Millora de l'arrendament inextricable

Quan lloguen locals, sobretot si és a llarg termini, les entitats que utilitzen l’espai sovint fan inversions en aquests actius fixos. Es fa per tal que l'objecte es trobi en un estat en el qual es correspongui més plenament amb les particularitats de l'activitat econòmica i les necessitats de la persona. Sovint, en aquestes situacions es produeixen millores inseparables. L’arrendament, com a relació jurídica, és peculiar de les característiques. En particular, l’objecte en què inverteix la persona no li pertany per dret de propietat. Mentrestant, les millores inseparables del llogater passen a la seva possessió legal. No obstant això, es pot establir una condició diferent per acord entre les parts. Considerem amb més detall quines millores inseparables d’un objecte arrendat poden ser.

Informació general

Les millores inseparables són canvis qualitatius que aporten valor afegit a un actiu. Es poden orientar a:

• millora;
• millora de propietats i característiques tècniques;
• ampliant la gamma de funcionalitats, etc.

S'ha de tenir present que l'objecte no adquireix cap qualitat nova durant la reparació. Tampoc millora les seves característiques tècniques. En aquest sentit, les obres de reparació no es poden considerar com a millores inseparables de la propietat arrendada. Poden reconèixer accions com:

• equipament addicional;
• finalització;
• reconstrucció;
• modernització;
• reequipament tècnic.

Les millores inseparables són aquells canvis que no es poden eliminar ni desmuntar sense danyar la propietat.

Recuperació de costos

Es realitzen millores inseparables a la propietat arrendada a compte de l’entitat utilitzant-la en els termes del contracte amb el propietari. Després de la finalització de la seva acció, una persona té dret a reemborsar les despeses. No obstant això, la llei preveu diverses condicions per a la indemnització. Així, el propietari reemborsa els costos de millores inseparables només si es van realitzar els canvis amb el seu consentiment. La llei pot prescriure una condició diferent. Una millora de la propietat inseparable realitzada mitjançant càrrecs d'amortització d’ell, actua com a propietat del propietari legal de l’objecte.

Possibles dificultats

Abans de fer una millora inseparable, cal estudiar els termes de l’acord. El document pot no determinar el procediment per a la seva implementació o pot establir la necessitat d'obtenir el consentiment per escrit del propietari. En conseqüència, el subjecte s’hauria de posar en contacte amb el propietari legal de la instal·lació abans de fer millores inseparables (es presenta un model d’acord addicional a l’article). Tot i això, hi ha situacions en què el consentiment per escrit no és possible. Aquest problema es produeix quan es lloga la propietat federal. Juntament amb això, l'usuari ha de fer alguns canvis en l'objecte per al seu funcionament normal. Segons si es reemborsaran les despeses i si s’obtindrà el consentiment del propietari, l’empresa usuària triarà l’opció de comptabilitzar les despeses. Considereu diverses situacions.

Canvis amb el consentiment del propietari amb compensació

Segons el paràgraf 1 de l'art. 256 Codi Tributari, els canvis qualitatius realitzats amb el permís del propietari legal de l’objecte amb una compensació posterior pels costos dels mateixos, es consideren actius fixos depreciats. La comptabilització de millores inseparables en aquest cas es realitza d’acord amb l’apartat 1 de l’art. 258 Codi Tributari. Les inversions de capital, el cost de la qual compensa a l'usuari el propietari, les amortitza. D’acord amb el paràgraf 4 de l’art.623 Codi civil, l’inquilí no tindrà cap dret sobre aquestes millores. Segons el Ministeri d’Hisenda, els costos de l’usuari relacionats amb els canvis qualitatius de la instal·lació, quan són reemborsats pel propietari, apareixen com a despeses realitzades durant el treball per al propietari legítim. Si es realitza una millora inseparable amb el consentiment de la segona part, caldrà documentar-ho. En particular, aquesta condició es recull a l’acord original o a l’annex d’aquest. Al mateix temps, si el propietari compensa les despeses realitzades per l’usuari, l’arrendatari pot tenir en compte les despeses com els costos derivats de l’obra per al propietari legítim en el càlcul de l’IRPF. A més, les despeses han de complir els requisits del paràgraf 1 de l'art. 252 Codi Tributari.

