Oöverskådlig förbättring av hyresavtal

Vid hyra av lokaler, särskilt om det är långsiktigt, gör enheter som använder utrymmet ofta investeringar i dessa anläggningstillgångar. Detta görs för att föra objektet till ett tillstånd där det mest fullständigt kommer att överensstämma med den specifika ekonomiska aktiviteten och personens behov. Ofta sker i sådana situationer oskiljbara förbättringar. Leasing, som ett rättsligt förhållande, är speciellt för funktioner. Speciellt tillhör inte objektet som personen investerar i honom genom äganderätten. Samtidigt passerar hyresgästen oskiljaktiga förbättringar till dess lagliga besittning. Ett annat villkor kan emellertid fastställas genom överenskommelse mellan parterna. Låt oss överväga mer detaljerade vilka oskiljbara förbättringar av ett leasat objekt kan vara.

Allmän information

Oskiljaktiga förbättringar är kvalitativa förändringar som tillför värde till en tillgång. De kan riktas till:

• förbättring;
• förbättring av egenskaper och tekniska egenskaper;
• utöka funktionalitetsområdet etc.

Man bör komma ihåg att föremålet inte får nya egenskaper under reparation. Dess tekniska egenskaper förbättras inte heller. I detta avseende kan reparationsarbeten inte betraktas som oskiljaktiga förbättringar av den hyrda fastigheten. De kanske känner igen handlingar som:

• ytterligare utrustning;
• fullbordan;
• rekonstruktion;
• modernisering;
• teknisk omutrustning.

Oskiljbara förbättringar är de ändringar som inte kan tas bort eller demonteras utan att skada fastigheten.

Kostnadsåtervinning

Oskiljbara förbättringar av den hyrda fastigheten utförs på bekostnad av den enhet som använder den enligt villkoren i avtalet med ägaren. Efter avslutad handling har en person rätt att förlita sig på ersättning för utgifter. Lagen föreskriver dock ett antal villkor för kompensation. Således ersätter hyresvärden kostnaderna för oskiljaktiga förbättringar endast om ändringarna gjordes med hans samtycke. Ett annat villkor kan föreskrivas i lag. Oskiljbara egendom förbättringar gjorda genom avskrivningar från honom, fungera som egendom för den lagliga ägaren av objektet.

Möjliga svårigheter

Innan en oskiljbar förbättring görs är det nödvändigt att studera villkoren i avtalet. Dokumentet kanske inte bestämmer förfarandet för genomförande av dem eller kan fastställa behovet av att få ägarens skriftliga medgivande. Därför bör ämnet kontakta den lagliga ägaren av anläggningen innan de gör oskiljaktiga förbättringar (en modell av ett ytterligare avtal presenteras i artikeln). Det finns dock situationer där skriftligt medgivande inte är möjligt. Detta problem inträffar när federal fastighet hyrs ut. Tillsammans med detta måste användaren göra vissa ändringar av objektet för normal drift. Beroende på om utgifterna kommer att återbetalas och om ägarens samtycke kommer att erhållas, kommer användarföretaget att välja alternativet att redovisa utgifter. Tänk på flera situationer.

Ändringar med ägarens samtycke med kompensation

Enligt punkt 1 i art. 256 skattekod, kvalitativa förändringar som gjorts med tillstånd från den lagliga ägaren av objektet med efterföljande ersättning för kostnaderna för dem, anses vara avskrivna anläggningstillgångar. Redovisning av oskiljaktiga förbättringar i detta fall utförs i enlighet med punkt 1 i art. 258 skattekod. Kapitalinvesteringar, vars kostnad kompenseras till användaren av ägaren, skrivs av den senare. I enlighet med punkt 4 i art.623 Civilrätt kommer hyresgästen inte att ha några rättigheter till dessa förbättringar. Enligt finansministeriet verkar användarens kostnader relaterade till de kvalitativa förändringarna av anläggningen, när de återbetalas av ägaren, som utgifter som uppkommit under arbetet för den rättmätiga ägaren. Om oskiljbar förbättring utförs med samtycke från den andra parten, bör detta dokumenteras. I synnerhet föreskrivs detta villkor i det ursprungliga avtalet eller i bilagan till det. Samtidigt, om ägaren kompenserar utgifterna för användaren, kan hyresgästen ta hänsyn till kostnaderna som kostnaderna för arbetet för den rättmätiga ägaren vid beräkningen av inkomstskatt. Dessutom måste kostnaderna uppfylla kraven i punkt 1 i art. 252 skattekod.

