Transakcie spojené s nákupom a predajom nehnuteľností sa v posledných rokoch čoraz častejšie uskutočňujú prostredníctvom banky s hypotékou. Priaznivé úrokové sadzby, minimálne podmienky odmeňovania, možnosť použitia materského certifikátu a programy štátnych dotácií ich robia dostupnejšími. Tí, ktorí sa prvýkrát stretnú s bankovými službami, keď prídu do kancelárie, počujú veľa nových termínov a výrazov. Jednou z nich je zo zákona hypotéka. Čo to je - tak tomu nerozumiem okamžite. Preto sa oplatí zvážiť túto otázku osobitne, aby účastníci transakcie mali pochopenie a povedomie o tom, čo sa deje.
Určenie hypotéky podľa zákona
V Občianskom zákonníku a federálnom zákone Ruskej federácie č. 102 „O hypotékach“ zákonodarca stanovil definíciu toho, čo to je - hypotéka na základe zákona. Tento smer poskytovania úverov vždy znamená prítomnosť zaťaženia alebo sa bežne nazýva aj kolaterál. Najčastejšie je registrácia transakcií s nehnuteľnosťami pomocou bankových prostriedkov. Takto vzniká hypotéka. Najspoľahlivejšou možnosťou je formalizovať ju zákonom, pretože dlžník nebude môcť napadnúť vlastnícke právo vzhľadom na zaručenú existenciu zaťaženia.
Akonáhle je právo na nehnuteľnosť zapísané v Zjednotenom štátnom registri (Zjednotený štátny register práv), môžeme hovoriť o vzniku povinností tohto typu hypotéky. Vlastnícke právo sa tvorí uzavretím anuitnej zmluvy, predajom a kúpou, záložným právom k vlastníckym právam.
Dizajnové prvky
Väčšina klientov najprv získa súhlas na hypotekárny úver a až potom začne hľadať vhodnú nehnuteľnosť. Po rozhodnutí sa podpíšu úverovú zmluvu a až po predaji. Akonáhle štátna registrácia hypotéky podľa zákona, banka prevedie pôžičku na predajcu nehnuteľností. Zákazníci si teda nemôžu zvoliť, v akej forme budú hypotéky vydané. Pokiaľ ide o nákup nehnuteľností pomocou vypožičaných prostriedkov, hypotéka sa automaticky považuje za formálnu podľa zákona.
Dokumentárne sa dlžník stáva vlastníkom nehnuteľnosti, ale keďže sa získava na úkor požičaných prostriedkov, stáva sa aj záložným právom. Dlžník môže prijaté peniaze minúť iba na nákup nehnuteľnosti, ktorá následne prechádza ako kolaterál na úverovú inštitúciu. Použitie úverových peňazí v hotovosti sa neposkytuje.
Dôvody na registráciu
Na legislatívnej úrovni sú stanovené tieto typy nehnuteľností, ktoré je možné kúpiť ako súčasť hypotéky: byt na sekundárnom trhu alebo v novej budove, izba, pozemok, dom (chata, kaštieľ), garáž, družstvo a výrobná miestnosť. Ak sa jeden z nich získa pomocou časti bankových prostriedkov, hypotéka vznikne na základe zákona. To sa týka aj prípadu, keď sa nehnuteľnosť kupuje v splátkach.
Môže byť poskytnutá aj pri príprave anuitnej zmluvy alebo pri stavbe domu. Pri výstavbe stavby alebo stavby na pozemku, ktorý je zaťažený úverovou inštitúciou, sa hypotéka vzťahuje aj na tieto objekty. Výnimkou môžu byť pravidlá stanovené v hypotekárnej zmluve.
Povinnosti a práva dlžníka
Po formálnom schválení hypotéky sa musí hypotéka držať v tej istej podobe, v akej bola pôvodne prevedená.Zodpovednosť dlžníka sa vzťahuje na prípady poškodenia alebo straty integrity majetku. Ak sa vyskytne jeden z týchto bodov, je potrebné informovať veriteľa.
V prípade, že je vidiecky dom predmetom hypotéky, dlžník má právo na jeho vybudovanie s budovami, ktoré nie sú v rozpore so zákonom. Na to nemusí získať súhlas alebo súhlas banky.
Ak parametre hypotekárneho úveru umožňujú prevod hypotéky na tretiu osobu, stáva sa hypotékou a zodpovedá za plnenie podmienok hypotekárnej zmluvy. To môže zahŕňať aj povinnosti, ktoré predchádzajúci vlastník porušil.
Registrácia práva
Keď sa rozhodnete, čo je hypotéka na základe zákona, musíte pochopiť, ako prebieha registračný postup. Každý prípad súvisiaci so zmenou vlastníctva podlieha štátnej registrácii v Jednotnom štátnom registri práv. Predtým, ako sa dohodnete, musíte sa rozhodnúť, či je objekt zaťažený tretími stranami. Informácie si môžete overiť prostredníctvom online služieb zjednoteného štátneho registra podnikov alebo medzinárodného finančného centra kontaktovaním spoločnosti Rosreestr.
Aby ste mohli pokračovať v registračnom procese, musia sa vykonať tieto kroky:
- Získať súhlas na pôžičku v banke, vypracovať kúpnu zmluvu.
- Poskytnite tieto dokumenty štátnemu orgánu, ako aj hypotéku na registráciu.
