Les obligacions hipotecàries són un tipus de valors. Han estat molt populars a l'estranger, però encara són poc coneguts a Rússia. Tot i això, recentment la situació ha començat a canviar radicalment. Així, les obligacions hipotecàries proporcionen ingressos finançant el mercat de préstecs d’habitatges. Els bancs, emissors de valors, atrauen fons. Després donen préstecs a la població, reben beneficis a costa d’interès i la comparteixen parcialment amb inversors. Tot sembla força complicat. Anem a conèixer més informació sobre les obligacions hipotecàries.
Com s’ordena tot?
Per entendre millor com es pot guanyar, heu d’entendre els principis de funcionament.
Per tant, primer el banc emet bons hipotecaris per una quantitat determinada, després els ven als futurs titulars.
Aquests últims, al seu torn, adquireixen el dret a la demanda, garantit per béns immobles. Es compromet a l'entitat bancària fins que el prestatari faci l'import complet del préstec. És per això que es consideren bons amb garantia hipotecària una forma relativament segura d’invertir.
Si el prestatari no realitza pagaments, pagant el préstec, el banc serà capaç de realitzar les garanties immobiliàries per tal de reemborsar el deute.
Qui emet bons hipotecaris?
Hi ha dos tipus d’organitzacions, cadascuna de les quals pot realitzar aquesta acció:
- Entitats de crèdit.
- Agents hipotecaris.
Hi ha diferències importants entre elles, per la qual cosa hauríeu de parlar-ne de manera separada.
Organitzacions de crèdit
Per poder emetre bons hipotecaris han de complir determinats requisits. En definitiva, una entitat de crèdit no hauria de tenir problemes financers.
De vegades a la pràctica hi ha situacions en què l’organització no compleix les normes, hi ha una alternativa. Es tracta de crear un agent hipotecari. Això implica un esquema diferent d’emissió de valors.
Agent hipotecari
És una persona jurídica que crea un banc únicament amb l’únic propòsit. Es refereix a l'emissió de bons hipotecaris.
És l’agent que rep els drets de reclamació garantits pels títols.
Heu d'entendre que les activitats d'aquesta organització han d'estar sotmeses a diverses restriccions. Per exemple, una institució gestionarà un agent hipotecari, i la comptabilitat serà completament diferent. A més, l’agent no té dret a contractar empleats.
Aquestes mesures persegueixen un objectiu comú: augmentar la transparència de les activitats i minimitzar les disputes legals.
Característiques
Les obligacions hipotecàries s’emeten per atreure ràpidament recursos financers per part del banc. Després d’haver rebut fons d’inversors, una organització de crèdit emet un préstec. El seu interès és el seu benefici.
Què tan fiables són els bons d’hipoteca? La resposta a aquesta pregunta és interessant per a molts inversors potencials. Al cap i a la fi, volen augmentar les seves pròpies inversions sense risc.
Heu d’entendre que les obligacions del banc amb els titulars d’obligacions estan assegurades pel dret a exigir préstecs hipotecaris. S'anomenen actius i no es poden alienar a favor d'altres reclamacions. Per això s’ha creat un registre de garanties que té en compte les obligacions hipotecàries. Aquest document fa més transparent totes les accions.
Els bons hipotecaris a Rússia són completament impopulars i poca gent ho sap. Aquest mercat es troba en un estat poc desenvolupat i, per al període actual, les seves perspectives són molt vagues.
Fallida
Els possibles inversors s’han de preparar per a escenaris imprevisibles. Considereu-ne un. Si el banc que va emetre bons hipotecaris al mercat és declarat en fallida, el fideïcomissari en fallida entra en el cas. Ven vendes de garantia i paga el producte als titulars d’obligacions. Aquestes accions s’han de completar en els nou mesos següents a la data de la fallida.
En funció de la quantitat rebuda després de la venda de la garantia, es poden fer dos escenaris.
- Si els fons no fossin suficients per pagar els obligadors, poden ocupar un lloc en la línia de creditors i esperar a la recepció de deutes després de la venda de la propietat restant.
- Si el fons excedeix, després del pagament als titulars d’obligacions hipotecàries, se’ls envia a complir els requisits dels creditors.
Prepagament
La fallida no és l’únic escenari possible. En alguns casos, els posseïdors de bons necessiten un reemborsament anticipat. Això és possible en les situacions següents:
- Per defecte Un exemple és la situació en què un banc no paga ingressos als titulars a temps.
- Errors en el registre de la cobertura hipotecària.