Viktig punkt

Vid rapporteringen kommer tiden att vara betydelsefull när övergången / överföringen av oskiljaktiga förbättringar sker. Förklaringar ges i ordning från finansdepartementet nr 91n av den 13 oktober 2003. I punkt 35 i detta dokument anges att om i överensstämmelse med avtalet kapitalinvesteringar användaren överförs till ägaren, kostnaderna för det färdiga arbetet, med förbehåll för ersättning, ska dras av från kontot för investeringar i anläggningstillgångar. I det här fallet debiteras förlikningsartikeln. Men om kontraktet med oskiljaktiga förbättringar föreskriver överföring till ägaren av objektet med kompensation för restvärdet till användaren som gjorde dem, tillskrivs kapitalinvesteringarna till den lagliga ägarens operativsystem tills avtalet löper ut.

Ändringar av fastigheten med tillstånd utan ersättning

Kapitalinvesteringar i hyresanläggningar i form av oskiljaktiga förbättringar gjorda med ägarens samtycke anses vara avskrivbara. Denna ståndpunkt fastställs i punkt 1 i art. 256 skattekod. I punkt 1 i art. 258 i koden föreskriver att kapitalinvesteringar som görs med tillstånd av ägaren, vars värde inte kompenseras av honom, skrivs av av den enhet som gjorde en oskiljbar förbättring. Detta görs under avtalets giltighetstid. Avskrivningsbelopp som fastställs baserat på nyttjandeperiod beaktas. Det är installerat för operativsystemet eller kapitalinvesteringar i dem av klassificering av anläggningstillgångar godkänd av regeringen. Avskrivningar debiteras den första dagen i månaden efter den period då den oskiljbara förbättringen tas i bruk.

nyanser

Enligt punkt 5 PBU 6/01 inkluderar anläggningstillgångar kapitalinvesteringar i leasade anläggningstillgångar. Metodinstruktionerna i punkt 35 säger att om de enligt avtalet fungerar som egendom för den lagliga ägaren av objektet debiteras kostnaderna för avslutat arbete från lånekontot för investeringar i anläggningstillgångar. Samtidigt debiteras bokföringsposten för operativsystemet. För kostnadsbeloppet öppnar användaren ett separat inventeringskort för varje objekt.

Ändras utan ägarens samtycke

Lagstiftningen förbjuder inte uttryckligen oskiljaktiga förbättringar utan uthyrarens tillstånd. Samtidigt måste användaren förstå att i fallet med genomförande av kvalitativa förändringar, det är osannolikt att ägaren kommer att ersätta kostnaderna. Dessutom, i enlighet med bestämmelserna i artikel 622 i civillagen, i händelse av att avtalet upphör, är personen skyldig att återlämna föremålet till dess rättmässiga ägare på samma sätt som han mottog det, med hänsyn till den normala slitagegraden eller i det villkor som parterna enats om. Av detta följer att ägaren har rätt att kräva att ämnet tar med lokalerna till sin ursprungliga form. Detta kommer att medföra vissa kostnader. Om företaget samtidigt vill acceptera de angivna kostnaderna vid beräkning av inkomstskatt kan allvarliga skattemässiga risker uppstå. De beror på bestämmelserna i punkt 1 i art. 256 skattekod. Enligt normen kan endast de investeringar i hyrda anläggningstillgångar som görs med ägarens tillstånd fungera som avskrivningsbara fastigheter.Av detta följer att användarbetalarna, som producerade dem utan samtycke från den rättmätiga ägaren, inte har någon anledning att redovisa kostnader i syfte att beskatta vinsten.

Momsrisker

De följer också av bestämmelserna i punkt 1 i art. 256 skattekod. Om kostnaderna för oskiljaktiga förbättringar inte beaktas vid beräkningen av skatten, kommer det att vara mycket problematiskt att bevisa att de genomfördes för att utföra operationer som erkänns som mervärdesskatteobjekt. Trots att dessa avdrag inte har ett direkt lagstiftningsförhållande till varandra, övervakar kontrollorganen efterlevnaden av förfarandet för deras beräkning. Därför, i ovanstående situation, med hög sannolikhet, kommer moms inte att dras av. Även om betalaren är redo att försvara sin ställning i domstol, finns det ingen garanti för att hans ansökningar kommer att vara uppfyllda - myndigheterna tar som regel sidan av kontrollorganen.

