Много хора предпочитат да купуват апартаменти в недовършени къщи. Това им дава възможност да получат жилища на достъпни цени, в оптимална зона и с правилното разположение. За да направите това, между купувача и разработчика се съставя DDU (дялов договор). Той уточнява цената на обекта, датата на завършването му и други важни параметри. Ако условията или други условия на договора са нарушени, тогава се налага неустойка на предприемача. Следователно всеки човек, който стане участник в строителството, трябва да разбере правилата за таксуване на тази сума.
Законодателна регулация
Още през 2005 г. беше приет специален закон Федерален закон № 214, регламентиращ правилата за участие на гражданите в споделеното строителство на високи сгради. Голямо внимание в този законодателен акт се отделя специално на подготовката на DDU, както и на информацията, която трябва да се съдържа в това споразумение.
Основните разпоредби на закона:
- Предпоставка за придобиване на недвижим имот в сграда в строеж е формирането на DDU, следователно не е позволено от страна на акционера да подписва други споразумения, дори ако предприемачът настоява за това.
- Други договори не са предмет на правилата, посочени във Федералния закон № 214.
- Ако правата на гражданите са нарушени, те могат да възстановят неустойка от предприемача.
- При изчисляване на това плащане може да се използва информация от самия договор или процентът на рефинансиране, определен в момента на възникване на нарушението от страна на предприемача.
Задължителен момент е DDU да се изготвя изключително писмено. Изисква се регистрацията му в Rosreestr.
Какво трябва да бъде предписано в договора
Всеки човек, който планира да участва в изграждането на жилищна сграда, трябва внимателно да проучи сключеното споразумение с предприемача, за да се увери, че съдържа всички необходими разпоредби относно закупените жилища. Много компании могат да използват най-различни трикове, с които ще бъде невъзможно да възстановят неустойката от предприемача, независимо от какви нарушения е извършил.
Не забравяйте да включите информация в споразумението:
- Точна информация за бъдещата къща и всеки апартамент (неговата площ, адрес, брой етажи и други параметри).
- Дата, когато сградата трябва да бъде въведена в експлоатация.
- Цената на апартамента.
- Процедурата, въз основа на която трябва да се внасят пари от притежателя на лихвата за бъдещото му жилище.
- Гаранционен срок за апартамента.
- Методи, въз основа на които предприемачът ще изпълни задълженията си по това споразумение.
Ако липсва поне едно от горните условия, тогава това е основание за анулиране на такова споразумение и вече съществува подобна съдебна практика. Санкцията се заплаща от предприемача в нарушение на стандартните условия. Най-често това се дължи на факта, че обектът не се отказва навреме.
Договорът може да определи размера на това плащане и ако то липсва по някаква причина, ще трябва да използвате показателя за рефинансиране за конкретен момент, за да изчислите.
Отговорности на разработчиците
Компанията, която изгражда съоръжението и с която е сключен DDU, трябва да изпълни всички условия, предписани в договора.
Отговорности на предприемача:
- В рамките на установените в споразумението периоди, съоръжението трябва да бъде пуснато в експлоатация.
- След въвеждане в експлоатация на имота, апартаментите се прехвърлят на притежатели на акции.
- Процесът на строителство може да се осъществи самостоятелно или с участието на трети компании, специализирани в изграждането на различни обекти. Тази информация е отразена в документа.
- Предприемачът носи различни рискове, ако по някаква причина сградата е повредена или напълно унищожена.
Всички притежатели на лихви могат да контролират изпълнението на задълженията на строителна компания, като проверяват различни документи. Притежателите на лихви също имат право да контролират хода на работата на строителната площадка. Ако има различни нарушения, тогава на гражданите може да бъде начислена неустойка от предприемача.
Отговорности на акционерите
Участниците в строителството също трябва да помнят отговорностите си към строителната компания. Те включват необходимостта от навременно прехвърляне на пари за обекта. Всички условия са посочени в самия договор.
След пускане на съоръжението в експлоатация, трябва да го приемете. Ако нарушенията се регистрират и от притежателите на капитал, разработчиците могат да използват различни методи за влияние.
Съгласно Федералния закон № 214 е осигурена ефективна защита на лицата, следователно те могат не само да определят неустойка, но и да използват други методи. При определени обстоятелства притежателите на акции могат да прекратят споразумението без съгласието на предприемача.
По кое време трябва да се доставят обекти
Всички условия, въз основа на които апартаментите трябва да бъдат прехвърлени на притежатели на капитал, са посочени в DDU. Това споразумение е еднакво за всички граждани, участващи в изграждането на високи сгради.
Често поради обективни причини компаниите не могат да спазят срока. Ако предприемачът може да докаже, че наистина не е виновен за подобни резултати, след два месеца той предупреждава притежателите на лихви, че ще има забавяне при приемането на обекта в експлоатация. Известието предлага да се направи допълнение към споразумението, въз основа на което се удължава предишният срок.
