El moment de l’aparició dels drets de propietat té un paper important en la facturació de propietats. Passa que la transacció no finalitza per causes alienes al control de les parts o una de les parts es nega a participar en l'execució. La pregunta no és complicada, però conté molts matisos.
Els orígens del problema
El moment de l’aparició de la propietat té una importància considerable. Determina qui té quins drets sobre la propietat i com abordar la protecció dels seus drets.
En particular, es veu afectada la responsabilitat per la seguretat de la propietat, els riscos de destrucció o danys. La mort d’una persona que no ha aconseguit realitzar la transacció posa en dubte la sort del contracte i els drets dels hereus i de l’altra part en la transacció.
Legislació
Per entendre el problema, heu de fixar-vos en el que es diu al Codi civil, a la LL i a la llei "Sobre registre de béns immobles i drets sobre ell".
Els actes legislatius enumerats divideixen la propietat en dues categories:
- transmeses sense fixació addicional per part de les autoritats estatals;
- el fet de la transferència de drets de propietat està subjecte al registre estatal.
Una altra normativa complementa les normes existents.
L’acord com a base de transferència de drets
Acord: un acord de dues o més persones, en aquest cas que implica la transferència de drets de propietat d’una persona a una altra. Per exemple, venda i compra, intercanvi, regal, cessió de drets i altres.
L'acord ha de complir diversos requisits per servir de font de propietat. Es tracta de contingut i forma.
L’incompliment de la llei fa que la transacció sigui parcialment o completament nul·la o fins i tot nul·la, i la incoherència de les condicions essencials la fa no concloure. Retorna les parts de la transacció a la posició original o no genera conseqüències per a elles.
Les infraccions comeses per les parts exclouen la transferència de propietat.
El moment d’aparició de la propietat de l’adquirent de la propietat està directament relacionat amb l’execució del contracte i depèn de la seva legalitat.
La nul·litat del contracte o el reconeixement de la transacció com a no conclosa significa també la il·legalitat de la transferència de béns. Al llarg del camí, també s’anul·la el registre d’inscripció del dret per fer executiva la decisió judicial.
Formes de transferir la propietat
En primer lloc, el moment de l’aparició de la propietat està associat a la transferència real de la propietat. La llei atorga a les parts de la transacció el dret a determinar un moment diferent de transferència relacionant-lo amb el fet del pagament o altres esdeveniments d'importància.
L'absència de normes de transferència en l'acord fa complir l'estat de dret.
La propietat es passa de mà en mà. Un exemple habitual és la compra de coses en una botiga, que el comprador porta immediatament amb ell.
El segon mètode és el trasllat d’articles a l’oficina de correus o a l’organització que s’ocupa del transport.
Disseny de transferència
En general, la transferència de la propietat s’executa mitjançant un certificat d’acceptació. També es poden utilitzar altres documents.
Les funcions de disseny estan previstes en les regulacions individuals, en particular, en la llei del transport. La transferència de càrrega durant el transport en vaixells es fixa mitjançant l'emissió d'una factura de càrrega. Els detalls de la documentació es troben disponibles per carretera i per ferrocarril.
El contingut aproximat de l’acte:
- nom de les parts (nom de l'organització, nom del representant, nom de les persones - participants en la transacció);
- descripció de l’element que es transmet, de les seves característiques (quantitat, volum, etc.);
- paràmetres físics de la sala;
- comentaris sobre el tema de la transferència.
Signatura obligatòria de les persones que han transferit i acceptat la propietat, respectivament.
L’acte s’elabora de manera aleatòria, tret que hi hagi instruccions a la legislació sobre aquesta matèria. Ara s’apliquen els formularis aprovats pel servei estadístic, però normalment no és necessari.
L’acte ha de reflectir informació sobre quina transacció es realitza la transferència. La descripció de les mancances no retarda el moment de l’aparició del dret de propietat en virtut del contracte. Però el cedent encara té obligacions. Per exemple, elimineu les deficiències existents als locals, l'escassetat de mercaderies transferides o la seva substitució per béns de qualitat.
L'acte de cessió es redacta durant la cessió de béns mobles i immobles.
