezvoltatorului. Prin urmare, fiecare persoană care devine participantă la construcție trebuie să înțeleagă regulile de percepere a acestei sume.

Reglementarea legislativă

În 2005, a fost adoptată o lege specială nr. 214 care reglementează regulile de participare a cetățenilor la construcția comună a clădirilor înalte. O mare atenție în acest act legislativ este acordată în special pregătirii DDU, precum și informațiilor care ar trebui să fie conținute în acest acord.

Principalele dispoziții ale legii:

• O condiție necesară pentru achiziționarea de bunuri imobiliare într-o clădire aflată în construcție este formarea unui DDU, prin urmare nu este permisă din partea acționarului să semneze alte alte acorduri, chiar dacă dezvoltatorul insistă asupra acestuia.
• Alte contracte nu fac obiectul normelor specificate în Legea federală nr. 214.
• Dacă sunt încălcate drepturile cetățenilor, atunci aceștia pot recupera o sancțiune de la dezvoltator.
• Atunci când se calculează această plată, se pot utiliza informații din contractul propriu-zis sau rata de refinanțare stabilită la momentul apariției încălcării de către dezvoltator.

Un punct obligatoriu este că DDU ar trebui să fie întocmit exclusiv în scris. Înregistrarea sa în Rosreestr este necesară.

Ce trebuie prescris în contract

Fiecare persoană care intenționează să participe la construcția unei clădiri de apartamente ar trebui să studieze cu atenție acordul încheiat cu dezvoltatorul pentru a se asigura că acesta conține toate dispozițiile necesare cu privire la locuința achiziționată. Multe companii pot folosi o varietate de trucuri cu care va fi imposibil să recupereze pedeapsa de la dezvoltator, indiferent de încălcările pe care le-a comis.

Asigurați-vă că includeți informații în acord:

• Informații exacte despre viitoarea casă și fiecare apartament (zona, adresa, numărul de etaje și alți parametri).
• Data când punerea în funcțiune a clădirii.
• Costul apartamentului.
• Procedura pe baza căreia deținătorul de dobândă ar trebui să contribuie cu banii pentru viitoarea lui locuință.
• Perioada de garanție pentru apartament.
• Metode pe baza cărora dezvoltatorul își va îndeplini obligațiile în temeiul prezentului acord.

Dacă lipsește cel puțin una dintre condițiile de mai sus, aceasta este baza pentru invalidarea unui astfel de acord și există deja o practică judiciară similară. Sancțiunea este plătită de dezvoltator cu încălcarea condițiilor standard. Cel mai adesea acest lucru se datorează faptului că obiectul nu renunță la timp.

Contractul poate specifica valoarea acestei plăți și, dacă lipsește din orice motiv, va trebui să utilizați indicatorul ratei de refinanțare pentru un anumit moment în timp pentru a calcula.

Responsabilități pentru dezvoltatori

Compania care construiește instalația și cu care se încheie DDU trebuie să îndeplinească toate condițiile prevăzute în contract.

Responsabilitățile dezvoltatorului:

• În termenele stabilite în acord, instalația trebuie să fie pusă în funcțiune.
• După punerea în funcțiune a proprietății, apartamentele sunt transferate deținătorilor de capitaluri proprii.
• Procesul de construcție poate fi implementat pe cont propriu sau cu implicarea unor companii terțe specializate în construcția de diverse obiecte. Aceste informații sunt reflectate în document.
• Dezvoltatorul este cel care prezintă diferite riscuri dacă, din orice motiv, clădirea este deteriorată sau complet distrusă.

Toți deținătorii de interese pot controla executarea atribuțiilor unei firme de construcții prin verificarea diverselor documente. Deținătorii de interese au, de asemenea, dreptul de a controla progresul lucrărilor la șantier. În cazul în care există diverse încălcări, cetățenilor li se poate aplica o sancțiune din partea dezvoltatorului.

Responsabilitățile acționarilor

Participanții la construcție ar trebui să-și amintească, de asemenea, responsabilitățile față de compania de construcții. Acestea includ necesitatea transferului în timp util de bani pentru obiect. Toți termenii sunt specificați în contract.

