Un contract de închiriere implică o tranzacție în care proprietarul (locatorul) se obligă să transfere proprietatea utilizatorului (locatarului) pentru o anumită perioadă de timp, iar locatarul se obligă să plătească pentru utilizarea acesteia. Ca în orice alt contract, o condiție importantă în acest caz este subiectul său. Depinde de el consecințele legale, inclusiv durata contractului de închiriere. Pentru o perioadă nedeterminată sau un anumit contract este încheiat - aceasta este o altă condiție esențială a oricărui contract. Este foarte important ca părțile să stabilească perioada de valabilitate. Dar, pe lângă aceasta, există norme legislative, conform cărora perioada nu corespunde întotdeauna voinței lor.
Leasing și închiriere: cum să distingi
Înainte de a începe să studiați termenii, merită să înțelegeți conceptele pe care oamenii obișnuiți le confundă deseori. Este vorba despre închiriere și angajare. Principala diferență este că contractul de închiriere este acceptat în raport cu o persoană, în timp ce contractul de închiriere este acceptat în raport cu o persoană juridică. Alte diferențe semnificative includ următoarele:
- Obiect. Dacă pentru închiriere, acesta poate fi exclusiv spații rezidențiale, atunci când închiriați este un birou, site-uri pentru producție și comerț, precum și depozite.
- Părțile în arendă sunt proprietarul și chiriașul, în timp ce într-un contract de închiriere este proprietarul și chiriașul. Termenii relevanți trebuie indicați în contract.
- În cazul situațiilor de conflict din contractul de muncă, puteți încerca să le rezolvați printr-o agenție imobiliară. Dacă vorbim despre un contract de închiriere, atunci cel mai adesea apelează la avocați privați pentru ajutor.
- Termenul contractului. Dacă contractul de închiriere poate fi emis pentru orice perioadă, atunci contractul de închiriere este numai pentru o perioadă care nu depășește cinci ani. Astfel, dacă termenul nu este specificat în contractul de muncă, atunci în mod implicit, perioada de valabilitate a acestuia este de cinci ani.
- Relațiile juridice în baza unui contract de închiriere sunt reglementate în baza cap. 34 din Codul civil al Federației Ruse și cu privire la contractul de muncă, cap. 35 din Codul civil al Federației Ruse.
- Dacă o datorie apare de la o persoană juridică, este mai ușor să o încasați, deoarece aceasta din urmă, de regulă, are proprietăți, precum și numerar în contul curent. Dacă cetățenii sunt limitați în solvabilitate, de exemplu, în absența muncii, atunci va fi mai dificil de făcut.
Înțelegând diferențele de angajare și închiriere, procedăm direct la contractul de închiriere, în special, la perioada de acțiune.
Caracteristici ale termenului de închiriere
Perioada de valabilitate este o perioadă de timp, care este determinată prin acordul reciproc al părților. În conformitate cu aceasta, relațiile juridice de închiriere încep și se termină.
Conform acestui indicator, chiriașul are obligații să plătească bunurile închiriate. La rândul său, proprietarul trebuie să transfere proprietatea către utilizator într-o perioadă adecvată.
Începutul și sfârșitul tranzacției depinde de perioada contractului de închiriere. Un acord este încheiat pe o perioadă nedeterminată sau o anumită perioadă, valabilitatea acestuia începe la începutul zilei și se încheie la sfârșitul zilei (la ora 24:00). În consecință, rezilierea contractului (în cazul în care chiriașul a trimis o notificare privind încetarea altor raporturi juridice) se încadrează la 24:00 la această dată, ceea ce este definit în document.
Tipuri de contracte de închiriere
Articolul 610 din Codul civil al Federației Ruse explică termenul unui contract de închiriere. Pentru o perioadă nedeterminată, el va fi considerat încheiat dacă conținutul nu stabilește data exactă. Un astfel de document se mai numește perpetuu.
