Det finns många sätt att hyra en lägenhet. Två huvudprinciper är förankrade i rysk lag - genom ingående av kommersiella hyresavtal samt genom undertecknande av ett socialt anställningsavtal. Hur skiljer de sig? Vilka lagstiftningskällor styr de relevanta kontrakten?
Olika typer av anställningar
Vad är skillnaden mellan kommersiell hyresgäst och andra typer av fastighetstransaktioner? Det kan noteras att detaljerna för motsvarande typ av rättsligt förhållande regleras av den ryska federationens civil- och bostadslagstiftning. Enligt bestämmelserna i Rysslands civillagstiftning innebär ett hyreskontrakt att en av dess parter (ägaren eller annan behörig person) tillhandahåller en annan lokal för en avgift i laglig besittning, åtföljd av rätten att uppehålla sig. Eftersom relationer inom ramen för denna typ av transaktion involverar monetära avräkningar, innebär detta att kommersiella lokaler anställs.
En variant är möjlig där ägaren till lokalerna är en offentlig myndighet eller kommunen. I det här fallet kommer det sannolikt att handla om social anställning, enligt vilken det inte finns någon hyra som sådan, det vill säga att en person överför ett visst belopp till myndigheterna i enlighet med den fastställda tulltaxan.
Förhållandet mellan en medborgare och den relevanta myndigheten innebär dock ofta någon form av monetär lösning. Och därför är olika rättsliga källor förankrade, om än ett inofficiellt men ändå regelbundet använt begrepp som kännetecknar sådana förhållanden - social kommersiell hyresgäst.
Sociala och kommersiella typer av anställningar
På ett eller annat sätt, med hänsyn till den ryska federationens civillagstiftning, är sociala och kommersiella anställningar helt olika juridiska kategorier. Och detta trots att de avtal som formaliserar de relevanta relationerna har vissa gemensamma särdrag - som till exempel konsensus, vedergällning (även om vissa advokater anser att detta begrepp inte är riktigt tillämpligt på social rekrytering), samt ömsesidighet.
Det betyder alltså vem som är ägaren till lokalerna. Vissa advokater konstaterar emellertid att staten eller kommunen fortfarande kan vara ägare till fastigheter enligt ett kommersiellt avtal, utan att ha en social karaktär, anställa. Och därför tror experter att det inte är så mycket som ägarens status som betyder, utan innehållet i kontraktet.
Vissa advokater anser att det är grundläggande viktigt också vem arbetsgivaren är. Kommersiell hyresgäst är endast tillämplig om individen hyr fastigheten. Ämnet för de relevanta rättsliga förhållandena som faller under regleringen av liknande artiklar i civilrätt, kan en juridisk enhet, som noterats av advokater, inte vara. Det finns emellertid alternativ där organisationer fungerar som mellanhänder mellan ägaren och den enskilda som hyr lägenheten.
På ett eller annat sätt föreskriver den ryska federationens civila lagstiftning två huvudtyper av hyresavtal, vars ämne är bostadsfastigheter. För det första är detta det faktiska kontraktet för kommersiell hyra av bostäder, under vilken hyresvärden kan vara en juridisk person eller en individ, och endast en medborgare kan vara hyresgäst. För det andra är det ett socialt orienterat kontrakt. Hyresgästen i det är staten eller kommunen, hyrestagaren är en individ.
Ett av de grundläggande kriterierna som skiljer mellan social och kommersiell hyresrätt är privatisering. Det är endast möjligt om bostäder tillhandahålls i lämplig preferensordning av staten. I kommersiella relationer är privatisering möjlig om hyresgästen bara köper bostäder av ägaren.
Tänk på detaljerna i vart och ett av kontrakten.
Social anställning: uppgifter om kontrakt
Den sociala hyra av bostäder regleras av Rysslands civillagstiftning, samt av relevanta lagkällor inom bostadslagstiftningen, som koden kan hänvisa till. Den sfär där sådana rättsliga förbindelser genomförs enligt bestämmelserna i koden är tillräckligt snäv - endast statliga eller kommunala bostadsbestånd kan bli föremål för relevanta avtal. Även hyresgäster i lägenheter har rätt.
