القيمة المتبقية. طرق حساب القيمة المتبقية

في السوق الروسية اليوم ، أصبحت قيمة إعادة البيع مهمة بشكل متزايد. عادة ما يتم استخدامه للعمل مع المؤسسات المفلسة أو كائنات البناء طويل الأجل للصندوق الفيدرالي. تعتبر عملية تقييم الممتلكات مهمة بشكل خاص في حالات الأزمات في البلاد.

أنواع التكاليف

يتميز كل منتج بالقيمة. في الظروف القياسية ، هناك سوق ، والذي يعتبر الأساس لتقييم كائن ما. عند الانحراف عن ميزاته المميزة ، تنشأ أنواع أخرى من القيمة.

السوق - وهذا هو سعر الكائن ، والذي يعتبر الأكثر احتمالا. يباع موضوع التقييم في سوق تنافسي. يتم إبلاغ الأطراف بالبيانات اللازمة حول الكائن. لا يتأثر السعر بأسباب الطوارئ ، والتي تشمل:

1. لا توجد أي التزامات مفروضة على أطراف الصفقة: يجب أن يبيع الشخص والآخر يجب أن يسترد.
2. يتم طرح الكائن للمزاد العلني.
3. يتم التعبير عن سعر البضاعة من الناحية النقدية.
4. مبلغ الصفقة يبدو كافيا ، لا يوجد إكراه على البيع.
5. يمتلك كلا طرفي المعاملة معلومات حول موضوعه ويتصرفان بما يحقق مصالحهما الخاصة.

يؤدي عدم الامتثال لأحد المعايير الموضحة للقيمة السوقية إلى ظهور أنواع أخرى. تتطلب هذه الحقيقة تعريفا واضحا للشكل الأنسب في أي موقف معين. تنشأ قيمة الاستثمار عند الاستحواذ على عقارات ذات أهداف واضحة. هذه رغبة تجارية بحتة لتحقيق الربح في المستقبل ، وأسباب غير اقتصادية ، على سبيل المثال ، الحصول على المتعة من صورة قديمة. مطلوب الإنقاذ عندما تنشأ ظروف استثنائية ويتم التقليل من سعر العقار.

تكلفة التصفية - ما هو؟

يشير مفهوم القيمة المتبقية إلى عرض النقود الذي يمكن الحصول عليه من تصفية الأصول. وتشمل هذه الممتلكات التي تنتمي إلى فرد أو كيان قانوني. وفقًا لذلك ، هذا هو المبلغ الحقيقي الذي يتوقعه المالك عند بيع الكائن في وقت قصير. لا يوجد لدى السوق الروسية بعد قاعدة إحصائية كافية لبيع هذه الأشياء ، وبالتالي ، يتم استخدام نوع السوق للتقييم.

في الوقت نفسه ، يتم حساب القيمة المتبقية للكائن. يمثل قيمة مساوية للقيمة الحقيقية اقتصاديًا ، مع الأخذ في الاعتبار انخفاض قيمة العقار. للحصول على النتيجة الصحيحة ، يجب خصم الاستهلاك المتراكم من السعر الأولي. تؤخذ هذه البيانات في الاعتبار عند حساب قيمة تصفية الممتلكات المعروضة للمزاد في الظروف القسرية.

متى يحدث؟

يتم تقييم المنشأة باستخدام طريقة قيمة التصفية عندما يصبح من الضروري سداد الديون الحالية مع الدائنين. لا يمكن بيع البضائع المصنعة لتغطية الديون وإجبار المالك على بيع الأصول لسدادها. عامل الوقت يصبح حاسما. كلما زادت سرعة بيع الأصول ، كلما تم سداد الديون.

يتم قبول شروط المعاملة بشكل فردي لكل حالة. تتم تصفية الكيان القانوني بأشكال قسرية وطوعية. في حالة البيع الطوعي للممتلكات ، يصبح من الممكن وضع جدول مبيعات مقبول وتخطيط أفعالك بناءً على تفاصيل محددة. يتم طرح العقارات الإفلاس (ملكية المدين) للبيع بالمزاد في الوقت المناسب.القيمة المتبقية هي ضمان للدائنين بأن الدين سوف يتم سداده. يتحول العقار إلى تعهد. من المهم أن يعرف المقرض موعد إجراء الحساب ، وبأي سعر سيحدث البيع. في بعض الأحيان تسمى قيمة إعادة البيع بالضمان.

