Många ryska företag har erfarenhet av att ingå avtal om uthyrning av fastigheter. Vilka är funktionerna för motsvarande typ av transaktioner? Vilka lagkällor reglerar förfarandena för att sluta dem? Hur deltar fastighetsägare i sådana avtal?
Vad är uthyrning?
Uthyrning är en typ av rättsligt förhållande som föreskrivs i Rysslands civillagstiftning, där motparten till fastighetsägaren, som har ingått ett avtal med honom om hyra av lokaler, tecknar ett nytt hyresavtal med en tredje part. Dessutom förbjuder lagen inte uttryckligen till exempel en ökning av hyrorna enligt ett nytt avtal. Därför är uthyrning av kontor, verkstad, lager, garage och andra lokaler ett vanligt fenomen i näringslivet.
Uthyrning av företag: lagstiftningsaspekt
Som vi noterade ovan är begreppet framhyrning förankrat i Rysslands civillagstiftning. Flera artiklar i koden innehåller en liknande typ av rättsligt förhållande. De är därför särskilt relevanta för utövandet av relationer mellan affärsenheter: företag som ingår ”primära” hyresavtal för lokaler och hyr dem sedan till sina motparter dyrare. Föremål för transaktioner i detta fall är ofta kommersiella fastigheter. Det vill säga att uthyrning av lokaler som inte är bostäder är ett fenomen som huvudsakligen är karakteristiskt för entreprenörskapsområdet.
Alla nödvändiga bestämmelser fastställs i Rysslands lagstiftning, enligt vilka företag som har tagit fastigheter vid uthyrning själva kan fungera som efterföljande hyresgäster. Och deras motparter, som får fastigheten till sitt förfogande, har också rätt att överlämna den - kedjan av juridiska relationer, som vissa advokater tror, kan teoretiskt sett vara mycket lång.
Villkor för uthyrning
Samtidigt uppmärksammar många advokater bestämmelserna i artikel 615 i Rysslands civillagstiftning. Det sägs i synnerhet att för uthyrning av fastigheter är dess ursprungliga ägares samtycke nödvändigt. Vad betyder detta i praktiken? Om företaget därför ingick ett hyresavtal med motparten utan samtycke från fastighetsägaren, skulle denna typ av transaktion enligt advokater betraktas som ogiltig.
Samtidigt, som många experter noterar, säger artikel 615 i Rysslands civillagbok inte uttryckligen hur fastighetsägaren måste ge samtycke för efterföljande operationer med fastigheten i form av uthyrning (och vidare längs kedjan, om så krävs). Därför rekommenderar advokater att föreskriva lämpligt villkor i hyresavtalet ”första nivån” direkt med ägaren. Det visar sig att en hyresavtal med framhyrning är en av poängen. Mindre önskvärt, men enligt experter är det i vissa fall tillåtet att upprätta ytterligare avtal till huvudkontraktet. I enlighet med detta dokument kan fastighetsägaren bevilja motparten rätten att vid behov ingå ett hyresavtal med en tredje part.
Kontraktsberoende
Anta att fastighetsägaren har tillåtit motparten att ingå hyresavtal. Men hur är det med en entreprenör, om "första nivå" -avtalet har avslutats av någon anledning - dess löptid har upphört, har ägaren till lokalerna hittat lagliga skäl för att avsluta förhållandet?
Advokater noterar att uthyrning av lokaler som inte är bostäder anses vara ett derivatavtal, beroende på "primär". Således, om huvudkontraktet sägs upp, upphör omedelbart den som hyresgästen ingått med sin motpart.Det kan noteras att de relevanta bestämmelserna är förankrade i artikel 618 i Rysslands civillagstiftning. Således är uthyrning av lokaler som inte är bostäder endast möjlig inom giltigheten av hyresgästers huvudkontrakt med fastighetsägaren.
Om vi undersöker Rysslands civillagstiftning för några eftergifter för subtenanten, kan vi också uppmärksamma en av bestämmelserna i artikel 618.
Rätten till ett nytt kontrakt
Den säger i synnerhet att hyresgästens motpart vid uppsägning av det ”primära kontraktet” har rätt att kontakta fastighetsägaren för att i sin tur ingå ett nytt kontrakt. Det är riktigt möjligt endast inom de tidsgränser som anges i det första kontraktet. Som noterats av advokater händer det emellertid ofta att den första terminen för det ”primära” kontraktet är tillräckligt med tanke på underhyresgästens behov.
Således tillhandahåller lagen en mekanism där uthyrning av lokaler som inte är bostäder kan förvandlas till en fullfjädrad hyra. För detta måste den primära hyresgästen och fastighetsägaren säga upp det ”primära” kontraktet. Därefter har subtenanten rätt att "byta plats" med den ursprungliga hyresgästen av fastigheterna. Frågan uppstår: "Hur kan en sådan uthyrningsrätt införas i praktiken?" Tänk på den relevanta aspekten.
