Transaktioner relaterade till köp och försäljning av fastigheter under senare år genomförs alltmer genom banken med en inteckning. Gynnsamma räntor, minimikrav för övervägande, möjligheten att använda ett moderskapscertifikat och statliga subventioneringsprogram gör dem mer överkomliga. De som först möter banktjänster när de kommer till kontoret hör många nya villkor och uttryck. En av dem är inteckning enligt lag. Vad är det - så förstå inte omedelbart. Därför är det värt att överväga denna fråga separat så att deltagarna i transaktionen har en förståelse och medvetenhet om vad som händer.
Lånebeteckning enligt lag
I den ryska federationens civillagbok och federala lag nr 102 ”På inteckningar” har lagstiftaren fastställt definitionen av vad det är - en inteckning i enlighet med lagen. Denna utlåningsriktning innebär alltid närvaron av en hinder eller så kallas det också för säkerhet. Oftast registrering av fastighetstransaktioner genom användning av bankmedel. Således uppstår en inteckning. Det mest pålitliga alternativet är att formalisera det med lagkraft, eftersom låntagaren inte kommer att kunna ifrågasätta äganderätten med tanke på den garanterade förekomsten av en hinder.
När rätten till fastigheter har registrerats i Unified State Register (Unified State Register of Rights) kan vi prata om uppkomsten av skyldigheter för denna typ av inteckning. Äganderätten bildas genom att upprätta ett livräntaavtal, försäljning och köp, pantsättning av äganderätt.
Designfunktioner
De flesta kunder får först godkännande för ett inteckningslån och börjar sedan leta efter en lämplig egendom. Efter att ha beslutat undertecknar de ett låneavtal och först efter försäljningen. Så snart statens registrering av inteckningar enligt lag överför banken lånet till säljaren av fastigheter. Således kan kunderna inte välja i vilken form en inteckning ska utfärdas. När det gäller att köpa fastigheter med lånade medel kommer en inteckning automatiskt att anses vara formaliserad i lag.
Som dokumentär blir låntagaren fastighetsägaren, men eftersom den förvärvas på bekostnad av lånade medel blir den också ett pantsättning. Låntagaren kan spendera de erhållna pengarna endast på köp av ett fastighetsobjekt, som sedan passerar som säkerhet till ett kreditinstitut. Kontantanvändning av kreditpengar tillhandahålls inte.
Grunder för registrering
Följande typer av fastigheter fastställs på lagstiftningsnivå, som kan köpas som en del av en inteckning: en lägenhet på sekundärmarknaden eller en ny byggnad, ett rum, en tomt, ett hus (stuga, herrgård), ett garage, ett kooperativ och ett produktionsrum. Om en av dem förvärvas med hjälp av en del av bankens medel, uppstår en inteckning i kraft av lagen. Detta inkluderar fallet när fastigheter köps i avbetalningar.
Det kan också tillhandahållas vid upprättande av ett livräntaavtal eller för att bygga ett hus. Vid uppförande av en struktur eller byggnad på en tomt som är belägen av ett kreditinstitut kommer hypoteket att gälla även för dessa objekt. Undantaget kan vara reglerna i hypoteksavtalet.
Låntagarens skyldigheter och rättigheter
Efter att inteckningen är formaliserad i lag måste hypoteket hållas i samma form som den ursprungligen överfördes.Låntagarens ansvar omfattar fall av skada eller förlust av egendomens integritet. Om en av dessa punkter inträffade är det nödvändigt att informera långivaren.
I händelse av att landet är föremål för inteckning har låntagaren rätt att bygga upp området runt det med alla byggnader som inte strider mot lagen. För att göra detta behöver han inte få bankens godkännande eller samtycke.
Om parametrarna för ett hypotekslån ger möjlighet att överföra den intecknade egendomen till en tredje part, blir den inteckning och är ansvarig för att uppfylla villkoren i inteckningsavtalet. Detta kan också innehålla skyldigheter som den tidigare ägaren bröt mot.
Registrering av rätten
När du har bestämt vad en inteckning är i kraft av lagen måste du förstå hur registreringsförfarandet sker. Varje fall som är förknippat med ägarförändring är föremål för statlig registrering i Unified State Register of Rights. Innan du gör en överenskommelse måste du bestämma om objektet är besvärat av tredje parter. Du kan verifiera informationen via onlinetjänsterna i Unified State Register of Enterprises eller International Financial Center genom att kontakta Rosreestr.
Följande steg måste vidtas för att gå vidare med registreringsprocessen:
- Få godkännande för ett lån i banken, upprätta ett försäljningsavtal.
- Ge dessa dokument till det statliga organet samt en inteckning för registrering.
