Благосъстоянието на населението съответно расте и нуждата от инвестиране на безплатни парични средства нараства. Един от най-ефективните инструменти за управление на пари е придобиването на земя.
Според правилата, продиктувани от закона за земята, почти винаги се провежда търг. Нека разгледаме подробно какви са търговете за земя, характеристики и правила за тяхното изпълнение, а също така ще разберем дали тази процедура може да бъде заобиколена.
Търг на земя - какво е това? Разкриваме концепцията
Ако не задълбавате в сложни понятия, тогава това е един от начините за регистрация на права върху земята. Правилата за нейната организация и провеждане са посочени в членове 39.11 и 39.12 от Кодекса на труда на РФ.
Самият процес на наддаване е прост. Тя има правила, които са ясно регулирани от закона. Например, има само няколко причини да се признае, че кандидатът не е допуснат до наддаване.
Провеждането на аукцион за земя по смисъла на правните правила, уреждащи процедурата по неговото организиране, не позволява двусмислени тълкувания. Това означава: ако участникът не е бил допуснат незаконно, тогава такова решение на органа може да бъде оспорено. Ако участник знае правата си и елементарните правила, той може лесно да защити собствените си интереси във всеки случай, дори и без диплома на професионален адвокат.
Разновидности на наддаване
Може да се проведе поземлен аукцион както за предаване на земя под наем, така и за регистрация на собствеността върху нея. Независимо кое право се играе на търга, всяка партида има начална цена. Това е пазарната стойност на сайта, когато става въпрос за продажбата му, или първоначалната цена на годишния наем.
Началната стойност на цената се определя въз основа на пазарен отчет, който се поръчва от организатора на търговия от независим оценител. Ако обаче кадастралната стойност е установена не повече от пет години преди решението за наддаване, тя може да се вземе за основа за определяне на първоначалната стойност на партидата.
Пазарен или кадастрален - решава организаторът
Решението дали да се продава земя по пазарна цена или въз основа на данни от кадастралната стойност се взема от организатора на търга. Практиката показва, че предимството е в полза на пазарната цена, тъй като цената на кадастра обикновено е много по-ниска.
Наемът също може да бъде пазарен, тъй като отчетът се изготвя на годишна цена. В допълнение, органът може да определи първоначалната цена на земята, търгът за която се провежда на базата на наем като процент от кадастралната стойност. Тази стойност не може да бъде по-малка от 1,5% от кадастралната стойност, а самата стойност трябва да бъде определена не по-рано от пет години преди публикуването на обявлението за търга.
Освен това законът установява стъпката на търга, чиято стойност е 3% от първоначалната цена. Има депозит, който трябва да се внесе заедно с заявлението за участие в аукциона на земята. Стойността му не е одобрена, но като правило депозитът се определя в размер от 20 до 50% от началната цена.
Кога да се направи без търг
В някои случаи не можете да правите без наддаване. Става въпрос за прехвърляне на права върху земята за търговски цели. Това може да е изграждането на магазин, автомивка, офис сграда и т.н. Ако възможността за изграждане на имот с капиталов недвижим имот директно следва от разрешеното използване на земята, търг е възможен само на право на наем. Няма законова възможност за получаване на земя без наддаване за изпълнение на определените цели.
Тук е важно да се отбележи: изграждането на търговски недвижими имоти предполага, че земята се отдава под наем, а след изграждането на съоръжението и получаването на законни права върху него, земята става собственост на собственика на съоръжението. На търг могат да се продават само парцели за индивидуално жилищно строителство, спомагателни парцели или някои видове земеделска земя.
наддаване
Известие, че се провежда търг за земя, се публикува в печатни медии на органа и на официалния уебсайт на Руската федерация за публикуване на информация за провеждане на търг. Уведомлението трябва да се появи в източниците не по-късно от месец преди датата на събитието. Законодателят въведе такива изисквания, така че всеки да може да разбере какви оферти се провеждат и да участва в тях.
Публикуван е формуляр за кандидатстване, за да може да бъде попълнен за регистрация. Публикувана е и форма за лизинг или продажба. Това се прави, за да може човек, който реши да участва в търг за земя, да научи предварително всички разпоредби на договора.