En hyresvärd under ett socialt anställningsavtal är ett statligt organ som äger en byggnad som ligger i en bostadsfond på en viss nivå - statlig eller kommunal.
I sin tur kan bara Rysslands medborgare vara hyresgäst - bostäder tillhandahålls inte utlänningar inom ramen för relevanta avtal, såvida inte annat anges i lagar.
En person har rätt att räkna med att ingå ett socialt anställningsavtal med staten eller kommunen om han erkänns som dålig på det sätt som föreskrivs i lag, såväl som i behov av bostäder.
Observera att det kan finnas flera arbetsgivare - som regel är det medlemmar i samma familj. Samtidigt kan det vara avlägsna släktingar - om det bevisas att de bedriver ett gemensamt hushåll med arbetsgivaren. Det är möjligt att en person kommer att identifieras som en familjemedlem till en medborgare som hyr ett hus i domstol.
Alla som kan bo i en lägenhet enligt ett socialt anställningsavtal har samma rättigheter och skyldigheter. Skyldigheter som uppstår i enlighet med villkoren i avtalet är uppfyllda på villkor för solidariskt ansvar för alla som bor i en lägenhet hyrd från staten eller kommunen.
Det är mycket möjligt, som vi har noterat ovan, även kommersiell hyra av bostäder från staten. I praktiken är emellertid även sådana kontrakt, om än inte helt officiellt, ofta sociala. Som vissa advokater noterar bör begreppet ”socialt” i första hand övervägas i samband med att tillhandahålla förmånsvillkor för avtalet - särskilt när det gäller hyresbeloppet.
Hur ska kontraktet för uthyrning av bostäder från stat eller kommun se ut? Tänk på dess struktur.
Struktur för social anställning
Först och främst anges parterna i den aktuella typen av kontrakt. Den ena är en medborgare eller hans familj, den andra är en stat eller en kommun.
Nästa komponent i avtalet är föremålet. Det kan vara en bostad, som är en del av fonden på lämplig nivå - statlig eller kommunal.
Nästa artikel är betalningsvillkoren. Som regel består den av tre delar - själva hyran (det kan noteras att enligt ett socialt anställningsavtal kallas det ofta hyran för lokalerna), kompensation för verktyg samt bidrag för reparation och underhåll av bostäder. Om staten ändå tar en avgift för social anställning - oftast händer detta, beräknas det som regel baserat på lägenhetens område till de skattesatser som fastställts i relevanta rättsakter.
Uthyrning av sociala bostäder innebär också vissa rättigheter och skyldigheter för parterna i enlighet med ett avtal av motsvarande typ. När det gäller hyresvärden, som är staten eller kommunen, är dess skyldigheter vanligtvis relaterade till behovet av att ge hyresgästen ett rum som är fritt från alla bördor, utföra snabba reparationer, säkerställa stabila leveranser av allmännyttiga tjänster, etc.
I sin tur har hyresgästen om social anställning också rättigheter. De föreskrivs också i avtalet, och återspeglar i regel rätten att kräva hyresbetalningar och verktyg i tid, samt ansöka vid domstolen i händelse av brott.
Hyresgästens skyldigheter enligt avtalet är följande: att använda lägenheten för dess avsedda syfte, för att säkerställa dess säkerhet, att vid behov reparera, att betala hyror och verktyg i tid.
Arbetsgivarens rättigheter, fastställda i sociala hyresavtal, är följande: att lämna in andra personer i lägenheten, om detta inte strider mot bestämmelserna i relevanta lagar och inte innebär obehag för grannarna. Medborgaren har också rätt att kräva en snabb översyn av ägaren.
Uppsägning av avtal om social anställning
Avtalet för kommersiell hyra av lokaler inkluderar en klausul om uppsägning av det aktuella kontraktet. Situationen liknar ett socialt avtal. Uppsägning av avtalet är möjligt när som helst genom ömsesidig överenskommelse mellan parterna. För detta räcker det att arbetsgivaren skriftligen meddelar hyresvärden.
