Възможно ли е да се продаде наследен апартамент? Ще разгледаме по-подробно по този въпрос. Доста често наследниците се стремят незабавно да продадат наследствения имот. Причините за това може да са много, но има някои нюанси на такава сделка. Хората често се интересуват от това как се продава апартамент след наследяване.
Кога може да се продаде наследствено имущество?
По закон наследниците стават собственици от датата на смъртта на завещателите. Дори ако все още не е завършил изцяло наследството и няма сертификат в ръцете си, той така или иначе вече е собственик. Можете дори да кажете, че собственикът е „със задна дата“. В крайна сметка, с кого да поискате данъци заедно с общински апартамент и други плащания за периода, в който се извършва наследственият процес, който може да продължи от шест месеца или повече?
Как да продадете апартамент? Новият собственик може официално да се разпорежда с получения имот с права да продава, дарява и други подобни само след регистрацията на собствеността на собственика в съответствие с всички правила. В противен случай транзакцията няма да може да се проведе в органа по регистрация, в който документите дори няма да бъдат приемани. В този случай наследникът просто ще се счита за неоторизиран продавач. Какъв е срокът за продажба на наследен апартамент?
Още три години от регистрацията на правата върху апартамента имотът може да бъде оспорен. Необходимо е да се изключи възможността за появата на други наследници с разумни претенции за жилищно настаняване и тези, които желаят да оспорят факта на наследството. Следователно законът предвижда определено време. Това отброяване започва от момента, в който нов човек, кандидатстващ за жилище, получи информация за нарушение на собственото си право.
Има определени ползи от продажбата на наследен апартамент. За това - по-долу.
Някои имоти могат да бъдат обезпечени и тази тежест също преминава върху наследника. В такава ситуация, докато ипотекарният кредитор не даде писмено съгласие за продажбата, всички действия на продавача могат да се считат за незаконни. И така, как да продадете апартамент?
За да се осъществи продажбата на недвижими имоти, наследниците изискват следното:
- Изчакайте удостоверението за наследство.
- Недвижимите имоти трябва да бъдат регистрирани в кадастъра. Или трябва да направите промени в данните за инвентара.
- Извършва държавна регистрация на права на жилище в руския регистър.
- Получете съгласие за сключване на споразумение с титуляра на залога. Или изплатете ипотеката, ако е имало депозит.
Продажба на апартамент след наследяване и данък
Повечето от наследствените недвижими имоти не се превръщат в действителни жилища за наследниците, тъй като те често бързат да продадат наследствения имот. Основната причина за това решение е несъгласието между наследниците, заедно с остра нужда от пари, наличието на друго жилище и т.н.
Търсене на купувачи, договаряне на разходите и в допълнение дизайн - това не са всички притеснения, които очакват наследниците на продавача. Пред наследниците е задължение към държавата под формата на плащане на данък върху печалбата от сделката. Подобни разходи се поемат от продавачите с допълнителна тежест за наследство в допълнение към държавното мито:
- Данъкът върху продажбата на апартамент веднага след наследяване е тринадесет процента от общата стойност на имота.Плаща се от териториалната данъчна инспекция по местоживеене. Заслужава да се отбележи, че за нерезиденти този данък ще бъде още по-висок от тридесет процента.
- Необходимо е да се издаде правилно декларация.
- Правилно подготвена декларация трябва да бъде подадена в инспекцията навреме. Обикновено това се прави не по-късно от 30 април.
- Също така трябва да платите пълната сума навреме преди 15 юли. Подробности за трансфера се вземат от местния данъчен орган.
Законът не предвижда обезщетения за данък върху доходите на физическите лица за продажба на апартаменти и за социално незащитени категории хора, включително, следователно, всички ще трябва да плащат данъка. Вярно е, че собственикът има възможност да намали размера на облагаемата сума. Той също така може напълно да се отърве от задълженията си към бюджета.
Избягване на данък върху продажбата на апартамент след наследяване.
Освобождаване от данък
Избягвайте бюрократичната суматоха заедно с изпълнението и подаването на декларации с проверката, а в допълнение можете да избегнете данък, ако изчакате 3 години след влизането в правата на собственика. В случай, че обектът, който е наследен, ще бъде собственост на наследника непрекъснато повече от три години, тогава след този период гражданинът ще бъде напълно освободен от данък при продажба на апартамента. След наследяването това правило не работи.
През 2016 г. бе установено назначение от 5 години за необлагаеми продажби. За наследствено жилище този период не се прилага. В тази връзка, за да не плащате данък, е необходимо само да изчакате 3 години от получаването на правата върху наследственото жилищно пространство.
Какви са ползите от продажбата на наследен апартамент?