في حالة التصفية القسرية ، يتم تخفيض الشروط بحدة. في هذه الحالة ، يتم تقييم القيمة المتبقية للملكية على أساس تشريع الاتحاد الروسي. تباع الممتلكات في غضون شهرين بعد الاستيلاء عليها. كل من التصفية الاختيارية والقسرية تؤدي إلى انخفاض في قيمة الكائن ، يصبح السعر أقل من السوق. بالنسبة للبائع ، يصبح هذا حدثًا غير مربح ، وبالنسبة للمشتري - مربحًا.

عوامل التقييم

من الإكراه لطرح المزاد للممتلكات يعتمد على قيمة تصفية كائن التقييم. هذا هو العامل الرئيسي الذي يؤثر على الحجم ، في غياب اتفاقات السوق. لحساب القيمة المتبقية بدقة ، يتم أيضًا مراعاة الأسباب الأخرى:

1. مصطلح العرض هو الوقت المخصص لبيع كائن ما. أقصر فترة المناقصة ، وانخفاض سعر العقار.
2. الوضع الاقتصادي في البلاد في وقت المزاد. قد تؤثر الحالة الموضوعية للسوق بشكل سلبي على تقييم الكائن.
3. تعتمد جاذبية العقار في سوق العقارات على خصائصه الفردية والطلب في السوق على نوع معين من المعارض.

في مكان منفصل هي قيمة إعادة البيع الأسهم المفضلة. يتلقى أصحابها عند إنهاء المؤسسة تعويضًا عن الخسائر في المقام الأول. كما يتمتعون بحق الأولوية في دفع مبلغ من الأموال يتوافق مع بعد نقدي قوي أو كنسبة مئوية من القيمة الاسمية للسهم.

طرق التقييم

في سوق العقارات الروسي ، يتم استخدام طرق غريبة لحساب قيمة التصفية عند تقييم كائن ما.

لإجراء طريقة مباشرة لتقييم العقارات ، من الضروري استخدام تحليل مقارن لمبيعات الأشياء المماثلة في هذا القطاع من السوق. هذا مطلوب من أجل دراسة معاملات المبيعات الأخيرة في مكان محدد في مواضيع مماثلة. ثم ، يتم تأسيس اعتماد مباشر لقيمة تصفية الكائن على العوامل الرئيسية.

تعتمد طريقة غير مباشرة لتقييم العقارات على القيمة السوقية الفعلية للعقارات في فترة زمنية محددة. يتم ضبط السعر لمعامل (تصحيح) تأثير العوامل الرئيسية التي تجبر العقار على طرحه في المزاد. لا تعتمد هذه الطريقة على الآراء الشخصية ، حيث يتم حسابها بواسطة الصيغة.

صيغة الحساب

لتجنب التسعير الحدسي للعقار ، من الأفضل استخدام الطريقة الرياضية. تعطي الصيغة دقة لا يمكن دحضها في مسألة كيفية العثور على قيمة إعادة البيع.

لذلك ، صيغة الحساب الدقيق: قيمة التصفية هي القيمة السوقية مضروبة في عامل التصحيح. نوضح المفهوم الأخير. عامل التصحيح هو مؤشر على تقديم العطاءات القسري. يتراوح نطاق هذه القيمة من واحد إلى صفر. لا توجد مؤشرات رياضية لحسابها. يقوم المثمن ، بناءً على الخبرة الشخصية والمعرفة والحدس ، بتعيين عامل تصحيح (تصحيح قسري). الواقع الروسي يكشفه في القيمة من عُشر إلى ثلاثة أعشار. هذا ، على التوالي ، يشكل من عشرة إلى ثلاثين في المئة من القيمة السوقية للعقار. تظهر هذه المؤشرات نتيجة فشل التداول. تتضمن الحقائق الحديثة في سوق العقارات عامل تصحيح يبلغ خمسة أعشار وما فوق.ظهرت هذه القيمة كنتيجة لدراسة عوامل إكراه التصفية: طرق البيع والتكاليف ، فترة التعرض ، مخاطر الاستثمار. من مكونات الصيغة ، والأكثر دقة هي القيمة السوقية.

