Moltes empreses russes s’esforcen a signar un acord d’arrendament d’immobles amb un o un altre organisme governamental, estatal o municipal. Per això, els representants empresarials estan encantats de participar en diversos concursos i subhastes. Quin és l’objectiu dels empresaris implicats en la comunicació amb les autoritats?
Lloga com a manera d’estalviar
L’arrendament de la propietat municipal és un procediment que en l’entorn empresarial rus es considera una excel·lent alternativa a l’acord pertinent amb una organització comercial.
Això es deu al fet que un o altre magatzem, oficina o altres locals que té el municipi solen ser molt més barats que les instal·lacions que ofereixen les persones jurídiques. I molts empresaris estan molt contents de rebre el dret d’arrendar béns municipals.
Les particularitats de la propietat municipal
Quina és l’especificitat dels béns immobles propietat de les autoritats locals? D’acord amb el que estableix l’article 215 del Codi civil de la Federació de Rússia, les propietats que són propietat de ciutats, assentaments rurals i altres unitats administratives-territorials al nivell de les quals s’implementa l’autogovern local es classifiquen com a de tipus municipal. Sovint s’assigna el tipus de propietat adequat a institucions individuals. Si no és així, s'inclou com a actiu a la tresoreria municipal.
Si un empresari vol esbrinar si és possible llogar béns immobles d’un tipus determinat de propietat municipal, aquesta informació es publica normalment als llocs web de les autoritats locals. Però, fins i tot si no hi ha dades rellevants sobre els recursos web dels municipis per qualsevol motiu, l’empresari té dret a fer una sol·licitud al govern local. El servei per proporcionar informació rellevant a l’emprenedor l’ha de proporcionar gratuïtament el municipi.
Temes de relacions d'arrendament
Val la pena assenyalar que per als empresaris és possible adquirir propietats no només de tipus municipal, sinó també d’àmbit estatal. Hi ha poques diferències fonamentals entre el procediment en què es lloga una propietat municipal i actuacions similars amb la participació de les autoritats estatals, ja que tots aquests processos estan regulats per les mateixes lleis.
Tipus de Contractes
També es pot notar que l’arrendament no és l’única opció per a la interacció entre l’autoritat d’un nivell o d’un altre i l’empresa. L’especificitat dels contractes rellevants és que la propietat és cedida per l’arrendador per una taxa per ús temporal.
Una opció també és possible amb la conclusió d’un contracte d’ús gratuït. Segons aquest contracte, el propietari està obligat a transferir la propietat a una altra part, que, al seu torn, ha de retornar-la al propietari en les mateixes condicions, tenint en compte la depreciació admissible o en la forma prevista pel contracte.
A més d’altres tipus de transaccions com arrendament de propietats estatals i municipals i un contracte d’ús gratuït, també és possible concloure contractes de gestió de confiança per a propietats. En virtut d'aquests acords, el municipi o organisme estatal transfereix la propietat a la contrapartida en la persona de l'empresa per un període indefinit.Al seu torn, l’altra part ha de gestionar la propietat rebuda en interès del seu propietari o d’un altre beneficiari.
El contracte, que té com a objecte l'arrendament d'immobles municipals, també es pot substituir per un contracte que prevegi la custòdia d'un immoble i el seu ús simultani. Una variant també és possible amb l'execució d'un contracte de préstec, el tema del qual és el tipus corresponent d'actius materials.
Tanmateix, l'arrendament de la propietat federal i municipal en pràctica es realitza principalment en el marc dels contractes d'arrendament ordinari. Tot i que, per descomptat, a nivell de municipis específics d’una determinada regió, són possibles diferents enfocaments sobre el tema de la interacció amb les empreses. El principal és que les accions pertinents de les autoritats no contradiguin la legislació que regula les relacions de les institucions estatals i municipals amb les empreses privades.
Característiques dels contractes d’arrendament amb els municipis
El principal acte jurídic que defineix el procediment de lloguer de béns municipals és la Llei Federal núm. 135. D’acord amb les seves disposicions, els béns que no estiguin fixats en forma de propietat econòmica d’una entitat a nivell del govern local poden ser llogats a empresaris només de forma competitiva (o subhasta). S'hauria de fer un procediment similar si la propietat pertany al municipi empresa unitària. I no importa si es tracta d’una gestió econòmica o operativa. Les mateixes regles s’aplicaran si la propietat és propietat d’una institució estatal o organisme municipal autònom, però sotmesa a una gestió operativa.