După punerea în funcțiune a instalației, trebuie să o acceptați. Dacă încălcările sunt înregistrate și de către deținătorii de capitaluri proprii, dezvoltatorii pot utiliza diferite metode de influență.

Conform Legii federale nr. 214, este asigurată o protecție eficientă a deținătorilor de interese, prin urmare, aceștia nu pot doar să egaleze o sancțiune, ci și să folosească alte metode. În anumite circumstanțe, deținătorii de acțiuni pot rezilia acordul fără acordul dezvoltatorului.

La ce oră trebuie livrate obiectele

Toți termenii pe baza cărora apartamentele ar trebui transferate deținătorilor de capitaluri proprii sunt indicați în DDU. Acest acord este același pentru toți cetățenii implicați în construcția de clădiri înalte.

Adesea, din motive obiective, companiile nu pot respecta termenul limită. Dacă dezvoltatorul poate dovedi că nu este vinovat pentru astfel de rezultate, atunci în două luni îi avertizează pe deținătorii de interese că vor fi întârzieri în acceptarea obiectului în funcțiune. Notificarea propune să adauge acordul, pe baza căruia termenul anterior este prelungit.

Dacă această condiție nu este îndeplinită, atunci se aplică o penalizare din partea dezvoltatorului.

De ce ai probleme?

Încălcarea condițiilor de livrare a obiectului se poate datora mai multor motive, printre care:

• Lipsa de numerar din partea companiei.
• Materialele sau echipamentele nu sunt livrate la timp.
• Condițiile meteo nu sunt potrivite pentru lucrările planificate.
• Dezvoltatorul se declară falit.
• Compania este cumpărată înapoi de o altă organizație.

Pot apărea motive din vina companiei sau în lipsa acesteia. Dacă prin instanță, compania dovedește că nu ar putea afecta motivele întârzierii în construcție, atunci nu va fi percepută nicio penalitate.

Algoritm de colectare

Dacă deținătorii de interese se confruntă cu faptul că termenele de livrare a obiectului sunt întârziate, dar nu a existat nicio notificare cu privire la acest lucru, atunci se pot aștepta la o pierdere. Procesul în sine este împărțit în etape:

• Se face un calcul pe baza căruia este determinată dimensiunea optimă a plății.
• Inițial, o cerere este formulată împotriva dezvoltatorului cu privire la plata unei penalități.
• Se așteaptă o decizie cu privire la eligibilitatea pedepsei.
• Un proces este introdus dacă dezvoltatorul ignoră drepturile părților la contract.

Deținătorii de interese pot solicita recuperarea fondurilor pe baza Legii federale nr. 214, art. 310 Cod civil și art. 3 GIC.

Cum se calculează plata

Cerința de sancțiune de la constructor trebuie să conțină informații despre dimensiunea acestuia, astfel încât mai întâi deținătorii de interese trebuie să facă calculele.

Valoarea penalității în absența informațiilor necesare din contract este determinată ca 1/300 din rata de refinanțare a Băncii Centrale. Este necesar să utilizați informații despre această rată în ziua în care un proces este înaintat în instanță sau o cerere către dezvoltator.

Dacă deținătorul capitalului propriu este o persoană fizică, atunci în temeiul art. 6. Legea federală nr. 214 este taxată cu o pedeapsă în valoare dublă.

Exemplu de calcul

Să ne uităm la un exemplu despre modul în care se percepe valoarea pedepsei. O persoană fizică este titulară a dobânzii, prin urmare, se percep tarife de refinanțare de 2/300.În ziua în care este luat în considerare acest caz, a fost stabilită o rată de 7,75%. Apartamentul are un cost de 2,3 milioane de ruble. Întârzierea în sine este egală cu un an, deci termenul a fost întârziat pentru 365 de zile.

