Moltes persones prefereixen comprar apartaments en cases sense acabar. Això els proporciona l’oportunitat d’aconseguir l’habitatge a preus assequibles, en una zona òptima i amb el disseny adequat. Per fer-ho, entre el comprador i el promotor s’elabora DDU (acord de capital). Indica el preu de l'objecte, la data de finalització i altres paràmetres importants. Si s’incompleixen els termes o altres termes del contracte, s’imposa una pena al desenvolupador. Per tant, cada persona que es faci participant en la construcció ha d’entendre les regles per cobrar aquest import.
Reglament legislatiu
Al 2005, es va adoptar una llei especial núm. 214, que regula les regles per a la participació dels ciutadans en la construcció compartida d’edificis alts. Es presta una gran atenció en aquest acte legislatiu específicament a la preparació de la DDU, així com a la informació que hauria de contenir-se en aquest acord.
Les principals disposicions de la llei són:
- Un requisit previ per a l'adquisició de béns immobles en un edifici en construcció és la formació d'un DDU, per la qual cosa no és permès per part de l'accionista signar cap altre acord, fins i tot si el promotor hi insisteix.
- La resta de contractes no estan subjectes a les regles especificades en la Llei Federal núm. 214.
- Si es vulneren els drets dels ciutadans, podran recuperar una pena del desenvolupador.
- Quan es calcula aquest pagament, es pot utilitzar informació del contracte o del tipus de refinançament fixat en el moment en què es produeixi la violació per part del desenvolupador.
Un punt obligatori és que la DDU s’ha d’elaborar exclusivament per escrit. El seu registre a Rosreestr és obligatori.
Què s’ha de prescriure al contracte
Cada persona que tingui previst participar en la construcció d’un edifici d’apartaments ha d’estudiar detingudament l’acord elaborat amb el promotor per assegurar-se que conté totes les disposicions necessàries sobre l’habitatge adquirit. Moltes empreses poden utilitzar diversos trucs amb els quals serà impossible recuperar la pena del desenvolupador, independentment de les infraccions que hagi comès.
Assegureu-vos d’incloure informació en l’acord:
- Informació exacta sobre la futura casa i cada apartament (la seva zona, adreça, nombre de pisos i altres paràmetres).
- Data en què s’hauria d’encarregar l’edifici.
- El cost de l’apartament.
- El procediment sobre la base dels quals el titular d’interès ha de contribuir amb els diners del seu futur habitatge.
- Període de garantia per a l’apartament.
- Mètodes sobre els quals el desenvolupador complirà les seves obligacions en virtut d’aquest acord.
Si falta almenys una de les condicions anteriors, aquesta és la base per a invalidar aquest acord i ja existeix una pràctica judicial similar. La promotora paga la pena pel desenvolupador incomplint les condicions estàndard. Molt sovint això es deu al fet que l'objecte no renuncia a temps.
El contracte pot especificar l’import d’aquest pagament i, si falta algun motiu, haureu d’utilitzar l’indicador de tipus de refinançament per a un moment concret per calcular-lo.
Responsabilitats del desenvolupador
L’empresa que construeix la instal·lació i amb què es conclou el DDU ha de complir totes les condicions prescrites en el contracte.
Responsabilitats del desenvolupador:
- Dins dels terminis establerts en el conveni, cal posar en funcionament la instal·lació.
- Després de la posada en servei de la propietat, els apartaments són cedits als titulars del patrimoni.
- El procés de construcció es pot implementar pel seu compte o amb la participació d’empreses de tercers especialitzades en la construcció d’objectes diversos. Aquesta informació es reflecteix al document.
- És el desenvolupador que presenta diferents riscos si per qualsevol motiu l’edifici està malmès o destruït completament.
Tots els titulars d’interès poden controlar l’execució dels deures d’una empresa constructora mitjançant la comprovació de diversos documents. Els titulars d’interès també tenen dret a controlar el progrés de l’obra en el lloc de construcció. Si hi ha diverses violacions, els ciutadans poden rebre una pena del promotor.