يمثل تقييم الأصول غير الملموسة بعض الصعوبة. الصيغة الرياضية ليست مناسبة ، في كل حالة يلزم إجراء حساب فردي. هذا بسبب الصعوبات في تحديد النتائج الكمية لاستخدام الكائن من أجل توليد الدخل. الطريقة الدقيقة تكلف. يعتمد على حساب تكاليف تطوير وإنشاء الأساس القانوني للأصول غير الملموسة. تستخدم هذه الطريقة لتقييم نتائج أعمال التصميم والبحث العلمي. عند تطبيق طريقة تقدير التكاليف ، يتم أخذ العديد من الخطوات في الاعتبار لتحويل نتائج البحث إلى تنفيذ مدر للدخل. تحتاج أولاً إلى إنهاء أعمال التطوير. بناءً على نتائجها ، صمم المنتج ، اصنع نسخة تجريبية. إذا كانت هناك دلائل على الإنتاج الضخم ، فإنه يتم المطالبة بها من قبل المستهلكين ، ثم يتم إنشاء مؤسسة لإنتاجها. فقط بعد إتقان القدرات الإنتاجية ، يبدأون في تصنيع وبيع سلع جديدة. للترويج للمنتج ، ستحتاج إلى اتباع سياسة فتح السوق. توفر كل مرحلة تكاليف المواد ، والأهم من ذلك أن لديها إطارًا زمنيًا.

حالات تشكيل قيمة إعادة البيع

تنقسم أمثلة تحويل القيمة السوقية إلى تصفية إلى ثلاثة أنواع نموذجية:

1. غالبًا ما يكون إلغاء المنظمة نتيجة للإفلاس.
2. بيع الضمان.
3. البيع القسري للممتلكات الأخرى.

تصفية المنظمة أو المؤسسة يؤدي إلى تشكيل جدول زمني لبيع الممتلكات لسداد الديون القائمة. هناك حالات لا يمكن فيها تغطية إجمالي الدخل من بيع العقار لتغطية جميع الديون. توقيت تدابير ما قبل البيع والعرض نفسه محدود. من وجود عامل مؤقت يعتمد على القيمة المتبقية لكائن التقييم. هذا ، مع المساواة في جميع الظروف الأخرى ، يلعب دورا حاسما.

في كل حالة ، يتم تحديد مدة فترة التصفية بشكل فردي. من المهم التفكير في إمكانية اتخاذ هذا القرار طواعية. ثم هناك المزيد من الخيارات للقضاء على المشكلة ، هناك وقت لوضع وتنفيذ خطة فعالة لتصفية المؤسسة. يتم البيع القسري للممتلكات للتسوية مع الدائنين بعد اتخاذ قرار بشأن إجراءات الإفلاس بناءً على نتائج الإدارة الخارجية. يجب بيع القاعدة التنافسية التي تم إنشاؤها في مزاد علني. توقيت مثل هذا الحدث محدود للغاية. يجوز للمالكين ، قبل إجبارهم على التصفية القسرية ، التفكير في إجراء ذلك على أساس طوعي.

بيع الممتلكات المرهونة يشبه العزلة عن الواقع. في هذه الحالة ، القيمة المتبقية المقدرة مطلوبة لتحديد الحد الأدنى للقرض ، والذي من الضروري إدراك العقار المرهون به. هذا لا ينص على البيع الفعلي للعقار. لكن يحتاج المقرض إلى معرفة بأي سعر يمكن بيع عنصر مرهون في فترة زمنية محدودة إذا لم يتم إرجاع المبلغ. يسمح لنا الوقت المحدود والمبيعات القسرية باستدعاء قيمة تصفية القيمة هذه. على الرغم من أنه يسمى في بعض المصادر الضمان ويتم تخصيصه في فئة منفصلة.

يتطلب البيع القسري للعقار أيضًا بسبب الحد من وقت التعرض حساب قيمة التصفية. يمكن بيع العقار بمبادرة منه (البيع الطوعي) وعن طريق التنفيذ القانوني (البيع القسري).في الحالة الثانية ، لا تستغرق فترة تعرض الممتلكات الموقوفة في دعوى قضائية أكثر من شهرين من لحظة الاستيلاء.

تأثير الأزمة على تقييم المنشأة

يؤثر عدم استقرار السوق الاقتصادية على قيمة تصفية العقارات ، وبشكل سلبي في أغلب الأحيان. الأزمة تفاقم هذا التأثير غير السلبي. التأثير المتبادل يرجع إلى عدد من الأسباب:

• لا توجد موارد مالية كافية تدخل السوق الاقتصادية ؛
• خاصية صغيرة من المساكن الثانوية في الطلب الكبير ؛
• فشل في الإقراض في القطاع المصرفي يقلل من الطلب على العقارات الكبيرة.

الأزمة يجعل التعديلات على أنشطة المثمنين ويتطلب أصحاب أكثر حذرا. للحصول على سعر مناسب ، من الأفضل استخدام كلتا الطريقتين لتحديد القيمة المتبقية للكائن. في الظروف الحالية ، لا ينبغي للمرء أن يعتمد فقط على تجربة المهنيين. تتمثل ميزات تقييم قيمة التصفية خلال الأزمة في أن كل طريقة من الطرق تأتي بمزاياها الخاصة. يسمح لك Direct بتحليل حالة سوق العقارات ومعاملات المبيعات المماثلة. سوف يتحول الاستنتاج إلى أساس الطريقة غير المباشرة. سوف يأخذ في الاعتبار القيمة السوقية الفعلية للممتلكات ، ويأخذ بعين الاعتبار تقييم المساحية وتحديد عامل تعديل مناسب للقوة.