În asemenea condiții, pedeapsa va fi următoarea: 2.300.000 x 365 x 2/300 x 7.75 / 100 = 433.742 ruble. Din cauza întârzierii lungi, se acumulează o sumă semnificativă de fonduri. Și dacă mulți deținători de acțiuni au o astfel de problemă, dezvoltatorul este obligat să plătească bani tuturor. Prin urmare, de multe ori, când există o întârziere, compania oferă titularilor de dobândă posibilitatea de a plăti o sumă mai mică fără o instanță. Cetățenii au dreptul să decidă dacă vor merge în instanță sau sunt de acord cu propunerea dezvoltatorului.

Reguli de recuperare preventivă

Înainte de a depune cerere în fața instanței de judecată, se solicită dezvoltatorului o plată a pedepsei. Această etapă nu poate fi ratată, deoarece instanța va solicita în mod necesar dovada unei încercări de a rezolva problema în mod pașnic.

Procesul de soluționare preventivă a unei astfel de probleme este împărțit în etape:

• Pregătirea cererii. Mai jos este un eșantion al acestuia. Sancțiunea este plătită de dezvoltator pe baza informațiilor din acest document. În acest caz, problema apare voluntar.
• Creanța trebuie să includă trimiteri la legi, precum și extrase din contractul în sine.
• Un document este realizat în două exemplare. Un document este înmânat companiei, iar pe altul se pune marca de acceptare, după care rămâne în funcție de cetățean.
• Pentru a garanta corectitudinea înregistrării unei astfel de creanțe, se recomandă utilizarea ajutorului unui avocat cu experiență.
• Documentul trebuie să facă calculul corect al pedepsei. Adesea, în DDU sunt oferite plăți suplimentare, care pot fi colectate și de la dezvoltator.
• Este indicat faptul că cetățenii au suferit pierderi din cauza întârzierii la termen, deoarece au fost obligați să închirieze locuințe.
• Împreună cu revendicarea, un pachet de documente este transferat dezvoltatorului. Acesta include o copie a pașaportului acționarului, o copie a DDU și documente care confirmă depunerea de fonduri pentru apartament.
• Documentele trebuie trimise cu o listă de atașamente și o primire de primire. De asemenea, puteți vizita biroul companiei pentru a transfera acte la secretar.

Atunci când contactați direct dezvoltatorul, trebuie să solicitați ca o marcă specială să fie pusă pe a doua copie a cererii către dezvoltator. Încasările ar trebui plătite pe baza informațiilor din acest document.

Cum se face o cerere?

Un eșantion de recuperare a pedepsei de la dezvoltator prin intermediul revendicării este prezentat mai jos.

La întocmirea acestui document, se iau în considerare următoarele cerințe:

• Numele companiei este precizat cu precizie. Informațiile pot fi preluate din DDU.
• Datele de înregistrare ale acordului sunt indicate.
• Toate cerințele solicitantului sunt date, pe baza cărora se colectează o sancțiune de la dezvoltator în baza acordului comun.
• Sunt făcute diverse explicații pentru calcularea acestei sume.
• Toate documentele atașate la revendicare sunt descrise separat.
• Se aplică data depunerii cererii și semnătura cetățeanului.

Refuzul de a acorda o sancțiune se poate datora lipsei de informații despre solicitant în document.

O probă de probă adresată dezvoltatorului despre pedeapsă este făcută cât mai clar și convenabil. Este necesar să introduceți date despre cetățean în forma existentă. Nu este obligată să folosească niciun document unificat, prin urmare este permisă scrierea unei cereri într-o formă gratuită.

Procedura de executare judecătorească

Adesea, dezvoltatorii nu răspund la pretenții și nu iau o decizie negativă. Ei speră că deținătorii de interese nu vor merge în instanță.

În astfel de condiții, este necesar să depuneți un proces în instanță, astfel încât, pe baza deciziei, suma necesară să fie recuperată de la încălcătorul contractului.