Намаление на данъка
Можете да намалите данъка дори до нула рубли, ако цената на жилището е ниска. В тази ситуация не е необходимо да издържат три години, но все същият шум с декларации не може да бъде избегнат. Така че, директно процедурата за поскъпване на данъците е доста проста. Така нареченото приспадане на данъци се изважда от основната цифра на цената на продажбите на жилища. Стойността му е един милион рубли. Или се приспадат разходите за придобиване, тоест разходи за наследство и в допълнение регистрация на имущество. На следващо място, резултатът трябва да се умножи по тринадесет процента. По правило разходите са по-малко от 1 милион рубли, така че всички използват това приспадане. Можете да отнемете или приспадане или разходи, което зависи от избора на продавача-данъкоплатец.
В случай, че продават споделена собственост, всеки акционер предоставя от свое име отделна декларация. В декларацията се посочва размерът на данъка, който зависи от стойността на акцията. Използването на данъчното приспадане се извършва чрез неговото разпределение въз основа на размера на всяка акция в проценти.
Цената на жилищата е посочена в договора. Тази сума трябва да бъде отразена в данъчната декларация. Договорната стойност за продажба на наследен апартамент се определя от закона от страните, но ако тя е по-ниска от кадастралната стойност, за данъчно облагане се допуска не по-малко от седемдесет процента.
Данъчни рискове
Всяка година се регистрират все по-малко хитри измами, за да се спестят данъци, което е свързано със следните фактори:
- Почти всички недвижими имоти у нас са оценени. Сега той има кадастрална стойност, много близка до пазарната цена, на която се продава жилище.
- Към днешна дата договорната цена се сравнява с кадастралната стойност. В случай, че е под седемдесет процента, данъкът няма да се изчислява върху размера на договора, а върху кадастралната стойност.
- Съмнителни доклади за проверки могат да бъдат идентифицирани дори на етапа на искане на информация за жилищни помещения в руския регистър.
- Освен това може да бъде застрашен полев одит или например настолен одит. Въз основа на резултатите от одита може да се начисли по-висок данък или да се наложи глоба и лихва.
Препоръчва се на специалистите в областта на минимизиране на данъчното облагане да направят отчетността възможно най-прозрачна и да вземат по-сериозно плащането. Ако имате някакви трудни въпроси, свържете се с местния инспекторат за разяснения.
Купувачът рискува по време на покупката на апартамент
Един от най-рисковите видове сделки на пазара на недвижими имоти е придобиването на апартамент след наследяването. Подобна сделка може да бъде изпълнена с много скрити заплахи, защото те могат да бъдат неочаквана изненада, дори за продавача.
Ето защо, ако е възможно, би било по-добре да откажете такава категория недвижими имоти. Но в случай, че намеренията са все още солидни, тогава трябва да се направят възможно най-внимателно за тази решаваща стъпка.
Препоръчително е да включите в тази процедура приятел, както и доверен адвокат или посредник. Ако това не е възможно, тогава трябва стриктно да следвате инструкциите по-долу, за да поне поне по някакъв начин да намалите рисковете по време на придобиването на наследен апартамент.
Как да си купя наследствен апартамент
С особено внимание трябва да се разгледат опциите, които се различават по атрактивните условия на сделката, особено що се отнася до атрактивни цени. Често причината за ниската цена при продажба на апартамент след влизане в наследството не са клопки, а желанието на продавача да сподели наследството възможно най-бързо. Поради този фактор, разходите могат да бъдат с пет до десет процента по-ниски от средния пазар. Но в случай, че цената е твърде ниска, тогава може би трябва сериозно да помислите за причините, поради които наследникът се стреми да се отърве от недвижимите имоти.
На среща с продавача
На първо място, трябва да потвърдите самоличността на продавача с паспорт и да разберете дали той е собственик или действа чрез пълномощник. В случай, че това е представител, тогава е необходимо да се изисква личен контакт със собственика. По време на разговора следва да се изяснят следните въпроси:
- Какви са мотивите за продажба на недвижими имоти?
- Трябва да разберете и историята на жилищата. Наследихте ли апартамента по завещание или по закон?
- Независимо дали в апартамента са посочени регистрирани граждани или други лица, които имат право да пребивават.
- Как се получи сертификатът за наследство? Не забравяйте да разберете дали е имало правен спор и в допълнение към това нотариусът е извършил наследственото имущество.
- Има ли проблеми с жилищата в техническо отношение. Например, незаконно преустройство или грешки в документацията и други подобни.
- Трябва също така да задавате въпроси относно дълговете на недвижимите имоти и сметките за комунални услуги.
- Има ли тежести под формата на ипотеки, наемане, наемане и т.н.
