La închiriere, o persoană care deține proprietatea transferă dreptul de utilizare către o altă persoană. Dar chiriașul nu poate folosi în totalitate subiectul tranzacției în toate cazurile. Același lucru este valabil și pentru loturile de terenuri. Mai mult, este posibilă concesiunea dreptului de a închiria un teren. Conform Codului civil, tranzacția trebuie documentată.
drepturile
Conform contractului, chiriașul nu primește proprietatea în proprietate (terenul este considerat în cadrul articolului). Cu toate acestea, pentru o anumită perioadă de timp și în limitele stabilite prin acord, el poate exploata acest teritoriu. Printre altele, chiriașul are dreptul de a atribui terților, adică încheierea unui acord de subînchiriere. Acest drept poate fi exercitat numai dacă proprietarul terenului nu se supără.
Contractul de închiriere continuă să fie valabil chiar și atunci când proprietarul se schimbă. Aceste situații nu sunt motive pentru rezilierea acordului. Regula se aplică morții locatarului. Mai mult, drepturile respective sunt transferate moștenitorilor, iar proprietarul nu poate refuza să devină părți în arendă.
condiţii
În plus, chiriașul poate renegocia dreptul de preempțiune. Acest lucru devine posibil dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:
- Chiriașul și-a îndeplinit integral obligațiile.
- Terenul a fost folosit în scopul prevăzut.
- În timpul contractului de închiriere, starea lui nu s-a agravat.
- Nu s-a făcut transfer de teren către terți fără notificarea și consimțământul proprietarului.
- Taxa a fost plătită la timp.
- Chiriașul dorește să semneze un nou contract în condiții generale.
- Locatarul trebuie să informeze proprietarul asupra deciziei în perioada specificată în contract sau până la sfârșitul valabilității acesteia.
concesiune
Așa cum am indicat mai sus, cesiunea drepturilor de închiriere a terenurilor este una dintre opțiunile pe care chiriașul le poate utiliza. Dar pentru implementarea acestei acțiuni necesită acordul proprietarului. Fără respectarea acestei condiții, contractul corespunzător nu poate fi încheiat. Distribuția are loc și cedarea dreptului de a închiria un teren de proprietate municipală, precum și alocarea deținută de o persoană particulară. Diferența constă în obligațiile asumate de utilizatorul site-ului față de proprietar. Când transferați un complot pentru a le închiria, responsabilitatea rămâne în același participant, în timp ce în cazul cesiunii, situația este diferită. Implică transferul complet al drepturilor și obligațiilor de la chiriaș la o altă persoană. În același timp, partea la contract se schimbă, iar drepturile și obligațiile, precum și responsabilitatea, sunt impuse noului participant. O astfel de tranzacție este oneroasă și trebuie executată în scris. Drepturile de închiriere nu pot fi acordate nimănui.
Ce spune legea
Relațiile funciare sunt reglementate de Codul funciar al țării. Despre modul în care se realizează cesiunea dreptului de închiriere a unui teren, precum și despre drepturile și obligațiile părților, a se vedea art. 22 coduri. În conformitate cu aceasta, drepturile sunt transferate către terți pentru următoarele scopuri:
- Îndeplinirea obligațiilor cu privire la gaj.
- Pentru contribuții la capitalul social.
- Sub formă de acțiune pentru a lua parte la HBC.
- Pentru a încheia un acord de subînchiriere.
În conformitate cu art. 65 din Codul pentru contractul de închiriere este necesar să fie închiriat.Dacă contractul este pentru terenuri municipale, atunci autoritățile locale trebuie să stabilească condiții specifice.
O altă lege importantă care vorbește despre drepturile și obligațiile unui chiriaș este Codul civil al Federației Ruse. Principalele prevederi ale tranzacției sunt menționate la art. 615 din lege. Conform prevederilor sale, utilizatorul are dreptul de a transfera drepturile către un terț cu acordul proprietarului. Dar Codul Funciar prevede restricții privind utilizarea terenurilor municipale. În conformitate cu acestea, de exemplu, scopul prevăzut nu ar trebui să difere de ceea ce este indicat în contractul de închiriere.
semnare
Pentru ca atribuirea drepturilor de închiriere a terenurilor să aibă loc, un document este creat conform modelului. Acordul trebuie încheiat astfel încât să țină seama de toate cerințele legii. Procesul începe cu o etapă de negociere. Se face un acord preliminar cu privire la condițiile de bază ale tranzacției. Pe baza acestui lucru, este pregătit un proiect de contract.
În textul său sunt indicate următoarele informații:
- Data și locul reținerii.
- Date despre participanții la tranzacție.
- Obiectul contractului. Este o cesiune a dreptului de a închiria un teren. Această secțiune descrie zona, granițele, locația teritoriului, posibilitatea construcției individuale de locuințe și alte caracteristici.
- Procedura de acordare a drepturilor.
- Costul și termenii de calcul.
- Responsabilitatea părților la contract.
- Detaliile și semnăturile lor.