Möjlig väg ut

Med tanke på ovanstående kan följande tillvägagångssätt anses vara minst riskabelt:

1. Kostnaderna för oskiljaktiga förbättringar för inkomstskatteändamål beaktas inte.
2. Momsavdrag kan inte accepteras.

I detta fall bör man komma ihåg att underavdelningen. 1 s. 1 artikel 146 i skattelagen, som ett objekt för skatt på ext. kostnaden är överföring på Rysslands territorium av produkter (utförande av arbete, tillhandahållande av tjänster) för egna behov, vars kostnader inte ingår i beräkningen (inklusive genom avskrivningar) vid fastställandet av inkomstskatt. Med andra ord, om egendomsförbättringar görs på egen hand och kostnaderna inte beaktas, beräknar betalaren och betalar moms för kostnaden för det arbete som han utfört. Följaktligen skatt på ext. värdet kan tas med avdragsgilla. Som ett resultat kommer mängden avdrag för budgeten att reduceras.

Viktiga villkor

Eftersom PBU 6/01 inte fastställer några begränsningar, ingår kvalitativa förändringar i hyrda fastigheter i operativsystemet om:

1. Objektet kommer att användas i produktion av varor, utförande av arbete eller tillhandahållande av tjänster, för att tillhandahålla företaget för tillfällig användning / ägande mot en avgift eller förvaltningsbehov.
2. Senare återförsäljning av dessa fastighetsvärden förväntas inte.
3. Ett objekt kan ge ekonomiska fördelar för företaget i framtiden.

Kostnaden för denna fastighet, liksom dess egna anläggningstillgångar, återbetalas genom avskrivning i punkt 17 i PBU 6/01. Längden kan fastställas i enlighet med hyresperioden. Det definieras i punkt 20 i dessa PBU: er. Om i slutet av avtalets löptid den oskiljaktiga förbättringen överförs till ägaren utan ersättning av den senare för kostnaderna för det, kan detta betraktas som ett tillräckligt kvitto.

Förklaringar från finansministeriet

I skrivelsen nr 03-07-05 / 29 av den 26 juli 2012 fastställdes att enligt artikel 1 i artikel 1 146 i skattereglerna, åtgärder för att utföra arbete på Rysslands territorium, inklusive gratis, fungerar som ett mervärdesskatteobjekt. Om tidigare om oskiljaktiga förbättringar lägg till. avdragsvärdet accepterades inte (till exempel när de utförs utan tillstånd av ägaren), när de krediterades från en tillräcklig överföring, kan det införas i beräkningen och det belopp som ska betalas ska minskas.

Avdrag från egendom

Denna skatt betalas av den enhet som gjorde den oskiljbara förbättringen när den tas till balansräkningen som en tillgång. Förklaringar i denna fråga ges i skrivelsen från finansdepartementet nr 03-03-06 / 1/651 av den 13 december 2012. Enligt punkt 1 i art. 374 i skattelagen, beskattningsobjekt för ryska företag är fastigheter och lös egendom, inklusive sådana som tillhandahålls för tillfällig användning, avyttring, besittning, förvaltningsförvaltning, ingått i allmän verksamhet eller erhållits i enlighet med ett koncessionsavtal, som ingår i balansräkningen som anläggningstillgångar i enlighet med förfarandet för upprättande av finansiella rapporter, såvida inte annat anges i artiklarna 378 och 378.1 i skattekoden.