Punt important

En informar, el temps serà important quan es produeixi la transició / transferència de millores inseparables. Les explicacions es donen a l’ordre del Ministeri d’Hisenda núm. 91n de 13 d’octubre de 2003. Al paràgraf 35 d’aquest document s’indica que, d’acord amb l’acord inversions de capital l’usuari és transferit al propietari, els costos de l’obra finalitzada, sotmesos a reemborsament, s’han de descomptar del compte per a les inversions en actius no corrents. En aquest cas, l’article de liquidació es debuta. Però si el contracte de millores inseparables preveu la seva transferència al propietari de l’objecte amb una compensació pel valor residual a l’usuari que els ha realitzat, les inversions de capital s’atribueixen al sistema operatiu del propietari legal fins a la caducitat del contracte.

Canvis a la propietat amb permís sense compensació

Les inversions de capital en instal·lacions de lloguer en forma de millores inseparables realitzades amb el consentiment del propietari es consideren depreciables. Aquesta posició s’estableix al paràgraf 1 de l’art. 256 Codi Tributari. Al paràgraf 1 de l’art. 258 del Codi estipula que les inversions de capital realitzades amb el permís del propietari, el valor del qual no és compensat per ell, són amortitzades per l’entitat que va realitzar una millora inseparable. Això es fa durant la durada de l’acord. Es tenen en compte les quantitats d'amortització determinades en funció de la vida útil. S'instal·la en el sistema operatiu o en inversions de capital classificació d’immobilitzat aprovat pel govern. La amortització es carrega el primer dia del mes següent al període en què es posa en funcionament la millora inseparable.

Nuances

Segons el paràgraf 5 PBU 6/01, els actius fixos inclouen les inversions de capital en actius fixos arrendats. Les Directrius del paràgraf 35 diuen que si, segons l'acord, actuen com a propietat del propietari legal de l'objecte, els costos de l'obra finalitzada es deuen del compte de crèdit per a inversions en actius no corrents. Al mateix temps, es debuta l’article de comptabilitat del sistema operatiu. Per la quantitat de costos, l’usuari obre una targeta d’inventari independent per a cada objecte.

Canvis sense el consentiment del propietari

La legislació no prohibeix explícitament millores inseparables sense el permís de l’arrendatari. Mentrestant, l’usuari ha d’entendre que, en el cas de la implementació de canvis qualitatius, és probable que el propietari no reemborsi els costos. A més, d’acord amb el que estableix l’article 622 del Codi Civil, en cas de rescissió de l'acord, la persona està obligada a retornar l'objecte al seu propietari legítim el mateix que el va rebre, tenint en compte el grau normal de desgast o en la condició acordada per les parts. D'aquí es desprèn que el propietari té dret a exigir al subjecte que aporti els locals a la seva forma original. Això comportarà uns costos determinats. Si l'empresa alhora vol acceptar les despeses especificades per al càlcul de l'IRPF, poden aparèixer riscos fiscals greus. Es deuen al que estableix l'apartat 1 de l'art. 256 Codi Tributari. Segons la norma, només aquelles inversions en immobles fixos arrendats que es realitzen amb el permís del propietari poden actuar com a propietat amortitzable.D’aquí es desprèn que els usuaris pagadors, que els van produir sense el consentiment del propietari legítim, no tenen cap motiu per reconèixer les despeses a l’objectiu d’imposar els beneficis.

Riscos d’IVA

També es desprenen del que disposa l’apartat 1 de l’art. 256 Codi Tributari. Si no es tenen en compte els costos de millora inseparables a l’hora de calcular l’impost, serà molt problemàtic demostrar que es van realitzar per realitzar operacions reconegudes com a objectes d’IVA. Tot i que aquestes deduccions no tenen una connexió legislativa directa entre elles, els organismes de control vigilen estretament el compliment del procediment per al seu càlcul. Per tant, en la situació anterior, amb un alt grau de probabilitat, l’IVA no serà deduïble. Tot i que el pagador estigui disposat a defensar la seva posició davant els tribunals, no hi ha cap garantia de que les seves sol·licituds seran satisfets: les autoritats, per regla general, adopten el costat dels òrgans de control.