Registrácia sa uskutoční do 5 pracovných dní. Ak hovoríme o nehnuteľnostiach, ako sú pozemky, nebytové priestory, stavby, budovy, potom ruské právo stanovuje obdobie 15 pracovných dní.
dokumentovanie
Úradné potvrdenie, že nehnuteľnosť je zaťažená, je hypotéka. Spravidla je po zaregistrovaní hypotéky zo zákona vykonaná zamestnancom banky. Existujú však aj prípady, keď notár vyhotoví hypotéku.
Keďže je nehnuteľnosť zaťažená, nie je možné ju realizovať bez súhlasu banky. V osvedčení o registrácii práv v časti „Obťažovanie“ sa musí uviesť, že predmet bol nadobudnutý na úkor úverových prostriedkov. Akonáhle bol všetok dlh splatený a záväzky banky boli úplne splnené, registrátor vystaví na osvedčenie o vlastníctve známku so zrušením. Povinnosť štátu pri tomto postupe sa neúčtuje, zákon ustanovuje na vykonanie tohto postupu lehotu troch dní.
Bez písomného súhlasu majiteľa záložného práva nie je možné zaistiť alebo odcudziť nehnuteľný majetok prijatý na hypotéku.
Môžem na základe dohody nahradiť hypotéku
Aby sme pochopili, o čo ide - hypotéky na základe zákona, je potrebné rozlišovať jeho ďalšiu formu - hypotéky na základe zmluvy. Je možné pri vykonávaní transakcie s predmetom nehnuteľností, ktorý už vlastní budúci dlžník a ktorý prevádza ako kolaterál. Je tiež možné, že dlžník dostane úver, vystaví vlastnícke právo a až potom prevedie nehnuteľnosť ako kolaterál na banku. Bez hypotéky je zmluva možná aj na základe dohody, v takom prípade nevznikne zaťaženie.
Toto smerovanie má určité riziká, pretože existuje možnosť nevrátenia vydaných prostriedkov. Nie je možné určiť druh hypotéky sami. Vyplýva to z predmetu hypotéky a spôsobu nakladania s prijatými prostriedkami.
Stručne o rozdieloch medzi týmito dvoma formami hypoték
Zhrnutie rozdielov bude vyzerať takto:
- Postup registrácie: hypotéka na základe zmluvy podlieha registrácii osobitne a dokumenty sa musia predložiť spolu s hypotékou a hypotékou do zjednoteného štátneho registra.Pri registrácii hypotekárnej zmluvy podľa zákona prebieha proces registrácie súčasne so zápisom práv do unifikovaného štátneho registra novým vlastníkom. Držiteľ záložného práva a záložca môžu predkladať dokumenty štátnemu orgánu osobitne.
- Podľa zákona znamená získanie hypotéky cielené použitie finančných prostriedkov, pri ktorých sa nadobudnutý majetok automaticky stáva záložným právom. Pri zmluvnej hypotéke nesmie existovať žiadny kolaterál, ale nehnuteľnosť vlastníka môže pôsobiť ako bremeno.
- Proces registrácie hypotéky podľa zákona neustanovuje potrebu platiť štátny poplatok, čo sa nedá povedať o jeho zmluvnej forme.
Zmena držiteľa alebo ukončenie hypotéky
V prípade, že je hypotéka nehnuteľnosti zaregistrovaná na základe zákona, ale dlžník si neplní svoje povinnosti, môže sa hypotéka previesť na veriteľa na predaj. Po splnení záväzkov vyplývajúcich z dohody o hypotekárnom úvere sa dlh spláca, hypotekárny úver prestáva platiť. O odstránení hypotéky môžete bezpečne hovoriť na základe zákona.
Na legislatívnej úrovni môže byť držiteľ hypotéky zmenený napríklad pri predaji alebo refinancovaní hypotekárneho úveru. Ak vlastník certifikátu nemusí mať v poli „záťaž“ žiadne kreditné značky, bude musieť vydať nový certifikát. Za jeho získanie platí majiteľ štátny poplatok vo výške 200 rubľov.
Trvanie posúdenia a potrebné dokumenty na odstránenie záťaže
Maximálna lehota, počas ktorej prebieha štátna registrácia na odstránenie zaťaženia, je tri dni. Na implementáciu postupu musíte poskytnúť nasledujúce dokumenty:
- Žiadosť hypotéky s dokladmi, ktoré preukazujú plné plnenie záväzkov vyplývajúcich z hypotéky.
- Žiadosť držiteľa hypotéky sa spravidla vykonáva v mene banky.
- Ak sa ukončenie záväzkov vyplývajúcich z hypotéky uskutočnilo na základe súdneho rozhodnutia, musí sa tiež poskytnúť.
Majiteľ nehnuteľnosti a banka môžu podať žiadosť spoločne. Vo väčšine prípadov sa klient (bývalý dlžník) po úplnom splnení záväzkov obracia na štátny orgán. Je pozoruhodné, že môže získať hypotéku podpísaním akceptačného osvedčenia v pobočke banky, kde bol vydaný hypotekárny úver. Budete tiež potrebovať potvrdenie o neexistencii dlhu, v ktorom bude uvedený dátum uzavretia hypotekárnej zmluvy.
Ak je banka veľká, potom môže nezávisle odstrániť bremeno potom, čo dlžník splnil povinnosti spojené s hypotékou.