فقط مجموعة متجانسة من نهجين ، مع الأخذ في الاعتبار الأسباب الموضوعية والعوامل الذاتية هي التي تحقق أقصى تأثير

الخلاصة: خصوصيات تقييم قيمة التصفية في السوق الروسية هي عيبها وأهميتها. المعلومات التجريبية والإدراك الحدسي للمتخصصين هي في صميم أنشطة التقييم. للحصول على نتيجة دقيقة ، يجب عليك استخدام جميع الطرق المتاحة.

طرق حساب قيمة الأصول الثابتة

في الممارسة العملية ، هناك حاجة لحساب القيمة المتبقية للأصول الثابتة. هناك العديد من الآراء حول تفسير هذا المفهوم. الأول هو سعر النفايات المفيدة التي سيتم استلامها بعد بيع المنشأة ، والتي يتم تضمينها في المبلغ الإجمالي. والثاني هو الفرق بين قيمة الكائن بعد الانتهاء من استخدامه وتكلفة تصفيته. هناك رأي ثالث: عندما يتم استهلاك الأموال بالكامل ومعرفة مدى عدم ملاءمتها للتشغيل اللاحق ، فإن هذه القيمة تساوي الفرق بين سعر النفايات المفيدة (الحطب ، خردة المعادن ، الطوب ، إلخ) وتكلفة تدمير العنصر.

وبالتالي ، يتم احتساب القيمة المتبقية للأصول الثابتة وفقًا لمعادلة خاصة. افترض أنه قد تم تقدير كائن ما في الأصل بمليون روبل ، وقد استخدم لمدة عشر سنوات. انخفضت القيمة السوقية لمعدات مماثلة لنفس الفترة من الاستخدام إلى ثلاثمائة ألف. التكاليف التقديرية لإلغاء ما يقرب من تسعين ألف. لذلك ، ثلاث مئة ناقص تسعين مائة وعشرة آلاف روبل. سيكون هذا المبلغ هو دخل المنظمة من بيع النفايات المفيدة بعد إلغاء الأصول الثابتة.

من المهم مراعاة أنه عند البت في التصفية في نهاية عمر كائن ما ، يجب أخذ بعض المعايير في الاعتبار. وتشمل هذه:

• تعقيد العمل تفكيك.
• مقدار نفقات تدمير الأصول الثابتة ؛
• انخفاض قيمة البقايا المادية والمعنوية ؛
• ديناميات أسعار مواد البناء والمعادن وقطع الغيار والمزيد ؛
• القدرة على استخدام الأرصدة في أنشطتها الخاصة أو لتحقيقها ؛
• تقييم موثوق للمخلفات المباعة.

يؤدي إنهاء وجود مؤسسة ما ككيان قانوني إلى تجميع مستند محاسبة محاسبي. تكلفة رصيد التصفية يميز مصادر الأموال وقيمتها في وقت إغلاق المنظمة. خلال الفترة المخصصة لإلغاء المنشأة ، يجب سداد الالتزامات تجاه البنوك والدائنين. توضح حالة التسوية الخاصة بالمؤسسة بعد فترة التصفية الوضع المالي الفعلي.

صعوبات التقييم

يصاحب حساب القيمة المتبقية بعض المشاكل. الرئيسي هو الحد من وقت بيع العقار. يستغرق الأمر بعض الوقت والتحقق المضني من الوثائق لتسجيل الممتلكات. المشكلة الثانية هي انخفاض في دائرة العملاء.

يمكن أن يحدث إعادة تقييم لربحية المشروع بثلاث طرق.

1. تأخذ طريقة الدخل في الاعتبار الفوائد في المستقبل القريب والبعيد.
2. تعتمد الطريقة المقارنة على السعر الحقيقي للعقار المباع في السوق المفتوحة.
3. تتضمن طريقة عرض التكلفة التكاليف المسموح بها التي سيتكبدها المالك في الحصول عليها ثم إعادة إنشائها.

تؤثر أهمية الطرق على تحديد قيمة التصفية للمؤسسة. لا تسمح الفترة الزمنية المحدودة للمشترين المحتملين بالتعرف على فوائد الأصول. للحصول على الموافقة النهائية على السعر ، يجب تحليل نتائج جميع أساليب التقدير.