Ако това условие не е изпълнено, тогава се начислява неустойка от предприемача.
Защо имате проблеми?
Нарушаването на условията за доставка на обекта може да се дължи на различни причини, които включват:
- Липса на пари в брой от компанията.
- Материали или оборудване не се доставят навреме.
- Метеорологичните условия не са подходящи за планираната работа.
- Предприемачът се обявява в несъстоятелност.
- Компанията се изкупува обратно от друга организация.
Причини могат да се появят по вина на компанията или в нейно отсъствие. Ако чрез съда компанията докаже, че не би могла да повлияе на причините за забавянето на строителството, тогава няма да се начислява неустойка.
Алгоритъм за събиране
Ако притежателите на лихви са изправени пред факта, че сроковете за доставка на обекта се забавят, но за това не е имало уведомление, тогава те могат да очакват неустойка. Самият процес е разделен на етапи:
- Прави се изчисление, въз основа на което се определя оптималният размер на плащането.
- Първоначално е предявен иск срещу предприемача във връзка с плащането на неустойка.
- Очаква се решение относно допустимостта на наказанието.
- Подава се дело, ако предприемачът игнорира правата на страните по договора.
Притежателите на лихви могат да поискат възстановяване на средства въз основа на Федералния закон № 214, чл. 310 Граждански кодекс и чл. 3 GIC.
Как се изчислява плащането
Изискването за санкция от страна на строителя трябва да съдържа информация за неговия размер, така че първо самите притежатели на лихви трябва да направят изчисленията.
Размерът на неустойката при липса на необходимата информация в договора се определя като 1/300 от процента на рефинансиране на Централната банка. Необходимо е да се използва информация за тази ставка в деня, в който е заведено дело до съда или иск до предприемача.
Ако притежателят на собствен капитал е физическо лице, то по чл. 6. Федерален закон № 214 се начислява неустойка в двоен размер.
Пример за изчисление
Нека да разгледаме пример как се начислява размера на неустойката. Лице е притежател на лихва, поради което се начисляват 2/300 лихви за рефинансиране.В деня, в който се разглежда този случай, е установена ставка от 7,75%. Апартаментът има цена от 2,3 милиона рубли. Самото закъснение е равно на година, така че срокът е просрочен за 365 дни.
При такива условия санкцията ще бъде следната: 2 300 000 х 365 х 2/300 х 7,75 / 100 = 433,742 рубли. Поради голямото забавяне се натрупват значителни средства. И ако много притежатели на акции имат такъв проблем, предприемачът е длъжен да плати пари на всички тях. Ето защо, често когато има забавяне, компанията предлага на притежателите на лихви възможност да платят по-малка сума без съд. Гражданите имат право да решат дали ще се обърнат към съда или ще се съгласят с предложението на предприемача.
Правила за предсъдебно възстановяване
Преди да подадете молба до съда, се изготвя иск към предприемача за заплащане на неустойката. Този етап не може да бъде пропуснат, тъй като съдът задължително ще изисква доказателства за опит за разрешаване на проблема по мирен начин.
Процесът на досъдебно разрешаване на такъв проблем е разделен на етапи:
- Подготовка на исковете. По-долу е извадка от него. Санкцията се заплаща от предприемача въз основа на информация от този документ. В този случай проблемът възниква на доброволна основа.
- Искът трябва да включва препратки към закони, както и извлечения от самия договор.
- Документът се прави в два екземпляра. Един документ се предава на фирмата, а на друг се поставя маркировка за приемане, след която остава при гражданина.
- За да се гарантира правилността на регистрацията на такъв иск, се препоръчва да се използва помощта на опитен адвокат.
- Документът трябва да направи правилното изчисляване на неустойката. Често в DDU се предоставят допълнителни плащания, които също могат да се събират от разработчика.
- Въпросът е посочен, че гражданите претърпяха загуби поради забавяне на срока, тъй като бяха принудени да наемат жилища.
- Заедно с искането пакет от документи се прехвърля на предприемача. Тя включва копие на паспорта на акционера, копие на DDU и документи, потвърждаващи депозирането на средства за апартамента.
- Документите трябва да бъдат изпратени със списък на прикачени файлове и разписка за получаване. Можете също да посетите офиса на компанията, за да прехвърлите документи на секретаря.
Когато се свързвате директно с предприемача, трябва да изискате специална маркировка да бъде поставена върху второто копие на искането до програмиста. Заплащанията трябва да се изплащат въз основа на информацията от този документ.
Как да направите рекламация?
Образец за възстановяване на неустойката от предприемача чрез рекламацията е представен по-долу.
При съставянето на този документ се вземат предвид следните изисквания:
- Името на фирмата е точно изписано. Информацията може да бъде взета от DDU.
