Купуването на имот чрез ипотека се счита за сложна и продължителна процедура. Тя включва няколко важни стъпки, които трябва да бъдат преминати. Необходимо е да се действа решително, защото само тогава ще бъде възможно да се уреди жилище. Необходимо е да се разгледат подробно всички етапи на ипотечна сделка, така че когато се свържете с банката, да бъдете уверени в своите действия.
Избор на програма
Първо, важно е да изберете правилната програма. Той трябва да отговаря на всички условия. Без това следващите етапи от ипотечната сделка ще бъдат безсмислени. Когато избирате, трябва да вземете предвид следните фактори:
- Размерът на месечното плащане, който не трябва да бъде по-висок от 40% от средната заплата.
- Авансово плащане: Препоръчително е да изберете голяма сума.
- Цената на недвижимите имоти.
- Вид на съоръжението и местоположението му.
Всички банки поставят различни условия, така че има възможност да изберете индивидуални условия за себе си. Също така трябва да вземете предвид следните нюанси:
- Rate. Тя може да бъде в диапазона от 12 - 16%.
- Размер на заема Банките имат свои методи за изчисляване на максимума. Обикновено се осигуряват около 3 милиона рубли, но може би 1 милион рубли.
- Валутна. Валутните ипотеки не са толкова търсени, колкото преди няколко години. Преди нямаше големи промени в ставките. Такъв заем се избира от тези, които получават доходи в чуждестранна валута. Курсът върху него е по-нисък, но има риск да се плаща повече поради промени в валутните курсове.
- Софтуер. В него са включени изискванията, които са представени пред съсиреполучателя и поръчителя. Понякога обезпечение не се изисква, ако например клиент получава заплата от тази банка или плаща първоначално плащане.
- Първо плащане. Обикновено размерът му е от 20-30%. Но има предложения и няма авансово плащане.
- Условия за застраховане Те включват лична застраховка и обезпечение.
- Авансово плащане. Много програми предвиждат предсрочно погасяване. Може да се използва при наличие на майчин капитал или държавни субсидии.
Ако е трудно да изберете правилната програма самостоятелно, тогава можете да използвате услугите на ипотечен брокер, който ще избере най-добрите опции. Но трябва да се има предвид, че такава работа е доста скъпа - около 30-100 хиляди рубли.
приложение
Когато програмата е избрана, е необходимо заявление за ипотека. С него е предоставен списък с документи. Прегледът може да продължи от 3 дни до месец. Всичко зависи от това какви документи се подават, както и от поръчители и съсобственици.
Заявление за ипотека се подава от всички кредитополучатели. Необходимо е да попълните въпросник, да предоставите документи за разглеждане. Ако решението е положително, тогава можете да преминете към следващата стъпка.
Търсене на имоти
Цялата схема на ипотечната сделка се извършва за законната регистрация на недвижими имоти. Съоръжението трябва да отговаря на изискванията на банката. Обикновено мениджър говори за тях. Банковите изисквания могат да варират. Трябва да изберете най-подходящия за себе си. Ако пазарът е вторичен, изискванията могат да бъдат следните:
- Готовият апартамент.
- Спазване на санитарните разпоредби.
- Помещението не трябва да бъде разрушено, спешно.
- Съоръжението трябва да бъде в зоната на покритие на ипотеката.
- Подходяща за постоянно пребиваване.
Ако това е нова сграда, тогава изискванията ще бъдат следните:
- Изборът на жилища трябва да бъде с акредитиран предприемач, който работи на пазара от 5 години, а също така няма забавяне в изграждането и отдаването под наем на помещения.
- Съоръжението трябва да е готово поне 20%.
За да преминете през следващите етапи на ипотечната транзакция, можете да използвате помощта на брокери.Специалистите ускоряват търсенето на необходимите жилища. Цената на такива услуги е около 2-4% от стойността на транзакцията. Разходите могат да бъдат фиксирани.
Оценка на обекта
Следващите етапи на ипотечната сделка няма да настъпят, ако имотът не бъде оценен. Изисква се да се определи стойността на обезпечението, което ще бъде предоставено на банката. Например, ако цената на транзакцията е 3 милиона рубли, а специалистът я оцени на 2 милиона, тогава банките не могат да приемат неликвиден депозит за сигурност.
За да бъде оценката надеждна, трябва да използвате помощта на оценителите. Тази работа се плаща от кредитополучателя (около 2-20 хиляди рубли). Ако банката не е открила неточност в оценката, тогава специалист може да подаде иск до SRO, както и да назначи допълнително събитие, за което клиентът ще плати. Затова е препоръчително незабавно да наемете партньори, оценители на банката. За да извършите оценката, се нуждаете от предварителен договор за продажба.
