По време на покупката на апартамент често се съставя предварителен договор. Той съдържа намерението на страните да завършат основната транзакция. Обикновено той се формира, ако един участник в процеса по различни причини не може да подпише основното споразумение. Според Гражданския кодекс на Руската федерация предварителен договор е правно обвързващ само ако е надлежно съставен. Поради това често в този процес участват опитни юристи, които изучават съдържанието на договора, а също така извършват определени корекции в него, ако е необходимо.
Концепцията за предварително споразумение
Според чл. 429 от Гражданския кодекс на Руската федерация, предварителен договор за продажба на жилища е официален документ, съставен и подписан от две страни по сделката. Структурата му напълно повтаря съдържанието на основния договор, но той не е регистриран в Rosreestr или при нотариус.
Договорът включва всички условия за сделката. Освен това се дават периодите, през които страните са длъжни да сключат сделка.
Защо се съставя?
Според Гражданския кодекс на Руската федерация предварителен договор за продажба на апартамент се съставя по различни причини. Това се изисква най-често в следните ситуации:
- поради различни причини купувачът към момента на сключване на споразумението няма необходимата сума, необходима за закупуване на недвижими имоти, например той чака апартамента му да бъде продаден или ще получи парите по наследство;
- жилищата се купуват с ипотека, следователно, преди да подпишат основния договор, представители на избраната банка трябва да оценят наемателя, тъй като той действа като обезпечение, така че страните ще трябва да изчакат решението на тази институция;
- продавачът по различни причини няма важни документи за апартамента, така че е необходимо известно време, за да ги възстанови;
- разкриват се печатни грешки или грешки в официалните документи.
За да се предотврати развалянето на сделката, се съставя предварително споразумение. Той излага последствията за всеки участник, който откаже да подпише основния документ. Често в този договор размерите на фактурите са посочени или депозитът се превежда изобщо.
Видове договор
Според чл. 429 от Гражданския кодекс на Руската федерация предварителен договор може да бъде представен в няколко варианта. Те включват:
- С депозит или аванс. В този случай се предписва сумата, която действително се превежда на продавача. Ако се използва депозит, той няма да бъде върнат, ако купувачът откаже да подпише договора. Ако продавачът е виновникът за отказа на транзакцията, тогава той връща двоен размер на депозита. При използване на аванс сумата се връща на купувача, независимо кой точно е отказал транзакцията.
- От разработчика. По друг начин такова споразумение се нарича PDDU. Но този документ няма юридическа сила и с негова помощ дори чрез съда няма да бъде възможно да се извърши нарушителят пред съда. Следователно такъв договор обикновено се предлага само от измамници, които искат да използват сиви схеми по различни причини.
- При кандидатстване за ипотека. Най-често според Гражданския кодекс на Руската федерация се изготвя предварителен договор именно защото купувачът се нуждае от сума за заем, за да купи недвижими имоти. В този случай, преди да подпишете основния договор, ще трябва да получите одобрение за транзакцията от избраната банка, която ще оцени състоянието и цената на избрания обект. Но дори наличието на предварителен договор не винаги гарантира сключването на основната сделка.Това се дължи на факта, че ако купувачът не получи одобрение от банката, тогава той ще трябва да започне да търси по-подходящ вариант.
- При покупка чрез агенция за недвижими имоти. При такива условия се съставя тристранен предварителен договор, тъй като включва задълженията на служител на тази организация. Залогът може да бъде прехвърлен директно на специалиста на агенцията, поради което именно той действа като поръчител на основната сделка.
Всеки сорт има свои собствени характеристики и нюанси. Преди съставянето на документацията трябва да се проучат разпоредбите на чл. 429 от Гражданския кодекс на Руската федерация с коментари. Предварителен договор само с компетентна формация има юридическа сила.
Правила за съставяне
По време на формирането на този документ трябва да спазвате някои задължителни правила. Те включват:
- използва се просто писане;
- Разрешено е да се въвежда информация с помощта на компютър или ръчно;
- не бива да използвате устното споразумение, тъй като има вероятност страните по сделката да не се отнасят към предварително договорените условия с цялата сериозност;
- не се изисква да кандидатства пред нотариус за удостоверяване на документ.
Ако страните по сделката не знаят как правилно е съставено предварителното споразумение, тогава те могат да се обърнат за помощ към адвокат.
Какви документи се изискват?