Possible sortida

Tenint en compte les qüestions anteriors, es pot considerar el següent enfocament com a menys arriscat:

1. No es tenen en compte els costos de millores inseparables a efectes de l’impost sobre la renda.
2. L’IVA deduïble no s’accepta.

En aquest cas, cal recordar aquella sub. 1 pàg. 1 Article 146 del Codi tributari, com a objecte d’impost sobre l’ext. el cost és la transferència al producte de Rússia al territori de Rússia (realització de treballs, prestació de serveis) per a necessitats pròpies, els costos dels quals no s’inclouen en el càlcul (inclús per amortització) per determinar l’impost sobre la renda. Dit d’una altra manera, si es realitzen millores immobles per si soles i no es tenen en compte els costos, el pagador calcula i paga l’IVA del cost de l’obra realitzada per ell. En conseqüència, l’impost sobre ext. el valor es pot deduir. Com a resultat, es reduirà l’import de les deduccions al pressupost.

Condicions clau

Com que PBU 6/01 no estableix cap restricció, s’inclouen canvis qualitatius en la propietat arrendada al sistema operatiu si:

1. L'objecte s'utilitzarà en la producció de béns, en la realització de treballs o en la prestació de serveis, per a la prestació de l'empresa per a ús temporal / propietat per una quota o necessitats de gestió.
2. No es preveu la revenda posterior d'aquests valors de propietat.
3. Un objecte pot aportar beneficis econòmics a l'empresa en el futur.

El cost d'aquest immoble, així com els seus immobles fixos, es reemborsarà per depreciació del paràgraf 17 del PBU 6/01. El termini es pot establir d’acord amb el període d’arrendament. Es defineix en el paràgraf 20 d’aquestes centrals d’ús. Si al final del termini del contracte, la millora inseparable es transfereix al propietari sense compensació per part d'aquest últim per les despeses d'aquest, llavors es pot considerar com a rebuda gratuïta.

Aclariments del Ministeri d'Hisenda

A la carta núm. 03-07-05 / 29, de 26 de juliol de 2012, es va determinar que, en virtut de l'apartat 1 de l'article 146 del Codi Tributari, les operacions per dur a terme treballs al territori de Rússia, inclòs gratuïtament, actuen com a objecte d’IVA. Si prèviament s’hi afegeixen millores inseparables. el valor per deducció no va ser acceptat (per exemple, quan es realitzen sense el permís del propietari), quan s’acrediti d’una transferència gratuïta, es pot ingressar al càlcul i es reduirà l’impost de l’impost.

Deduccions de la propietat

Aquest impost el paga l’entitat que va realitzar la millora inseparable quan es pren al balanç com a actiu. A la carta del Ministeri d’Hisenda núm. 03-03-06 / 1/651 de 13 de desembre de 2012. es proporcionen aclariments sobre aquest tema. 374 del Codi Tributari, els objectes impositius per a les empreses russes són béns immobles i béns mobles, inclosos els previstos per a ús temporal, disposició, tinença, gestió de fideïcomís, celebrats en activitats generals o obtinguts d’acord amb un acord de concessió, que s’inclou al balanç com a immobilitzat. d’acord amb el procediment previst per al manteniment dels estats financers, llevat dels articles 378 i 378.1 del Codi tributari, tret que s’especifiqui el contrari.

Les regles de generació de les dades del sistema operatiu estan establertes a la PBU 6/01 i a les directrius que s'apliquen en part que no contradiu la PBU. En virtut del paràgraf 5 d'aquest últim, els actius fixos inclouen les inversions de capital en actius fixos arrendats. Segons el paràgraf29, s'ha de deduir el cost de la jubilació o incapaç de guanyar beneficis a l'entitat. D’acord amb el que estableix PBU 6/01, es tenen en compte les inversions de capital en actius fixos arrendats fins a la seva disposició. Aquest últim s'ha d'entendre, entre d'altres, com a reemborsament del propietari del cost de les millores realitzades per l'arrendatari. L’excepció són els casos en què el propietari legítim compensa els costos que ha suposat l’usuari establint l’import adequat de la taxa de manteniment de les instal·lacions.