Pentru înregistrarea acordului, se folosește hârtie sau formular de birou obișnuit, care se face prin metoda de tipărire. Textul poate fi redactat manual sau tipărit și tipărit cu mijloace tehnice. Contractul este certificat prin sigilii, dacă există.
fete
Părțile din contract sunt chiriașul actual și noul chiriaș. Proprietarul nu acționează ca parte separată. Fiecare dintre participanți trebuie să aibă toate drepturile de a efectua tranzacțiile corespunzătoare. Astfel, dacă solicitantul este limitat în aceste drepturi, atunci acesta nu are dreptul să devină parte la contract. În raport cu chiriașul actual, această condiție este reflectată inițial în contractul principal.
Documente obligatorii
Pentru a încheia un acord privind cesiunea dreptului de a închiria un teren, trebuie să furnizați un pachet de documente, dintre care principalele includ următoarele:
- Acordul principal.
- Documente care confirmă autoritățile respective ale părților.
- Date documentare privind absența datoriei la chirie (chitanțe sau chitanțe).
- Informații conform cărora nu există restricții sau restricții pe parcelă.
- Documentele pot fi furnizate în original sau sub formă de copii certificate de un notar.
înregistrare
Contractele, ale căror obiecte sunt spații (atât rezidențiale, cât și nerezidențiale), trebuie înregistrate la organismele autorizate. Aceeași condiție se aplică tranzacțiilor cu parcelă. Cesiunea dreptului de a solicita închirierea unui teren este de fapt același contract, deoarece, după semnarea acestuia, noul chiriaș primește drepturile corespunzătoare.
Pentru a înregistra un acord, inițiatorul trebuie să contacteze autoritatea de înregistrare cu o declarație și un pachet de documente necesare care servesc drept bază pentru semnare. Cererea este compilată într-un formular gratuit, dar trebuie să afișeze informații despre autoritatea de înregistrare, precum și esența apelului.
Serviciul este plătit în natură și este oferit după plata taxei de stat în favoarea Rosreestr. Pentru persoane fizice, mărimea este de 2 mii de ruble, iar pentru persoanele juridice - 22 mii de ruble.
Depunerea de lucrări către organizația de înregistrare poate fi efectuată în diverse moduri. Cea mai frecventă dintre acestea este furnizarea personală de documente. De asemenea, pot fi trimise prin poștă înregistrată cu o listă și notificare prin poștă. Dar pentru aceasta este necesară certificarea copiilor la notarul public.În plus, este permisă trimiterea prin MFC sau pe internet pe site-ul Serviciului de Stat. În ultimul caz, documentele sunt scanate și atașate la cerere în format electronic.
Înregistrarea cesiunii dreptului de închiriere a unui teren se realizează prin transmiterea următorului pachet de documente:
- Declarație.
- Cartea de identitate a solicitantului.
- O procură emisă unui reprezentant (dacă o altă persoană se ocupă de documente).
- Cartea de identitate a reprezentantului.
- Documente de titlu pentru un teren.
- Consimțământul soțului pentru a dispune de pământ.
- Consimțământul proprietarului pentru tranzacție sau un document care confirmă notificarea acestei acțiuni.
- Consimțământul titularului de gaj (dacă pământul este supus greutății).
În plus, persoanele juridice trebuie să pregătească statutul și documentația constitutivă.
Nuanțele închirierii terenului municipal
Dacă se încheie un acord cu privire la cedarea dreptului de închiriere a unui teren, care este deținut de municipalitate, acest proces se realizează cu anumite caracteristici. În primul rând, se ia în considerare termenul de închiriere. Alocarea este posibilă numai dacă se depășește perioada de cinci ani. În plus, o notificare scrisă ar trebui să fie trimisă proprietarului. Această poziție este consacrată de paragraful 9 al art. 22 coduri.
Condițiile acordului pot fi modificate numai cu acordul autorității municipale. Nu este necesar acordul proprietarului, dar trebuie notificat.
anunț
În conformitate cu cerințele legii, locatarul ar trebui să transmită locatorului (proprietarului) o notificare de cedare a dreptului de a închiria terenul. În același timp, nu există un termen clar pentru această acțiune. Dar acest lucru trebuie făcut la scurt timp după încheierea acordului relevant. Formularul de notificare stabilit de asemenea nu există. Cu toate acestea, în text trebuie indicate următoarele informații:
- Informații despre proprietar și chiriaș - nume, prenume, nume intermediar (sau numele companiei), adrese și contacte.
- Detalii despre acordul principal cu numărul și data semnării.
- Referire la acte legislative pe baza cărora este posibil să se efectueze cesiunea de drepturi.
- Date despre noua parte a tranzacției - nume, prenume, nume intermediar (sau numele companiei), adrese și contacte.
- Informații despre acordul de atribuire care indică data semnării și numărul.
- Semnătura și data completării avizului.
Avizul este trimis proprietarului terenului. Acest lucru ar trebui făcut de cel la inițiativa căruia a fost încheiat acordul. Proprietarul este notificat în următoarele moduri:
- Livrare personală, în care inițiatorul tranzacției va putea vedea de îndată că proprietarul a primit o notificare de cesiune a dreptului de a închiria terenul.
