Много предприемачи или физически лица искат да използват определен парцел за различни цели. Наличните средства не винаги са налични за придобиване на територия. Отлично решение е дългосрочното наемане на земя от държавата. За регистрация можете да използвате различни начини и в бъдеще ще има възможност да получите територията в собственост. В същото време можете да използвате парцелите само за конкретни цели, предварително посочени в договора. Нарушаването на условията на договора ще бъде основа за неговото прекратяване преди датата на изтичане.
Концепция за аренда на земя
Наемането на земя се предлага от държавата на много граждани. Той се съставя чрез формиране на специален договор. Отдава се под наем само подходяща земя. Наемът може да бъде:
- дългосрочна, върху която се предоставя земя за период от 5 до 49 години, освен това със сигурност се изисква регистрация на договора и в бъдеще е възможно да се осребри територията;
- неограничен, който лесно се прекратява по всяко време, но това изисква уведомяване на другата страна три месеца предварително;
- краткосрочен, според който срокът на валидност не надвишава 5 години.
Изборът на наемния период зависи изцяло от целта на използване на територията.
Законодателна регулация
Дългосрочният наем на земя се предоставя само при спазване на предвидените в закона условия. С този дизайн физически лица или компании имат право да купуват земята.
В чл. 39 от КТ са посочени условията на лизинговия договор и неговата продължителност. Всички парцели, които могат да бъдат издадени за дългосрочен наем, са регистрирани.
Отношенията, възникнали между двете страни по споразумението, се уреждат от информацията на чл. 27 ЗК и гл. 27-29 Граждански кодекс.
Важно условие, при което се осигурява дългосрочен наем на земя от държавата, е необходимостта строго да се използва територията по предназначение. Решенията относно предоставянето на земя под наем се вземат от общинските власти на всеки регион. Всички транзакции се извършват от името на държавата.
Ако срокът на договора надхвърли 11 месеца, тогава той трябва да бъде регистриран и да бъде признат за валиден от момента на регистрацията, което е посочено в чл. 651 НК.
Какъв е размерът на дъската?
Дългосрочният наем на земя се предлага срещу заплащане, а размерът му е предписан в договора. Тази точка се счита за важно условие на споразумението.
Приходите от регионалните власти са облагаеми с данъци. Размерът му се регулира от правителството на страната, поради което средствата се прехвърлят във федералния бюджет. Цената се определя по време на аукционния процес и ако земята вече има определена кадастрална стойност, първоначалната наемна цена ще надвиши този показател с 1,5%.
Кой може да стане наемател?
Дългосрочен наем на земя, собственост на държавата, се предлага както на физически лица, така и на различни компании.
Ако частно лице претендира да сключи такъв договор, тогава можете да използвате териториите за управление на спомагателна ферма или за изграждане на жилищна сграда.
Търговските организации могат да използват дългосрочен наем на общинска земя за изграждане на различни обекти, използвани в процеса на работа. Могат да се прилагат и сайтове за селскостопански дейности или други цели.
Какви парцели не могат да бъдат отдадени под наем?
Не е позволено да се състави такова споразумение по отношение на земята:
- сгради или земя, разположени на местата на военните сили или съоръжения на страната;
- различни природни резервати;
- територията, където се намират различни енергийни ресурси, които са атомни или радиоактивни;
- сгради, предназначени за защита на границите на страната;
- местата, където се намират затвори или други подобни съоръжения, предназначени за изтърпяване на наказания от престъпници;
- гробища или други територии с погребения;
- административни образувания.
Можете да разберете какви точно парцели могат да бъдат издадени под наем директно в местната администрация на определен регион.
За какви цели се наема земята?
Фирми и физически лица могат да вземат земя за дългосрочен наем за различни цели. Преди да подадете директно заявление за регистрация на територията, трябва да проверите каква е целта му, тъй като можете да я използвате само когато вземате предвид тези данни.
Обикновено такова споразумение се съставя с общинските власти за използването на земя за следните цели:
- изграждането на търговски или частни съоръжения, използвани за печалба или настаняване;
- извършване на бизнес дейности;
- провеждане на различни инженерни комуникации, така че те да могат да бъдат свързани с различни обекти;
- използването на недрата на земята;
- селскостопанска работа;
- изграждане на пътища или магистрали.
Разрешава се наемателите да променят предназначението на земята, но за това е необходимо да подадат подходящо заявление до администрацията на региона. Ако властите не бъдат уведомени, че сайтовете се използват за други цели, тогава това може да стане основа за предсрочно прекратяване на договора.
времето за изпълнение
Дългосрочният наем на земя от държавата може да бъде за различни периоди от време. Съществуват обаче определени максимални и минимални срокове.
Доколкото е възможно можете да съставите договор за 49 години, а наемателите не винаги получават одобрение за този период, тъй като регионалните власти оценяват състоянието на пазара на земя в града, а също така вземат предвид категорията на парцела.
Минимално е възможно да се уреди земя за дългосрочен наем за 5 години.
Най-често договорите се съставят за период от 3 до 10 години. Във всеки случай споразумението се изисква да бъде регистрирано в Rosreestr.
При какви условия се предоставя земя?
Предоставя се дългосрочен наем на земя с право на обратно изкупуване при спазване на изискванията:
- територията не трябва да бъде изготвена за друго лице;
- наличието на земята на всякакви обекти без собственик;
- не трябва да бъде на сайта на общи комуникационни мрежи.
Всяко лице или фирма, която кандидатства да състави такъв договор с общинските власти, първо трябва да вземе решение за целта на прилагане на територията.
