Cum să vinzi un apartament ipotecar: instrucțiuni pas cu pas

O ipotecă nu este doar un tip de împrumut pe termen lung, ci și o restricție a proprietarului proprietății în drepturile sale. Locuințele achiziționate printr-o ipotecă sunt considerate de fapt proprietatea unei instituții de credit până la rambursarea integrală a datoriei împrumutului. Prin lege, până la plata principalului, a dobânzii la împrumut și la înlăturarea sarcinii, împrumutatul este privat de dreptul de a dispune de locuințele cumpărate pe credit. Pe baza acestui lucru, nu se poate vorbi despre implementarea independentă a spațiului de locuit.

Dar se întâmplă adesea ca un împrumutat, din diverse motive, să se întrebe cum să vândă un apartament ipotecar. De exemplu, dacă plata unei datorii s-a dovedit a fi un test copleșitor pentru el sau proprietatea este împărțită în procesul de defalcare a familiei. Aplicabil acestui ultim exemplu, debitorii se întreabă adesea dacă este posibil să vândă un apartament ipotecar în timpul divorțului. Diverse opțiuni pentru a scăpa de locuințe colaterale vin în salvare.

Când să recurgă la vânzarea de locuințe ipotecare?

Este important să rețineți că acesta este un proces care consumă destul de mult timp. Proprietarii fericiți ai propriilor case nu se întreabă atât de des dacă este posibil să vândă un apartament ipotecar încărcat cu garanții. Dar totuși, astfel de situații sunt întâlnite în practică.

Ipoteca este un pas deliberat serios, consecințele cărora familia se simte de câțiva ani. În primul rând, suferă bugetul familial al debitorilor, care se află cel mai adesea în relații conjugale oficiale. Cu toate acestea, circumstanțele de viață nu lasă uneori nicio altă ieșire, de îndată ce se vor despărți de locuințele achiziționate pe o ipotecă. De obicei, debitorii se confruntă cu o astfel de nevoie în următoarele cazuri:

1. În perioada de rambursare a împrumutului, familia împrumutatului a crescut. Apartamentul achiziționat anterior din punct de vedere al zonei a încetat să mai satisfacă cerințele familiei. Poate că soții au avut mai mulți copii născuți sau cineva din rude apropiate s-a mutat la ei pentru reședința permanentă. Apoi, problema modului de a vinde un apartament ipotecar și a extinde metri pătrați devine relevantă pentru ei.
2. Soții, acționând în calitate de co-debitori pentru o ipotecă, au decis să divorțeze. Prin lege, datoria este supusă împărțirii între soți în acțiuni egale. Pentru a scăpa de povara plății, este mai indicat să rezolvi problema modului de a vinde un apartament ipotecar în caz de divorț.
   
3. Necesitatea unei mutări urgente în reședința permanentă într-o altă regiune a țării, de exemplu, la schimbarea locului de muncă. În consecință, nevoia debitorului pentru locuințe la locul obținerii unui împrumut dispare de la sine.
4. O nevoie urgentă de numerar asociată cu circumstanțe de viață neprevăzute, inclusiv în legătură cu pierderea unui loc de muncă permanent, niveluri mai mici de venit și alte dificultăți financiare.
5. Setea de îmbogățire. Adesea, un client bancar achiziționează în mod deliberat un apartament într-o casă aflată în construcție, deoarece costul unei astfel de proprietăți este mult mai mic decât costul locuinței care tocmai a fost comandat. Și dacă împrumutatul știe să vândă un apartament ipotecar, atunci rambursează împrumutul și primește profit suplimentar datorită diferenței de cost al locuinței.

Stare principală

Vânzarea de proprietăți împuternicite printr-un contract de datorie nu este o opțiune legală ușoară, dar destul de realistă pentru scutirea de obligațiuni de credit. Totuși, pentru aceasta este necesară obținerea consimțământului organizației de credit, deoarece banca este proprietarul propriu al apartamentului până la rambursarea împrumutului.

Este important să înțelegem că, fără permisiunea unei organizații de credit, înregistrarea unei tranzacții este imposibilă. Astfel de escrocherii sunt foarte rapid deschise și suprimate de bancă, iar partea care a suferit în urma unei tranzacții eșuate poate aduce o reclamație către împrumutat.

