Moltes empreses russes tenen experiència a l’hora de concloure acords de subarrendament immobiliari. Quines són les característiques del tipus de transacció corresponent? Quines fonts de dret regeixen els procediments per a la seva conclusió? Com participen els propietaris d’immobles en aquests acords?
Què és subarrendar?
El subarrendament és un tipus de relació jurídica prevista pel Codi civil de la Federació Russa, en què la contrapartida del propietari, que ha conclòs un contracte amb ell per al lloguer de locals, signa un nou contracte d’arrendament amb un tercer. A més, la llei no prohibeix expressament, per exemple, augmentar les rendes en un nou contracte. Per tant, la subarrenda d'oficines, tallers, magatzems, garatges i altres locals és un fenomen habitual en els negocis.
Subarrendament empresarial: aspecte legislatiu
El concepte de subarrendament, com hem apuntat anteriorment, està recollit al Codi Civil de la Federació Russa. Diversos articles del Codi preveuen un tipus de relació jurídica similar. Per tant, són especialment rellevants per a la pràctica de les relacions entre les entitats empresarials: les empreses, que concloguin contractes d’arrendament “primaris” per a locals, i després els lloguen a les seves contrapartides més cars. El tema de les transaccions en aquest cas són sovint béns immobles comercials. És a dir, el subarrendament de locals no residencials és un fenomen característic principalment per a l’àmbit de l’emprenedoria.
Totes les disposicions necessàries estan fixades en la legislació de la Federació Russa, segons la qual les empreses que han pres béns immobles en subarrendament poden actuar ells mateixos com a arrendadors posteriors. I les seves contrapartides, que tenen la propietat a la seva disposició, també tenen dret a lliurar-la: la cadena de relacions jurídiques, tal com creuen alguns advocats, teòricament pot ser molt llarga.
Termes de subarrenda
Al mateix temps, molts advocats presten atenció a les disposicions de l’article 615 del Codi civil de la Federació Russa. Diu, en particular, que per a la subarrendació d’immobles, cal el consentiment del propietari original. Què significa això a la pràctica? Si l’empresa, per tant, va signar un acord de subarrendament amb la contrapartida sense el consentiment del propietari de l’immoble, aleshores aquest tipus de transacció, segons els advocats, hauria de ser considerada nul·la.
Al mateix temps, segons molts experts assenyalen, l’article 615 del Codi civil de la Federació Russa no diu explícitament com el propietari ha de donar el seu consentiment per a operacions posteriors amb la propietat en forma de subarrendament (i més enllà de la cadena, si es requereix). Per tant, els advocats recomanen prescriure directament amb el propietari la condició adequada en el contracte d’arrendament “de primer nivell”. Resulta un arrendament amb subarrendament com un dels punts. Menys desitjable, però, segons els experts, en alguns casos és possible establir acords addicionals per al contracte principal. D’acord amb aquest document, el propietari pot cedir el dret a la contrapartida, si és necessari, de concloure un acord de subarrendament amb un tercer.
Dependència del contracte
Suposem que el propietari de la propietat immobiliària ha permès a la contrapart concloure acords de subarrendament. Però, què passa amb un empresari, si el contracte de “primer nivell” s’ha acabat per qualsevol motiu: el seu termini s’ha acabat, el propietari del local ha trobat motius legals per rescindir la relació?
Els advocats tenen en compte que la subarrendació de locals no residencials es considera un contracte derivat, depenent de la "primària". Així, si es rescindeix el contracte principal, s’anul·la immediatament aquell que l’inquilí va celebrar amb la seva contrapartida.Es pot assenyalar que les disposicions pertinents estan recollides a l'article 618 del Codi civil de la Federació Russa. Així, la subarrendació de locals no residencials només és possible dins de la vigència del contracte principal de l’arrendatari amb el propietari d’immobles.
Si examinem el Codi civil de la Federació de Rússia per a la concessió de concessions per al secundari, també podem prestar atenció a una de les disposicions de l’article 618.
Dret a un nou contracte
Afirma, en particular, que a la finalització del "contracte principal", la contrapartida del llogater té dret a contactar amb el propietari de la propietat immobiliària per concloure, a la seva vegada, un nou contracte. És cert que això només és possible dins dels terminis especificats en el primer contracte. Tanmateix, tal com indiquen els advocats, a la pràctica sovint passa que el termini inicial del contracte “primari” sigui suficient des del punt de vista de les necessitats del subarrendatari.
Així, la llei preveu un mecanisme en què la subarrendació de locals no residencials es pot transformar en un lloguer de tota la vida. Per això, l’arrendatari principal i el propietari de l’immoble han de rescindir el contracte “primari”. Després d'això, el secundari té dret a "canviar llocs" amb l'arrendatari original de la propietat immobiliària. Sorgeix la pregunta: "Com es pot implementar a la pràctica un dret de subarrendament?" Considereu l’aspecte rellevant.