- Incompliment de les normes d’activitat. Aquest element és més rellevant per a l’agent hipotecari. Si incompleix la llei pertinent, els titulars dels drets tenen dret a exigir un reemborsament anticipat.
Els avantatges
Quan utilitzeu bons hipotecaris, cada part obté el guany. Hi ha avantatges per al banc, per al prestatari i per a l’inversor:
- Una entitat de crèdit realitza més transaccions atraient fons addicionals. Com a resultat, augmenten els ingressos per interessos.
- Quan un inversor adquireix bons hipotecaris, rep un instrument financer relativament fiable que permet no només estalviar, sinó també augmentar els seus propis fons. És curiós que la taxa d’aquest tipus de valors sigui inferior a la dels préstecs emesos per a la compra d’immobles. Tot i això, un inversor pot confiar en els beneficis augmentant els preus en el mercat immobiliari.
- Per a un prestatari, les obligacions hipotecàries poden ser una oportunitat per obtenir una millor taxa de préstec. Això es deu al fet que els bancs, emissors de bons, rebran més fons, augmenten el nombre de transaccions i, en conseqüència, el seu propi benefici. En el futur, això reduirà les taxes elevades d’hipoteca. Fins i tot un o mig i, fins i tot, un dos per cent, permetrà als prestataris obtenir estalvis impressionants mitjançant la compra d’habitatge.
Tipus de bons hipotecaris
Per entendre millor el mercat d’aquests títols, heu d’entendre els tipus d’aquests:
- Bons hipotecaris. Són títols de deute. Són garantides totalment o parcialment per garantia. Això significa que el titular té dret a exigir la devolució dels seus propis fons a costa de la garantia per al préstec. Només un banc o agent especial pot emetre bons hipotecaris.
- Certificat de participació hipotecària. Aquest és un tipus de seguretat registrat. No té cap valor nominal i el titular rep el dret a una part de la propietat que constitueix la cobertura total.
- Hipoteca Es tracta d’un altre tipus de valors. Es tracta d’una mena de garantia de l’acompliment de les obligacions financeres que proporcionen els béns immobles.
Com són les coses a Rússia?
El mercat de bons hipotecaris d’aquest país té les seves pròpies característiques. I n’hi ha molts.
Molt probablement, no funcionarà per demanar experiència estrangera. Al cap i a la fi, si parlem dels mercats de béns immobles i béns immobles russos, ni l’un ni l’altre es poden anomenar estables. És per això que els possibles inversors no tenen pressa a invertir en aquest instrument financer no verificat. Un dels principals motius que impedeix que la popularitat dels bons hipotecaris es faci popular a Rússia.
El següent motiu és l’elevat cost.Això condueix al fet que els inversors privats no es poden permetre comprar bons, sense oblidar-se dels ciutadans russos corrents que estan lluny del mercat borsari, però no us importa considerar una alternativa fiable als dipòsits bancaris.
És per això que el públic objectiu principal per a aquests títols són els FNB, així com les organitzacions bancàries i d’assegurances. Tenen sumes econòmiques impressionants i un desig encara més gran d’augmentar-les. Si els bons hipotecaris es tornen populars i accessibles als ciutadans, el rendiment dels títols disminuirà lleugerament.
El motiu final es pot anomenar legislació imperfecta.
Perspectives
Fins al moment, el mercat de bons hipotecaris a Rússia es pot anomenar una idea bastant crua, que no dóna cap garantia per a la preservació del capital. Tanmateix, no se sap com es desenvoluparà la situació amb els títols en el futur.
Alguns experts són molt optimistes. Creuen que el mercat dels bons hipotecaris a Rússia tot just comença a prendre forma, per la qual cosa l’atractiu d’aquestes inversions és ara màxim.
Degut al fet que els préstecs d’habitatge al país ja es desenvolupen sense atreure valors, es necessitarà molt de temps per canviar la situació. Segons tots els mateixos experts, aquest període es pot allargar de set a deu anys. Mentrestant, les perspectives d’obligacions hipotecàries continuen sent vages.
Al mateix temps, el mercat d'aquest tipus de valors es considera atractiu tant per als bancs com per als inversors. Les obligacions hipotecàries permeten a les institucions de crèdit atraure finançament addicional. Els inversors tenen l'oportunitat de contribuir a un projecte rendible i augmentar el seu patrimoni.
Estudiant el mercat de valors, en especial, les obligacions hipotecàries, heu de recopilar la informació més gran possible. Després de pesar totes les dades, un inversor potencial podrà prendre la seva pròpia decisió.