Cu toate acestea, într-un sens literal, un astfel de concept nu poate fi interpretat. Orice contract de închiriere prevede o anumită perioadă, deoarece lucrul este transferat pentru utilizare, și nu în proprietatea celeilalte părți. În lipsa unei perioade specifice, este mai corect să vorbim despre posibilitatea părților de a pune capăt raportului juridic. Adevărat, pentru aceasta este necesar mai întâi să notificăm cealaltă parte.
Există, de asemenea, contracte pe termen scurt. Ele sunt adesea închise atunci când închiriați o locuință. Un contract pe termen scurt este încheiat în principal pe 11 luni. Din această cauză, nu este necesară înregistrarea acesteia la Rosreestr. Un contract de închiriere poate fi încheiat pe două luni, timp de câteva săptămâni, zile și chiar ore.
Contractele pe termen scurt sunt cele mai rentabile pentru locator, deoarece nu numai că vă permit să obțineți mai mult profit, ci și restricționează chiriașul în anumite drepturi și fac posibilă evitarea plății impozitului.
Legea prevede un astfel de concept precum perioada limită a contractului. Nu poate fi indicat numai în acord, dar este, de asemenea, cerut de lege. Starea este valabilă, de exemplu, atunci când închiriază loturi de teren și parcele cu minerale, precum și corpuri de apă. Legislația stabilește condițiile maxime la care această proprietate poate fi transferată pentru utilizare.
De regulă, această proprietate aparține statului, în calitate de cetățean sau companie, fiind proprietarul, are mai multe oportunități de exprimare a voinței. Prin urmare, acest punct trebuie luat în considerare la semnarea contractului.
Există cazuri în care legislația stabilește un termen pentru un obiect închiriat, iar părțile nu prevedeau un termen de închiriere. Pentru o perioadă nedeterminată, deși se crede că a fost încheiat un contract, acesta va fi valabil doar până la sfârșitul perioadei. Cu toate acestea, dacă una dintre părți dorește, se poate retrage din contract mai devreme, fără consecințe legale.
Un alt tip de document se numește contract pe durată determinată. Aceasta înseamnă că descrie clar o perioadă de valabilitate specifică sau este atașată la debutul unui eveniment specific. De exemplu, un contract de închiriere de cabană poate prevedea condiția: „înainte de încheierea tranzacției de cumpărare și vânzare” sau „înainte de a intra în moștenire”.
Contractele pe termen lung sunt încheiate în principal pentru închiriere:
- Teren.
- Subsolului.
- Corpul apei.
Relația juridică în cadrul acestor acorduri poate fi transformată în continuare prin faptul că chiriașul are posibilitatea de a deveni un proprietar cu drepturi depline. De exemplu, dacă un teren este înregistrat sub conducerea unei ferme subsidiare pentru o perioadă de 49 de ani, atunci când o casă este ridicată pe ea (sub forma unei structuri de capital), terenul poate fi reînregistrat ca proprietate.
Motivele pentru încheierea unui acord pe o perioadă nedeterminată
Legislația prevede posibilitatea încheierii unui acord privind închirierea de bunuri pe o perioadă nedeterminată din următoarele motive:
- Nespecificarea termenului din contract.
- Extinderea contractului existent, folosind dreptul de preempțiune.
extensie
Dacă o persoană care a închiriat o anumită proprietate a respectat condițiile pe întreaga perioadă a contractului, atunci are dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere adecvat. Reînnoit pentru o perioadă nedeterminată sau pentru o perioadă clar definită - este posibil în mai multe condiții. Acestea includ următoarele:
- Nu există încălcări în timpul valabilității contractului inițial.
- Utilizatorul spațiului este gata să ofere proprietarului condiții favorabile de reînnoire în comparație cu ofertele pe care le au alți solicitanți.
- S-a îndeplinit condiția de pre-notificare, care exprimă dorința de a continua raportul juridic relevant.