Responsabilitats dels accionistes
Els participants en la construcció també han de recordar les seves responsabilitats envers l'empresa de construcció. Aquests inclouen la necessitat de transferència puntual de diners per a l'objecte. Tots els termes s’especifiquen en el propi contracte.
Després de posar en funcionament la instal·lació, heu d'acceptar-la. Si els titulars del patrimoni també registren infraccions, els desenvolupadors poden utilitzar diferents mètodes d’influència.
Segons la Llei Federal núm. 214, es proporciona una protecció efectiva dels titulars d’interès, per tant, no només poden exigir una sanció, sinó també utilitzar altres mètodes. En determinades circumstàncies, els titulars d’equitats poden rescindir l’acord sense el consentiment del promotor.
A quina hora s’han de lliurar els objectes
Tots els termes sobre la base dels quals els apartaments han de ser transferits als titulars del patrimoni net estan indicats a la DDU. Aquest acord és el mateix per a tots els ciutadans que participen en la construcció d’edificis alts.
Sovint, per raons objectives, les empreses no poden complir el termini. Si el desenvolupador pot demostrar que realment no és culpable d’aquests resultats, d’aquí a dos mesos adverteix als titulars d’interès que hi haurà retards en l’acceptació de l’objecte en funcionament. L’avís proposa fer una addició a l’acord, sobre la base del qual s’amplia el termini anterior.
Si no es compleix aquesta condició, es desenvoluparà una penalització per part del desenvolupador.
Per què tens problemes?
La violació dels termes d’entrega de l’objecte pot ser deguda a diversos motius, entre els quals s’inclouen:
- Falta d'efectiu de l'empresa.
- Els materials o equips no es lliuren a temps.
- Les condicions meteorològiques no són adequades per als treballs previstos.
- El desenvolupador es declara fallit.
- L’altra empresa es torna a comprar.
Poden aparèixer motius per culpa de l’empresa o per la seva absència. Si a través del jutjat l'empresa demostra que no podia afectar els motius de la demora en la construcció, no se li cobrarà cap penalització.
Algorisme de recollida
Si els titulars d’interès s’enfronten al fet que els terminis per a l’entrega de l’objecte es retarden, però no hi hagué cap notificació al respecte, aleshores poden esperar una falta. El procés en si es divideix en etapes:
- Es fa un càlcul sobre la base del qual es determina la mida òptima de pagament.
- Inicialment, es formula una reclamació contra el promotor pel que fa al pagament d'una pena.
- S'espera una decisió sobre l'elegibilitat de la pena.
- Es presenta una demanda si el promotor ignora els drets de les parts en el contracte.
Els titulars d’interès poden sol·licitar la recuperació de fons a partir de la Llei Federal núm. 214, art. 310 Codi civil i art. 3 GIC
Com es calcula el pagament
El requisit de penalització del constructor ha de contenir informació sobre la seva mida, per la qual cosa primer els propis titulars d’interès han de fer els càlculs.
L’import de la sanció en absència de la informació necessària en el contracte es determina com a 1/300 del tipus de refinançament del Banc Central. Cal utilitzar informació sobre aquesta tarifa el dia que es presenti una demanda davant el jutjat o una reclamació al promotor.
Si el titular del patrimoni és una persona física, aleshores a l’art. 6. La Llei Federal núm. 214 cobra una pena per un import doble.
Exemple de càlcul
Mirem un exemple de com es cobra l’import de la pena. Una persona és titular d’interès, per tant es cobren taxes de refinançament de 2/300.El dia que s’està estudiant aquest cas, s’ha establert una taxa del 7,75%. L'apartament té un cost de 2,3 milions de rubles. El retard en si és igual a un any, per la qual cosa el termini es va demanar durant 365 dies.