Не забравяйте да посочите периода, за който е сключен лизинговият договор. Освен това проектът на споразумение предписва процедурата за изплащане на задължения, процедурата за разширяване на договорните отношения, начините за изменение на договора и неустойките за неизплащане на задължения.
Заявленията се приемат в рамките на 25 дни, като след един или два дни се назначава определяне на кандидатите, след няколко дни - търг.
Прием на кандидати
Има само две правни причини за отказ на заявителя:
- не е направен депозит;
- не всички документи са представени или невярна информация за кандидата.
Гражданите трябва да предоставят паспорт, а за фирмите се изисква само попълнено заявление и плащане на депозит. Ако заявлението е подписано и донесено от директора или друг служител, който според документите на компанията може да действа в нейни интереси без пълномощно, тогава не се изискват други документи. Ако интересите на компанията са представени от нейния служител, тогава имате нужда от пълномощно, издадено от директора. Органът може да получи информация за компанията чрез уебсайта на Федералната данъчна служба.
Същото се отнася и за лица, които представляват интересите на другите чрез пълномощник. В нотариалния документ трябва да се посочат точно онези правомощия, които са необходими на търга.
Правила за търг
Търговете за продажба на земя се провеждат в деня и часа, посочени в обявлението. Ако има двама или повече участници, търговецът извиква първоначалната офертна цена и след това я увеличава последователно. Участниците изразяват мнението си за цената, като използват номерирани карти, които им се издават преди събитието. Победителят е този, който наддава по-високо от другите участници.
Какво се случва с депозита
Депозитът, направен от участника, спечелил процедурата, напуска сметката за плащане по договора. Произведенията на тези, които са търгували, но са загубили, трябва да бъдат върнати. Това правило работи дори когато участникът е бил допуснат, но не се е явил на процедурата. Властите нямат причина да задържат депозита му.
Освен това, ако заявителят реши да оттегли заявлението си и го направи писмено преди крайния срок за приемане на документи, той получава обратно средствата си за сигурност. Ако приемът е затворен и остава само един ден преди наддаването, тогава няма смисъл да изтегляте заявлението: депозитът ще бъде загубен. В този случай е по-добре да участвате в процедурата или изобщо да не се явите.
Укриване и отговорност
Търговете за продажба на парцели (или за прехвърлянето им под наем) се провеждат в присъствието на комисия и участници. Събитието е отворено, ценовите предложения се подават доброволно. Често обаче гражданите, спечелили търга, не искат да подпишат договора или считат, че докато страните не се споразумеят за документа, могат да се правят изменения в него. От само себе си се разбира, че най-често по този начин те се опитват да променят (или премахнат напълно) точките за отговорността на победителя, например, за това, че не вземат лизинг.
По-горе беше счетено, че проектът на договор е приложен към известието, поради което той не може да бъде коригиран. Всеки, който е спечелил процедурата, е длъжен да подпише договор. Законът изисква правителственият орган да представи три проекта за договори на победителя в рамките на десет дни. Ако последният откаже да постави подписа си, тогава, независимо от мотива, се счита, че е отказал да сключи договорни отношения.
Какво се случва при избягване? Организаторът на търга съставя протокол от установения формуляр. Депозитът, който преди това е бил направен от победителя, се губи от него, а информация за укриване се предава на Териториалния OFAS.
Антимонополната служба решава дали да включи такъв гражданин (индивидуален предприемач или организация) в регистъра на недобросъвестни участници. Трябва да се отбележи, че заявителят трябва да докаже, че е имал основателни причини да откаже подписа си. Това може да са семейни обстоятелства, например, необходимостта да се плаща за скъпо лечение. Такъв факт трябва да бъде документиран, в противен случай ФАС може да не обръща внимание на аргументите.
Ако решението за включване в регистъра е положително, тогава информация за участника попада в този списък за двугодишен период, след което записването се отменя. В продължение на две години такова лице може да не участва в търгове за земя.
Електронно наддаване
Търгът може да се проведе на електронния сайт. В този случай заявленията се подават дистанционно, а резултатите се обобщават без прякото присъствие на участниците. Този вид процедура се развива бързо, така че след известно време няма да е необходимо лично подаване на заявки за оферти.
Правилата остават същите. Изключение: участникът трябва да бъде акредитиран в конкретен електронен сайт. Това е необходимо не само за установяване на самоличността му, но и за да може той да подписва официални документи с помощта на EDS.