Staten eller kommunen - föremål för fastighetsägande - har rätt att säga upp det sociala anställningsavtalet uteslutande vid domstol, och endast om det finns lagliga skäl.
Efter att ha övervägt hur avtalet är upprättat där leasegivaren är staten, studerar vi detaljerna i de avtal som inte hör till kategorin sociala. Vad exakt är kommersiell anställning?
Specifikationerna för privata kontrakt
Enligt artikel 671 i Rysslands civillagstiftning kan avtal om överföring av bostadslokaler för uthyrning ingås mellan medborgare, såväl som individer och juridiska personer, om de senare är ägare till fastigheter. Ett kommersiellt hyresavtal kräver inga administrativa godkännanden och är inte föremål för obligatorisk registrering hos myndigheter.
Syftet med det aktuella avtalet kan vara bostäder som uppfyller de kriterier som fastställts på bygg-, brand-, sanitets- och andra standarder som är betydelsefulla med tanke på driften av lokalerna. Det är viktigt att lägenheten har lokalernas officiella status, antecknad i dokument från BTI.
Ett avtal om kommersiell anställning som inte klassificeras som socialt är brådskande. Rysslands civillagstiftning innehåller två typer av avtal beroende på villkoren - upp till 1 år och upp till 5 år. Om parterna inte angav villkoren i avtalets villkor, anses det vara undertecknat i 5 år.
Till skillnad från ett socialt anställningsavtal, där endast hyresgästen och hans familjemedlemmar kan bo i en lägenhet hyrd från en stat eller kommun, innebär kommersiell anställning som regel inte begränsningar för någon persons bostad. I sin tur ligger allt ansvar för användningen av bostäder hos hyresgästen.
Samtidigt är en variant möjlig där den kommersiella hyra av en bostad görs med deltagande av flera hyresgäster. Och i det här fallet gäller skyldigheter enligt avtalet för alla som kommer att bli föremål för juridiska relationer. Deras ansvar blir gemensamt, även i fråga om betalning för bostäder. Till skillnad från ett socialt kontrakt bestäms dess värde privat och inte baserat på normer som till exempel beror på lägenhetens område.
Så snart hyresbeloppet är fastställt i avtalet kan det inte ändras under avtalets löptid. Beträffande betalningsfrekvensen - det bestäms privat. Men om parterna inte fastställde denna klausul i avtalet, skulle enligt artikel 682 i Rysslands civillagstiftning betalas varje månad.
Om ett kontrakt undertecknas för kommersiell hyra av bostäder från staten, kommer i allmänhet detta dokument att uppfylla kriterierna som diskuterats ovan.
Låt oss nu undersöka strukturen för sådana kontrakt.
Anställningsavtalstruktur
Denna typ av dokument bör återspegla:
- föremålet för avtalet;
- typ av fastigheter, dess adress;
- hyresgästens och hyresgästens rättigheter och skyldigheter;
- avtalstid;
- sätt arbetsgivaren fullgör sina skyldigheter;
- information om dokument som bekräftar äganderätten till bostäder;
- passuppgifter om hyresgästen och hyresgästen eller annan identifieringsinformation;
- mängden hyresbetalning, betalningens korrekthet;
- lista över fastigheter som ligger i lägenheten;
- betalningsvillkor för verktyg.
I vissa fall ingår andra delar i kontraktet. Till exempel finns det en kommersiell hyra av bostäder med rätt att köpa. Det är riktigt, i rysk praxis är sådana rättsliga relationer sällsynta. Men de praktiseras ganska ofta i västerländska länder. Motsvarande term är inte uttryckligen förankrat i lag, säger advokater.
Enligt experter innehåller de befintliga rättsakter bestämmelser som kan användas i samband med regleringen av rättsliga förbindelser, vilket innebär att en lägenhet hyrs med rätt att lösa in den.
