Концепцията и видовете договор за наем

В исторически план договорът за рента е конструкция, която до началото на ХХ век дава възможност за решаване на проблемите на социалното осигуряване, които не са съществували тогава с помощта на гражданското право. Днес наемът запазва своето значение като алтернативен и допълнителен източник на доходи като правило за издръжката на гражданите. В тази статия разглеждаме общите разпоредби на анюитетния договор, видовете рента, неговите характеристики, форми и правен характер.

Концепция за наем

Анюитетен договор трябва да се разбира като споразумение, според което получателят на анюитета (първа страна) прехвърля имота на платеца (втора страна), а платецът се съгласява периодично да плаща наема в замяна на получените имотни комплекси. Съвременната концепция и видове анюитетни договори предполагат, че анюитетът се счита за определена сума пари или съдържанието на получателя под друга форма. В съответствие с действащия граждански закон, ние говорим за доста конкретни отношения. Един от най-често срещаните примери тук е, когато гражданин с увреждания (това може да е човек с увреждания, пенсионер и др.) Предоставя друго лице, което като правило се нуждае от жилищна площ, апартамент, къща или друг недвижим имот в замяна на издръжка и пука. В момента различните видове анюитетни договори могат да обхващат по-широк спектър от ситуации. Препоръчително е да ги разгледате по-подробно.

Договор за наем на практика

В процеса на изучаване на концепцията, видовете и съдържанието на анюитетен договор е важно да се обърне внимание на практическите ситуации. Нека анализираме няколко от тях:

• Нестопанска организация (юридическо лице) също може да бъде получател на постоянна рента. В превод от френски език получателят на наема е rentier (френски rentier), тоест лице, което живее от лихва от капитала, даден на заем. Между другото, по времето на СССР тази категория лица се считаше за паразитни пластове на буржоазното общество. Очевидно е, че посочената характеристика е била изключително идеологическа.

• Понятието и видовете анюитетни договори предполагат наличието на определени субекти на договорните задължения. По този начин обектът в този случай може да бъде не само жилищен тип помещения, но и всякакви други комплекси от имоти. Това могат да бъдат сгради от индустриален тип, банкови депозити, автомобили, предприятия и т.н. Правното естество, понятието и видовете анюитетни договори включват включването в разглежданата категория права на собственост, например права на претенции от договор за застраховка на недвижими имоти. Въпреки това, тази група не може да включва интелектуална собственост, защитена информация, както и нематериални стоки поради факта, че те не могат да бъдат отчуждени.

• Кръгът на платците не е ограничен по никакъв начин. Така че юридическо лице или дори държава може да действа като платец на наем, например, чрез социалноосигурителни структури на гражданите.

Подписи на договора. Исторически аспект

Преди да разгледаме видовете анюитетни договори (в Република Беларус те са продиктувани от глава 33 от Гражданския кодекс „Ануитет и доживотна издръжка с зависими лица“), препоръчително е да се определят основните му характеристики, които имат класификационен характер. Заслужава да се отбележи, че те не се считат за напълно установени. Една от причините е сравнително късното възникване на правното регулиране на договора.Прието е, че прототипът на съдържанието за цял живот е произлязъл от един обичай, съществуващ от Средновековието. Тогава манастирите приеха граждани за живот в замяна на недвижими и движими имотни комплекси. Трябва да се добави, че дори парите се смятаха за важен аргумент за възможността да отидат в манастира.

Този въпрос за първи път е решен в Гражданския кодекс от 1964 г., но в доста "пряк" вид, тъй като 4 статии са напълно безсмислени. Във всеки случай задължения, подобни на тези, посочени в съвременните видове анюитетни договори, съществуват в други правни култури. Например Vala (в превод от арабски - покровителство, помощ) в ислямското право, което е договор за клиентски тип. В съответствие с неговите условия, непознат, чиито наследници са неизвестни, получава гаранция и попечителство от друго лице. И така, патронът поема отговорност (обикновено гражданска) за всички искове, които са предявени срещу клиента му. Компенсация в този случай е правото на наследяване на имотните комплекси на клиента, след като той умре.

Понятие, видове, форми на договор за наем

На следващо място, анализираме разнообразието от видове и форми на договора за наем. Реалният договор влиза в сила след прехвърлянето на имотни комплекси, а не след сключването му. Основната причина тук е, че консенсуалният модел би нарушил и настоящите права на получателя на наема, тъй като би дал на контрагента правото да поиска прехвърлянето на имотни комплекси веднага след сключването на договора. От икономическа гледна точка получателят на наема в този случай е по-слабата страна.

След като договорът е влязъл в сила и имотът е прехвърлен, получателят на наема се предоставя само на права, а платецът на наем е възложен изключително на задължения. Говорим за този вид анюитетен договор като едностранно обвързващ. Помислете за останалото.

Възстановим договор

Важен вид анюитетно споразумение по отношение на издръжката е възстановимо споразумение. Сред неговите теми е важно да се отбележи следното:

• От получателя на наемните плащания се изисква да прехвърли собствеността върху имотни комплекси (недвижими или движими) на платеца.