Publicacions

Segons el gràfic de comptes, la informació sobre objectes que la companyia posteriorment accepta com a sistema operatiu, inclosos els costos de construcció de capital, es resumeixen a c. 08. El cost inicial de les inversions en actius fixos arrendats, posat en funcionament i executat segons el procediment establert, es domiciliarà del compte. 08. És transferida a DB SCH. 01. Així, les inversions de capital en un objecte arrendat com a cost de les seves millores són atribuïdes per l'usuari a actius fixos fins que els objectes es cessin com a part de l'acord i se sotmeten a l'impost sobre béns immobles. Es preveu un procediment diferent per al cas quan el propietari reemborsi íntegrament les despeses. En aquesta situació, les inversions de capital realitzades per l’usuari, reemborsades pel propietari legal abans de la seva operació, no s’inclouen al sistema operatiu i no s’imposen en cap impost.

Millores inseparables en la venda d’un pis

Actualment, la majoria d’experts observen una transició activa dels bancs cap a un esquema especial de treball amb els clients. En particular, existeix un sistema en què l’import d’una operació de compra i venda es redueix a 1 milió p. Aquesta situació es produeix per l’augment de la competència en el mercat de l’habitatge. Els bancs proporcionen hipoteques fins a un milió de rubles, i la part restant dels fons necessaris es presta com a préstec al consum. Tot i això, les condicions per concedir ambdós préstecs són les mateixes. Algunes organitzacions financeres, adonant-se que aquest préstec comporta certs riscos, augmenten el tipus d'interès dels préstecs en 1-1,5 punts. Tot i això, el volum d’una operació hipotecària no sempre es pot reduir a 1 milió de rubles en tots els casos. Per exemple, això no és possible amb el sistema de préstecs actualment força estès amb subvencions estatals.

En aquest cas, es planteja la qüestió del pagament per part del venedor de l’IRPF. Hi ha diverses maneres d’eixir d’aquesta situació. Així, per exemple, els experts expliquen que si l’adquirent està interessat a indicar tot el valor de mercat de l’objecte, aleshores és possible una opció en què compensi el venedor per l’import de l’impost sobre la renda. A la pràctica, també hi ha hagut casos en què les parts de l’operació es posen d’acord entre elles per repartir les despeses de pagament de les deduccions entre elles. Però, com diuen els experts, poques vegades s’utilitza aquest esquema. Anteriorment, s’utilitzava en condicions d’estancament, quan no hi havia tants compradors, i els venedors eren més fidels. Durant el període de recuperació del mercat, la compensació tributària és a càrrec de l’interessat. Si és beneficiós per a l’adquirent que s’indica el valor real de l’objecte, però no per al venedor, primer es farà la devolució. En alguns casos, el propietari està interessat a indicar el preu complet. Per exemple, això passa quan marxa a l’estranger i necessita legalitzar els beneficis. Costos notarials per a la paperassa en indicar tot el valor de mercat d’un objecte immobiliari. Si l’adquirent no vol pagar en excés res, el venedor pot assumir aquests costos. Per regla general, el propietari elabora dos rebuts. En el primer, indica el cost per acord amb l’adquirent. Un altre rebut mostra el preu restant de l’immoble. Al mateix temps, rep l’import, per exemple, per “dret preventiu de compra” o “millores domèstiques inseparables”. Mentrestant, diversos experts criden l’atenció sobre un fet important.

La quantitat que supera el límit no imposable d’1 milió de rubles, que el propietari, per regla general, vol rebre per “reparació”, “millora inseparable”, prestació de “dret a compra”, etc., també actua com a ingressos. Segons alguns experts, no importa d’on prové el tema, quan es ven una propietat o un moble. En qualsevol cas, es tracta d’ingressos. Segons la llei, també cal efectuar deduccions obligatòries en forma d’impost sobre la renda. La diferència només està en la mida de la base sense impostos. En aquest cas, ascendirà a 250 mil rubles. No obstant això, aquesta opció no és adequada per evasió fiscal. D'altra banda, els tribunals en aquests casos solen adoptar la posició de l'organisme regulador, i no el subjecte.