Hur hyresgästen får ett "boost"
Så vi har fastställt att en motpartshyresgäst i ett företag som har ingått ett "primärt avtal" med en ägare av en fastighet för att hyra ett objekt lagligen kan utfärda ett hyresavtal på heltidsbostäder. Det första steget som ett företag måste ta för att utöva rätt rätt är att kontakta fastighetsägaren med ett erbjudande. Den bör uttrycka den juridiska personens avsikt att hyra lokalerna, liksom de grundläggande villkoren för det efterföljande hyresavtalet.
I sin tur är ägaren av fastigheten enligt lag skyldig att acceptera detta erbjudande. Om han inte gör det, enligt artikel 445 i Rysslands civillagstiftning, kan en subtenant som får stå utan de lokaler han så mycket behöver gå till domstol. Föremålet för fordran kommer att vara fastighetsägarens tvång att ingå ett lämpligt avtal. Som många advokater har noterat vittnar domstolspraxis i sin helhet om domstolarnas tendens att ta sidan av subtenanter.
Överväg ett exempel som illustrerar ovanstående mekanism.
Subtenant och ägare av fastigheter: praktik av interaktion
Låt oss säga att Propeller LLC äger en kabelproduktionsverkstad. IP Ivanov A. B. hyrde denna verkstad för en period av 3 år. Syftet med den relevanta transaktionen för företagaren är att öppna på sin egen kabelproduktionslinje under sitt eget märke. Emellertid inträffade en kollaps av den ryska nationella valutan, och IE Ivanov A. B. ansåg att det var olönsamt att öppna produktionen på grund av prisökningen på råvaror som behövdes för kabelproduktion. Men han vände sig mot Ivanov statligt företag "Gidrokabelmontazh", i lagren som samlade tillräckligt med råvaror, men som brådskande behövde en verkstad för produktion av kabel. Ivanov ansåg att han hade en god möjlighet att tjäna pengar genom att hyra ut lokalerna till högre priser än i kontraktet med LLC Propeller. Statligt ägt företag överens. Propeller LLC har kommit överens.
Som ett resultat tog följande ämnen av rättsliga relationer form. För det första är det LLC Propeller, som äger verkstaden. För det andra är detta den "primära" hyresgästen - IP Ivanov AB För det tredje är det dess motpart och samtidigt subtenanten - det statliga företaget Gidrokabelmontazh.
Subtenanten tog med sig utrustning till verkstaden och började produktionen. Men då uppstod oenighet mellan FE Ivanov A. B. och ledningen för Propeller LLC om riktigheten av att ingå ett hyresavtal. Som ett resultat väckte företagets ägare av verkstaden en talan mot affärsmannen, som gav sitt stöd till käranden. Kontraktet har avbrutits.
Advokaterna från Gidrokabelmontazh beslutade att använda den lagliga rätten att ingå ett hyreskontrakt med LLC Propeller direkt, tack vare bestämmelserna i Rysslands civillagstiftning. De lämnade ett erbjudande, där de erbjöd att betala samma belopp till Propeller LLC som de riktade mot skyldigheterna i delhyresavtalet till SP Ivanov B. Företagsägaren till verkstaden å ena sidan var skyldig att acceptera erbjudandet - enligt Ryska federationens civillagbok, en annan gjorde hon det med glädje, eftersom det blev möjligt att få mer intäkter från hyra av verkstaden. Dessutom är det fullt möjligt att anta att Propeller LLC föreslog att Gidrokabelmontazh ingick ett nytt, längre kontrakt.
Hur är motpartens subtenant?
Det finns en annan intressant nyans när det gäller den typ av rättsförhållande som övervägs. Som vi noterade ovan kan hyran av lokaler som utgör en bostad utgöra en sekventiell kedja av transaktioner. I det övre steget är hyresgästens avtal med fastighetsägaren. Nästa är framhyrningen. Enligt den undertecknar den ”primära” hyresgästen det relevanta kontraktet med sin motpart. Efter det kan en sekundär framhyrning göras osv. Det vill säga ett scenario är möjligt där Gidrokabelmontazh kommer att överlämna verkstaden till någon annan tillverkare, säg Connectmetallist LLC, efter att ha fått tillstånd från IE Ivanov A. B., om inte, naturligtvis, vid den tiden hade han ännu inte kommit in, som det följer i vårt ovan beskrivna scenario, i oenighet med LLC Propeller.
Vi undersökte nyansen där motparten lagligen kan ta plats som den ”primära” hyresgästen. Men finns det en sådan rätt för ett företag som fungerar som en "sekundär" underhyresgäst, relativt sett en länk längre från fastighetsägaren?
Advokater säger att rysk lag inte uttryckligen föreskriver en sådan mekanism. Det visar sig att rättigheterna för den ”sekundära” hyresgästen inte är lika starkt skyddade som för motparten som ingick ett avtal med den ”primära” hyresgästen. Och detta trots det faktum att den "sekundära" framhyrningen är ett förfarande som inte är förbjudet enligt lag.
