Moltes persones en el moment de comprar un apartament solen fixar-se en l’habitatge que ofereixen els promotors abans d’acabar la construcció. En aquest cas, es produeix la participació en la construcció compartida, per la qual cosa cal elaborar un DDU (acord de participació compartida). Per això, és possible comprar apartaments a preus reduïts. Però cal esperar fins que finalitzi la construcció. També hi ha grans riscos que el promotor es quedi sense fons o hi hagi altres obstacles per acabar el procés de construcció d’una casa. Per tant, tots els ciutadans haurien de saber afrontar determinats problemes. En cas de fallida del promotor en cas de construcció compartida, què haurien de fer els titulars d’interès? Hi ha diverses opcions per fer-ho.
Reglament legislatiu
Al 2004, es va adoptar la llei federal núm. 214, sobre la qual es proporciona una protecció efectiva a tots els ciutadans que van invertir en la construcció d'un edifici d'apartaments. Indica la garantia d’una devolució si el promotor va presentar una fallida o es va liquidar completament. Tot i això, el procés de devolució té algunes característiques.
La llei de fallides de la promotora La llei federal núm. 210, de 2011, indica que tots els titulars són protegits per la llei. Per tant, se’ls ha de retornar una part dels diners dipositats o la totalitat de l’import. Els reemborsaments es poden presentar no només en efectiu, sinó que sovint s’ofereixen en espècie. En determinades circumstàncies, un titular d’equivocació enganyat pot acollir-se a un apartament de ple dret adequat per viure. Està equipat amb les forces d’un ciutadà i, alhora, no hi ha restriccions perquè pugui utilitzar, posseir o disposar d’aquesta propietat.
Si el promotor fa fallida amb la construcció compartida, què he de fer si la casa estigués pràcticament finalitzada? En una situació així, és convenient que els titulars del patrimoni social exigeixin el reconeixement del seu dret a pisos en habitatge nou i no lluitin davant els tribunals per reemborsar-los. Això es deu al fet que les empreses solen declarar-se en fallida només en situacions en què simplement no disposen dels fons per a un funcionament posterior.
Els signes de fallida del promotor
Els propis titulars d’interès poden determinar la probabilitat de la fallida de l’empresa en què s’ha invertit els diners per a la construcció d’un edifici residencial. Les principals característiques d'aquest estat de l'empresa inclouen les següents:
- l’organització deixa de pagar els seus préstecs i pagar les factures;
- No es realitzen pagaments obligatoris a diferents fons, que poden ser pressupostaris o extrabugatoris;
- el benefici de la companyia es redueix significativament, per tant, augmenta la probabilitat que els diners invertits no siguin retornats als titulars del capital;
- disminueix la liquiditat de la propietat del promotor.
No sempre els signes anteriors condueixen necessàriament a la fallida, ja que les organitzacions tenen la capacitat de millorar la seva situació financera.
Motius de la fallida
La fallida d'un constructor en cas de construcció compartida és generalment causada per circumstàncies realment significatives. Aquests inclouen els següents:
- augmenta el cost dels materials necessaris per construir una casa i, alhora, l’empresa té un pressupost estrictament limitat format a partir de les aportacions dels titulars d’equacions, de manera que sovint no hi ha manera de continuar les obres de construcció;
- puja el preu dels serveis de contractació;
- augment dels tipus de canvi, motiu pel qual els preus de mercat dels materials, el cost del treball i els apartaments canvien significativament;
- l’aparició de circumstàncies de força major, que inclouen les condicions meteorològiques o la influència d’un factor humà inevitable.
Totes les situacions anteriors condueixen a que els terminis es veuen significativament interromputs, durant els quals el promotor ha de passar la casa. Es converteix en la raó per la qual els titulars del patrimoni net intenten recuperar una penalització, la qual cosa comporta un augment de la càrrega de l'empresa. Sovint aquesta és la base per declarar en fallida un desenvolupador.