Se crede că contractul contractul de închiriere s-a prelungit la nesfârșit dacă chiriașul nu a încetat dreptul de a folosi proprietatea, iar locatorul nu creează obstacole pentru aceasta. În acest caz, condițiile acordului rămân aceleași, cu excepția cazurilor în care părțile declară altfel.
Cu toate acestea, prin lege, chiriașul trebuie să notifice în scris proprietarului intenția de a continua să închirieze proprietatea într-un termen rezonabil până la sfârșitul documentului. Dacă părțile doresc să facă modificări, trebuie să încheie un acord suplimentar în care va fi afișat. Adesea, părțile schimbă condițiile unui contract de închiriere.
În cazul locuințelor, este mai rentabil pentru chiriaș să decidă în avans despre ce perioadă va fi încheiat contractul de închiriere pentru spații. Pentru o perioadă nedeterminată, viitorii rezidenți sunt foarte rareori de acord să se stabilească. Perioada este unul dintre cele mai importante puncte ale acordului. Prin urmare, se recomandă ca documentul să prescrie condiția ca perioada să nu fie modificată pe toată durata acțiunii.
Dacă contractul de închiriere, precum și închirierea unei camere sau a unui alt obiect este pe termen lung, atunci este însoțit de o procedură de înregistrare obligatorie a statului.
Acțiunile părților la expirare
În cazurile în care contractul a expirat și chiriașul nu a abandonat spațiul și locatorul nu are obiecții, dreptul de a utiliza proprietatea continuă în aceiași condiții. Mai mult, contractul este considerat prelungit pentru o perioadă similară. Dacă chiriașul nu dorește să dețină proprietatea în viitor, acesta trebuie să anunțe proprietarul. În caz contrar, pot apărea consecințe nedorite. De regulă, această condiție este prevăzută în contract.
Dacă chiriașul a abandonat spațiul, dar nu a informat proprietarul cu privire la acest lucru, atunci li se poate cere să plătească pentru perioada în care proprietarul nu a cunoscut aceste acțiuni. Dacă chiriașul refuză să ofere proprietatea după expirarea contractului, proprietarul o poate obține mergând în instanță. Principala condiție în acest caz este respectarea termenului de prescripție.
Rezilierea contractului
Dacă contractul de închiriere este încheiat pe o perioadă nedeterminată, atunci este posibilă încetarea acestuia în orice moment prin acordul părților sau unilateral. În ultimul caz, în anumite condiții, va trebui să vă adresați instanței. Refuzul unilateral este confirmat prin practica judiciară. De exemplu, despre acest lucru există o hotărâre a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. VAS-10796/13 în raport cu dosarul nr. A33-8577 / 2012.
Încetarea contractului de închiriere pe o perioadă nedeterminată este prevăzută și de legislația în vigoare sub forma notificării menționate mai sus. Informațiile despre acestea sunt cuprinse în art. 610 din Codul civil al Federației Ruse. Pentru a rezilia contractul, locatarul trebuie să anunțe proprietarul într-o perioadă specificată. Notificarea trebuie trimisă în modul prescris. Dacă nu se face acest lucru, atunci când se solicită autorității judiciare, instanța va lua în considerare acest abuz.
Trebuie să aveți grijă să vă asigurați că notificarea este documentată. În acest scop, trebuie să faceți un inventar al investițiilor.
Metode de protecție
Pentru părțile la contract, se aplică diferite metode de protecție. Deci, dacă locatorul trimite o notificare către locatar, iar acesta din urmă nu părăsește spațiul, atunci locatorul are dreptul să prezinte locatarului următoarele cerințe:
- Efectuați o plată pentru întregul termen de închiriere. Fondurile pot fi recuperate ca îmbogățire nedreaptă. Întrucât, în acest moment, contractul este considerat reziliat, încasarea sub formă de chirie va fi incorectă.
- Eliberați spațiul. Această cerință trebuie diferențiată de cea de revendicare, deoarece este vorba despre o problemă juridică. În cazul relațiilor de închiriere, se aplică metode de protecție care se bazează pe prevederile art. 610 din Codul civil al Federației Ruse.
