L’acord d’intercanvi immobiliari és una operació de compravenda bilateral, en el marc de la qual cadascuna de les contrapartes actua com a venedor o comprador. A l’intercanvi es vol dir que cediu la vostra propietat a una altra persona, convertint-vos així en l’amo de la seva llar.
Quina diferència hi ha entre un acord d’intercanvi?
La diferència principal entre realitzar una operació de canvi del procés de compravenda és que és el propi intercanvi d’habitatges el que té lloc sense l’ús de diners. A continuació, es mostra un acord d’intercanvi immobiliari.
En cert sentit, el procediment d’intercanvi de béns immobles és molt més segur que comprar i vendre:
- No és necessari preocupar-se de com transferir fons al venedor de forma segura.
- El venedor no haurà de preocupar-se de si les factures són reals quan es tracta d’efectiu.
- No hi ha cap problema temporal amb les transferències llargues al compte del venedor a través d’un banc. A continuació, es consideraran els termes de l’acord d’intercanvi immobiliari.
Impostos
L’avantatge indiscutible d’una operació d’aquest tipus és també l’absència de la necessitat de pagar l’IRPF durant l’intercanvi d’objectes immobiliaris equivalents.
Però, alhora, també és un inconvenient, ja que no hi ha manera d’utilitzar deduccions fiscals, que es podrien fer quan es ven un pis.
És a dir, en virtut de l’acord d’intercanvi immobiliari, no es paguen impostos.
És important tenir en compte que, malgrat l'ús de les paraules similars "intercanvi" i "intercanvi" com a sinònims, legalment no són el mateix:
- Per exemple, el concepte d’intercanvi es refereix a l’espai habitable municipal, els seus ciutadans tenen un acord d’arrendament social o una comanda d’apartaments en el cas que els locals encara rebien els pares del règim soviètic o els avis i amb el pas del temps. per diverses circumstàncies, els documents no es van reeditar.
- El terme "bescanvi" s'utilitza per a transaccions amb apartaments privatitzats i els seus propietaris tenen certificats que confirmen la seva propietat.
No serà possible l’intercanvi d’habitatges, que ja està privatitzat, per municipal o viceversa, ja que, a partir del 2005, aquestes transaccions estaven prohibides. És possible concloure un acord per a l'intercanvi de béns immobles entre persones jurídiques.
Matisos importants dels acords
Només hi ha dos matisos, però sense ells el procediment per a l’intercanvi d’un apartament serà impossible:
- És important indicar el tema de l’acord. Cal destacar les característiques exactes pel que fa a l’habitatge que s’ha d’intercanviar, de manera que pugueu determinar la propietat en qualsevol moment. Tota la informació digital es duplica entre claudàtors en paraules, el que cal fer perquè no hi hagi discrepàncies. Cal observar estrictament la forma del contracte d’intercanvi d’immobles.
- S’indica a les persones que tenen dret a utilitzar l’apartament. Totes les persones registrades en una àrea específica són rellevants per a ells. També és important indicar els terminis del contracte, segons els quals se'ls requerirà la baixa.
Un exemple de contracte d'intercanvi de béns immobles pot ajudar en el disseny.
Altres requisits addicionals d’acord
La resta de condicions estan subjectes a condicions addicionals. Però això no significa que es puguin ometre. Per tant, aquests requisits solen incloure:
- Festes. Per a les persones indicar el nom complet, així com les dades del passaport.Però en el cas que almenys una part actuï com a persona jurídica, caldrà indicar el nom complet de la institució, els detalls principals i la seva adreça legal.
- Cost. Tradicionalment, se suposa que els dos apartaments tenen un valor igual, per tant, aquesta condició no s'aplica als significatius.
- Condició general en què es troba l’immoble. Una frase n’hi ha prou que els ciutadans realitzessin una inspecció de la propietat que pretenen i la seva condició s’adapta a tots. Cadascun d’aquests participants ha de cedir el seu apartament en l’estat en què es trobava directament en el moment de la inspecció. També es presenta un exemple de contracte d’intercanvi immobiliari amb recàrrec.
