Este posibil să vinzi un apartament moștenit? Vom examina mai detaliat în această chestiune. Destul de des, moștenitorii încearcă să vândă imediat proprietatea moștenită. Pot exista multe motive pentru acest lucru, dar există anumite nuanțe ale unei astfel de înțelegeri. Oamenii sunt adesea interesați de cum se vinde un apartament după moștenire.
Când pot fi vândute proprietățile ereditare?
Prin lege, succesorii devin proprietari de la data decesului testatorilor. Chiar dacă încă nu a completat complet moștenirea și nu are un certificat în mâinile sale, el este în continuare proprietarul. Puteți spune chiar că proprietarul este „retroactiv”. Până la urmă, cu cine să solicităm impozite împreună cu un apartament comunal și alte plăți pentru perioada în care are loc procesul ereditar, care poate dura de la șase luni sau mai mult?
Cum să vinzi un apartament? Noul proprietar poate dispune oficial de proprietatea primită cu drepturile de a vinde, dona și altele asemenea după înregistrarea titlului de proprietar, în conformitate cu toate regulile. În caz contrar, tranzacția nu va putea fi organizată la autoritatea de înregistrare, în care documentele nici măcar nu vor fi acceptate. În acest caz, moștenitorul va fi considerat pur și simplu un vânzător neautorizat. Care este termenul limită pentru vânzarea unui apartament moștenit?
Încă trei ani de la înregistrarea drepturilor asupra apartamentului, proprietatea poate fi contestată. Este necesar să se excludă posibilitatea apariției altor moștenitori cu pretenții rezonabile pentru locuințe și a celor care doresc să conteste faptul moștenirii. Prin urmare, legea prevede un anumit timp. Această numărătoare inversă începe din momentul în care o nouă persoană care solicită locuințe a primit informații despre o încălcare a dreptului său.
Există anumite avantaje pentru vânzarea unui apartament moștenit. Despre aceasta - mai jos.
Unele proprietăți pot fi asigurate, iar această povară este de asemenea succesorului. Într-o astfel de situație, până când creditorul ipotecar acordă acordul scris al vânzării, orice acțiuni ale vânzătorului pot fi considerate ilegale. Deci cum să vinzi un apartament?
Pentru ca vânzarea de bunuri imobiliare să aibă loc, moștenitorii necesită următoarele:
- Așteptați certificatul de moștenire.
- Bunurile imobiliare trebuie înregistrate la cadastru. Sau trebuie să faceți modificări la datele de inventar.
- Efectuați înregistrarea de stat a drepturilor de locuință în registrul rus.
- Obțineți consimțământul pentru încheierea unui acord cu titularul gajului. Sau plătiți ipoteca dacă există un depozit.
Vânzarea unui apartament după moștenire și impozit
Majoritatea imobilelor moștenite nu devin locuințe reale pentru moștenitori, întrucât deseori se grăbesc să vândă proprietatea moștenită. Motivul principal al acestei decizii este dezacordul dintre succesori, împreună cu nevoia acută de bani, disponibilitatea altor locuințe și așa mai departe.
Căutați cumpărători, negociați costurile și, în plus, design - aceasta nu este toate grijile care îi așteaptă pe vânzători-moștenitori. Înaintea moștenitorilor este o obligație față de stat sub forma plății impozitului pe profitul din tranzacție. Cheltuielile similare sunt suportate de vânzătorii cu o sarcină suplimentară pentru moștenire, pe lângă datoria de stat:
- Impozitul pe vânzarea unui apartament imediat după moștenire este de treisprezece la sută din valoarea totală a proprietății.Acesta este plătit de inspectoratul fiscal teritorial la locul de reședință. De remarcat este faptul că pentru nerezidenți această taxă va fi și mai mare la treizeci la sută.
- Este necesară eliberarea corectă a unei declarații.
- La inspecție trebuie depusă la timp o declarație întocmită corect. Acest lucru se face de obicei până la 30 aprilie.
- De asemenea, ar trebui să plătiți întreaga sumă la timp înainte de 15 iulie. Detaliile pentru transfer sunt preluate de la autoritatea fiscală locală.
