Как да продадете ипотечен апартамент: инструкции стъпка по стъпка

Ипотеката е не само вид дългосрочно кредитиране, но и ограничение на собственика на имота в неговите права. Жилищата, закупени чрез ипотека, всъщност се считат за собственост на кредитна институция до пълното погасяване на кредитния дълг. По закон, до изплащането на главницата, лихвата по заема и отстраняването на тежестта, кредитополучателят се лишава от правото да се разпорежда с жилище, закупено на кредит. Въз основа на това не може да се говори за независимо прилагане на жизненото пространство.

Но често се случва кредитополучател по различни причини да се чуди как да продаде ипотечен апартамент. Например, ако изплащането на дълг се оказа прекомерно изпитание за него или имотът се раздели в процеса на разпада на семейството. Приложим за последния пример, кредитополучателите често питат дали е възможно да продадат ипотечен апартамент по време на развод. Различни варианти за отърване от обезпечения жилища идват на помощ.

Кога да прибягваме до продажбата на ипотечни жилища?

Важно е да се отбележи, че това е доста отнемащ време процес. Щастливите собственици на собствените си домове не толкова често се питат дали е възможно да се продаде ипотечен апартамент, обременен с обезпечение. Но все пак подобни ситуации се срещат на практика.

Ипотеката е сериозна умишлена стъпка, последиците от която семейството изпитва от няколко години. На първо място страда семейният бюджет на кредитополучателите, които най-често са в официални брачни отношения. Независимо от това, житейските обстоятелства понякога не оставят друг изход, веднага след раздялата с жилища, закупени на ипотека. Обикновено кредитополучателите са изправени пред такава нужда в следните случаи:

1. По време на периода на погасяване на кредита семейството на кредитополучателя се увеличава. Придобитият преди това апартамент по площ е престанал да задоволява изискванията на семейството. Може би съпрузите са имали още деца, или някой от близки роднини се е преместил при тях за постоянно пребиваване. Тогава въпросът за това как да продадете ипотечен апартамент и да разширите квадратни метра, става релевантен за тях.
2. Съпрузите, действащи като кредитополучатели по ипотека, решиха да се разведат. По закон дългът подлежи на споделяне между съпрузите на равни дялове. За да се освободите от тежестта на плащането, е по-препоръчително да решите проблема с това как да продадете ипотечен апартамент по време на развод.
   
3. Необходимостта от спешно преместване на място за постоянно пребиваване в друг регион на страната, например, при смяна на работните места. Съответно, нуждата на кредитополучателя от жилище на мястото на получаване на заем изчезва от само себе си.
4. Спешна нужда от парични средства, свързани с непредвидени житейски обстоятелства, включително във връзка със загуба на постоянна работа, по-ниски нива на доходи и други финансови затруднения.
5. Жажда за обогатяване. Често клиент на банка умишлено придобива апартамент в къща в строеж, тъй като цената на такъв имот е много по-ниска от цената на жилището, което току-що е въведено в експлоатация. И ако кредитополучателят знае как да продаде ипотечен апартамент, тогава той изплаща заема и получава допълнителна печалба поради разликата в цената на жилището.

Основно условие

Продажбата на имущество, обременено с дългово споразумение, не е лесна, но доста реалистична правна възможност за освобождаване от кредитно робство. За това обаче е необходимо да се получи съгласието на кредитната организация, тъй като банката е действителният собственик на апартамента, докато заемът не бъде погасен.

Важно е да се разбере, че без разрешение на кредитна организация регистрацията на транзакция е невъзможна. Подобни измами много бързо се отварят и потискат от банката и страната, която пострада в резултат на неуспешна транзакция, може да подаде жалба до кредитополучателя.

Опции за продажба на обезпечение

Ако кредитополучателят все пак реши да се отърве от жилището, закупено на кредит, той трябва да бъде търпелив. Процесът ще бъде досаден и отнема много време. Преди да използвате една от опциите за продажби, е необходимо да анализирате всеки от тях и да изберете най-оптималния.