- El procés d’assegurança immobiliària, que s’indica a l’acord d’intercanvi.
- Marc de temps. Quan una de les parts va rebre els documents abans que l’altra, la segona hauria de fixar un període determinat durant el qual haurà de fer el mateix. Al final d'aquest període, el contracte caducarà.
- Les raons imprevistes que poden interferir en la realització de la transacció i que es consideri específicament com a força major, les parts ho determinaran pel seu compte.
- La data de la transacció i la signatura de cadascuna de les parts.
Indicació dels costos de l'habitatge i tarifes addicionals de transacció
A continuació, es consideraran alguns dels matisos del contracte d'intercanvi de béns immobles entre particulars.
Si els apartaments són exactament iguals, en aquest cas tot és senzill. Només cal indicar el preu i remarcar que la transacció es produeix sense fer cap pagament addicional.
Quan la diferència de preu indica el cost de l’habitatge, i també els recàrrecs, l’import dels quals depèn de la decisió d’ambdues parts. També s’ha de fer constar en l’acord com i en quin termini de temps una part està obligada a transferir diners a l’altra.
A partir d’aquest import, els que el rebin estaran obligats a pagar l’IRPF. I el que va emetre el recàrrec té dret a exigir una deducció fiscal. Per descomptat, això és rellevant quan la festa posseeix un pis canviable durant més de tres anys.
Això només serà possible si es proporcionessin valors que confirmin la transferència de diners en la transacció.
És per això que no heu de llançar rebuts ni ordres de pagament, quan hi hagi una transferència sense efectiu d’una quota, sens dubte us serà útil.
Procés de valoració real
Com que el cost real és determinat pels ciutadans, en la transacció entre bons amics i parents propers, es pot reflectir en el contracte que no hi haurà cap quota addicional i, després, transferir la propietat sense cap document. Però fins i tot per part dels millors amics, la traïció és possible i poden tirar sense donar diners, en aquesta situació no es pot demostrar res.
A més, és molt fàcil presentar problemes amb les autoritats fiscals. Si el recàrrec és petit, per exemple, de cinquanta a cent mil rubles, podeu assumir el risc i no reflectir el seu indicador en l’acord. Però, quan de sobte es canvia l’apartament de l’antic Khrusxov per béns immobles còmodes en un edifici nou, qualsevol persona ja suposarà que s’ha de pagar el recàrrec. El registre rus té el dret de no ometre aquesta operació i és probable que li sigui d’interès l’impost. Per això, el copagament en grans quantitats s’hauria d’extremar adequadament en el contracte d’intercanvi d’immobles.
Notarització d’un acord
Només en podeu exercir, si esteu segurs de la decència del costat oposat, així com del vostre coneixement de les lleis, només podreu signar el contracte.
Però encara seria millor no estalviar-vos en els serveis notarials:
- Cap de les parts en la transacció va poder afirmar posteriorment que no coneixia un article determinat del Codi civil de la Federació Russa o que es va intoxicar immediatament en el moment de la conclusió de l’acord i, per tant, no podia recordar res.
- Si es perden els papers, el notari podrà duplicar-los, en cas contrari, serà absolutament impossible la restauració dels documents. Així es produeix el registre de l’acord d’intercanvi immobiliari.
Condicions de finalització
Hi ha dues maneres de rescindir l’acord d’intercanvi immobiliari:
- de mutu acord;
- de la forma prevista per la llei.
D'acord mutu, l'acord es pot rescindir en els dos casos següents:
- Si el desig de que tot tornés als seus llocs, les dues parts de la transacció apareguessin al mateix temps. En aquesta situació, no apareixerà cap problema i es rescindirà el contracte i tothom recuperarà el seu espai de vida.