• Плащачът на наемните плащания е длъжен периодично да плаща определена сума в брой или да поддържа гражданинът получател в различна форма. Трябва да добавим, че наемът може да съществува не само като „допълнителна пенсия“ под формата на пари - наемът в натура също е от значение. Представете си, че получателят на наемните плащания е човек с увреждане на легло. Очевидно парите сами по себе си нямат пряка стойност, не носят никакъв смисъл. Така платецът на наем ги превръща в реални услуги или стоки. Между другото, тази ситуация често включва прехвърляне от получателя на наеми на платеца чрез банкова институция (например издаване на банков депозит или прехвърляне на средства в съответствие с доверителен акт). От гледна точка на теорията операцията, свързана с прехвърлянето на фиксирана сума пари в замяна на поредица плащания с периодичен характер в определена валута, също има смисъл. Това напомня на SWAP съоръжение с производствена стойност. Освен това, в съответствие с член 556, параграф 1 от Гражданския кодекс, „имуществото, което се отчуждава от плащането на наем, може да бъде прехвърлено от получателя на наема в собствеността на платеца на наема безплатно или срещу заплащане“. С други думи, има друго плащане от допълнителен вид, което може да бъде предвидено в договора. Независимо от това, не може да се разглежда като аванс на определена част от наема. Това косвено се доказва от член 566 от Гражданския кодекс. В съответствие с него при придобиване на имуществени комплекси срещу заплащане рискът от случайна смърт се прехвърля от платеца на получателя на наемните плащания.Това отклонение от общия принцип е приемливо днес в гражданското право доста рядко. Ето защо заключението предполага, че настоящият Граждански кодекс разглежда плащането на цената на обратно изкупуване като плащане за капитал. Друго потвърждение е член 570, който изключва възможността за връщане на имотни комплекси, ако те са придобити срещу заплащане от платеца на наем.

Договор за анюитет и риск. Подходящи видове

В процеса на изучаване на концепцията, видовете и елементите на анюитетния договор е целесъобразно да се посочи, че говорим за алеаторна (рискована) сделка. Има обаче няколко доста сериозни извинения:

• Първо, постоянният вид наем може да бъде обмен или риск, в зависимост от условията на обратно изкупуване, които страните са посочили в съответните документи.

• Второ, други видове анюитетни договори са доживотна рента и издръжка на живота с зависим. Важно е да се отбележи, че те действат като рискови за платеца, тъй като не е известно колко време ще живее получателят и съответно какво ще бъде съотношението на общата сума на наема към стойността на имотните комплекси. Трябва да се добави, че възможността да загуби или спечели за получателя е потенциална, тъй като е ограничена от продължителността на живота му.

Продължаващи, срочни и неограничени договори

Договор за анюитет и неговите видове предполагат съществуване на продължаващо споразумение, което предвижда периодични периодични плащания (обикновени в равни суми). В противен случай тези плащания се наричат ​​анюитети.

Освен това е препоръчително да се обмисли срочен или срочен договор, свързан с постоянен наем. Важно е да се отбележи, че терминът в този случай се разкрива не конкретно чрез първоначално известната цифра, определена в съответната документация, а през живота на получателя на рентата. Трябва да се има предвид, че договорът не може да бъде класифициран като сделка, сключена при анулиране, тъй като не е известно дали това условие ще се случи или не. Тук е уместно да се определи периодът, като се посочи събитието, което трябва да настъпи неизбежно в съответствие с член 191, параграф 2 от действащото гражданско законодателство. Трябва да се отбележи, че неограниченият или спешен вид засяга само задължението на платеца да извършва периодични плащания или да поддържа получателя в различна форма (например в натура). Що се отнася до задължението на последното, свързано с прехвърлянето на собствеността върху имотни комплекси, то се определя от неотменим и безусловен характер. Така че след прекратяването на анюитетния договор правото на собственост не може да бъде върнато. Ето защо член 556, параграф 2 от Гражданския кодекс определя, че в случаите, когато договорът предвижда прехвърляне на имуществени комплекси срещу заплащане, правилата за покупко-продажба се използват за продажба и покупка, а в случаите, когато такива имуществени комплекси се прехвърлят безплатно, правилата се прилагат относно договора за подарък, тъй като другият график не е установен със закон и не противоречи на смисъла на договора за наем.

Отчуждение на собственост

Трябва да се отбележи, че заедно с продажбата, дарението и замяната наемът е включен в категорията на договорите за прехвърляне на имоти. Предмет на такива актове е прехвърлянето на собствеността. Тази група е включена в мащабен клас договори за собственост, заедно с групи от договори за заем и лизинг.

Изисквания за договор за наем

Видовете договори за доживотна рента, обсъдени по-горе, са съставени по начин, подходящ за сериозността на събитието. Естествено, формулярът в момента е подложен на повишени изисквания. Той е надарен със собствени характеристики, тъй като договорът за анюитет:

• Трябва да бъде заверено от нотариус.

• Трябва да премине процедурата за държавна регистрация, ако нейният предмет е отчуждаване на недвижими имоти.

Трябва да се добави, че неспазването на горните изисквания води до недействителност на транзакцията. Такава сделка се счита за недействителна в съответствие с параграф 16 от член 166.

заключение

Разглобихме изцяло анюитетния договор и основните аспекти, които го придружават (сортове и форми, история на произход и правно естество). Освен това те представиха няколко практически ситуации, свързани с толкова обширна тема. Препоръчително е да направите някои изводи и да определите основните мисли на материала. Анюитетният договор по своята същност представлява прехвърляне на имуществени комплекси (това може да бъде движимо или недвижимо имущество) на имота безплатно или срещу определена такса, посочена в съответните документи. В последния случай платецът на рентата се съгласява да извършва периодични плащания в полза на получателя или да го поддържа в различна форма (например поддържане на инвалид в натура). Основни типове наем:

• Постоянни наемни плащания.

• Пожизнени наемни плащания.

• Доживотна поддръжка с зависим.

Анализирахме предметите, представени изцяло. В заключение си струва да се отбележи, че анюитетен договор, независимо от вида му, се сключва в писмена форма. Освен това той подлежи на нотариална заверка, а в определен случай - държавна регистрация. Тази ситуация подсказва, че предмет на анюитетния договор са недвижимите имоти.