Opțiuni pentru vânzarea garanțiilor

Dacă împrumutatul a decis totuși să scape de locuințele cumpărate pe credit, el trebuie să aibă răbdare. Procesul va fi obositor și consumă mult timp. Înainte de a utiliza una dintre opțiunile de vânzare, este necesar să analizăm fiecare dintre ele și să o alegem pe cea mai optimă.

Rambursarea împrumutului înainte de expirarea termenului calculat de bancă

Una dintre cele mai ușoare și mai multe opțiuni câștigătoare. Principala dificultate a acestei metode este de a găsi un cumpărător solvent interesat, care acceptă să achite restul datoriei cu dobândă ipotecară ca parte a depozitului plătit. În acest caz, vânzarea de locuințe va continua în mai multe etape succesive.

Notificarea unei instituții de credit cu privire la intenția de a vinde un apartament garantat

Pentru a obține permisiunea de la bancă, împrumutatul va trebui să dea argumente convingătoare în favoarea deciziei sale. Rambursarea anticipată a împrumutului privează creditorul unei părți din fondurile de îmbogățire suplimentare în parte din dobândă. În multe privințe, motivul vânzării de locuințe ipotecare ar trebui să fie semnificativ.

Găsirea cumpărătorului potrivit

În această etapă, împrumutatul va trebui să transpire, întrucât nu este ușor să găsești o persoană care să fie gata să plătească toate fondurile înainte de încheierea contractului principal de vânzare. Astfel de tranzacții implică un anumit risc pentru proprietarul de locuințe. Ca garanție a seriozității intențiilor, împrumutatul trebuie să se scrie înainte de soluționarea finală cu cumpărătorul și să anuleze toți rezidenții înregistrați în apartament.

Documentația de transfer de plată

În această etapă, este necesar să închei un acord de depozit, potrivit căruia cumpărătorul transferă banii pentru a rambursa datoria rămasă pe creditul ipotecar, iar vânzătorul este de acord să vândă garanția imediat după înlăturarea sarcinii. Pentru a nu provoca suspiciuni în rândul cumpărătorului, este mai indicat să certificați acordul cu un notar. În contract, este important să se indice cuantumul depozitului, metoda transferului, precum și momentul înlăturării sarcinii și executarea tranzacției de cumpărare și vânzare.

Stabilirea cu o bancă și un vânzător

Această etapă implică transferul de fonduri cu deschiderea a două celule depozitare într-o instituție de credit. În primul, cumpărătorul pune suma egală cu soldul datoriei ipotecare, în celălalt - soldul prețului apartamentului, destinat vânzătorului. La finalizarea tranzacției, banca primește acces la banii săi, iar împrumutatul - la soldul din a doua celulă.

Rambursarea datoriei

Pentru a face acest lucru, ambele părți la tranzacție trebuie să viziteze împreună o instituție de credit, unde va fi calculat soldul datoriei principale, împreună cu dobânzile. După procesarea documentației care confirmă rambursarea împrumutului, împrumutatul primește dreptul de a elimina povara din apartament.

Îndepărtarea grevării

Acest proces se desfășoară în prezența împrumutatului și a reprezentantului organizației de credit în organismele Rosreestr. Înlăturarea grevării este posibilă sub rezerva prezentării următoarelor documente:

• contract de vânzare;
• pașapoarte ale proprietarilor (împrumutatul și membrii familiei sale, dacă apartamentul este în proprietate comună sau comună);
• acorduri de depozit;
• un document de la bancă care confirmă rambursarea împrumutului.

Semnarea unui contract cu înregistrarea ulterioară a stării tranzacției. Această instrucțiune pas cu pas despre cum se vinde un apartament ipotecar este cel mai adesea folosită pentru a vinde garanții. Pe lângă opțiunea de mai sus, există și alte modalități de a efectua o tranzacție.

Rambursarea creditului ipotecar cu o instituție de credit

Această metodă privește complet debitorul de posibilitatea de a beneficia de tranzacție, deoarece cumpărătorul este implicat direct în căutarea băncii unde vânzătorul plătește împrumutul. În astfel de situații, instituția de credit își urmărește exclusiv propriile obiective în ceea ce privește rambursarea fondurilor împrumutate pentru achiziționarea de locuințe, astfel încât apartamentul este cel mai probabil să fie vândut la un preț mai mic decât piața. Restul procedurii nu este practic diferit de metoda anterioară, cu excepția faptului că tranzacția este executată de reprezentantul băncii și nu de împrumutat. Pe scurt, algoritmul de acțiuni care vă permite să înțelegeți cum să vindeți un apartament ipotecar printr-o bancă este următorul:

1. Notificarea unei intenții a unei instituții financiare.
2. Căutați un cumpărător de către o instituție de credit.
3. Înregistrarea unui contract preliminar între vânzător și cumpărător cu certificarea ulterioară de către un notar.
4. Proiectarea celulelor depozitare (numărul de celule depinde de preț).
5. Transfer de fonduri de către un cumpărător de origine.
6. Înlăturarea obligațiilor cu încheierea ulterioară a contractului de vânzare.
7. Înregistrarea de stat a tranzacției.