Ползи от наем
Дългосрочният наем на земя има много предимства за наемателите. Те включват:
- необходимите територии се осигуряват за дългосрочен план, който може да достигне дори 49 години;
- в края на срока на този договор е възможно закупуване на земя;
- позволено е да се заема земята, но е важно да се уведомят общинските власти за такова решение и такава дейност може да се превърне в източник на добра печалба;
- разрешено е да се прекрати договорът предсрочно, ако е необходимо;
- можете да изграждате различни структури на земята или да печелите чрез използването му.
При съставяне на дългосрочен договор за наем на земя гражданите или фирмите могат да бъдат сигурни, че сделката е законно чиста и законна. На практика няма възможност за оспорване на договора за продажба, ако се вземе решение за обратно изкупуване на недвижими имоти. Ако земята е в дългосрочен аренда и гараж, построен върху нея, се продава, тогава се сключва договор за наем за купувачи, които могат по-късно да купят тази територия.
Недостатъците включват факта, че ако общинските власти или държавните органи трябва да използват територията, то тя лесно се изземва чрез предсрочно прекратяване на договора. Също така, не всички граждани могат да се възползват от подобна оферта.
Ако планирате да използвате сайта за индивидуално жилищно строителство, тогава той е предвиден за максимум 20 години.
Методи за проектиране
Как да уредим дългосрочен наем на земя? Има няколко начина да направите това:
- провеждане на аукциони, инициирани от самите общински власти, и информация за датата на тяхното провеждане се разпространява предварително в медиите;
- директен контакт на потенциален наемател с местните власти, за да се избере оптималният сайт за конкретни цели;
- сключване на договор без наддаване и този процес е разрешен изключително във връзка с парцели, за които няма информация в поземления кадастър.
Най-често общинските власти използват търгове, тъй като помагат да се установи високата цена на наема.
Характеристики на търга
Дългосрочният наем на необработваема земя е сделка между общинските власти и наемателя. Различни лица могат да действат като наемател и обикновено се провеждат оферти за избор на платец на наем.
Целият процес е разделен на етапи:
- се взема решение от общинските власти относно предоставянето на конкретни парцели под наем на граждани или фирми;
- информация за датата и мястото на търга се разпространява в медиите;
- потенциалните наематели подават заявление и други документи за участие;
- се прави депозит;
- в уговорения ден трябва да вземете участие в търга, което ще направи възможно сключването на земя под наем.
Наддаването се извършва само ако има двама или повече участници. Цялата информация за резултатите се записва, след което копие от протокола се предава на победителя, тъй като ще е необходимо за сключване на договор.
Нюансите на съставяне на споразумение
Дългосрочният договор за наем на земя е важен документ, регулиращ отношенията между общинските власти и наемателите. Той трябва да съдържа всички условия за използване на земята за конкретни цели.
Не забравяйте да включите информация в този документ:
- предмет на споразумението, представено от земята;
- се вземат предвид различни ограничения за предназначението на територията;
- дали има някаква тежест върху него;
- срокът на този договор е предписан;
- изчислява се размерът на наема;
- има процедура, въз основа на която е разрешено да се правят корекции в споразумението или да се прекратява предсрочно;
- отговорността на всяка страна е предписана, ако се установят нарушения на условията на договора;
- Трябва да има допълнителни важни точки на сътрудничество;
- в края се посочват подробности за всяка страна.
Особено внимание се обръща на описанието на земята. Ако има неточности, те могат да станат основание за анулиране на такова споразумение чрез съд. Трябва да има надеждна информация, с помощта на която не би трябвало да има трудности при идентифицирането на конкретна територия. Тези данни включват кадастралния номер на обекта, точния му адрес, площ и наличието на различни изградени обекти.
Как се определя размера на наема?
Разходите за наемане на земя, предоставена за дълъг период, могат да бъдат изчислени по различни начини:
- при отчитане на кадастралната стойност на обекта;
- въз основа на резултатите от търговете, на които всеки участник в търга може да предложи своята цена;
- въз основа на тарифи, приети от общинските власти, за които се взема предвид пазарната цена на подобни обекти.
Първоначалната цена на търга зависи от наличните данни в USRN, следователно като основа се взема предвид кадастралната или пазарната цена на територията. По време на изчислението допълнително се вземат предвид зоналният коефициент и корекциите. Цената зависи и от площта на наетата земя.
Как да се регистрирам за собственост?
Наемателите на земи, при наличието на дългосрочен договор, могат да купуват земята в общината в бъдеще. Преимуществено право на покупка се появява при изграждането на капиталова структура на територията. Същото право съществува и за гражданите, които използват земя за селскостопански дейности. Можете да упражнявате това право само три години след съставяне на договора за наем.
Ако няма сгради, тогава за обратно изкупуване ще е необходимо да участвате в тръжни процедури при общи условия.
За да закупите земята, трябва да се свържете с администрацията с изявление и други документи, които включват договор за наем и паспорт на наемателя. След получаване на одобрение имотът се регистрира в Rosreestr. Ако се получи отказ, се препоръчва да се попита какво се дължи на него.
Ако на гражданин или фирма е отказано да участва в търгове или обратно изкупуване на земя, за която са плащани наемни плащания повече от три години, тогава можете да се свържете с адвокат, за да отстоявате правата си.
Дългосрочният наем на различни парцели е популярна процедура, която позволява на гражданите и фирмите да използват определени територии, принадлежащи на общината, за различни цели. Можете да издадете такъв лизинг само в някои области. Те могат да се използват само в съответствие с тяхното предназначение и категория. Общинските власти установяват такса за територията, която трябва да се плаща своевременно от наемателите. Разрешено е за дългосрочно използване на земята в бъдеще, за да се откупи.