Com l’inquilí obté un “impuls”
Així doncs, hem determinat que una contrapartida d'un arrendatari d'una empresa que ha subscrit un "contracte principal" amb el propietari d'una propietat per llogar un objecte pot emetre legalment un contracte d'arrendament a temps complet de locals no residencials. El primer pas que ha de fer una empresa per exercir el dret adequat és contactar amb el propietari de l’immoble amb una oferta. Hauria d’expressar la intenció de la persona jurídica de llogar el local, així com les condicions bàsiques del contracte d’arrendament posterior.
Al seu torn, la propietària de la propietat ha d’acceptar aquesta oferta per llei. Si no ho fa, doncs, segons l’article 445 del Codi civil de la Federació Russa, un sotsubscriptor que pugui quedar-se sense els locals que tant necessita pot anar a disposició judicial. L’objecte de la reclamació serà l’obligació del propietari de concloure un contracte adequat. Tal com han advertit molts advocats, la pràctica judicial en conjunt demostra la tendència dels tribunals a adoptar un costat.
Penseu en un exemple que il·lustri el mecanisme anterior.
Subtenent i propietari d’immobles: pràctica de la interacció
Suposem que Propeller LLC té un taller de producció de cable. IP Ivanov A. B. va llogar aquest taller per un període de 3 anys. L’objectiu de la transacció rellevant de l’emprenedor és obrir-hi la seva pròpia línia per a la producció de cables sota la seva marca. No obstant això, es va produir un col·lapse de la moneda nacional russa i IE Ivanov A. B. va considerar que no era rendible obrir la producció a causa de l'augment del preu de les matèries primeres necessàries per a la producció de cable. Tot i això, es va dirigir a Ivanov empresa estatal "Gidrokabelmontazh", en els magatzems dels quals acumulava prou matèries primeres, però que necessitava urgentment un taller per a la producció de cable. Ivanov va considerar que tenia una bona oportunitat de guanyar diners subarrendant els locals a taxes més elevades que en el contracte amb LLC Propeller. Es va acordar una empresa estatal. Propeller LLC ha acceptat.
Com a resultat, es van concretar els temes següents de relacions jurídiques. En primer lloc, és LLC Propeller, el propietari del taller. En segon lloc, es tracta del llogater "primari": IP Ivanov AB En tercer lloc, és la seva contrapartida i, al mateix temps, el secundari, l’empresa estatal Gidrokabelmontazh.
El subdirector va portar equip al taller i va començar la producció. Però, després, va sorgir un desacord entre la FE Ivanov A. B. i la direcció de Propeller LLC sobre la correcció de la conclusió d’un contracte d’arrendament. Com a resultat, l'empresa propietària del taller va presentar una demanda contra l'empresari, que es trobava a costat de la part demandant. El contracte s’ha cancel·lat.
Els advocats de Gidrokabelmontazh van decidir utilitzar el dret legal de concloure un contracte d’arrendament amb LLC Propeller directament, gràcies a les disposicions del Codi civil de la Federació Russa. Van fer una oferta, on es van oferir a pagar la mateixa quantitat a Propeller LLC, ja que van dirigir-se contra les obligacions de l’acord de subarrendament amb SP Ivanov B. L’empresa propietària del taller, d’una banda, tenia l’obligació d’acceptar l’oferta - segons el Codi civil de la Federació Russa, una altra, ho va fer amb molt de gust, ja que es va poder obtenir més ingressos pel lloguer del taller. D'altra banda, és totalment possible suposar que Propeller LLC suggeria que Gidrokabelmontazh conclogués un nou contracte més llarg.
Com ser secundari de la contrapartida?
Hi ha un altre matís interessant sobre el tipus de relació jurídica que es té en compte. Com hem apuntat anteriorment, l’arrendament de locals no residencials pot constituir una cadena seqüencial de transaccions. Al capdamunt es troba l’acord del llogater amb el propietari. A continuació es troba el subarrendament. Segons ell, l’inquilí “primari” signa el contracte pertinent amb la seva contrapartida. Després d’això, es pot fer un subarrendament secundari, etc. És a dir, és possible un escenari en què Gidrokabelmontazh lliuri el taller a algun altre fabricant, per exemple, Connectmetallist LLC, després d’haver rebut el permís d’IE Ivanov A. B., tret que, per descomptat, en aquell moment encara no havia entrat, tal com es desprèn del nostre escenari descrit anteriorment, en desacord amb el Propeller de LLC.
Es va examinar el matís en què legalment la contrapartida pot ocupar el lloc de l’arrendatari “primari”. Tanmateix, hi ha un dret per a una empresa que actuï com a subarrendatari "secundari", sent, relativament dit, un enllaç més del propietari?
Els advocats asseguren que la legislació russa no preveu explícitament aquest mecanisme. Resulta que els drets del subarrendatari “secundari” no estan tan fortament protegits com en el cas de la contrapartida que va signar un acord amb l’inquilí “primari”. I això malgrat que el subarrendament "secundari" és un procediment que no està prohibit per la llei.