Legea nu prevede beneficii pentru impozitul pe venit pentru vânzarea de apartamente și pentru categorii de persoane neprotejate social, inclusiv, prin urmare, toată lumea va trebui să plătească impozitul. Este adevărat, proprietarul are posibilitatea de a reduce dimensiunea sumei impozabile. De asemenea, poate scăpa complet de datoria sa față de buget.
Evitarea impozitului pe vânzarea unui apartament după moștenire.
Scutire de impozit
Evitarea agitației birocratice împreună cu executarea și depunerea declarațiilor la inspecție și, în plus, puteți evita impozitul dacă așteptați 3 ani de la intrarea în drepturile proprietarului. În cazul în care obiectul care a fost moștenit va fi în proprietatea succesorului continuu mai mult de trei ani, atunci după această perioadă, cetățeanul va fi scutit complet de impozit la vânzarea apartamentului. După moștenire, această regulă nu funcționează.
În 2016, a fost stabilită o perioadă de 5 ani pentru vânzări fără taxe. Pentru locuințele moștenite, această perioadă nu se aplică. În acest sens, pentru a nu plăti impozit este necesar să așteptați doar 3 ani de la obținerea drepturilor asupra spațiului de locuit moștenit.
Care sunt avantajele pentru vânzarea unui apartament moștenit?
Reducerea impozitelor
Puteți reduce impozitul chiar la zero ruble dacă costul locuinței este mic. În această situație, nu este nevoie să îndurați trei ani, dar totuși lupta cu declarațiile nu poate fi evitată. Deci, direct procedura de reducere a impozitelor este destul de simplă. Așa-numita deducere fiscală se scade din cifra de bază a costului vânzărilor de locuințe. Valoarea sa este de un milion de ruble. Fiecare costuri de achiziție sunt deduse, adică cheltuieli pentru moștenire și, în plus, înregistrarea bunurilor. În continuare, rezultatul trebuie înmulțit cu treisprezece la sută. De regulă, cheltuielile sunt mai mici de 1 milion de ruble, așa că toată lumea folosește această deducție. Puteți elimina fie o deducție, fie cheltuieli, care depinde de alegerea vânzătorului-contribuabil.
În cazul în care vând proprietăți partajate, fiecare acționar furnizează în numele său o declarație separată. Declarația indică valoarea impozitului, care depinde de valoarea acțiunii. Utilizarea deducției fiscale se realizează prin distribuirea sa pe baza mărimii fiecărei acțiuni în termeni procentulari.
Prețul locuinței indicat în contract. Această sumă trebuie reflectată în declarația de impunere. Valoarea contractuală pentru vânzarea unui apartament moștenit este stabilită prin lege de către părți, dar dacă este mai mică decât valoarea cadastrală, nu este permisă mai puțin de șaptezeci la sută pentru impozitare.
Riscuri fiscale
În fiecare an, sunt înregistrate fraude din ce în ce mai puțin înșelătoare pentru a economisi impozit, care este asociat cu următorii factori:
- Aproape toate bunurile imobiliare din țara noastră au fost evaluate. Acum are o valoare cadastrală foarte apropiată de prețul de piață la care se vinde locuințele.
- Până în prezent, prețul contractului este comparat cu valoarea cadastrală. În cazul în care aceasta este mai mică de șaptezeci la sută, impozitul nu va fi calculat pe valoarea contractului, ci pe valoarea cadastrală.
- Rapoarte de inspecție îndoielnice pot fi identificate chiar și în momentul solicitării informațiilor despre spațiile rezidențiale din registrul rus.
- În plus, poate fi amenințat un audit de teren sau, de exemplu, un audit de birou. Pe baza rezultatelor auditului, se poate percepe o taxă mai mare sau se poate adăuga o amendă și dobânzi.
Specialiștii în domeniul minimizării impozitării li se recomandă ca raportarea să fie cât mai transparentă și să ia mai în serios plata. Dacă aveți întrebări dificile, contactați inspectoratul local pentru clarificări.