Específics de competició
Per tant, en alguns casos, el lloguer d’immobles municipals només és possible després de la licitació. Les regles segons les quals s’organitzen aquests procediments estan fixades en un dels ordres del Servei Federal d’Antimonopoli de la Federació Russa: l’agència que s’encarrega de la correcció de la interacció entre govern i empresa en molts aspectes. L'acte normatiu pertinent, emès pel servei antimonopoli, conté una llista de tipus d'immobles per a l'arrendament dels quals és necessària la licitació. Al seu torn, les disposicions de l'Ordre del FAS Rússia poden complementar les regulacions emeses al nivell de les municipals. Per regla general, aquests documents estan disponibles als llocs web de les autoritats locals.
La particularitat de la celebració de les ofertes, el tema de la qual és la conclusió d’un acord d’arrendament d’immobles municipals, és que la informació sobre aquests esdeveniments s’hauria de publicar a Internet a torgi.ru, propietat del Ministeri de Desenvolupament Econòmic.
Quan no es celebren concursos
Hi ha situacions en què els concursos en qüestió no són necessaris. En quins casos és possible llogar immobles municipals sense licitar? Aquests moments estan regulats pel 17è article de la Llei Federal núm. 135. Considereu-los.
El primer escenari, suposant que el lloguer d’immobles municipals és possible sense licitació, es pot implementar d’acord amb el que estableix el capítol cinquè de la Llei Federal núm. 135, que reflecteix la possibilitat d’establir determinades preferències per part de les autoritats municipals.
El segon escenari suposa que la competició ja s’ha celebrat, però, segons les regles contingudes en les disposicions de la Llei Federal núm. 44, és a dir, sota el contracte municipal. Al mateix temps, el termini d’arrendament de l’objecte no pot ser superior a la durada del tipus de contracte corresponent.
La tercera opció, en el marc de la qual la licitació no és obligatòria, és el lloguer d’immobles per un període no superior a 30 dies dins dels sis mesos. Al mateix temps, és inacceptable tornar a concloure acords entre el municipi i la mateixa contrapartida un cop finalitzat el contracte dins del termini especificat.
També es pot assenyalar que la licitació, que té com a objecte l’arrendament de béns municipals, no es podrà celebrar si s’implica l’ampliació dels contractes existents entre empresaris i municipis.
La licitació no es podrà celebrar si els drets sobre béns municipals i altres béns es concedeixen a les empreses en virtut de les disposicions dels tractats internacionals signats per la Federació Russa, els acords intergovernamentals, així com les lleis federals que estableixen un procediment especial per a l'ús de la propietat i altres actes legals: decrets del president, decrets del govern o, per exemple , decisions judicials que han entrat en vigor.
No es fan ofertes si el municipi dona edificis de culte, estructures i altres tipus de propietat organitzacions religioses
A més, pot ser que no sigui necessària la necessitat de licitació si es transfereix la propietat a favor d’altres autoritats a nivell estatal o municipal, així com de fons fora de pressupost o, per exemple, del Banc Central de Rússia.
També es pot assenyalar que el procediment que hem examinat, segons el qual la propietat dels municipis i les autoritats estatals està arrendada, no s’aplica a aquelles àrees regulades pels codis de terra, aigua, boscos de la Federació Russa, així com les lleis del subsòl.
Propietat en ús: dues opcions
Així doncs, els empresaris tenen diverses oportunitats de posar a disposició d’un recurs barat en forma de propietat municipal. En primer lloc, es pot notar que els contractes entre empreses i autoritats es poden representar en una àmplia varietat: en forma d’acords d’arrendament, ús gratuït, gestió de confiança, etc. L’ús de cadascuna de les opcions previstes per la legislació de la Federació Russa és possible en dos esquemes principals. :
- sobre la realització d’ofertes (licitacions o subhastes), el tema de la qual és el dret de l’empresa a concloure un acord d’un tipus o altre amb el municipi o l’autoritat estatal;
- celebració d’un acord sense licitacions ni subhastes d’acord amb el que estableix la llei.
En alguns casos, les licitacions en qüestió s’anomenen licitacions, en d’altres - subhastes. Quin terme és més correcte?
Competició o subhasta?