Погасяване на заем преди изтичането на срока, изчислен от банката

Един от най-лесните и най-печелившите опции. Основната трудност на този метод е да се намери заинтересован платежоспособен купувач, който се съгласи да изплати останалата част от дълга с лихва върху ипотеката като част от внесения депозит. В този случай продажбата на жилища ще продължи на няколко последователни етапа.

Уведомяване на кредитна институция за намерението за продажба на обезпечен апартамент

За да получи разрешение от банката, кредитополучателят ще трябва да даде убедителни аргументи в полза на своето решение. Предсрочното погасяване на заема лишава заемодателя от част от допълнителните средства за обогатяване в част от лихвата. В много отношения причината за продажбата на ипотечни жилища трябва да бъде значителна.

Намиране на точния купувач

На този етап кредитополучателят ще трябва да се поти, тъй като не е лесно да се намери човек, който е готов да плати всички средства преди сключването на основния договор за продажба. Такива транзакции представляват определен риск за собственика на жилището. Като гаранция за сериозността на намеренията, кредитополучателят трябва да изпише себе си преди окончателното споразумение с купувача и да регистрира всички регистрирани в апартамента жители.

Документация за превод на авансови плащания

На този етап е необходимо да се сключи договор за депозит, според който купувачът превежда парите за погасяване на останалия дълг по ипотечния кредит, а продавачът се съгласява да продаде обезпечението веднага след отстраняване на тежестта. За да не предизвиквате подозрения сред купувача, по-препоръчително е споразумението да бъде заверено при нотариус. В договора е важно да се посочи сумата на депозита, начинът на прехвърлянето му, както и сроковете за отстраняване на тежестта и изпълнението на сделката за покупко-продажба.

Разплащане с банка и продавач

Тази стъпка включва прехвърляне на средства с отварянето на две депозитарни клетки в кредитна институция. В първия купувачът поставя сумата, равна на остатъка от ипотечния дълг, в другата - баланса на цената на апартамента, предназначен за продавача. След приключване на транзакцията банката получава достъп до парите си, а кредитополучателят - до салдото във втората клетка.

Погасяване на дълг

За целта и двете страни по сделката трябва съвместно да посетят кредитна институция, където ще бъде изчислен остатъкът по основния дълг, заедно с лихвите. След обработка на документацията, потвърждаваща изплащането на заема, кредитополучателят получава правото да премахне тежестта от апартамента.

Премахване на тежестта

Този процес се осъществява в присъствието на кредитополучателя и на представителя на кредитната организация в органите на Rosreestr. Премахването на тежестта е възможно при представяне на следните документи:

• договор за продажба;
• паспорти на собственици (кредитополучател и членове на неговото семейство, ако апартаментът е в споделена или съвместна собственост);
• депозитни споразумения;
• документ от банката, потвърждаващ изплащането на заема.

Подписване на договор с последваща държавна регистрация на сделката. Тази стъпка по стъпка инструкция за това как да продадете ипотечен апартамент най-често се използва за продажба на обезпечение. В допълнение към горната опция има и други начини за провеждане на транзакция.

Погасяване на ипотека с кредитна институция

Този метод напълно лишава кредитополучателя от възможността да се възползва от транзакцията, тъй като купувачът участва пряко в търсенето на банката, в която продавачът плаща заема. В такива ситуации кредитната институция преследва изключително собствените си цели по отношение на изплащане на средства, заети за закупуване на жилища, така че най-вероятно апартаментът ще бъде продаден на цена, по-ниска от пазарната. Останалата част от процедурата практически не се различава от предишния метод, с изключение на това, че транзакцията се извършва от представителя на банката, а не от кредитополучателя. Накратко, алгоритъмът на действията, който ви позволява да разберете как да продадете ипотечен апартамент чрез банка, е следният:

1. Уведомяване на финансова институция за своето намерение.
2. Потърсете купувач от кредитна институция.
3. Регистрация на предварителен договор между продавача и купувача с последващо удостоверяване от нотариус.
4. Дизайн на депозитарни клетки (броят на клетките зависи от цената).
5. Превод на средства от купувач на жилище.
6. Премахване на тежестта с последващо сключване на договора за продажба.
7. Държавна регистрация на сделката.