Одобрение на обекта
Когато е избран обект, той трябва да бъде съгласуван с банката. За да направите това, изберете деня, когато клиентът, продавачът и мениджърът пристигат. Необходимо е да се изготви предварителен договор за продажба или възлагане на рекламации, ако това е нова сграда.
Ако продавачът е юридическо лице, тогава трябва да подготвите извлечение от регистъра, регистрирания капитал, правата върху собствеността. А когато продавачът е физическо лице, ще ви е необходимо копие от паспорта, извлечение от ОТИ. Когато документите се проверяват, което отнема 3-10 дни, банката взема решение - положително или отрицателно. Във втория случай трябва да започнете да търсите нови недвижими имоти. Ако отговорът е да, тогава трябва да преминете през следващата стъпка.
Договор за заем
Как върви сделката за ипотека? Тя включва подписване на договор за заем. В този момент клиентите често имат въпроси. Преди да подпишете документа, трябва да се запознаете с всеки артикул, за да избегнете не много приятни последици.
Необходимо е да обърнете внимание на графика за плащания, който обикновено е приложен към договора. Необходимо е да се запознаете с правата и задълженията на страните, комисиите и разходите. Споразумението уточнява принципите за налагане и премахване на тежестта, правилата за предсрочно плащане, комисионна за услуги. Важно е клиентите да се запознаят с правилата за плащане, с обезпечение.
Ако банката въведе комисионни, те се вземат предвид при изчисляването на ефективния лихвен процент. Преди да кандидатствате, трябва да попитате за допълнителни плащания, за да разберете реалната цена на ипотеката. Трябва да обърнете внимание на информацията, която казва за възможността едностранно да променяте тарифата.
Ако някаква информация не отговаря на клиента, тогава той може да откаже да получи заем, дори ако всички предишни стъпки са успешно изпълнени. Решението зависи от лицето. Преди да подпишете договора е важно да прецените силите си в плащането на ипотеката. Документът се подписва от кредитополучателя, съдружника, поръчителите.
регистрация
Когато документите са подписани, се изисква регистрация на ипотечната сделка. За целта е необходимо да посетите държавния регистър. Предварително трябва да платите държавната такса - 2 хиляди рубли.
Необходимо е да се извърши държавна регистрация на договори. Процедурата отнема 2 седмици. След това купувачът има право на собственост с тежести. Недвижимите имоти стават ключът към банката. Документите от регистъра отиват в банката, след което парите се прехвърлят на продавача. За това може да бъде избран всеки от методите: пари в брой, към сметката, в клетката. Последният метод се счита за най-безопасния.
Ако поставите парите в клетката, продавачът ще е сигурен в тяхната наличност и това е безопасно за купувача. Не е необходимо да превеждате пари преди регистрация. Ако последва отказ от транзакцията, тогава ще бъде трудно да се върнат средствата.
застраховка
Купувачът трябва самостоятелно да застрахова имота. Това е необходимо за защита от повреда. Застраховката се издава за цял живот и за инвалидност. Най-новите услуги се предоставят в банката.И обектът ще трябва да бъде застрахован другаде, основното е, че банката приема полицата. За плащането на такива услуги ще има около 0,5-1,5% от заема за всяка година. Застраховката се издава при наличие на договор за заем и документ за продажба.
плащане
Когато правото на собственост е обременено, от следващия месец клиентът извършва плащания. Ако има забавяне или невъзможност за изпълнение на задълженията, ценната книга се продава от банката за плащане на дълга. Тъй като продажбата се извършва на ниска цена, тя е нерентабилна за клиентите. Банката ще продава недвижими имоти, така че нейният дял да бъде погасен.
Тези средства, които клиентът е внесъл в брой, може да останат в банката. Процесът на търсене на оферта преди преместване в жилище се забавя до няколко месеца, така че трябва да изчакате търпеливо.
Някои използват услугите на брокери, които предоставят поддръжка за ипотечни транзакции. Те контролират цялата транзакция, помагат при съставяне на договори, плащат държавни такси, застраховат обекта, избират оценител. Веднага трябва да разберете каква работа ще свърши риелторът. Услугите му са доста скъпи. Ако искате да спестите, тогава можете да направите всичко сами.
Ипотечният нотариус също може да бъде чудесен помощник. Той защитава интересите на гражданите. С ипотека, нотариалните услуги се избират по споразумение на страните - банката, продавача на недвижими имоти и купувача. Сертифицирането на документ за продажба струва 1% от транзакцията. Тарифите за тази работа се одобряват от закона. В някои случаи банката изисква присъствието на нотариус в сделката. За такава работа може да се определи фиксирана такса от 3 до 10 хиляди рубли. Преминаването на транзакция с нотариус ще бъде законно и безопасно.