- Трябва да разберете причините, поради които властта, свързана с продажбата, се прехвърля на доверителя. Препоръчително е да направите това, ако собственикът не се ангажира с продажбата.
- Препоръчва се също обсъждане на основните условия на договора по отношение на цената, срока на споразумението и други подобни.
Липса на депозити
Преди подписването на договора не се препоръчва да се сключват предварителни споразумения, особено да се даде депозит или да се остави депозит. Корпусът е специален продукт, който се продава изключително бавно и трудно, но се придобива на студена глава и без излишни емоции. Парите винаги са ликвидни, за разлика от недвижимите имоти и в случай, че една опция се счупи, със сигурност ще се появи друга.
Апартамент за продажба: документи
Като част от покупката и продажбата на наследствено недвижимо имущество трябва внимателно да проучите документацията за дома:
- Какви са наследствените права върху апартамента след смъртта на собственика? Какво означава това? Документ за право на собственост, заедно със сертификат за наследство, споразумение за разделяне на акции, договори за продажба, подарък, приватизация и други подобни.
- Документи, потвърждаващи правата (удостоверение за държавна регистрация на имот и извлечение от регистъра).
- Техническа документация Тук говорим за паспорт на BTI, технически план. Изисква се и кадастрален паспорт, заедно с постановление за легализация на преустройството.
- Нотариално заверено съгласие от други собственици на имота, ако продажбата се извършва от наследниците на дялове в апартамента.
- Разширена помощ с информация за регистрирани граждани.
- Удостоверение за състав на семейството по местоживеене.
- Извадка от държавния регистър, която трябва да съдържа историята на извършените сделки върху обекта.
- Удостоверения от отдела за поддръжка на жилищата, а също и от HOA за липсата на дълг.
- Помощ от наркологичен и в допълнение психиатричен диспансер.
- Разрешение, получено от настоятелството в случай, че собственикът е дете, както и ако той просто е регистриран на този адрес.
На първо място е много важно да се разбере точно кога е извършено прехвърлянето на наследството. В случай, че е изминала само една година, тогава рисковете на купувача са съвсем реални. Безспорността на резултата от подобна операция е гарантирана, когато наследникът е притежавал имота в продължение на пет или повече години. Освен това си струва да се обърне внимание на съответствието на получената от собственика информация с документите и в допълнение на липсата на грешки или противоречия в самата документация. Трябва да се спазват условията за продажба на апартамента след влизането в наследството.
Проверка на собствеността
Също толкова важно е внимателната проверка на имота, за да се провери релевантността на оформлението, заедно с целостта на комуникациите и в допълнение инженерно оборудване. По пътя ще бъде полезно да се отпуснете от съседите, особено тези, които живеят отдолу, за да попитате дали има някакви оплаквания за апартамента. Например има ли наводнения, нарушения на санитарните условия, поддръжката на жилищата и други подобни.
Обръщение до нотариуса
Не забравяйте да се свържете с нотариуса, който е извършил наследството, за да се уверите, че транзакцията е чиста, че няма противоречия и конфликти между ищците и в допълнение, разберете дали има правни спорове и т.н. По правило нотариусите не са склонни да споделят такава информация, но в случай, че такова посещение се извършва заедно с наследника продавач, ще бъде предоставена обща информация. Освен това нотариусът може да предостави информация за арестите и в допълнение за ограниченията за придобитите жилища.
Документите за продажба на апартамент след влизането в наследството трябва да са в перфектен ред.
Продажба на наследен апартамент: регистрация
Най-безопасно е да издадете транзакция нотариално. Препоръчително е да направите това със същия нотариус, който регистрира това наследство. В случай, че предметът на апартамента, който се продава, е споделен, нотариалното удостоверяване се счита за задължително изискване за законност на сделката. Тази форма на договор елиминира много рискове, поради факта, че нотариусът вече е в курса. Освен това нотариусът проверява законността на сделката и нейната правна чистота.
Също толкова важен етап е обсъждането на условията, заедно със сключването на договора. В текста трябва да се отразяват само реални числа с дати, особено по отношение на разходите. Не можете да подценявате покупната цена, колкото и да докосвате заявките. Убедителните аргументи на продавача в този случай не си заслужават внимание.В случай, че по някаква причина транзакцията е обявена за невалидна, тогава си струва да разчитате само на тези средства, чийто размер е посочен в документа.
Много благоразумен ход може да бъде среща с всички наследници, както и с други лица, които се интересуват от съдбата на недвижимия имот, заедно с получаване на разписки от тях относно липсата на искове или каквито и да било възражения срещу предстоящата сделка за покупко-продажба. Подобно съгласие и одобрение не се изискват от закона, но няколко предложения на хартия могат да гарантират спокойствие и увереност. Прегледахме правилата за продажба на наследен апартамент.