Vânzare proprie a unui apartament de către împrumutat

O metodă similară este realizată fără implicarea unor terți numai de către împrumutat. Principala condiție este deschiderea și acțiunea în cadrul legii. Ascunderea faptului de impunere impusă apartamentului este echivalentă cu activități frauduloase. Dacă cumpărătorul află despre sarcina în procesul de înregistrare, există un risc ridicat de a refuza încheierea unei tranzacții. Prin urmare, înainte de a vinde un apartament ipotecar, trebuie să îl informați pe cumpărător că este angajat unei instituții financiare.

Implementarea garanțiilor imobiliare cu această metodă va avea loc în următoarea secvență:

1. Apelul cumpărătorului la o instituție de credit pentru a notifica intenția de a răscumpăra garanții.
2. Intocmirea unui contract preliminar intre cumparator si banca.
3. Deschiderea celulelor depozitare.
4. Înlăturarea de către un creditor a unei obligații.
5. Încheierea unui contract de vânzare cu înregistrarea ulterioară a tranzacției cu autoritățile Rosreestr.
6. Transfer de fonduri către bancă și împrumutat (dacă costul prevede plata soldului către vânzător).

Cum să vinzi un apartament ipotecar într-o ipotecă?

Răscumpărarea datoriei este o schemă standard pentru transferul obligațiilor de datorie în favoarea terților care și-au exprimat dorința de a-și asuma obligația de a le îndeplini. Este posibilă vânzarea unui apartament ipotecar într-o ipotecă? Tranzacții similare se aplică vânzării de bunuri imobiliare. În acest caz, împrumutatul găsește în mod independent un cetățean care este gata să-și răscumpere datoria. Procedura de scutire de la o ipotecă va consta în următoarele etape:

1. Căutați un împrumutat potrivit care să îndeplinească cerințele unei instituții de credit din punct de vedere al vârstei, solvabilității și bunei credințe.
2. Reînnoirea creditului ipotecar. Un nou contract este încheiat imediat după verificarea clientului propus de împrumutat.
3. Transferul datoriei. În esență, garanția continuă să fie deținută de bancă, dar plătitorul ipotecar se schimbă. Sarcina reeditării obligațiilor de împrumut revine în întregime angajaților băncii.

Oricare dintre aceste metode vă permite să rezolvați problema modului de a vinde un apartament ipotecar al Sberbank și a scăpa de datoriile împrumutului. Cu toate acestea, nu fiecare dintre ele vă permite să returnați fondurile cheltuite pentru plată în baza unui contract de datorie. Totul depinde de circumstanțele specifice.

Avertisment de risc

Orice tranzacție cu proprietatea imobiliară este plină de anumite riscuri. Cumpărătorul riscă să se confrunte cu escroci și să piardă o sumă mare de bani, deoarece procedura de vânzare a locuințelor ipotecare presupune transferul de fonduri înainte de încheierea contractului principal de vânzare.De aceea, se recomandă să implicați un avocat calificat specializat în împrumuturi ipotecare, un agent imobiliar experimentat care vă va ajuta să aflați cât puteți vinde un apartament ipotecar și cum să îl faceți corect.

Spre deosebire de cumpărător, vânzătorul riscă mult mai puțin, deoarece întregul proces de vânzare a garanțiilor se desfășoară sub supravegherea avocaților instituțiilor de credit și a agențiilor guvernamentale. Banca își asumă principalele riscuri, deoarece în cazul acțiunilor frauduloase din partea cumpărătorului, creditorul este cel care suportă pierderile.

Dacă analizăm în detaliu toate etapele vânzării de locuințe ipotecare, devine clar: vânzarea unei credite ipotecare este o afacere care implică riscuri minime pentru participanții la astfel de acorduri. Principalul lucru este să alegeți pentru dvs. cea mai convenabilă opțiune pentru implementarea unui apartament garantat și să acționați în strânsă cooperare cu o instituție de credit.