Hyresbyggnadssystem, organisationsmetoder

Hanteringssystemet för en hyreshus omfattar ett antal organisatoriska och juridiska aspekter. Ibland är det utom en specialist. Ändå har medborgarna rätt att hantera sin egendom, vi kommer att ta reda på hur de kan göra det.

Syftet med studien

Det är känt att en hyreshus är ett komplext komplex, underhållet kräver lösning av många frågor och kunskap om en allvarlig mängd lagar, det är nödvändigt att ständigt interagera med medborgare, organisationer och myndigheter.

För detta ändamål bör lägenhetsägare välja ett av de föreslagna sätten att hantera sitt hem. Hur effektiv var och en av dem är kommer vi att analysera nedan. Mycket bestäms av beboarnas aktivitet och deras vilja att lösa vanliga problem.

Lagstiftning

Kontrollsystemet för en hyreshus bestäms av en hel lista med lagstiftningsakter:

• Bostadskod - beskriver medägares rättigheter och skyldigheter, erbjuder hanteringsprogram och förfarandet för genomförande av dem.
• Regeringsbeslut av den 15 maj 2013 nr 416 eller i själva verket reglerna för förvaltning av en hyreshus.
• Listan över minimitjänster för underhåll av en fastighetsbyggnads gemensamma egendom.
• Regeringsbeslut av den 23 september 2010 nr 731 - standarder för att offentliggöra information från förvaltande organisationer.
• Andra handlingar av myndigheter som påverkar tillhandahållandet av tjänster, andra nyanser.

Rysk lagstiftning reglerar många livssektorer. Lägenhetshushanteringssystemet är inget undantag. Svårigheten ligger i det faktum att många handlingar, som upprepar bestämmelserna i LC, inför ytterligare regler i stället för att specificera de befintliga. Dessutom är regleringsmaterial spridda över många handlingar, av vilka många motsäger varandra.

Du kan inte diskontera domstolarnas åsikter. Författningsdomstolen klargör till exempel regelbundet bestämmelserna i LC och andra lagar. Tyvärr beaktas inte hans ställning alltid av domarna vid beslut.

Det ger också förklaringar till de ryska federationens väpnade styrkor, vilket inte heller är lätt. De ändrar antingen praxis att tillämpa lagar inte till det bättre, eller de säger ingenting om de verkligen allvarliga problemen som ägare och förvaltningsorganisationer och tredje parter står inför. Dessutom ignoreras referenser till dem i praktiken i specifika tvister.

Det rättsliga systemet för att hantera en hyreshus är ett komplicerat fenomen och det tar mycket tid att studera det.

Förordning 416

Det specificerade dokumentet är den viktigaste lagstiftningen efter LCD-skärmen. Det breddar förståelsen för många bestämmelser på LCD-skärmen. Tänk på dess struktur:

• allmänna bestämmelser (hanteringsmetoder listas);
• förvaltningsstandarder;
• förfarandet för bildande av en lista över arbeten och tjänster för underhåll av MKD;
• organisering av nödsändningstjänster;
• förfarandet för överföring och generering av teknisk dokumentation för MCD
• förfarande för avslutande av verksamheten i den förvaltande organisationen;
• beställning av information om HOA, specialiserade kooperativ.

Det kan rimligen hävdas att dekretet från Ryska federationens regering om förvaltning av hyreshus belyser många punkter i detalj.

Andra lagstiftningsakter

Vi kommer inte att överväga andra föreskrifter i sådan detalj. Förordning 416 påverkar direkt de viktigaste nyanserna i förvaltningen och hänvisar direkt eller indirekt till andra dokument.

Ledningens mål och mål

Förvaltningen av en hyreshus i bostads- och kommunaltjänstsystemet är ett system med åtgärder som syftar till att uppnå ett antal mål:

• skapande av gynnsamma och säkra levnadsvillkor;
• organisering av underhållet av en fastighetsbyggnads gemensamma egendom;
• lösa frågan om användning av gemensam egendom;
• organisering av tillhandahållandet av offentliga tjänster;
• bibehålla teknisk kommunikation i gott skick.