Experter rekommenderar att medborgare som registrerar en kommersiell hyresavtal också undertecknar med hyresvärden en handling av godkännande och överföring av bostäder, som åtföljer det huvudsakliga hyresavtalet. Det bör återspegla tillståndet för väggar, golv, fönster, VVS och andra delar av lokalerna som är betydelsefulla vad gäller utseende och syfte.
andrahandsuthyrning
Den huvudsakliga lagkällan som reglerar kategorin kommersiell hyresgäst - Rysslands civillagstiftning - innehåller bestämmelser om uthyrning, det vill säga möjligheten för en hyresgäst som i kraft av ett avtal med ägaren av lägenheten har rätt att disponera fastigheten och ingå ytterligare hyresavtal med andra personer.
Den rättsliga karaktären hos hyresavtal är tillräckligt lik den specifika informationen i avtalen mellan hyresgästen och lägenheten. Men de respektive kontrakten har vissa begränsningar. Till exempel kan sådana kontrakt inte tecknas under en period som överstiger den som fastställs i avtalet mellan ägaren och den första hyresgästen. Om det första kontraktet sägs upp före schemat upphör underlicensen.
Det specifika med hyresavtalet är att den andra hyresgästen, som vissa advokater noterar, inte får full rätt att använda bostäder, särskilt kan han inte bortskaffa det. Dessutom är huvudhyresgästen ansvarig för sina "motparts" handlingar mot lägenhetsägaren.
För att huvudhyresgästen ska kunna hyra ut lägenheten måste lägenheten enligt bestämmelserna i artikel 685 i Rysslands civillagstiftning ha en tillräcklig yta: 12 kvm. m. per person. Denna norm innehåller i sin tur en annan större lag som reglerar en bostads kommersiella hyresgäst, RF LC. Det vill säga, om normen är mindre än den som anges i bostadskoden under den föreslagna introduktionen av den andra hyresgästen, kan inte hyresavtalet ingås.
Förmånsrätt att förnya kontraktet
När man studerar vad som är kommersiell uthyrning av bostäder är det användbart att uppmärksamma en sådan aspekt som den förmånliga rätten att förlänga hyresavtalet. Enligt artikel 684 i Rysslands civillagstiftning måste ägaren av en lägenhet tre månader innan tidsfristen för kontraktets utgång erbjuda hyresgästen nya villkor för kontraktet eller bekräfta det nuvarande. Om hyresvärden inte längre vill hyra lägenheten efter kontraktet är han skyldig att meddela hyresgästen om det. Om han inte gör det, förlängs kontraktet för samma period som det ursprungligen ingicks.
Ännu mer intressant är bestämmelserna i artikel 684 i Rysslands civillagstiftning beträffande efterföljande avyttring av leasegivaren av hans egendom när det tidigare avtalet har slutförts och inte förnyats. I civillagen sägs det således särskilt att ägaren till fastigheten inte har rätt att ingå ett avtal med någon om att hyra en lägenhet under året, om han meddelade den tidigare hyresgästen att han inte kommer att hyra ut bostäder.
Sådan är lagarna om kommersiell uthyrning av bostadsfastigheter specificitet. Rättslig praxis relaterad till medborgarnas utövande av deras respektive rättigheter, som vissa experter konstaterar, är tvetydig. Faktum är att arbetsgivaren långt ifrån alltid lyckas bevisa i praktiken att han inte fick rätt varning.
Uppsägning av ett kommersiellt avtal
Vi undersökte de viktigaste aspekterna av en sådan juridisk kategori som kommersiell hyresavtal. Vad är det, nu vet du. Det kommer också att vara användbart att överväga nyansen som återspeglar uppsägningen av den aktuella typen av kontrakt. Enligt artikel 687 i Rysslands civillagstiftning kan både hyresvärden och hyresgästen säga upp juridiska relationer enligt ett kommersiellt hyresavtal.
Det andra är i detta avseende mycket fler möjligheter. För att säga upp hyresavtalet kan hyresgästen meddela sin önskan att säga upp det rättsliga förhållandet tre månader före utgången av det nuvarande kontraktet utan förklaring. Lagen ger hyresvärden rätten att säga upp avtalet vid domstol.
I detta fall måste hyresgästen ha goda skäl för uppsägning av kontraktet. Till exempel systematiska förseningar vid betalning av hyresgäster eller försummelse av hyresgästen av skyldigheten att hålla lägenheten i gott skick.
