Hypotéka nie je len typom dlhodobých pôžičiek, ale aj obmedzením vlastníka nehnuteľnosti v jeho právach. Bývanie kúpené prostredníctvom hypotéky sa v skutočnosti považuje za majetok úverovej inštitúcie až do úplného splatenia úverového dlhu. Zo zákona je dlžník zbavený práva nakladať s bývaním nakúpeným na úver až do zaplatenia istiny, úrokov z pôžičky a odstránenia bremena. Na základe toho sa nedá hovoriť o nezávislej realizácii obytného priestoru.
Často sa však stáva, že dlžník si z rôznych dôvodov kladie otázku, ako predať hypotekárny byt. Napríklad, ak sa splácanie dlhu ukázalo ako drvivá skúška pre neho alebo je majetok rozdelený v procese rozpadu rodiny. Na posledne uvedený príklad sa dlžníci často pýtajú, či je možné počas rozvodu hypotekárny byt predať. Záchranu prichádzajú rôzne možnosti, ako sa zbaviť kolaterálneho bývania.
Kedy sa uchýliť k predaju hypotekárneho bývania?
Je dôležité poznamenať, že ide o dosť časovo náročný proces. Šťastní majitelia ich vlastných domovov sa často pýtajú, či je možné predať hypotekárny byt zaťažený kolaterálom. V praxi sa však s takýmito situáciami stretávame.
Hypotéka je vážny zámerný krok, ktorého následky pociťuje rodina už niekoľko rokov. V prvom rade trpí rodinný rozpočet dlžníkov, ktorí sú najčastejšie v oficiálnych manželských vzťahoch. Životné okolnosti však niekedy neopúšťajú inú cestu, hneď ako sa rozlúčia s bývaním kúpeným na hypotéku. Dlžníci sa zvyčajne stretávajú s takouto potrebou v týchto prípadoch:
- Počas obdobia splácania sa zvýšila rodina dlžníka. Doteraz získaný byt z hľadiska plochy prestal spĺňať požiadavky rodiny. Možno manželia mali viac detí, alebo sa k nim presťahoval niekto z blízkych príbuzných na trvalý pobyt. Potom je pre nich dôležitá otázka, ako predať hypotekárny byt a rozšíriť metre štvorcové.
- Manželia, konajúci ako spoludlžníci hypotéky, sa rozhodli rozviesť. Podľa zákona je dlh povinný rozdeliť sa medzi manželov rovnakým dielom. Aby ste sa zbavili platobného bremena, je vhodnejšie vyriešiť problém, ako predať hypotekárny byt v prípade rozvodu.
- Potreba naliehavého prechodu na trvalý pobyt v inom regióne krajiny, napríklad pri zmene zamestnania. V dôsledku toho už nie je potrebné, aby dlžník poskytoval bývanie v mieste úveru.
- Naliehavá potreba hotovosti spojená s nepredvídanými životnými okolnosťami, a to aj v súvislosti so stratou trvalého zamestnania, nižšími príjmami a inými finančnými problémami.
- Túžba po obohatení. Klient banky často zámerne získava byt v rozostavanom dome, pretože náklady na takúto nehnuteľnosť sú oveľa nižšie ako náklady na bývanie, ktoré sa práve uviedlo do prevádzky. A ak dlžník vie, ako predať hypotekárny byt, potom spláca úver a dostáva ďalší zisk v dôsledku rozdielu v nákladoch na bývanie.
Hlavný stav
Predaj majetku zaťaženého dohodou o dlhu nie je ľahkou, ale celkom realistickou právnou možnosťou na oslobodenie od úverového otroctva. Na tento účel je však potrebné získať súhlas úverovej organizácie, pretože je to banka, ktorá je skutočným vlastníkom bytu až do splatenia úveru.
Je dôležité pochopiť, že bez povolenia úverovej organizácie nie je registrácia transakcie možná. Banka takéto podvody veľmi rýchlo otvára a potlačuje a strana, ktorá utrpela v dôsledku neúspešnej transakcie, môže podať sťažnosť dlžníkovi.
Opcie na predaj kolaterálu
Ak sa dlžník stále rozhodol zbaviť sa úveru na bývanie, musí byť trpezlivý. Tento proces bude zdĺhavý a časovo náročný. Pred použitím jednej z možností predaja je potrebné každú z nich analyzovať a vybrať tú najoptimálnejšiu.