- Данните за регистрацията на споразумението са посочени.
- Дадени са всички изисквания на кандидата, въз основа на които се събира неустойка от предприемача съгласно споделеното споразумение.
- За изчисляването на тази сума се правят различни обяснения.
- Всички документи, приложени към иска, са описани отделно.
- Датата на подаване на заявлението и подписът на гражданина са залепени.
Отказ за присъждане на неустойка може да се дължи на липсата на информация за заявителя в документа.
Примерна претенция към предприемача за неустойката се прави възможно най-ясно и удобно. Необходимо е само да въведете данни за гражданина в съществуващата форма. Не се изисква използването на унифицирани документи, поради което е позволено да се пише молба в безплатна форма.
Съдебно изпълнително производство
Често разработчиците не реагират на претенции или не взимат отрицателно решение. Те се надяват, че лихвите няма да отидат в съда.
При такива условия е необходимо да се заведе дело в съда, така че въз основа на решението да бъде възстановена необходимата сума от нарушителя на договора.
Изготвяне на рекламация и други документи
Искане за неустойка от предприемача може да бъде направено независимо или от поканен адвокат. Документът трябва да съдържа следните елементи:
- Изискването за възстановяване на неустойката и изплащане на обезщетение за морални щети.
- Име и адрес на съда, в който е заведено делото.
- Име на ищеца и адрес на регистрация.
- Информация за ответника.
- Естеството на нарушаването на правата на притежателите на акции, а също така изброява всички техни изисквания.
- Обосновка на изискванията чрез законодателни актове.
- Официални документи, потвърждаващи допустимостта на изискванията на притежателите на лихви.
- Информация за цената на иска, и тя не трябва да бъде спонтанна. Следователно неустойката и другите плащания са правилно изчислени предварително, ако е необходимо, за да ги възстановим.
Искът е придружен от други документи, които се представят от DDU, платежни книжа, разписки за заплащане на държавни мита и кореспонденция с предприемача. Ако няма доказателства, че акционерът се е опитал да разреши проблема по предварителен начин, съдът ще откаже да приеме иска.
Към кой съд да кандидатствам
Съдебно дело се съставя и изпраща на различни съдилища:
- На мястото на регистрация на строителната компания.
- По местоживеене на ищеца.
- На мястото, където договорът е съставен между двете страни.
- На мястото на съоръжението в процес на изграждане.
- Ако размерът на наказанието не надвишава 50 хиляди рубли, тогава случаят се разглежда в магистратен съд.
Санкцията от предприемача може да бъде намалена, ако размерът му не е съизмерим с причинените щети. Затова е важно правилно да подходите към изчисляването на това плащане.
Възбуждане на производството
Искането за възстановяване на неустойката от строителя се подава в съда, след което се определя датата на заседанието. Въз основа на съдебното решение на ищеца се предоставя изпълнителен лист.
Този документ трябва да бъде адресиран до съдебните изпълнители, така че те да започнат принудителното събиране на средства от предприемача. Може да се изпрати и в банка, където има разплащателна сметка на строителна фирма.
Какви трикове често използват разработчиците
Много компании са наясно, че поради различни причини могат да забавят завършването на съоръжението, така че дори когато съставят DDU, те често използват различни трикове, въз основа на които могат да избегнат прехвърлянето на forfeiters в бъдеще. Те включват следното:
- Вместо DDU се съставя инвестиционен договор или друг договор.
- Предлага се на притежателите на акции да изготвят предварителен договор за закупуване на апартамент, след който сделката се финализира три месеца след предаването на имота. При такива условия гражданите не са защитени от удължаване на сроковете.
- Често има DDU с едновременната покупка на застраховка. Съществува обаче голяма вероятност удължаването на сроковете да не е застрахователно събитие, следователно, притежателите на лихви няма да получат обезщетение за загубите си.
- Плащането може да се извърши чрез договор за заем. Следователно, ако условията са нарушени, предприемачът връща парите с менителница, въз основа на която можете да закупите друг обект от тази компания.
Ако предприемачът е измамник, тогава той може да използва схемата на двойната продажба на апартаменти, с която може да получи допълнителни средства за завършване на проекта.
Хората, които искат да закупят жилища в къщи в строеж, трябва да имат добро разбиране как правилно е съставен договорът с предприемача и каква информация трябва да се съдържа в него. Ако има нарушения от страна на строителната компания, тогава гражданите могат да разчитат на неустойка. Трябва да знаете как правилно се изчислява и таксува. Първоначално трябва да се опитате да получите парите по досъдебен начин, но ако това не донесе желания резултат, тогава лицата, които притежават лихви, ще трябва да се обърнат към съда. За да направите това, трябва да разберете правилата за подготовка на заявление и подготовка на други документи.
