Què és un contracte per a la gestió operativa de la propietat? En aquest cas només es veuen afectades les empreses estatals i municipals o és aplicable en organitzacions privades? Quina és la seva essència, característiques, quines són les característiques de la implementació a la pràctica?
Reglament legislatiu
El Codi civil conté les disposicions bàsiques sobre el dret de propietat, les formes d’aplicació d’aquestes. En particular, hi ha un article especial dedicat a la gestió operativa dels béns.
A més del Codi civil, les qüestions de gestió de la propietat municipal i estatals es regeixen per instruccions i regulacions adoptades tant pel govern federal com pels seus organismes (l'Agència Federal de Gestió de la Propietat) i a nivell regional.
L’Agència Federal de Gestió de la Propietat ha publicat una carta especial sobre la disposició de béns immobles estatals.
Les autoritats federals només tenen dret a fer recomanacions sobre propietats de la regió o municipis.
Les organitzacions no relacionades amb l’estat ni els municipis estan obligades a adherir-se exclusivament a les disposicions del Codi civil. L’aplicació de clàusules d’altres actes, per exemple, en concloure un acord sobre la gestió operativa de la propietat, és possible a petició del propietari.
Jurisprudència
El Tribunal Constitucional de la Federació Russa i les Forces Armades de la Federació Russa adopten periòdicament actes que afectin el dret de gestió operativa i la conclusió d’acords rellevants. Serveixen de guia per resoldre disputes en contractes de gestió operativa. El Ple va emetre explicacions generals el 2010 sobre la protecció dels drets de propietat i altres drets de propietat.
Quina és l’essència d’aquest dret
La gestió operativa de la propietat és, en primer lloc, la possessió i l’ús de la propietat transferida a una persona jurídica i el seu ús. La disposició de la propietat està molt limitada, és a dir, s'ha imposat la prohibició de la venda, el regal, la promesa, la transferència al capital autoritzat.
El propietari té dret a arrendar la propietat? La resposta depèn del que hi ha escrit als documents estatutaris i del contracte amb el propietari. Les transaccions amb propietats d’aquest tipus es poden concloure amb el consentiment del representant del propietari.
El propietari estableix restriccions addicionals mitjançant les regles del dret i del contracte. En el cas de la propietat estatal o municipal, se suposa que el gestor de la propietat pot proporcionar instruccions addicionals al respecte fora de les normes del contracte.
En la pràctica judicial, es fa notar el dret del propietari a requisar béns que s’utilitzen amb altres finalitats o que són redundants.
Captació de béns
Es permet requisar la propietat si:
- no s’utilitza;
- no s'utilitza per al propòsit previst.
La llei estén aquest dret a objectes fixats pel propietari o adquirits a costa dels fons que se li van destinar.
El propietari té dret a disposar dels valors incautats quan consideri oportuns.
Característiques de la conclusió
Si la propietat és propietat de l’estat o del municipi, el contracte es conclou sobre la base d’una resolució del cap del municipi o d’un altre funcionari amb autoritat.
En representació de l'Estat hi ha representants del Departament de Relacions de la Propietat (si la propietat pertany a la regió) o de l'administració territorial de l'Agència Federal de Gestió de la Propietat.
Sense els seus actes administratius, no es conclou un acord sobre la gestió operativa dels béns.Si aquests actes fossin adoptats, però amb violacions de la llei, el contracte podrà ser posteriorment declarat invàlid.
Què fer amb la propietat d’una organització privada transferida a la direcció? Cal el consentiment del propietari. En una empresa gran, això inclou el consentiment del director, com a representant seu, o fins i tot dels membres del consell, en funció de la quantitat de la transacció i altres factors. El conjunt de documents i el procediment són determinats per la carta o memorandum d'associació.
Estructura de l’acord
L'acord sobre el dret de gestió de la propietat operativa té aproximadament l'estructura següent:
- informació sobre les parts en el contracte;
- llista de la propietat cedida, les seves característiques;
- la informació sobre béns immobles es pren del registre de drets sobre objectes immobles;
- valor de la propietat transferida;
- una llista de drets que rep una persona jurídica destinatària;
- drets i obligacions dels participants;
- període de vigència, procediment d’ampliació;
- el procediment per modificar el text de l’acord;
- condicions per a la seva terminació anticipada.
La transferència de béns immobles comporta un canvi d’estat del terreny on s’ubica la propietat. Això inclou la unitat del destí de la terra i els béns immobles que hi ha.
La transferència de drets al lloc es realitza en el mateix contracte o un acord separat. El registre de les transaccions es realitza simultàniament.
Quins documents s’adjunten
Una part integral del contracte pel dret de gestió operativa de la propietat és una aplicació que descriu la propietat transferida, les seves propietats, característiques. Documentació tècnica inclosa.
En cas de no ser necessària la cessió d’immobles a la sol·licitud, n’hi ha prou amb l’adreça i el número cadastral.
En signar el contracte, es recopila un certificat d’acceptació. Es nota de les característiques, alguns matisos que poden tenir un impacte en el futur de les parts.
Registre estatal
Totes les transaccions immobiliàries s’han de registrar i els acords objecte de discussió no són una excepció. Un acord sobre la cessió de la propietat a la gestió operativa després de la conclusió està subjecte al registre al Rosreestr o a la cambra cadastral, segons l'estructura dels cossos de la regió.
L’evasió o el rebuig de registre no fa que la transacció no es conclogui i no doni lloc a cap dret i obligació.
El procediment es realitza de forma general: les parts presenten documents i els responsables de Rosreestr en fan la verificació. Malgrat l'aparent facilitat de registre de transaccions amb béns immobles municipals o estatals, no és així.
Per contra, les transaccions amb aquests objectes es revisen encara més a fons. A la pràctica, hi ha situacions en què l’administració es veu obligada a demandar registradors.
Per evitar problemes, els treballs del contracte per a la gestió operativa de la propietat municipal s’han de confiar als advocats de l’administració municipal. Ells coneixen bé les complexitats d’aquestes transaccions.
En conclusió
La gestió operativa de la propietat és un tipus de dret a la propietat d’un altre. S’utilitza principalment en el sistema de gestió de la propietat estatal o municipal. Al mateix temps, les estructures no estatals no estan limitades en el seu ús.
La transferència de la propietat es realitza sobre la base del contracte, d’acord amb el formulari aprovat i la llista sencera d’actes reguladors, si parlem d’organitzacions pressupostàries. Les empreses privades només han de guiar-se pel Codi civil.