En aquestes condicions, la penalització serà la següent: 2.300.000 x 365 x 2/300 x 7,75 / 100 = 433.742 rubles. A causa del llarg retard, es merita una quantitat important de fons. I si molts tenidors de capital tenen aquest problema, el promotor està obligat a pagar diners a tots ells. Per tant, sovint quan hi ha un retard, l’empresa ofereix als titulars d’interès l’oportunitat de pagar una quantitat menor sense un jutjat. Els ciutadans tenen dret a decidir si acudiran als tribunals o acceptaran la proposta del promotor.
Normes per a la recuperació de pretensions
Abans de presentar la sol·licitud al jutjat, es fa una reclamació al promotor amb el pagament de la pena. No es pot perdre aquesta etapa, ja que el tribunal necessitarà necessàriament la prova d’un intent de resoldre el problema de forma pacífica.
El procés de resolució prèvia a aquest problema es divideix en etapes:
- Preparació de reclamacions A continuació, es mostra una mostra. La promotora paga la pena pel desenvolupador sobre la base de la informació d'aquest document. En aquest cas, el problema sorgeix de manera voluntària.
- La reclamació ha d’incloure referències a lleis, així com extractes del propi contracte.
- Un document està fet per duplicat. Un document es lliura a l’empresa i un altre es posa la marca d’acceptació, després del qual queda amb el ciutadà.
- Per garantir la correcció del registre d’una reclamació, es recomana utilitzar l’ajut d’un advocat amb experiència.
- El document ha de fer el càlcul correcte de la pena. Sovint a la DDU s’ofereixen pagaments addicionals, que també es poden cobrar al desenvolupador.
- El punt està indicat que els ciutadans van patir pèrdues per un retard en el termini, ja que es van veure obligats a llogar habitatge.
- Juntament amb la reclamació, es transfereix un paquet de documents al desenvolupador. Inclou una còpia del passaport de l’accionista, una còpia de la DDU i documents que confirmen el dipòsit de fons per a l’apartament.
- Els documents s’han d’enviar amb una llista d’adjunts i un resguard de rebut. També podeu visitar l’oficina de l’empresa per transferir papers a la secretaria.
Quan contacteu directament amb el desenvolupador, heu d’exigir que es posi una marca especial a la segona còpia de la reclamació al desenvolupador. Els pagaments s’han de pagar en funció de la informació d’aquest document.
Com presentar una reclamació?
A continuació, es mostra una mostra de la recuperació de la pena del desenvolupador mitjançant la reclamació.
Quan compilem aquest document, es tenen en compte els requisits següents:
- El nom de l'empresa està expressat exactament. La informació es pot obtenir de la DDU.
- S’indiquen les dades de registre de l’acord.
- Es donen tots els requisits del sol·licitant, sobre la base dels quals es recull una pena del desenvolupador en virtut de l’acord compartit.
- Per calcular aquesta quantitat es fan diverses explicacions.
- Tots els documents adjunts a la reclamació es descriuen per separat.
- S'adhereix la data de presentació de la sol·licitud i la signatura del ciutadà.
Una denegació d’atorgar una sanció pot ser deguda a la manca d’informació sobre el sol·licitant al document.
Una mostra d’expressió al desenvolupador sobre la sanció es fa el més clara i convenient possible. Només cal introduir dades sobre el ciutadà en el formulari existent. No està obligat a utilitzar cap document unificat, per tant, està autoritzat a escriure una sol·licitud de forma gratuïta.
Procediment d'Execució Judicial
Sovint, els desenvolupadors no responen a reclamacions ni prenen una decisió negativa. Esperen que els titulars d’interès no vagin a disposició judicial.
En aquestes condicions, és necessari presentar una demanda davant el tribunal de manera que, sobre la base de la decisió, es recuperi de la persona infractora la quantitat necessària.