El concepte del registre de sinistres de creditors
Què cal fer en cas de fallida del desenvolupador S'informa amb antelació a tots els inversors de l'inici del procediment, cosa que els proporciona l'oportunitat de presentar una sol·licitud per presentar reclamacions de creditors al registre corresponent. Tots els creditors d'aquesta llista reben un reemborsament de la venda dels actius del deutor.
El registre indica no només totes les empreses i individus que han de rebre els seus fons, sinó també la seqüència de devolució del deute.
Cada prestador ha de procurar que les seves dades estiguin incloses en aquest registre, en cas contrari, hi ha una gran probabilitat que no pugui rebre ni un reemborsament parcial.
Com es classifiquen els prestadors?
En cas de fallida del promotor, què ha de fer el titular de l’interès? Inicialment, s’ha de tenir cura de que s’inscrigui en aquest registre, cosa que augmenta les possibilitats que rebi un reemborsament complet o parcial. Per fer-ho, es realitzen les accions següents:
- inicialment s’elabora una declaració sobre la necessitat d’incloure un ciutadà en aquesta llista;
- se li adjunta documents que confirmen el seu dret a una indemnització i s’ha d’indicar clarament en ells quant ha pagat una persona sota DDU;
- tots els papers s’envien al tribunal d’arbitratge, després de la qual cosa s’introduirà la sol·licitud al registre.
L’aplicació ha de contenir informació sobre el nom de l’empresa, que és la promotora, sobre l’adreça de l’edifici d’apartaments, en la construcció dels quals s’han invertit els fons del sol·licitant, així com les dades sobre el mateix ciutadà.
Quan es presenta la sol·licitud?
Hi ha un període limitat durant el qual el prestador pot presentar reclamacions al desenvolupador. Per tant, heu d’enviar una sol·licitud amb altres documents al jutjat en el termini de 30 dies després que es publiqui informació sobre la fallida de l’empresa als mitjans de comunicació.
Si no compleixes aquest termini, es pagaran els deutes fins a arribar. Al cap i a la fi, es compleixen inicialment els requisits dels creditors del registre. Sovint, les persones que falten un termini es queden sense cap compensació.
En què poden comptar els titulars d’interès?
El tancament de qualsevol empresa s’acompanya necessàriament de l’enviament de notificacions adequades a tots els creditors, i es fa un procés similar dins dels 5 dies posteriors a la presa de la decisió.
El text d'aquest avís conté informació que l'accionista pot presentar una sol·licitud de devolució de l'import dipositat amb interessos. Les accions següents depenen completament de quina fase de la construcció de la casa es va iniciar el procediment de fallida del constructor:
- si la casa va ser completada, és recomanable que els titulars presentin una sol·licitud al jutjat d’arbitratge, que indica la necessitat del registre de la propietat de l’apartament;
- si l’edifici no s’ha erigit, s’obren processos de fallida, per tant, els titulars d’equivocació poden confiar només en la devolució de fons i no hi ha terminis clars sobre el compliment d’aquesta obligació per part del promotor.
Inicialment, l'empresa retorna els passius als ciutadans que han patit danys físics. A continuació, es paguen sous i altres pagaments als empleats de l'empresa constructora. Només aleshores, d’acord amb la comanda del registre, es paguen les reclamacions dels titulars d’interès.
Els ciutadans no només poden comptar amb la devolució de diners invertits, sinó també amb interessos i despeses. Algunes persones fins i tot demanen una indemnització per danys no causants. Però el desenvolupador no sempre té els actius i les oportunitats necessàries per satisfer tots els requisits anteriors.
Així mateix, la Llei Federal núm. 214 conté informació que s'emet una assegurança obligatòria per a cada accionista, que protegeix els ciutadans de possibles pèrdues derivades de la violació dels termes del contracte per part del promotor. Però, fins i tot, les companyies d’assegurances no fan front a un gran nombre de demandes dels ciutadans.
Què fer si s’inverteixen fons prestats?