Riscurile cumpărătorului în timpul achiziționării unui apartament
Unul dintre cele mai riscante tipuri de tranzacții pe piața imobiliară este achiziția unui apartament după moștenire. O astfel de afacere poate fi plină de multe amenințări ascunse, deoarece acestea pot fi o surpriză neașteptată, chiar și pentru vânzător.
Prin urmare, dacă este posibil, ar fi mai bine să refuzați o astfel de categorie de bunuri imobiliare. Dar, în cazul în care intențiile sunt încă solide, atunci pregătirile ar trebui să fie făcute cât mai atent pentru acest pas crucial.
Este recomandabil să implicați un prieten, precum și un avocat sau un agent de încredere în această procedură. Dacă acest lucru nu este posibil, atunci trebuie să urmați cu strictețe instrucțiunile de mai jos pentru a reduce cel puțin cumva riscurile în timpul achiziționării unui apartament moștenit.
Cum să cumperi un apartament ereditar
Cu o atenție deosebită, ar trebui să luăm în considerare opțiunile care diferă în termeni atractivi ai tranzacției, în special atunci când vine vorba de prețuri atractive. Adesea, motivul pentru costul scăzut la vânzarea unui apartament după intrarea în moștenire nu este capcanele, ci dorința vânzătorului de a împărtăși moștenirea cât mai repede posibil. Datorită acestui factor, costul poate fi cu cinci până la zece la sută mai mic decât media pieței. În cazul în care prețul este prea scăzut, atunci probabil că ar trebui să vă gândiți serios la motivele pentru care moștenitorul încearcă să scape de bunurile imobiliare.
La o întâlnire cu vânzătorul
În primul rând, trebuie să verificați identitatea vânzătorului cu un pașaport și să aflați dacă acesta este proprietarul sau acționează prin procură. În cazul în care acesta este un reprezentant, atunci este necesar să se solicite un contact personal cu proprietarul. În timpul conversației, trebuie clarificate următoarele întrebări:
- Care sunt motivele pentru vânzarea de bunuri imobiliare?
- De asemenea, ar trebui să aflați istoricul locuințelor. Ați moștenit apartamentul după voie sau prin lege?
- Dacă cetățenii înregistrați sau alte persoane care au dreptul de rezidență sunt enumerate în apartament.
- Cum a fost obținut certificatul de moștenire? Asigurați-vă că aflați dacă a existat o dispută legală și pe lângă notarul public a executat proprietatea moștenire.
- Există probleme cu locuința din punct de vedere tehnic. De exemplu, reamenajarea ilegală sau erori în documentație și altele asemenea.
- De asemenea, trebuie să puneți întrebări despre datoriile imobiliare și facturile de utilități.
- Există sarcini sub formă de credite ipotecare, închiriere, închiriere și așa mai departe.
- Ar trebui să aflați motivele pentru care autoritatea aferentă vânzării este transferată mandatarului. Este recomandabil să faceți acest lucru dacă proprietarul nu este angajat în vânzare.
- De asemenea, este recomandat să se discute principalele clauze ale contractului cu privire la preț, termenul acordului și altele asemenea.
Lipsa depozitelor
Înainte de semnarea contractului, nu este recomandat să închei acorduri preliminare, în special pentru a da un depozit sau a părăsi un depozit. Locuința este un produs special care se vinde extrem de lent și dificil, dar este achiziționat pe un cap rece și fără emoții inutile. Banii sunt întotdeauna lichizi, spre deosebire de imobiliare, iar în cazul în care o opțiune se rupe, va apărea cu siguranță alta.
Apartament de vânzare: documente
Ca parte a achiziției și vânzării de bunuri imobiliare ereditare, ar trebui să studiați cu atenție documentația pentru locuință:
- Care sunt drepturile de moștenire asupra apartamentului după moartea proprietarului? Ce înseamnă asta? Documentele de titlu împreună cu un certificat de moștenire, un acord privind împărțirea acțiunilor, contractele de vânzare, cadou, privatizare și altele asemenea.
- Documente care confirmă drepturile (certificat de înregistrare de stat a proprietății și extras din registru).