Pregătirea unei cereri și a altor documente

O declarație de revendicare a unei pedepse din partea dezvoltatorului poate fi făcută independent sau de un avocat invitat. Documentul trebuie să conțină următoarele elemente:

• Cerința de recuperare a pedepsei și plata compensației pentru daune morale.
• Numele și adresa instanței în care a fost intentată procesul.
• Numele reclamantului și adresa înregistrării.
• Informații despre inculpat.
• Natura încălcării drepturilor deținătorilor de acțiuni și, de asemenea, listează toate cerințele acestora.
• Justificarea cerințelor prin acte legislative.
• Documente oficiale care confirmă eligibilitatea cerințelor deținătorilor de interese.
• Informații despre prețul creanței și nu ar trebui să fie spontane. Prin urmare, penalitățile și celelalte plăți sunt calculate corect în avans, dacă este necesar pentru a le recupera.

Revendicarea este însoțită de alte documente care sunt prezentate de DDU, acte de plată, chitanțe la plata taxelor de stat și corespondență cu dezvoltatorul. Dacă nu există nicio dovadă că acționarul a încercat să rezolve problema într-un mod preventiv, instanța va refuza să accepte cererea.

Ce instanță să se adreseze

Un proces este întocmit și depus la diferite instanțe:

• La locul înregistrării firmei de construcții.
• La locul de reședință al reclamantului.
• La locul unde a fost întocmit contractul dintre cele două părți.
• La locația instalației în construcție.
• Dacă valoarea pedepsei nu depășește 50 de mii de ruble, cazul este examinat într-o judecătorie.

Pedeapsa de la dezvoltator poate fi redusă dacă dimensiunea acesteia nu este proporțională cu daunele cauzate. Prin urmare, este important să abordăm corect calculul acestei plăți.

Excitarea producției

Cererea de recuperare a pedepsei de la constructor este înaintată instanței, după care se stabilește data ședinței. Pe baza deciziei judecătorești, un act de executare este furnizat reclamantului.

Acest document trebuie adresat executorilor judecătorești, astfel încât să înceapă colectarea forțată de fonduri de la dezvoltator. De asemenea, poate fi trimis la o bancă unde există un cont curent al unei firme de construcții.

Ce trucuri folosesc deseori dezvoltatorii

Multe companii sunt conștiente de faptul că, din diverse motive, pot întârzia finalizarea instalației, așa că chiar și atunci când elaborează un DDU, acestea folosesc adesea diferite trucuri, pe baza cărora pot evita transferul de confidenți în viitor. Acestea includ următoarele:

• În locul DDU, se întocmește un contract de investiții sau un alt contract.
• Se propune deținătorilor de acțiuni să întocmească un contract preliminar pentru achiziționarea unui apartament, după care tranzacția este finalizată la trei luni de la livrarea proprietății. În asemenea condiții, cetățenii nu sunt protejați de prelungirea termenelor.
• Adesea există un DDU cu achiziționarea simultană a asigurării. Cu toate acestea, există o mare probabilitate ca extinderea termenelor să nu fie un eveniment asigurat, prin urmare, deținătorii de dobândă nu vor primi compensații pentru pierderile lor.
• Plata se poate face printr-un contract de împrumut. Prin urmare, dacă condițiile sunt încălcate, dezvoltatorul returnează banii cu o cambie, pe baza căreia puteți cumpăra un alt obiect de la această companie.

Dacă dezvoltatorul este un fraudator, atunci poate folosi schema de vânzare dublă a apartamentelor, cu ajutorul căreia poate obține fonduri suplimentare pentru finalizarea proiectului.

Persoanele care doresc să cumpere locuințe în case aflate în construcție ar trebui să fie bine analizate în modul în care este întocmit corect contractul cu dezvoltatorul, ce informații trebuie să conțină. Dacă există încălcări din partea companiei de construcții, cetățenii pot conta pe pierderi. Trebuie să știți cum este calculat și taxat corect. Inițial, trebuie să încercați să obțineți banii într-un mod premergător procesului, dar dacă nu aduce rezultatul dorit, atunci deținătorii de interese vor trebui să meargă în instanță. Pentru a face acest lucru, trebuie să înțelegeți regulile pentru pregătirea unei aplicații și pregătirea altor documente.