- Quan la iniciativa de rescindir l’acord va venir d’una banda. En aquest cas, s’ha de fer una sol·licitud per escrit a l’opositor del contracte, on caldrà indicar el motiu pel qual calia rescindir-lo. En el termini de trenta dies, el segon costat està obligat a decidir si accepta fer-ho o no. Si encara s’arriba a un acord, la transacció s’acaba, segons les regles de la situació anterior.
Motius de rescissió
En cas que les parts encara no hagin arribat a un acord mutu per rescindir la transacció, és necessari presentar la sol·licitud al jutjat i indicar en la reclamació tots els motius de la terminació.
Entre els que hi poden estar presents:
- L’incompliment per part de l’altra part.
- Canvis significatius de les circumstàncies. Això és possible quan el demandant sap sobre la possibilitat d’alguna cosa que pogués evitar que finalitzés l’acord, per exemple, si la zona d’habitatge estava malmesa per un incendi abans de la conclusió del contracte i la contrapartida ho sabés, però no ho informava per l’altra banda.
- Una de les parts va ser signada pel contracte a pressió o sota presó.
- Un costat va enganyar l’altra en alguna cosa, per exemple, l’acord estableix que ningú té drets sobre l’habitatge, tot i que de fet els béns immobles es comprometen al banc a causa d’una hipoteca.
- El contracte (l’exemple de la redacció de l’acord de bescanvi que hem proporcionat) conté indicacions importants que afecten la seva implementació, per exemple, el número de pis i la seva adreça són incorrectes. Podeu presentar una demanda d’aquí a un o tres anys, depenent de la finalització de la transacció.
- A més de les condicions anteriors per a la rescissió, directament en el text del contracte hi pot haver qualsevol altre motiu bo, per exemple, un compliment indegut de qualsevol dels paràgrafs.
L’intercanvi d’edificis residencials com un dels tipus de transaccions per a mi
Els acords d’intercanvi d’edificis residencials són una forma d’acord d’intercanvi. La singularitat d’un document d’aquest tipus rau en el fet que l’objecte de la transacció són objectes immobiliaris ben connectats amb la terra.
L’intercanvi d’habitatges, situat al terreny, es realitza només en conjunt amb el terreny. El propietari té tot el dret de transferir al costat oposat no només el terreny en què es troba la propietat, sinó també terres de qualsevol zona contigua a la mateixa si no està ocupada per cap altre edifici.
Drets d’ús del sòl
Per als ciutadans en aquest moment hi ha 2 drets per utilitzar la terra:
- lloguer;
- dret a la propietat.
En situacions en què els territoris de les cases que s'han de canviar són propietat de les parts, a partir d'un acord d'intercanvi immobiliari, el servei de registre federal transfereix la propietat del territori i de l'edifici.
Però, si existeix una parcel·la per un costat en el marc dels drets d’arrendament en ús, l’intercanvi de locals residencials es realitzarà sense aquesta parcel·la. El nou propietari de l’edifici després del procés de registre i la cessió del dret a un edifici residencial, ja que el nou propietari de l’arrendament del terreny es registrarà al govern local autoritzat.
L’antic propietari de la propietat cedida també haurà de sol·licitar a l’organisme autoritzat una declaració sobre la renúncia als drets de lloguer al territori terrestre que anteriorment li pertocava. L’acord d’intercanvi d’edificis residencials, que serveix de base per al registre segons la llei dels drets de propietat als locals i al terreny que ocupa, ha d’incloure tots els elements necessaris de la relació jurídica registrada, com, per exemple, l’objecte, el subjecte i l’autoritat.
Contracte d'intercanvi de béns immobles amb béns mobles
Per llei, podeu canviar béns immobles per béns mobles (per exemple, un cotxe). Les parts estan obligades a advertir-se mútuament de les mancances de la propietat que s’ha d’intercanviar, sobre els drets de tercers a la mateixa (arrendatari, titular de peny, etc.).
Es van examinar els termes bàsics i les condicions de l’acord d’intercanvi immobiliari.