La Llei "de penyora" (Llei Federal núm. 2872-1) es va adoptar el 1992. Fins a un cert punt, aquest acte normatiu va omplir els buits legals existents. Tot i això, es van mantenir qüestions no resoltes. Considereu més les principals disposicions de la Llei Federal núm. 2872-1. 
Urgència del problema
Abans de l’adopció de la Llei Federal núm. 2872-1, un préstec garantit per béns immobles no tenia un marc regulatori clar. En aquest sentit, sovint van sorgir situacions molt controvertides. Les transaccions hipotecàries d’habitatge es basaven en un contracte de venda. De fet, el propietari necessitava vendre el pis al banc i concloure un contracte d’arrendament amb ell amb una compra posterior. Un dels inconvenients importants d’aquest esquema va ser que l’arrendador va haver d’abandonar la plaça. Al mateix temps, es va proporcionar al propietari al voltant del 60% del cost mínim de l’objecte durant un període de 3-4 mesos. El risc del propietari també era alt. Així, en cas de fallida d’una empresa financera, hi havia la possibilitat que l’apartament venut per ell fos utilitzat per pagar els deutes bancaris. Per reduir els riscos, així com per regular les transaccions amb objectes, es va adoptar la Llei "de compromís".
Hipoteca
Ella actua com a forma de garantia. La hipoteca es considera una obligació accessòria. La seva especificitat consisteix en el fet que només una reclamació vàlida derivada del contracte està subjecta a la seguretat. Una conclusió molt important se’n deriva. No es pot tenir cap reclamació imaginària de seguretat. Si l’entitat, que comptava amb l’acord per rebre un préstec sota fiança, no li va transferir fons, llavors no té cap obligació. 
Valors
La Llei "de penyora" es va complementar amb la llei federal núm. 152. Aquest acte normatiu va crear la base legal per a la creació del mercat hipotecari secundari. Els inversors que prestaven refinançament de préstecs, així com empreses d’agents especialitzats, van poder realitzar activitats relacionades amb la circulació de títols obligatoris. Com a resultat, l’emissió d’obligacions garantides i certificats de participació ha esdevingut legalment sòlida. Les disposicions de la Llei Federal núm. 152 permeten a les organitzacions bancàries vendre valors, accelerant així la devolució dels préstecs emesos. Al seu torn, això contribueix al desenvolupament del sector hipotecari.
Punt important
Hipoteca: un compromís de propietat, en què l’objecte roman en l’ús i la possessió del subjecte que va rebre el préstec. Això també s’aplica als casos d’adquisició d’habitatge, actuant com a garantia per a passius a càrrec del banc. La propietat en aquestes situacions es registra al destinatari de fons. 
Categories d'obligacions
La Llei "de compromís" defineix una llista aproximada d'acords que es poden garantir. Es donen a l’art. 2. Un tipus separat de préstec és un préstec garantit. El caràcter monetari de la demanda és un tret comú de totes les transaccions. Això significa que les obligacions de prestar serveis, treball, etc., no poden ser garantides per una hipoteca. No obstant això, es permeten hipoteques en virtut d’obligacions no contractuals. Per exemple, pot preveure obligacions derivades de danys.
Les particularitats de la relació jurídica
Parlar d’hipoteca com obligació accessòria, existeix fins al moment que el requisit bàsic és realment. La rescissió de l’acord complementari no comporta la relació jurídica original. L’acord de penyora pot ser independent. Això significa que pot existir per separat respecte de l’acord subjacent a partir del qual es derivi l’obligació garantida. 
Naturalesa dels requisits
L’obligació que preveu l’acord de promesa ha de ser monetària. En aquest cas, es podran incloure les condicions de la hipoteca al contingut de l’acord principal. Per exemple, el contracte estableix que la instal·lació transferida garanteix l’amortització puntual del principal i els interessos. La Llei de penyora comparteix els requisits. Així doncs, s’assignen els principals deutes i fons addicionals a pagar en els termes de la transacció. En aquest cas, una hipoteca pot garantir un import parcial o complet del deute. Si l'acord no especifica l'interès sobre l'ús de fons, es calcularan en funció del tipus de refinançament.