Si el promotor fa fallida amb la construcció compartida, què haurien de fer els titulars d’interès si invertien diners prestats en la construcció d’un edifici d’apartaments? En aquesta situació, els ciutadans s’enfronten al fet que no tenen un habitatge propi, a més d’un deute amb el banc.
No heu de deixar de pagar fons de crèdit, ja que això comportarà conseqüències desastroses per al propi prestatari. Molta gent està segura que, ja que no hi ha cap apartament amb garantia, el banc farà demandes al promotor, però de fet, les organitzacions bancàries treballen només amb prestataris directes. Per tant, es recaptaran fons de diverses maneres. Es poden iniciar litigis, per la qual cosa els agutzils poden apoderar-se dels comptes i de la propietat del deutor per reemborsar el deute al banc.
En aquesta situació, cal sol·licitar el reemborsament del desenvolupador. Al mateix temps, és necessari continuar pagant fons de crèdit.
Què pot requerir un titular d’interès?
Els titulars d’interès en cas de fallida del promotor poden sol·licitar al tribunal que els inclogui al registre de creditors i poden exigir:
- devolució completa dels diners que es van pagar per la construcció d’un edifici d’apartaments;
- obtenció de la propietat del pis completat;
- la indemnització per danys no causats per a causa de la manca d’un apartament acabat per la data especificada en l’acord;
- renuncia perjudicada en cas de violació de les condicions del contracte per part del promotor;
- interès per l’ús de diners per part d’una empresa de construcció.
És imprescindible elaborar una sol·licitud i preparar altres papers per a la realització d’un ciutadà al registre de creditors dins dels 30 dies posteriors a l’inici del procés de fallida.
Quin mètode de compensació es tria?
Si hi ha una casa completada, els propis titulars d’interès escullen l’opció de compensació. En cas de fallida del desenvolupador, podeu triar les opcions següents:
- Si la casa està acabada, és recomanable exigir el registre de la propietat de béns immobles. Això es pot fer fins i tot en absència de decoració o en la connexió d’algunes utilitats. Per a això, es presenta una sol·licitud al tribunal d’arbitratge.
- Devolució de l’import invertit amb interessos i penalitzacions. Aquesta opció es considera acceptable si el promotor té molts actius amb alta liquiditat per poder satisfer els requisits de tots els creditors.
La devolució pot trigar molt, de manera que molta gent prefereix obtenir un apartament acabat, fins i tot sense decoració. Això és cert sobretot per als ciutadans que tinguin un préstec per a aquesta compra.
Altres opcions de reembossament
En cas de fallida del promotor en cas de construcció compartida, què haurien de fer els accionistes a més d’augmentar la probabilitat d’un reemborsament? Per fer-ho, podeu aprofitar les oportunitats:
- si apareix informació sobre la possible fallida del constructor, els propietaris poden crear la seva pròpia cooperativa i acabar de construir la seva pròpia casa;
- s'inclouen inversors addicionals i també podeu contactar amb les agències governamentals per proporcionar ajornaments fiscals per tal que l'empresa constructora pugui sortir de la crisi;
- canvi del promotor, que es pot fer amb la transferència del dret a erigir una casa, però alhora, una nova empresa de construcció, sobre la base de la Llei Federal núm. 214, pot sol·licitar inversions addicionals;
- fer una crida a la companyia d’assegurances, però això es fa només després de la inscripció del creditor al registre;
- l’ús de garants del promotor, que solen ser fundadors o bancs, és a dir, aquestes empreses haurien de compensar els danys causats pels titulars del capital si el promotor no fa front a les seves obligacions;
- l’ús dels diners disponibles al fons de compensació;
A continuació, es mostra un vídeo que detalla els drets dels posseïdors de capital.
Així, la fallida del constructor és un moment desagradable per a qualsevol accionista. El procés comporta dificultats per tornar diners o aconseguir el seu apartament. Els ciutadans han de prendre de manera immediata diverses mesures perquè siguin incloses en el registre de reclamacions de creditors. Podeu utilitzar qualsevol forma convenient per tornar els diners.