Hantering av en hyreshus i bostadssystemet tillhandahålls på följande sätt:

• direkt beslutsfattande av ägarna till bostadslokaler;
• hantering av bostadskomplex genom att skapa specialiserade organisationer (HOAs, kooperativ) utan att ingå ett avtal med en ledande organisation;
• ingående av ett avtal med den förvaltande organisationen, beslutet fattas genom HOA eller genom att fatta ett beslut vid ett möte med fastighetsägare;
• ledningen tillhandahålls av utvecklaren innan ett avtal ingås med den förvaltande organisationen.

Den senare metoden är ett mellanliggande alternativ. Varför? Efter att huset har tagits i drift ska någon ta itu med huset. Utvecklare är inte specialiserade förvaltningsorganisationer. På grund av detta försöker de att ingå ett avtal med den förvaltande organisationen så snart som möjligt. Hon får den tekniska dokumentationen. Tidigare försökte vissa utvecklare skapa egna förvaltningsföretag, men deras utbildning är nu komplicerad. En hel lista med krav presenteras, det är nödvändigt att få en licens.

Nedan kommer vi att prata om var och en av de tillgängliga kontrollmetoderna.

Lägenhetshanteringsstandarder

I dekret 416 beskrivs verksamheten inom organisationer som förvaltar och fastställer också vissa kriterier som verksamheten ska uppfylla.

I det avsnitt som ägnas åt standarder ges faktiskt en lista över tjänster och arbete med förvaltningen av en hyreshus:

• bildning, lagring, uppdatering av dokumentation är organiserad i enlighet med reglerna för hantering och tillhandahållande av tjänster för underhåll av MKD;
• förberedelse av förslag för förvaltning av gemensam egendom till bolagsstämman.
• utveckling av en förteckning över tjänster för underhåll av gemensam egendom, med beaktande av det minsta acceptabla beloppet;
• tillhandahållande av beräkning och motivering av priset för tjänster, utlämnande av all information;
• utveckling av planer för energisparande åtgärder;
• beredning av de mest lönsamma förslagen för överföring av gemensam egendom för användning av tredje part (hyra etc.);
• tillkännagivande av utkast till dokument relaterade till förvaltning och underhåll av gemensam egendom;
• förberedelse av dokumentation, anspråk, ingående av avtal med resurstillförande organisationer, användning av specialiserade program skapade för att förenkla dokumentationen;
• organisering och implementering av bosättningar med verktyg och organisationer som tillhandahåller varor och tjänster under ledningen;
• säkerställa effektiv kontroll av medägare (offentliggörande av indikatorer för finansiell och ekonomisk aktivitet, andra dokument etc.);
• organisering av mottagning och behandling av ansökningar, förslag och klagomål;
• ägarnas deltagande i kvalitetskontroll av utfört arbete.

Listan hänvisar direkt till föreskrifter som reglerar arbetet med personuppgifter och tillhandahållande av offentliga tjänster.

Direkt deltagande i ledningen

Enligt RF LC är förvaltningen av en hyreshus utan att skapa en juridisk enhet och involvera ett förvaltningsbolag möjligt under förutsättning att inte mer än 30 lägenheter finns i huset. Varför beslutade du att införa en sådan begränsning? Faktum är känt att det är svårt att komma överens med ett stort antal människor om ett beslut som passar alla. Men invånarna i små hus är närmare besläktade. Och i denna situation är det lättare att lösa problem och undvika byråkratisering av processen och onödiga kostnader.

Ett sådant förvaltningssystem för hyreshus innebär direkta hyresgäster som ingår avtal med resurstillförande organisationer.

I den här situationen är det främst viktigt att övervaka riktigheten på bolagsstämman, genomförandet av protokollet och verksamheten i rådets lägenhet. Lagen tillåter bolagsstämman att utfärda en fullmakt till en tredje part för att företräda sina deltagare, till exempel i förbindelserna med Nordossetien, myndigheterna när man utarbetar gränserna för territoriet (listan över befogenheter och ärenden för vilka fullmakten utfärdas är inte begränsad av lagen).