Собствена продажба на апартамент от кредитополучателя

Подобен метод се провежда без участието на трети лица единствено от кредитополучателя. Основното условие е откритост и действие в рамките на закона. Скриването на наложеното на апартамента обстоятелство е равносилно на измамни дейности. Ако купувачът разбере за тежестта в процеса на регистрация, рискът да откаже да сключи сделка е голям. Ето защо, преди да продадете ипотечен апартамент, трябва да информирате купувача, че той е заложен на финансова институция.

Прилагането на обезпечени недвижими имоти с този метод ще се извърши в следната последователност:

1. Обжалването на купувача до кредитна институция, за да уведоми за намерението за обратно изкупуване на обезпечение.
2. Съставяне на предварителен договор между купувача и банката.
3. Отваряне на депозитарни клетки.
4. Премахване на тежест от кредитор.
5. Сключване на договор за продажба с последваща регистрация на сделката с властите на Rosreestr.
6. Превод на средства към банката и кредитополучателя (ако разходите предвиждат баланса да се изплати на продавача).

Как да продавам ипотечен апартамент в ипотека?

Изплащането на дълга е стандартна схема за прехвърляне на дългови задължения в полза на трети страни, които са изразили желание да поемат задължението за тяхното изпълнение. Възможно ли е да се продаде ипотечен апартамент в ипотека? Подобни сделки са приложими при продажбата на недвижими имоти. В този случай кредитополучателят независимо намира гражданин, който е готов да изкупи дълга си. Процедурата за освобождаване от ипотека ще се състои от следните стъпки:

1. Потърсете подходящ кредитополучател, който отговаря на изискванията на кредитна институция по отношение на възраст, платежоспособност и добросъвестност.
2. Подновяване на ипотека. Нов договор се сключва веднага след проверка на клиента, предложен от кредитополучателя.
3. Прехвърляне на дълга. По същество обезпечението продължава да е собственост на банката, но ипотекарният платец се променя. Тежестта от преиздаването на задълженията по заема е изцяло на банковите служители.

Всеки от тези методи ви позволява да решите проблема с това как да продадете ипотечен апартамент на Сбербанк и да се отървете от дълговия заем. Въпреки това, не всеки от тях ви позволява да върнете средствата, изразходвани за плащане по договор за дълг. Всичко зависи от конкретните обстоятелства.

Предупреждение за риск

Всяка сделка с недвижими имоти е изпълнена с определени рискове. Купувачът рискува да се натъкне на измамници и да загуби голяма сума пари, тъй като процедурата за продажба на ипотечни жилища включва прехвърляне на средства преди сключването на основния договор за продажба.Ето защо се препоръчва да включите квалифициран юрист, специализиран в ипотечното кредитиране, опитен брокери, който ще ви помогне да разберете колко можете да продадете ипотечен апартамент и как да го направите правилно.

За разлика от купувача, продавачът рискува много по-малко, тъй като целият процес на продажба на обезпечение се извършва под надзора на адвокати на кредитни институции и държавни агенции. Банката поема основните рискове, тъй като в случай на измамни действия от страна на купувача, кредиторът е този, който носи загубите.

Ако анализирате подробно всички етапи на продажбата на ипотечно жилище, става ясно: продажбата на ипотека е сделка, включваща минимални рискове за участниците в такива споразумения. Основното е да изберете за себе си най-удобния вариант за изпълнение на обезпечен апартамент и да действате в тясно сътрудничество с кредитна институция.