За да съставите предварително споразумение, трябва да подготвите определена документация. Именно от нея се внася информация в този документ. Те включват следните документи:
- паспорти на участници в сделката;
- кадастрална документация за жилища;
- технически паспорт за апартамента;
- извлечение от USRN, потвърждаващо, че предметът се продава от прекия собственик, а не от измамник;
- извлечение от домашната книга, съдържаща информация за лицата, регистрирани в апартамента.
С помощта на горната документация се съставя не само договор, но се потвърждава и легитимността на сделката. Според 429 чл. Гражданският кодекс на Руската федерация предварителен договор трябва да съдържа само подходяща и достоверна информация, в противен случай той ще бъде обезсилен лесно с решение на съда.
Каква информация е включена?
Обикновено това споразумение се изготвя от преките участници в сделката, но те могат да се обърнат за помощ към адвокат. Според чл. 429 от Гражданския кодекс на Руската федерация, предварителен договор задължително включва следната информация:
- депозит или авансова сума;
- цена на жилището;
- правила за прехвърляне на недвижими имоти;
- периодът, в който трябва да се подпише основният договор;
- условията, при които апартаментът ще бъде пререгистриран от купувача;
- лица, регистрирани или живеещи в жилища;
- Описан е предметът на сделката, представена от имота;
- права и задължения на всеки сайт.
Понякога в този документ е включена клауза за възможни ситуации, при възникването на която е възможно да се прекрати споразумението. Ако тази информация не е налична, тогава съгласно член 429 от Гражданския кодекс на Руската федерация предварителен договор може да бъде прекратен само в съда или чрез съставяне на мирно споразумение.
Правила за регистрация
Това споразумение може да не е регистрирано в Rosreestr. Според Гражданския кодекс на Руската федерация предварителният договор има за цел само да потвърди авансовото плащане или депозит, а също така потвърждава намерението на страните да сключат основния договор.
Освен това не е необходимо да се свързвате с нотариус, за да удостоверите документацията. Но този специалист може да се увери, че договорът е съставен правилно.
Какво да търся?
Съгласно член 429 от Гражданския кодекс на Руската федерация предварителен договор ще бъде полезен само при условие, че в него са въведени всички необходими условия и клаузи. Затова при формирането на тази документация трябва да обърнете внимание на следните точки:
- задължително да включва важна информация, например информация за предмета на договора, тъй като в противен случай няма да бъде възможно да се идентифицира апартамента, който е придобит въз основа на това споразумение;
- документ се подписва от двете страни по сделката;
- не е позволено никоя от страните да получи повече ползи от документа;
- за да се защитят от измама, паспортните данни на двамата участници със сигурност са включени в споразумението;
- Важно е да се провери цялата въведена информация въз основа на наличните официални документи;
- трябва да сте сигурни, че имотът се продава от пълнолетен собственик, а други граждани не кандидатстват за апартамент.
Преди подписване на споразумението, всички неупълномощени лица трябва да бъдат освободени от апартамента.
Срок на годност
Според Гражданския кодекс на Руската федерация предварителният договор не губи своето значение, докато не бъде подписан основният договор, който се състои в сключване на сделка за продажба на апартамент. Терминът обикновено се посочва директно в текста на това споразумение.
Ако поради различни причини транзакция не се извърши в определен период от време, предварителното споразумение губи своята юридическа сила. В този случай депозитът не се връща на купувача, ако основният договор не е сключен по негова вина. Продавачът дори може да се обърне към съда, за да принуди втората страна да извърши сделката.
Нюансите на прекратяване
Според Гражданския кодекс на Руската федерация предварителен договор за продажба на недвижими имоти може да бъде прекратен предсрочно, ако дадена страна е нарушила основните си разпоредби. Освен това процесът се извършва, ако има доказателства, че е бил оказван натиск върху участника в сделката и може да бъде физически или емоционален.
Споразумението се признава за недействително, ако един от участниците е непълнолетен гражданин или юридически некомпетентно лице.
заключение
Често се съставя предварителен договор между две страни по сделката. Тя съдържа информация за намеренията на гражданите в бъдеще да сключат споразумение за прехвърляне на собствеността върху апартамента от продавача върху купувача. В него трябва да бъдат включени някои задължителни данни, така че документът да има юридическа сила.
Всяка страна по сделката трябва да е наясно с негативните последици от прекратяването на това споразумение. Отрицателните моменти възникват, ако в текста е записан депозит.