Baserat på protokollet från bolagsstämman ingår varje ägare ett avtal med RNO. Lagen säger att alla som undertecknar avtalet från delägare är en part i avtalet.

Ansvaret för kvaliteten på tjänsterna ligger hos företaget som tillhandahåller det. Ansvarsgränsen bestäms av avtalets klausuler. Reglerna för tillhandahållande av tjänster beskriver konsumentens och entreprenörens ansvarsområde.

Ägarna ansvarar för underhållet av delade nätverk. Därför är en av dem engagerade i sin service, eller en organisation eller person väljs ut som på grundval av kontraktet kommer att engagera sig i service. Som ni ser är denna kontrollmetod ganska lämplig för små hus.

Skapa HOA

HOA är en specifik organisation. Det är en form av organisation av medägare av lägenheter för underhåll av gemensam fastighet och tillhandahållande av verktyg. Föreningen kan skapas i ett, samtidigt i flera hus (det är karakteristiskt för små hus med flera tiotals lägenheter vardera). Organisationen kan delta i andra aktiviteter som syftar till att tillfredsställa ledningsbehov.

Hur är skapandet? Andelsägarna håller en stämma och beslutar att skapa en fackförening. Lagstiftningen reglerar strikt förberedelseprocessen och förfarandet för dess genomförande. Vid olagliga åtgärder kan detta leda till likvidation av partnerskapet och erkännande av alla dess ytterligare åtgärder som olagliga, och de kommer att avbrytas.

Föreningen börjar verka från det ögonblick då staten registrerades. Följande dokumentlista överlämnas:

• protokoll från bolagsstämman;
• en kopia av stadgan undertecknad av en auktoriserad person certifierad av en notarie;
• en lista över personer som röstade för inrättandet av ett HOA, med deras personuppgifter och en indikation på storleken på deras andelar i den gemensamma egendom som de äger.

Enligt LCD-skärmen ligger förvaltningen av ett hyreshus hos styrelsens direktör eller ordföranden som beslutar verksamhetsfrågor och bolagsstämman. Lagen delade kompetenser och tilldelade befogenheter som endast kan utövas direkt av ägarna. Till exempel bortskaffande av gemensam egendom.

Hemägarföreningar arbetar på grundval av stadgan, utvecklade i standardform och godkända av myndigheterna. Mindre förändringar är tillåtna (i begränsad utsträckning). Om det finns överträdelser kommer bostadsinspektionen att utfärda ett föreskrifter vid klagomål eller som en del av inspektionen, som åklagarmyndigheten eller domstolen har rätt att avbryta.

HOA: s verksamhet är ganska formaliserad: alla beslut registreras i protokollet från bolagsstämma, ordföranden. Organisationen har bankkonton, kontanter är förbjudet. Förmågan att samla in medel är en betydande fördel som inte finns med direkt kontroll över huset. Det enda undantaget: oavsett hanteringsmetod finns det alltid rätten att öppna ett konto för ackumulering av medel för större reparationer.

Skapande av kooperativ

Förutom HOA har delägare rätt att anförträda förvaltningen av en annan juridisk enhet, till exempel ett bostadsbyggande kooperativ. Till skillnad från HOA skapas emellertid ursprungligen ett kooperativ för konstruktion av ett objekt.Då har organisationen rätt att fortsätta sin existens. Alla hans aktiviteter liknar liknande kooperativ liknar HOA: s arbete. Anledningen är att behandlingen av gemensam egendom för ägare av en hyreshus bygger på samma regler.

Således reduceras metoderna för att hantera ägare av lokaler i en hyreshus genom att organisera föreningar till det system som inrättades för HOA.

Det finns fall av omvandlingen av ett kooperativ till ett HOA.

Ledningsföretag

Dess funktion är kommersiell. Alla andra organisationer har status som icke-vinstdrivande och deras aktiviteter syftar inte till att göra vinst. Tvärtom skapas företag just för detta ändamål. De är organiserade av både myndigheter och privatpersoner.

Företaget tillhandahåller ett komplett utbud av tjänster, samtidigt har invånarna i huset rätt att välja ett annat alternativ för samarbete. Följaktligen erbjuds följande alternativ:

• förvaltningsbolaget tillhandahåller huset fullt ut;
• Kontraktet ingås med HOA för att uppfylla listan över verk eller tjänster som anges i kontraktet.