Reglerna med vilka OS-data genereras fastställs i PBU 6/01 och i de riktlinjer som till viss del gäller som inte strider mot PBU. Enligt punkt 5 i det senare inkluderar anläggningstillgångar kapitalinvesteringar i leasade anläggningstillgångar. Enligt punkt29 bör kostnaden för att gå i pension eller inte kunna göra vinst till företaget dras av. I enlighet med bestämmelserna i PBU 6/01 beaktas kapitalinvesteringar i leasade anläggningstillgångar tills de har avyttrats. Det senare bör bland annat förstås som återbetalning av ägaren för kostnaden för hyresgästens förbättringar. Undantaget är fall då den rättmätiga ägaren kompenserar användarens kostnader genom att fastställa lämpligt belopp för underhållsavgiften.

post

Enligt kontoplanen sammanfattas information om objekt som företaget sedan accepterar som ett operativsystem, inklusive kapitalkonstruktionskostnader, i c. 08. De initiala kostnaderna för investeringar i hyrda anläggningstillgångar som tas i drift och genomförs enligt det fastställda förfarandet ska debiteras från kontot. 08. Hon överförs till DB mitt. 01. Således tillskrivs kapitalinvesteringar i ett leasat objekt som kostnad för förbättringar av användaren till anläggningstillgångar tills objekten avyttras som en del av avtalet och är föremål för fastighetsskatt. En annan procedur tillhandahålls för fallet när ägaren återbetalar utgifterna i sin helhet. I en sådan situation ingår inte kapitalinvesteringar gjorda av användaren, som återbetalas av den lagliga ägaren innan de tas i drift, inte i operativsystemet och beskattas inte.

Oskiljaktiga förbättringar i försäljningen av en lägenhet

För närvarande noterar de flesta experter en aktiv övergång av banker till ett speciellt system för att arbeta med kunder. I synnerhet finns det ett system där beloppet för en köp- och försäljningstransaktion reduceras till 1 miljon p. Denna situation orsakas av ökad konkurrens på bostadsmarknaden. Bankerna tillhandahåller inteckningar på upp till 1 miljon rubel, och den återstående delen av de nödvändiga medlen görs som ett konsumentlån. Villkoren för beviljande av båda lånen är dock desamma. Vissa finansiella organisationer, som inser att sådan utlåning medför vissa risker, höjer räntan på lån med 1-1,5 poäng. Emellertid kan volymen på en inteckningstransaktion inte alltid reduceras till 1 miljon rubel i alla fall. Till exempel är detta inte möjligt med dagens ganska utbredda utlåningssystem som använder subventioner från staten.

I detta fall uppstår frågan om betalning av säljaren av inkomstskatt. Det finns flera vägar ur denna situation. Så, till exempel, förklarar experter att om förvärvaren är intresserad av att ange objektets hela marknadsvärde, är ett alternativ möjligt där han kompenserar säljaren för inkomstskattens storlek. I praktiken har det också förekommit fall där parterna i transaktionen kommer överens med varandra om att dela kostnaderna för att betala avdrag mellan sig. Men, som experter säger, ett sådant system används sällan. Tidigare användes det i stagnationsförhållanden, då det inte fanns så många köpare, och säljare var mer lojala. Under perioden med återhämtning sker skatteersättning av den berörda parten. Om det är fördelaktigt för förvärvaren att det verkliga värdet på objektet indikeras, men inte för säljaren, görs återbetalningen först. I vissa fall är fastighetsägaren intresserad av att ange hela priset. Till exempel händer detta när han åker utomlands och han behöver legalisera vinster. Notarialkostnader för pappersarbete när man anger hela marknadsvärdet för en fastighetshöjning. Om förvärvaren inte vill betala för mycket, kan säljaren ta på sig dessa kostnader. Som regel upprättar ägaren två kvitton. I det första anger han kostnaden genom överenskommelse med förvärvaren. Ett annat kvitto visar fastighetens återstående pris. Samtidigt får han beloppet, till exempel för "förmånsrätt att köpa" eller "oskiljbara hemförbättringar." Samtidigt uppmärksammar ett antal experter ett viktigt faktum.

Det belopp som överskrider den icke-beskattningsbara gränsen på 1 miljon rubel, som ägaren som regel vill få för "reparation", "oskiljbar förbättring", tillhandahållande av "rätt att köpa" och så vidare, fungerar också som inkomst. Enligt vissa experter spelar det ingen roll var ämnet kommer från - när man säljer en fastighet eller möbler. I alla fall är detta inkomst. Enligt lagen är det också nödvändigt att göra obligatoriska avdrag i form av inkomstskatt. Skillnaden ligger bara i storleken på den skattefria basen. I detta fall kommer det att uppgå till 250 tusen rubel. Ändå är detta alternativ inte lämpligt för skatteflykt. Dessutom tar domstolarna i sådana fall vanligtvis tillsynsmyndighetens ställning och inte ämnet.