Depenent del context i de diverses característiques específiques del procediment, un i altre terme es poden utilitzar per raons completament legítimes. Si es tracta d’una competició, se suposa que les sol·licituds dels participants seran enviades de forma tancada (per exemple, en sobres). Els competidors no coneixeran els detalls de les sol·licituds.
Al seu torn, la subhasta és la determinació de l'opció més avantatjosa per al municipi basada principalment en la licitació pública. És a dir, un o un altre participant al concurs per al dret de concloure un contracte d’arrendament municipal en el transcurs del que ofereix el competidor i pot intentar presentar una proposta que sigui més beneficiosa per al propietari.
Com són les ofertes
Segons que tingui lloc una subhasta o una oferta, les regles per a la licitació poden variar lleugerament. Com hem apuntat anteriorment, si es tracta de celebrar una competició, només queda pública la llista de participants. Si l’esdeveniment es celebra en format de subhasta, tota la informació sobre els participants i les seves propostes està oberta.
El municipi propietari de la propietat crea una comissió especial. Les seves funcions principals són: treballar amb sobres que continguin ofertes de licitadors, establir un cercle de persones amb accés a informació sobre l’esdeveniment, investigar els avantatges competitius i altres característiques de cada oferta, determinar els licitadors o participants en la subhasta.
L’arrendament de la propietat municipal és possible no només per a persones jurídiques, sinó també per a ciutadans i empresaris individuals.És a dir, els subjectes de relacions jurídiques en qualsevol d’aquests estatus jurídics poden participar en els concursos i subhastes de què es tracti.
Revisió d'aplicacions
Estudiem l’aspecte relatiu a la consideració d’aplicacions dels licitadors. Les principals disposicions que regulen el procediment pertinent es determinen al nivell de la legislació municipal. Tot i això, les formulacions següents es poden considerar força típiques.
Els municipis solen revisar les sol·licituds rebudes en un mes des del moment en què el document pertinent ha estat enviat pel concursant.
Les sol·licituds només s’estudien si s’han enviat els documents previstos per les normes del concurs. Per regla general, són la llista següent:
- una declaració escrita dirigida al cap de l’autoritat;
- documents constitutius del participant, certificats de registre d’entitats jurídiques, així com fonts que confirmen l’estat de la persona que signarà l’arrendament si l’empresa passa la licitació;
- dades bancàries ofertant;
- documents que reflecteixen les xifres del balanç de l'empresa.
Al mateix temps, l’autoritat responsable de celebrar l’oferta pot sol·licitar altres documents al participant, si així ho preveu la legislació.
El principal criteri per determinar el guanyador del concurs són les millors condicions per a l’execució del contracte pertinent. Al seu torn, l’organització que ha ofert el valor més alt del contracte al municipi es reconeix com a guanyadora de la subhasta. El lloguer de la propietat municipal només és possible a favor dels guanyadors de la subhasta.
Preferències
Disposicions interessants es troben al 18è article de la Llei Federal núm. 209. Afirma que les petites i mitjanes empreses tenen dret a confiar en algunes mesures de suport dels municipis en forma de gratuïtat o que impliquin condicions preferents per a la transferència d’immobles per a ús temporal. En aquest cas, les llistes de béns que es poden arrendar com a part de les mesures de suport adequades haurien d’estar a disposició del públic en general, als mitjans de comunicació o als llocs web oficials de les autoritats. El lloguer d’habitatges municipals en format preferent és possible per un període mínim de 5 anys. Tot i això, es pot reduir si l’entitat empresarial presenta una sol·licitud adequada.
Lloguer de propietat municipal i IVA
Un aspecte important és el càlcul de l’IVA quan es lloga un immoble municipal. L’objecte del pagament de l’impost rellevant serà l’empresa que ha arrendat la propietat.
El valor de la base imposable es determina sumant l’import de la renda per a cada propietat. L’inquilí ha de generar una factura en els cinc dies següents a la data del pagament. Així mateix, el seu deure és presentar una declaració d’IVA abans del vintè mes del mes següent al període impositiu.
Cap a on van els ingressos per lloguer?
On envia el municipi els fons rebuts per l’arrendament de la propietat? Per regla general, els ingressos es destinen a actualitzar i mantenir la base material i tècnica de l'autoritat. Els fons es transfereixen a un compte de pressupost especial, des del qual es transfereixen al compte de la pròpia institució dins dels límits previstos per la llei.