- Documentație tehnică Aici vorbim despre un pașaport ITT, un plan tehnic. De asemenea, este necesar un pașaport cadastral împreună cu un decret privind legalizarea reamenajării.
- Consimțământ notarial de la alți proprietari ai imobilului dacă vânzarea este efectuată de moștenitorii acțiunilor din apartament.
- Ajutor extins cu informații despre cetățenii înregistrați.
- Certificat de componență a familiei la locul de reședință.
- Extras din registrul de stat, care ar trebui să conțină istoricul tranzacțiilor efectuate pe obiect.
- Certificate de la departamentul de întreținere a locuințelor, precum și de la HOA despre absența vreunei datorii
- Ajutor de la un medicament narcologic și, în plus, un dispensar psihiatric.
- Permisul obținut de la Consiliul de administrație în cazul în care proprietarul este un copil, precum și dacă este pur și simplu înregistrat la această adresă.
În primul rând, este foarte important să înțelegem exact când a avut loc transferul de moștenire. În cazul în care a trecut doar un an, atunci riscurile cumpărătorului sunt destul de reale. Indiscutabilitatea rezultatului unei astfel de operațiuni este garantată atunci când succesorul a deținut proprietatea timp de cinci ani sau mai mult. În plus, merită să acordăm atenție conformității informațiilor primite de la proprietar cu documentele și, în plus, absenței erorilor sau a oricăror contradicții în documentația în sine. Trebuie respectate condițiile de vânzare a apartamentului după intrarea în moștenire.
Inspecția proprietății
La fel de importantă este o inspecție atentă a proprietății pentru a verifica relevanța aspectului împreună cu integritatea comunicațiilor și, în plus, echipamentele de inginerie. Pe parcurs, va fi util să renunțați la vecini, în special la cei care locuiesc mai jos pentru a întreba dacă există reclamații cu privire la apartament. De exemplu, există inundații, încălcări ale canalizării, întreținerea locuințelor și altele asemenea.
Adresa la notar
Asigurați-vă că ajungeți la notarul care a executat moștenirea pentru a vă asigura că tranzacția este curată, că nu există dezacorduri și conflicte între solicitanți și, în plus, aflați dacă există dispute legale etc. De regulă, notarii sunt reticenți să comunice aceste informații, dar în cazul în care o astfel de vizită este efectuată împreună cu vânzătorul succesor, informații generale vor fi furnizate. În plus, notarul poate oferi informații despre arestări și, în plus, despre restricțiile asupra locuinței achiziționate.
Documentele pentru vânzarea unui apartament după intrarea în moștenire ar trebui să fie în perfectă ordine.
Vânzarea unui apartament moștenit: înregistrare
Cel mai sigur este să emiti o tranzacție notarial. Este recomandabil să faceți acest lucru cu același notar care a înregistrat această moștenire. În cazul în care obiectul apartamentului vândut este partajat, notarizarea este considerată o cerință obligatorie pentru legalitatea tranzacției. Această formă de contract elimină multe riscuri, datorită faptului că notarul este deja în cunoștință de cauză. În plus, notarul verifică legalitatea tranzacției și puritatea juridică a acesteia.
O etapă la fel de importantă este discuția condițiilor împreună cu încheierea contractului. Numai numerele reale cu date trebuie reflectate în text, în special în ceea ce privește costul. Nu puteți subestima prețul de achiziție, indiferent de atingerea cererilor. Argumentele persuasive ale vânzătorului în acest caz nu merită atenție.În cazul în care, din orice motiv, tranzacția este declarată nulă, atunci merită să contați doar pe acele fonduri a căror mărime a fost indicată în document.
O mutare foarte prudentă poate fi o întâlnire cu toți moștenitorii, precum și alte persoane interesate de soarta imobilului, împreună cu primirea de încasări de la aceștia cu privire la absența creanțelor sau la orice obiecții la viitoarea tranzacție de vânzare și cumpărare. Un astfel de consimțământ și aprobare nu sunt cerute de lege, dar câteva propuneri pe hârtie pot garanta pacea și încrederea. Am revizuit regulile de vânzare a unui apartament moștenit.