Doble subarrendament: especificitats
Tot i això, alguns advocats presten atenció a la redacció de l’article 6 del Codi civil de la Federació Russa. Afirma que en situacions en què les relacions civils no es poden resoldre directament per manca de legislació pertinent i encara no s'ha format la pràctica empresarial, les normes s'apliquen en el marc de l'analogia de la llei. I en aquest cas, en principi, el secundari “secundari” pot intentar presentar a l’inquilí “primari” una sol·licitud per renegociar el contracte per continuar utilitzant la propietat.
Però, a la pràctica, tal com assenyalen els advocats, això només és possible quan el titular ha sol·licitat immediatament la signatura d’un contracte “directe” amb el propietari. Si la contrapartida del llogater "primari" fos inactiva, tots els "acords subordinats" del cas general deixen de ser vàlids. Per tant, Connectmetallist LLC ha de tenir cura a l’hora de concloure contractes per als quals el propietari real de la propietat sigui diversos nivells superior al propietari real.
Al mateix temps, alguns advocats asseguren que és possible interpretar els termes de subarrendament com un mecanisme en què les contrapartes "aigües avall" encara poden comptar amb un nou contracte amb el propietari de l'immoble, precisament per la possibilitat d'aplicar les regles com a part de l'analogia de la llei.
Estructura de contracte subarrendat
Com ha de semblar un acord de subarrendament? En principi, la seva estructura en conjunt és molt similar als contractes corresponents que permeten una interacció directa entre l’arrendatari de l’immoble i el seu propietari. Considereu les característiques específiques dels acords rellevants, en virtut dels quals s’elabora un subarrendament, un exemple de l’estructura d’aquests contractes.
Com en la majoria d’altres transaccions civils, el tipus de contracte en qüestió conté disposicions generals. En ells, els advocats recomanen l’ús del terme “subarrendar-se”, que, com hem definit més amunt, és força oficial, es troba en l’aparell conceptual de la legislació pertinent. Les disposicions generals per al tipus de transacció considerada són bàsicament les mateixes que per als contractes d’arrendament estàndard: el propietari cedeix completament el dret d’utilitzar la propietat a l’arrendatari, s’assegura que la propietat no està compromesa, etc. El contracte és vàlid durant la durada del contracte.
El següent paràgraf de l’acord són les obligacions de les parts. Aquí tot és gairebé el mateix que si es conclogués un contracte d’arrendament regular. Els terminis per a la transferència de béns immobles a l’inquilí es prescriuen, si es requereix: l’ús de l’objecte amb aquest objectiu, les obligacions de la contrapartida amb el propietari de mantenir el local en ordre, etc.
A més, els termes de pagament es solen incloure en el contracte, així com en el procediment de liquidació. Com a regla general, s’indica el termini indicat pel secundari dels pagaments rellevants: normalment abans del dia 5 de cada mes, s’estipula el dret de l’arrendatari a cobrar el deute. S'inclouen disposicions sobre el pagament de serveis públics, etc. En general, tot és el mateix que amb el lloguer "primari" de locals no residencials.
El següent paràgraf del contracte és responsabilitat de les parts. La redacció aquí també és força normal. Aquesta és l’obligació dels subjectes de relacions jurídiques de pagar sancions, multes, etc.
L’acord de subarrendament també prescriu les condicions d’esmena, rescindència o finalització del contracte pertinent. Normalment s’associen a la regularitat de fer pagaments, així com, com vam assenyalar al principi de l’article, l’entrega de béns per a un contracte d’arrendament posterior a favor de tercers sense el consentiment de l’arrendador.
Els contractes de subarrendament, com molts altres tipus de contractes, poden tenir condicions especials. Poden reflectir, per exemple, el fet que sigui possible millores inseparables la propietat passa a ser propietat de l’arrendador. A més, normalment es fixa una disposició en què el secundari té dret a continuar utilitzant la propietat, fins i tot si la propietat dels mateixos passa a tercers.
Entre altres condicions del contracte, que també se solen prescriure - les que, per exemple, regeixen, a més de la redacció anterior, opcions per a la implementació de millores en l'estructura de l'objecte. Com ara, per exemple, la revisió.
El registre estatal d’un subarrendament no és generalment necessari. Al mateix temps, com hem apuntat anteriorment, l’arrendatari actual ha de comptar amb el consentiment per escrit del propietari de l’immoble per a transaccions posteriors, l’objecte del qual és deixar l’objecte corresponent. El tipus d'activitats de les empreses que realitzen aquestes operacions poden ser qualsevol. Si les parts signen un acord pel qual es subarrenden els locals, no importa l’ACVED de l’empresa i altres atributs que caracteritzen el perfil de l’organització des del punt de vista del sector empresarial.