I det första fallet skapas inget partnerskap, medägare har rätt att välja en organisation på en stämma. Om mötet av någon anledning inte hålls eller medborgarna är ovilliga att delta i valet av organisation utses en tävling av de kommunala myndigheterna. Sedan utser de ett förvaltningsföretag som tar ansvar för förvaltningen av husets gemensamma egendom.

Fördelen med denna metod är tillgången på resurser som HOA inte har (utrustning, personal).

Vilket sätt att välja

Lagen ger flera sätt att organisera förvaltningen av en hyreshus. Ägare har rätt att välja den som passar dem bäst.

Vilka är fördelarna med direkthantering, undersökte vi ovan: minimikostnaderna, direkt kommunikation med organisationer som tillhandahåller tjänster och bristen på en komplex och dyr förvaltningsstruktur.

Inrättandet av en förening kommer att kräva en större grad av samarbete, men det ger medborgarna möjlighet att själva förvalta gemensam egendom. Ledningen för HOA eller kooperativet är mer uppmärksam på invånarnas behov. Yttrandet om tullstorleken och listan över tjänster beaktas. De viktigaste frågorna bör avgöras direkt av ägarna.

Även om reglerna för att hantera ett hyreshus är desamma, är det lättare för företagsledningen att "stänga av" och det är svårare för invånarna att uppfylla sina skyldigheter. Föreningens styrelse beror på sina egna grannar.

Informationssystem för bostäder och kommunala tjänster

Under 2017 lanserades portalen för den informativa statliga bostadsstrukturen som spelade rollen som ett referenssystem för hantering av hyreshus. Den innehåller information om myndigheter, företag och organisationer som ansvarar för tillhandahållandet av bostäder och kommunala tjänster. Hushållsföreningar, förvaltande kooperativ och företag ingår också här. Målet med portalen var att ge medborgarna information om kvaliteten, volymen på verktyg, överträdelser som är tillåtna och om människors rättigheter och skyldigheter.

Systemet bör främst användas för att beräkna och betala betalningar, för att beräkna subventioner. Det är intressant att lagstiftningen tillåter att inte betala räkningar som inte ingår i systemet, vilket uppmuntrar marknadsenheter att ansluta sig till systemet.

Men att hantera organisationer, deras representanter står inför ständiga systemfel, och processen för registrering och inmatning av data är en besvärlig och komplex procedur. Det är förvirring med storleken på bostadsutrymmen som finns tillgängliga för förvaltningsorganisationerna och bidragit av Rosreestr.

Således skapade implementeringen av en bra idé istället för hjälpsystemet för att hantera hyreshus ett annat problem.

Stödja resurser

Hanteringsaktiviteter kräver samtidigt utförande av många funktioner.Samtidigt införs förändringar i lagstiftningen dagligen, nya förklaringar ges av befintliga lagar och rättslig prövning analyseras. För att förenkla arbetet med en ökande informationsvolym har till exempel ett elektroniskt system "multi-apartment house management" skapats.

Det låter dig systematisera tillgänglig information, bearbeta den. Dokumentmallar erbjuds, det återstår bara att fylla i dem.

Avslutningsvis

Hantering av en hyreshus - en tjänst som tillhandahålls husägarna. De har rätt att helt ta allt i sina egna händer eller överföra kontroll till en specialiserad organisation.

Ett annat alternativ praktiseras - ett förvaltande kooperativ eller HOA skapas, som ingår ett avtal om tillhandahållande av tjänster med förvaltningsbolaget. Graden av HOA-engagemang i ledningen bestäms redan av parterna.

Det rättsliga systemet för förvaltning av en hyreshus representerar ett lager av rättsakter (LCD, vissa lagar, regeringsdekret, lokala myndigheters beslut).

Ständiga förändringar av lagkrav provocerar komplexiteten i många processer en ökad börda för de ansvariga för ledningen. För att underlätta livet skapas specialiserade program, till exempel hyreshusens ledningssystem (ICFER).