Splácanie úveru pred uplynutím lehoty vypočítanej bankou
Jedna z najjednoduchších a najvýhodnejších možností. Hlavným problémom tejto metódy je nájsť kupca solventného záujemcu, ktorý súhlasí so splatením zvyšku dlhu s úrokom z hypotéky v rámci zaplateného vkladu. V tomto prípade bude predaj bývania prebiehať v niekoľkých po sebe nasledujúcich etapách.
Oznámenie úverovej inštitúcie o úmysle predať byt na kolaterál
Aby bolo možné získať povolenie od banky, dlžník bude musieť presvedčivo argumentovať v prospech svojho rozhodnutia. Predčasné splatenie úveru zbavuje veriteľa časti dodatočných obohatených prostriedkov v rámci úroku. V mnohých ohľadoch by mal byť dôvod na predaj hypotekárneho bývania významný.
Nájdenie správneho kupujúceho
V tejto fáze bude musieť dlžník potiť, pretože nie je ľahké nájsť osobu, ktorá je pripravená zaplatiť všetky prostriedky pred uzavretím hlavnej kúpnej zmluvy. Takéto transakcie znamenajú pre majiteľa domu určité riziko. Ako záruku závažnosti zámerov sa dlžník musí napísať pred konečným vyrovnaním s kupujúcim a zrušiť registráciu všetkých obyvateľov zaregistrovaných v byte.
Dokumentácia prevodu zálohy
V tejto fáze je potrebné uzavrieť zmluvu o vklade, podľa ktorej kupujúci prevedie peniaze na splatenie zvyšného dlhu z hypotekárneho úveru a predávajúci súhlasí s predajom kolaterálu ihneď po odstránení bremena. Aby nedošlo k podozreniu kupujúceho, je vhodnejšie osvedčiť dohodu s notárom. V zmluve je dôležité uviesť výšku vkladu, spôsob jeho prevodu, ako aj načasovanie odstránenia bremena a vykonanie nákupu a predaja.
Vysporiadanie s bankou a predávajúcim
Tento krok zahŕňa prevod finančných prostriedkov s otvorením dvoch depozitných buniek v úverovej inštitúcii. V prvom, kupujúci dáva sumu rovnajúcu sa zostatku hypotekárneho dlhu, v druhom - zostatok z ceny bytu, určený pre predávajúceho. Po dokončení transakcie banka získa prístup k svojim peniazom a dlžníkovi - ku zostatku v druhej bunke.
Splácanie dlhov
Za týmto účelom musia obe strany transakcie spoločne navštíviť úverovú inštitúciu, kde sa vypočíta zostatok na hlavnom dlhu spolu s úrokmi. Po vypracovaní dokumentácie potvrdzujúcej splatenie úveru je dlžník oprávnený odobrať záťaž z bytu.
Odstránenie zaťaženia
Tento proces sa vykonáva v prítomnosti dlžníka a zástupcu úverovej organizácie v orgánoch spoločnosti Rosreestr. Odstránenie zaťaženia je možné za predpokladu predloženia nasledujúcich dokumentov:
- kúpna zmluva;
- pasy vlastníkov (vypožičiavateľ a členovia jeho rodiny, ak je byt v spoločnom alebo spoločnom vlastníctve);
- dohody o vkladoch;
- doklad banky potvrdzujúci splatenie úveru.
Podpísanie zmluvy s následnou štátnou registráciou transakcie. Tento krok za krokom, ako predať hypotekárny byt, sa najčastejšie používa na predaj kolaterálu. Okrem vyššie uvedenej možnosti existujú aj iné spôsoby uskutočnenia transakcie.
Splácanie hypotéky v úverovej inštitúcii
Táto metóda úplne zbavuje dlžníka možnosti profitovať z transakcie, pretože kupujúci sa priamo zúčastňuje na hľadaní banky, v ktorej predajca platí pôžičku. V takýchto situáciách úverová inštitúcia sleduje výlučne svoje vlastné ciele, pokiaľ ide o splácanie finančných prostriedkov požičaných na nákup bývania, takže je pravdepodobné, že byt sa bude predávať za cenu nižšiu ako trh. Zvyšok postupu sa prakticky nelíši od predchádzajúcej metódy s tou výnimkou, že transakciu vykonáva zástupca banky, a nie dlžník. Stručne povedané, algoritmus krokov, ktorý vám umožní pochopiť, ako predať hypotekárny byt prostredníctvom banky, je nasledujúci:
- Oznámenie finančnej inštitúcie o svojom úmysle.