Dubbel uthyrning: detaljer
Vissa advokater uppmärksammar dock ordalydelsen i artikel 6 i Rysslands civillagstiftning. Den säger att i situationer där civilförhållanden inte kan lösas direkt på grund av bristen på relevant lagstiftning och praktiken inte har utformats ännu, tillämpas normerna inom ramen för lagens analogi. Och i detta fall, i princip, kan den "sekundära" subtenanten försöka lägga fram för den "primära" hyresgästen en begäran om att förhandla om avtalet för att fortsätta använda fastigheten.
Men i praktiken, som advokater noterar, är detta möjligt endast när subtenanten omedelbart begär att ett "direkt" kontrakt med fastighetsägaren undertecknades. Om motparten för den "primära" hyresgästen var inaktiv, upphör alla "underordnade avtal" i allmänhet att vara giltiga. Därför bör Connectmetallist LLC vara noga med att ingå avtal för vilka den verkliga ägaren av fastigheten är flera nivåer högre än den faktiska hyresvärden.
Samtidigt säger vissa advokater att det är möjligt att tolka villkoren för framhyrning som en mekanism där "nedströms" motparter fortfarande kan räkna med ett nytt kontrakt med fastighetsägaren - just på grund av möjligheten att tillämpa reglerna som en del av lagens analogi.
Hyresavtalets struktur
Hur ska ett uthyrningsavtal se ut? I princip är dess struktur som helhet mycket lik de motsvarande kontrakten som ger direkt samverkan mellan hyresgästen och fastighetsägaren. Tänk på de specifika avtalen för de relevanta avtalen, under vilka en uthyrning upprättas, ett exempel på strukturen för dessa kontrakt.
Liksom med de flesta andra civila transaktioner innehåller den aktuella typen av allmänna bestämmelser. I dem rekommenderar advokater att man använder termen ”framhyrning” - det, som vi har definierat ovan, är ganska officiellt, det är i begreppsapparaten för relevant lagstiftning. De allmänna bestämmelserna för den typ av transaktioner som beaktas är i princip samma som för vanliga hyresavtal - ägaren tilldelar hyresgästen fullständigt rätten att använda fastigheten, ser till att fastigheten inte är pantsatt etc. Avtalets giltighet noteras.
Nästa stycke i avtalet är parternas skyldigheter. Allt här är nästan samma som om ett regelbundet hyresavtal har slutits. Tidsfristerna för överföring av fastigheter till hyresgästen föreskrivs, om det krävs - användningen av objektet för detta ändamål, motpartens skyldigheter till fastighetsägaren att underhålla lokalerna i ordning, etc.
Vidare ingår betalningsvillkoren vanligtvis i avtalet samt avvecklingsförfarandet. Som regel anges den term som anges av subtenanten av de relevanta betalningarna - vanligtvis före den femte dagen i varje månad anges hyresgästens rätt att samla in skulden. Inkluderade är bestämmelser om betalning av verktyg osv. I allmänhet är allt detsamma som med det "primära" hyresavtalet för lokaler.
Nästa paragraf i avtalet är parternas ansvar. Ordalydelsen här är också ganska standard. Detta är skyldigheten för personer med juridiska relationer att betala påföljder, böter etc.
Underhyresavtalet föreskriver också villkoren för ändring, uppsägning eller uppsägning av det relevanta kontraktet. Vanligtvis är de förknippade med regelbundenheten att betala, liksom, som vi noterade i början av artikeln, leverans av fastigheter för efterföljande hyresavtal till förmån för tredje parter utan leasegivarens samtycke.
Underhyresavtal, som många andra typer av kontrakt, kan ha särskilda villkor. De kan till exempel spegla det faktum att det är möjligt oskiljbara förbättringar fastigheten blir uthyrarens egendom. Dessutom fastställs vanligtvis en bestämmelse där subtenanten har rätt att fortsätta att använda fastigheten, även om ägandet till den övergår till tredje parter.
Bland andra villkor i avtalet, som vanligtvis föreskrivs - de som till exempel styr, utöver den tidigare formuleringen, alternativ för att genomföra förbättringar i objektets struktur. Som till exempel översyn.
Statlig registrering av en uthyrning krävs i allmänhet inte. Samtidigt, som vi noterade ovan, måste den nuvarande hyresgästen ha det skriftliga medgivandet från fastighetsägaren för efterföljande transaktioner, vars ämne låter ut motsvarande objekt. De typer av aktiviteter som företag som ingår i sådana transaktioner kan vara vilken som helst. Om parterna undertecknar ett avtal där lokalerna är uthyrda, spelar ingen roll för företagets OKVED och andra attribut som karakteriserar organisationens profil ur näringslivets synvinkel.