Această abordare este confirmată de Decretul Curții Supreme de Arbitraj din Ucraina nr. 16253/11, adoptat în cauza nr. A40-13860 / 10-40-812.
Interesul chiriașului este de obicei să mențină relația chiar și după ce a primit o notificare de încetare a contractului de închiriere. Metoda sa de protecție este aleasă în funcție de cine este proprietarul și cine stă de partea sa, precum și de acțiunile sale.
De exemplu, dacă un contract de închiriere este încheiat pentru o perioadă nedeterminată, dar agențiile guvernamentale sunt de partea locatorului, atunci provocarea va fi realizată în conformitate cu Sec. 24 agroindustria Federației Ruse. Acest lucru este demonstrat de practica judiciară, de exemplu, Rezoluția FAS din dosarul nr. A57-3636 / 2012. În același timp, practica judiciară cunoaște cazurile în care această metodă de protecție a fost recunoscută ca fiind incorectă. Așadar, prin Decizia FAS în cazul nr. A55-25220 / 2012, cerința de a recunoaște decizia organului de stat privind refuzul unilateral de a îndeplini închirierea terenului era ilegală. Instanța a explicat această decizie prin faptul că reclamantul a ales o metodă necorespunzătoare de protecție, întrucât raporturile juridice ale părților la contract sunt de drept civil și nu provin din puterile publice ale statului. autoritate.
Au fost, de asemenea, cazuri de cerință de recunoaștere a închirierii de teren pentru o perioadă nedeterminată valabilă. În special, aceasta este Rezoluția ZCO FAS în cazul nr. A45-24711 / 2012, precum și Rezoluția organului central FAS în cazul nr. A62-7460 / 2012. Instanțele, luând în considerare cerințele relevante, au fost ghidate de următoarele puncte:
- Dacă contractul a fost încheiat cu adevărat pe o perioadă nedeterminată.
- Dacă a fost trimisă o notificare de reziliere.
- Sunt îndeplinite condițiile la trimiterea unei notificări.
- A fost primit de o a doua parte.
Înregistrarea contractului
Închirierea de locuințe (sau spații nerezidențiale) încheiate pe o perioadă de până la un an nu este supusă înregistrării (de regulă, perioada de valabilitate a acestora este de 11 luni). Înregistrarea de stat a unui contract de închiriere pe o perioadă nedeterminată nu este, de asemenea, efectuată în ciuda faptului că perioada de valabilitate a documentului poate depăși un an. Acest lucru poate fi înțeles citind prevederile alineatului (2) al art. 651 din Codul civil al Federației Ruse, care indică faptul că înregistrarea de stat se referă la contracte pe durată determinată, a căror valabilitate este mai mare de un an. Acest lucru este confirmat și de practica arbitrală, în special, Rezoluția FAS a Moscovei în cazul nr. KG-A40 / 6418-00, Rezoluția FAS SZO în cazul nr. A26-394 / 2007 și alte acte.
Nu numai că este necesară înregistrarea unui contract de închiriere încheiat pe o perioadă nedeterminată, ci și un document reînnoit. Baza pentru aceasta este paragraful 2 al art. 621 din Codul civil al Federației Ruse. Alte documente care confirmă această prevedere includ o scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 59.
În practică, pentru a studia contractul de închiriere pentru o perioadă nedeterminată, eșantionul prezentat mai jos va ajuta cel mai bine.
Caracteristica principală este lipsa mențiunii perioadei de valabilitate. Restul documentului este un contract de închiriere regulat.
concluzie
Indiferent dacă contractul de închiriere pentru o perioadă nedeterminată este supus sau nu înregistrării, există puncte pozitive și negative. Chiriașul poate fi preocupat de faptul că proprietarul are dreptul să rezilieze contractul în orice moment, dacă notifică în mod corespunzător chiriașul. Proprietarul trebuie să aibă dovezi că a trimis de fapt o notificare chiriașului.