Registrering utförs inom fem arbetsdagar. Om vi talar om fastigheter som mark, lokaler, byggnader, byggande, så föreskriver rysk lag en period på 15 arbetsdagar.
dokumentera
Den officiella bekräftelsen på att fastigheten är besvärad är en inteckning. Som regel utförs den av en bankanställd efter att ha registrerat en inteckning med lagkraft. Men det finns också fall då en notarie tar upp en inteckning.
Eftersom fastigheten är besvärlig kan den inte realiseras utan bankens godkännande. I certifikatet för registrering av rättigheter i avsnittet ”Hänsyn” måste en notering göras att objektet förvärvades på bekostnad av kreditfonder. Så snart all skuld har betalats och bankens skyldigheter har fullgjorts fullständigt kommer registratören att sätta en avbokningsstämpel på ägarintyget. Den statliga tullen för detta förfarande debiteras inte, lagen föreskriver en tre-dagarsperiod för genomförandet av detta förfarande.
Utan pantsättarens skriftliga medgivande är det omöjligt att beslagta eller förmedla fast egendom som tas på en inteckning.
Kan jag ersätta en inteckning i kraft av ett avtal
För att förstå vad det är - inteckningar i kraft av lagen är det nödvändigt att särskilja dess andra form - inteckningar i kraft av avtalet. Det är möjligt under genomförandet av en transaktion med ett objekt för fastigheter som redan ägs av den framtida låntagaren, som han överför som säkerhet. Det är också möjligt att låntagaren får ett lån, tar upp äganderätten och först sedan överför fastigheten som säkerhet till banken. Utan en inteckning är ett avtal också möjligt i kraft av ett avtal, i vilket fall ingen hinder kommer att uppstå.
Denna riktning har vissa risker, eftersom det finns en möjlighet att inte återbetala utgivna medel. Det är omöjligt att bestämma typen av inteckning själv. Det följer på grundval av ämnet för inteckning och metoden för avyttring av mottagna medel.
Kort om skillnaderna mellan de två formerna av inteckningar
För att sammanfatta skillnaderna kommer det att se ut så här:
- Registreringsförfarande: hypoteket i enlighet med avtalet måste registreras separat och dokumenten måste lämnas in i Unified State Register tillsammans med hypotekaren och hypotekaren.När man registrerar ett hypoteksavtal, enligt lagen, sker registreringsprocessen samtidigt med att den nya ägaren registrerar rättigheter i Unified State Register. Pantinnehavaren och pantsättaren kan lämna in handlingar separat till det statliga organet.
- I kraft av lagen innebär att få en inteckning en målinriktad användning av medel, där den förvärvade egendomen automatiskt blir ett pant. Under en kontraktslån kan det inte finnas några säkerheter, men ägarens fastigheter kan fungera som en börda.
- Processen för registrering av en inteckning enligt lagen föreskriver inte behovet av att betala en statlig avgift, vilket inte kan sägas med dess avtalsform.
Byte av innehavare eller uppsägning av en inteckning
I händelse av att en fastighetslån har upprättats genom lag, men låntagaren inte fullgör sina skyldigheter, kan inteckning överföras till borgenären för försäljning. Så snart skyldigheterna enligt inteckningslåneavtalet är uppfyllda återbetalas skulden, upphör den (inteckning) att vara giltig. Du kan säkert prata om att ta bort inteckning i kraft av lagen.
På lagstiftningsnivå kan en inteckningshållare ändras, till exempel vid försäljning eller återfinansiering av ett inteckningslån. Om ägaren till certifikatet inte behöver ha några kreditmärken i fältet "Burden" kommer han att behöva utfärda ett nytt certifikat. För att få det betalar ägaren en statlig avgift på 200 rubel.
Betydelsens varaktighet och nödvändiga dokument för att ta bort bördan
Den maximala perioden under vilken tillståndsregistrering av borttagande av hinder är tre dagar. För att genomföra förfarandet måste du lämna följande dokument:
- Ansökan från intecknaren med dokument som intygar att fullgörandet av skyldigheterna under inteckning.
- Tillämpningen av inteckningshållaren utförs vanligtvis på bankens vägnar.
- Om uppsägning av förpliktelser enligt inteckning gjordes på grundval av ett domstolsbeslut, måste det också tillhandahållas.
En ansökan kan lämnas in gemensamt av fastighetsägaren och banken. I de flesta fall vänder sig klienten (tidigare låntagaren) efter full uppfyllande av skyldigheterna själv till det statliga organet. Det är anmärkningsvärt att han kan få en inteckning genom att underteckna ett godkännandeintyg i en bankfilial där ett hypotekslån utfärdades. Du behöver också ett intyg om frånvaro av skuld som anger datum då inteckningskontraktet stängdes.
Om banken är stor, kan den självständigt ta bort bördan, efter att låntagaren har uppfyllt skyldigheterna på inteckning.