Elaboració d’una reclamació i altres documents
Una declaració de reclamació per una pena del promotor pot ser feta independentment o per un advocat convidat. El document ha de contenir els elements següents:
- El requisit per recuperar la pena i el pagament d’una indemnització per dany moral.
- Nom i adreça del jutjat on es presenta la demanda.
- Nom de la persona demandant i domicili.
- Informació sobre l’acusat.
- La naturalesa de la violació dels drets dels titulars de capital, i també enumera tots els seus requisits.
- Justificació de requisits per actes legislatius.
- Documents oficials que confirmen l’elegibilitat dels requisits dels titulars d’interès.
- Informació sobre el preu de la reclamació i no ha de ser espontània. Per tant, la penalització i altres pagaments es calculen correctament per avançat, si cal, per recuperar-los.
La reclamació s’acompanya d’altres documents que presenten el DDU, documents de pagament, rebuts sobre el pagament de les obligacions estatals i correspondència amb el promotor. Si no hi ha proves que l'accionista intentés resoldre el problema de forma preventiva, el tribunal es negarà a acceptar la demanda.
A quin tribunal sol·licitar-ho
S'elabora una demanda i es presenta a diferents tribunals:
- Al lloc del registre de l’empresa constructora.
- Al lloc de residència del demandant.
- Al lloc on s'ha elaborat el contracte entre les dues parts.
- A la ubicació de la instal·lació en construcció.
- Si l’import de la pena no supera els 50 mil rubles, es considerarà el cas en un tribunal magistrat.
La penalització del desenvolupador es pot reduir si la mida no és proporcional al dany causat. Per tant, és important abordar correctament el càlcul d’aquest pagament.
Excitació de la producció
La demanda de recuperació de la pena del constructor es presenta al jutjat, després de la qual cosa s’estableix la data de la reunió. Sobre la base de la decisió judicial, es facilita un escrit d’execució al demandant.
Aquest document s’ha d’adreçar als agutzils perquè comencin la recaptació forçada de fons del promotor. També es pot enviar a un banc on hi ha un compte corrent d’una empresa de construcció.
Quins trucs utilitzen els desenvolupadors sovint
Moltes empreses són conscients que per diverses raons poden retardar la finalització de la instal·lació, per la qual cosa, fins i tot quan elaboren un DDU, sovint utilitzen diferents trucs, basats en els quals poden evitar la transferència de falsificadors en el futur. Aquests inclouen els següents:
- En lloc del DDU, s’elabora un contracte d’inversió o un altre contracte.
- Es proposa als titulars del patrimoni que elaboren un contracte preliminar per a la compra d’un apartament, després del qual s’acaba la transacció tres mesos després del lliurament de la propietat. En aquestes condicions, els ciutadans no estan protegits de l'extensió dels termes.
- Sovint hi ha una DDU amb la compra simultània d’assegurança. Tanmateix, hi ha una alta probabilitat que l’extensió dels terminis no sigui un fet assegurat, per tant, els titulars d’interès no rebran cap compensació per les seves pèrdues.
- El pagament es pot fer mitjançant un contracte de préstec. Per tant, si es trenquen els termes, el desenvolupador retorna els diners amb una factura de canvi, sobre la base de la qual podeu comprar un altre objecte d’aquesta empresa.
Si el promotor és un defraudador, pot utilitzar l’esquema de venda doble d’apartaments, amb el qual pot obtenir fons addicionals per completar el projecte.
Les persones que busquen adquirir habitatge en cases en construcció han de comprendre bé com s’elabora correctament el contracte amb el promotor i quina informació hi ha d’incloure. Si hi ha infraccions per part de l’empresa de construcció, els ciutadans poden comptar amb l’abandonament. Heu de saber com es calcula i cobra correctament. Inicialment, heu d’intentar obtenir els diners d’una manera prèvia al judici, però si no aporta el resultat desitjat, els titulars d’interessos hauran d’anar al jutjat. Per fer-ho, heu d’entendre les regles per preparar una aplicació i preparar altres documents.