- Prin expediere. Această opțiune va dura mai puțin timp. Principalul lucru în acest caz este să trimiteți o scrisoare de primire a livrării. Acest lucru vă va permite să obțineți la îndemână dovezi documentare despre livrarea scrisorii destinatarului.
- Transmiterea prin Internet este posibilă și notificarea proprietarului. Acest lucru se realizează prin trimiterea unui e-mail. Desigur, trebuie să nu aveți doar propria poștă, ci să cunoașteți și adresa de e-mail a proprietarului lotului de teren. Totuși, această metodă nu poate fi atribuită celor fiabile, deoarece eșecurile rețelei sunt întotdeauna probabile. În plus, nu există certitudinea că destinatarul va citi scrisoarea, în ciuda faptului că aceasta va fi livrată.
- Și ultimul mod este să trimiteți o notificare prin intermediul unui reprezentant. O astfel de persoană trebuie să aibă un pașaport cu el, precum și o împuternicire, care confirmă autoritatea relevantă.
Între indivizi
Dacă există o cesiune a dreptului de a închiria un teren către persoane fizice, trebuie respectate următoarele cerințe:
- Construcția pe șantier fără permisiunea persoanei care a închiriat imobilul este interzisă. Și dacă este primit, atunci este necesară execuția scrisă și includerea ca o clauză separată în contract.Mai mult, orice modificare a contractului este agreată cu proprietarul lotului de teren.
- Deteriorarea teritoriului este interzisă. Daunele se referă la o schimbare care este irevocabilă stării sale inițiale. De exemplu, fără coordonarea cu proprietarul, comunicările nu pot fi stabilite.
- Chiria trebuie să fie plătită de noul chiriaș la timp.
- Dacă cetățeanul este căsătorit, atunci pentru încheierea contractului este necesar consimțământul soțului, întocmit în forma corespunzătoare.
Între persoanele juridice
Dacă un acord privind atribuirea unui contract de închiriere de terenuri este încheiat între persoane juridice, un document de probă poate fi găsit la un notar public. Acordul se face în prezența următoarelor documente:
- Copii ale documentației constitutive.
- Copii ale TIN.
- Certificate din Registrul unic de stat al entităților juridice (care precizează că nu s-au făcut modificări la documentele constitutive).
- Este obligatoriu să furnizați documente care confirmă identitatea și autoritatea persoanei care semnează contractul.
Într-un singur acord, mai multe terenuri pot fi transferate simultan, în cazul în care proprietarul este o persoană. Dar condițiile ar trebui să fie prescrise individual pentru fiecare dintre ele.
Dacă terenul aparține municipalității, atunci cesiunea drepturilor de închiriere a terenurilor (un contract de probă este prezentat la sfârșitul articolului) nu necesită licitație. Autoritățile de stat sunt înștiințate doar că chiriașul se schimbă.
Consecințele tranzacției
Un acord privind cesiunea dreptului de a închiria un teren are anumite consecințe. Deci, noul chiriaș are responsabilități și primește următoarele drepturi:
- Posibilitatea răscumpărării repartizării de terenuri în viitor.
- Posibilitatea construcției (dacă este prevăzut prin contract).
- Obligația de plată pentru un teren închiriat la timp.
- Exploatarea terenurilor în limitele stabilite prin contract.
Dacă nu sunt îndeplinite condiții ale tranzacției, atunci violatorul răspunde legal.
Cea mai bună opțiune pentru a evita apariția răspunderii legale nu se găsește dacă partea va încheia prematur contractul de cesiune a dreptului de a închiria terenul.
Eșantionul de mai jos arată în termeni generali care este acest document.
Contract preliminar
La menționarea contractului preliminar apare o asociere cu contractul de vânzare. Cu toate acestea, în alocarea drepturilor, în unele cazuri, poate fi folosit și. În special, părțile pot semna un contract preliminar dacă este necesar să coordoneze anumite puncte ale tranzacției cu proprietarul site-ului. Acesta precizează că contractul principal va fi semnat numai cu permisiunea proprietarului.
După aceasta, locatorul este notificat de intenția de a ceda contractul de închiriere către un terț. Proprietarul studiază documentul și se asigură că toate condițiile contractului anterior sunt dublate, cu excepția clauzei privind cesiunea drepturilor. Dacă proprietarul nu are pretenții, este de acord. Atât notificarea, cât și consimțământul sunt în scris. După obținerea acordului, părțile pot semna un nou acord.
Nu este dificil să se întocmească acest contract, întrucât de multe ori el duplică numai condițiile prevăzute în contractul inițial. Concluzia nu este, de asemenea, dificilă. Trebuie observate însă anumite nuanțe, altfel contractul poate fi invalidat. Deci, este necesară notificarea proprietarului, precum și înregistrarea contractului pentru cesiunea dreptului de închiriere a terenului, în Rosreestr.