- Vyhľadajte kupujúceho v úverovej inštitúcii.
- Registrácia predbežnej zmluvy medzi predávajúcim a kupujúcim s následným osvedčením notárom.
- Dizajn depozitných buniek (počet buniek závisí od ceny).
- Prevod finančných prostriedkov domácim kupujúcim.
- Odstránenie zaťaženia s následným uzavretím kúpnej zmluvy.
- Štátna registrácia transakcie.
Vlastný predaj bytu dlžníkom
Podobná metóda sa vykonáva bez účasti tretích strán výlučne dlžníkom. Hlavnou podmienkou je otvorenosť a konanie v rámci zákona. Skrytie skutočnosti, že ide o zaťaženie bytu, sa rovná podvodným činnostiam. Ak sa kupujúci dozvedia o bremene v procese registrácie, existuje vysoké riziko odmietnutia transakcie. Preto predtým, ako predáte hypotekárny byt, musíte kupujúceho informovať, že je prisľúbený finančnej inštitúcii.
Realizácia kolaterálu nehnuteľností touto metódou sa uskutoční v tomto poradí:
- Odvolanie kupujúceho voči úverovej inštitúcii s cieľom informovať o úmysle odkúpiť kolaterál.
- Vypracovanie predbežnej zmluvy medzi kupujúcim a bankou.
- Otváranie depozitných buniek.
- Odstránenie zaťaženia veriteľom.
- Uzatvorenie kúpnej zmluvy s následnou registráciou transakcie s orgánmi spoločnosti Rosreestr.
- Prevod finančných prostriedkov banke a dlžníkovi (ak náklady umožňujú vyrovnanie zostatku predávajúcemu).
Ako predať hypotekárny byt na hypotéku?
Vykúpenie dlhov je štandardný systém prevodu dlhových záväzkov v prospech tretích strán, ktoré vyjadrili vôľu prevziať záväzok na ich splnenie. Je možné hypotekárny byt predať na hypotéku? Podobné transakcie sa vzťahujú na predaj nehnuteľností. V tomto prípade dlžník nezávisle nájde občana, ktorý je pripravený splatiť svoj dlh. Postup pre oslobodenie od hypotéky bude pozostávať z týchto krokov:
- Vyhľadajte vhodného dlžníka, ktorý spĺňa požiadavky úverovej inštitúcie z hľadiska veku, solventnosti a dobrej viery.
- Obnova hypotéky. Nová zmluva sa uzatvára okamžite po overení klienta navrhnutom dlžníkom.
- Prevod dlhu. V zásade je kolaterálom stále banka, ale platiteľ hypotéky sa mení. Bremeno opätovného vydania úverových záväzkov leží výlučne na zamestnancoch banky.
Akákoľvek z týchto metód vám umožňuje vyriešiť problém, ako predať hypotekárny byt Sberbank a zbaviť sa úverového dlhu. Nie každý z nich vám však umožňuje vrátiť prostriedky vynaložené na platbu na základe dohody o dlhu. Všetko záleží na konkrétnych okolnostiach.
Varovanie pred rizikom
Akákoľvek transakcia s nehnuteľnosťami je spojená s určitými rizikami. Kupujúci riskujú, že sa dostanú do podvodníkov a stratia veľkú sumu peňazí, pretože postup pri predaji hypotekárneho bývania zahŕňa prevod finančných prostriedkov pred uzavretím hlavnej kúpnej zmluvy.Z tohto dôvodu sa odporúča zapojiť kvalifikovaného právnika špecializujúceho sa na hypotekárne úvery, skúseného realitného makléra do procesu získavania bývania, ktorý vám pomôže zistiť, do akej miery môžete hypotekárny byt predať a ako to urobiť správne.
Na rozdiel od kupujúceho riziko predávajúceho je oveľa menšie, pretože celý proces predaja kolaterálu sa vykonáva pod dohľadom právnikov a vládnych agentúr pôsobiacich v oblasti úverovej inštitúcie. Banka nesie hlavné riziká, pretože v prípade podvodného konania zo strany kupujúceho utrpí stratu práve veriteľ.
Ak podrobne analyzujete všetky fázy predaja hypotekárneho bývania, je zrejmé, že predaj hypotéky je transakcia, ktorá pre účastníkov takýchto dohôd predstavuje minimálne riziko. Hlavnou vecou je vybrať si pre seba najvýhodnejšiu možnosť realizácie kolaterálu a konať v úzkej spolupráci s úverovou inštitúciou.