També es considera la transferència de claus que donen accés al magatzem on s’envien les mercaderies. No es pot elaborar un certificat d'acceptació entre les parts; el propietari del magatzem que rep la propietat realitza un inventari de la propietat.
L’absència de comentaris en l’acte priva el comprador del dret a exigir l’eliminació de defectes o indemnització. Una excepció són els defectes ocults que s’han fet evidents amb el pas del temps.
Registre de cessió de drets
La legislació obliga a registrar la transferència de drets a determinats tipus de propietats. Es tracta principalment de béns immobles i equipaments equiparats a ella, en particular, a les embarcacions marítimes i fluvials.
La llei estableix expressament que el moment de l’aparició del dret de propietat de béns immobles està associat al seu registre. No importa en relació amb la conclusió del contracte o altres motius (acceptació de l'herència).
El registrador comprova la legalitat de la transacció i la correcció dels tràmits; només es passen les comprovacions de la transacció conclosa per un notari. Aquests contractes es registren automàticament; només cal proporcionar un conjunt de documents de confiança.
El procediment general preveu que totes les parts en l'operació participin en el registre, no obstant això, es pot registrar transaccions notarials a petició d'un sol participant.
El moment d’aparició del dret de propietat del comprador està lligat a la inscripció, però, l’execució real de la transacció - transferència i acceptació de fons o execució en una forma diferent - converteixen el registre en una formalitat.
Si la transacció no s'ha finalitzat
Entre la signatura real del contracte i el registre de la transferència de drets, transcorre un període important de temps, com a mínim, un mes. Durant aquest temps, el venedor o comprador pot desitjar rebutjar la transacció o pot morir. Com es resol la situació?
En el que estableix el contracte de venda, el comprador té dret a presentar una reclamació obligant el servei de registre a registrar la transacció. Per què? El procés de registre és el reconeixement oficial per part de l’estat de la transacció.
El moment d’aparició del dret de propietat d’immobles sorgeix després del procediment oficial. De fet, la propietat es va adquirir, la segona cara va rebre diners per això. Per tant, és just completar el procediment en presència de la voluntat inicial.
Basant-se en una decisió judicial rebuda pel demandant, la transferència de la propietat es registra en un contracte prèviament conclòs per les parts.
En les explicacions de les forces armades de la Federació Russa, es fa notar que per a persones no autoritzades, el dret de propietat sorgeix a partir del moment en què apareix un registre del propietari al registre, si es tracta de béns sotmesos a registre.
Qui té risc de mort o danys a la propietat durant la venda?
Pot passar un període de temps considerable entre el pagament de les mercaderies i la seva transferència real, i hi ha el risc de danys o pèrdues de béns. El problema és complicat si la mercaderia estava en poder d’un tercer responsable del seu transport o transferència. Així, el moment d’aparició de la propietat i el risc de pèrdua accidental estan interrelacionats.
Les respostes a aquestes preguntes són força senzilles. Tots els riscos passen a l’adquirent de la propietat des del moment de la seva transferència.
El contracte o altres regles poden incloure la transferència de riscos al venedor. El contracte suposa riscos per al comprador des del moment de la transferència. El comprador té dret a impugnar aquest paràgraf, demostrant que el venedor sabia o devia saber que la mercaderia estava espatllada o totalment inadequada per al seu ús.
Risc de mort o danys en el contracte
La situació és diferent en la relació entre el contractista i el client.
El risc de destrucció del material recau en qui l’ha subministrat. La responsabilitat de l’objecte passa des del moment de signar l’acte de transferència. L’acceptació del resultat del treball amb retard comporta que les conseqüències del risc recauen íntegrament en el client.
Si es treballa per fase, poden sorgir disputes. Tot i això, en general, tot el que passa en un lloc de construcció és l’àrea de responsabilitat del contractista.
L’execució del contracte en diverses etapes complica els procediments. El tribunal haurà d'esbrinar exactament qui és el culpable de l'incident. El motiu pot ser l’acció del client.
El dret de propietat sorgeix, com ja sabeu, des del moment de la creació de l’objecte, abans que es consideri un objecte de construcció inacabada. La llei dóna dret a registrar-ne drets.