Costos addicionals
D’ells es parla a l’Art. 4 Llei Federal núm. 2872-1. En aquest cas són addicionals els costos que pot suposar una estructura financera que ofereix, per exemple, un préstec garantit per béns immobles, a causa de la necessitat de garantir la seguretat de la propietat. Pot ser el cost del manteniment, el reemborsament del deute fiscal, la protecció, etc. D'acord amb les regles generals, els costos indicats es compensen a costa de la propietat compromesa.
Mentrestant, es permet condicionar la signatura del contracte pel pagament d’un determinat import per part del deutor. A partir d'això, el prestador pot cobrir despeses addicionals. Val a dir que en l’acte normatiu no hi ha restriccions en el valor d’aquestes despeses, inclòs pel que fa a casos en què seran excessives. Aparentment, el legislador es va guiar pel fet que el titular de penyora controlaria aquests costos. Això es deu al fet que allò acceptat com a seguretat, el valor del qual té límits, actuarà com a font de la seva compensació. 
Garantia
Es determina en funció del tipus de transacció. Per exemple, una hipoteca és proporcionada exclusivament per béns immobles. Per regla general, és l’objecte que es compra amb diners prestats que es proporcionen. En aquest cas, es permet obtenir un préstec per a béns immobles existents. Els objectes poden ser molt diferents. Es pot tractar d’un apartament d’un edifici nou o d’un habitatge comprat al mercat secundari. Tot i així, en qualsevol cas, l’objecte ha de ser propietat.
El tema de la penyora pot ser la terra. Al mateix temps, es fa una reserva a l’acte normatiu sobre les distribucions propietat del municipi o l’estat. Altres documents legals preveuen la penyora d’un cotxe i altres coses. Per a aquestes transaccions, s'apliquen regles lleugerament diferents. Els préstecs no només poden emetre un préstec garantit. Els actes normatius regulen les activitats de les cases de paó que proporcionen petites quantitats als propietaris de diverses coses. 
Acord de promesa
Les principals condicions de l’acord s’enumeren al paràgraf 1 de l’art. 9 Llei Federal núm. 2872-1. En essència, coincideixen amb els indicats al paràgraf 1 de l'art. 339 GK. Tanmateix, a l’art. 9 no hi ha cap condició sobre la ubicació de la propietat hipotecada. Pel que fa a la hipoteca, el deutor sempre té i utilitza la facilitat. Des que s'està establint béns immobles, la seva identificació comença amb una designació de tipus: un terreny, una casa, un apartament, etc. Si l'objecte té un nom, s'indica al contracte (per exemple, el complex esportiu Master).
La ubicació es determina per adreça. Si està absent, l’objecte està lligat a una àrea específica. L’acord ha d’indicar el tipus de llei pel qual l’objecte pertany al deutor, així com l’autoritat que l’ha registrat. A més, la data, el lloc de conclusió de l’acord principal. A la pràctica, també és aconsellable indicar l’essència de l’obligació inicial, l’import i el termini de la seva amortització. D’aquesta manera s’evitaran possibles problemes amb les autoritats de registre de control. Les autoritats autoritzades poden considerar que és insuficient fer referència al contracte original i exigir que es proporcioni informació completa sobre ell en l’acord d’hipoteca. 
Qualificació d'objectes
Es realitza per acord de les parts. No obstant això, es preveuen normes separades per a l'avaluació dels béns hipotecats propietat del municipi o de l'estat. A aquestes instal·lacions s’aplica la disposició de la Llei Federal sobre activitats de valoració de la Federació Russa. Si l’objecte de la penyora és un objecte privat, les parts de l’acord poden confiar la determinació del valor a un expert independent.
