A les pantalles de televisió durant les emissores de notícies, sovint sona l’intricada frase “subhasta d’hipoteca”. El resultat de la seva activitat durant el segle passat, per regla general, va ser l’apropiació depredadora de les majors empreses propietat de l’estat. Tanmateix, l’essència d’aquest esdeveniment, així com el procés de formació d’un determinat estrat oligàrquic a la societat com a resultat d’aquest, segueixen sent clars per a la majoria de la gent corrent.
Antecedents històrics per a l’aparició de subhastes col·laterals
L’any 1995, l’estat posseïa un gran nombre de blocs d’accions de les majors empreses, però aquesta propietat no aportava els diners necessaris per al pressupost. Juntament amb això, els grans bancs que han obtingut el seu capital al servei de les empreses esmentades han resultat rendible comprar les seves pròpies accions, però amb el menor cost. Per a això, es va crear una subhasta de garantia.
Fundador de la idea de subhastes col·laterals a Rússia
La idea mateixa d’aquests esdeveniments pertany al nord-americà Boris Yordan, tot i que Vladimir Potanin és considerat el seu autor a Rússia. El fet és que va ser ell qui el 1995 a la propera reunió del Consell de Ministres va proposar aquest esquema de préstecs a l'estat sobre la seguretat de la seva propietat. El govern rus en persona de viceprimers ministres Anatoly Chubais i Oleg Soskovtsev van donar suport a aquesta idea.
L’essència de les subhastes segures
El règim d'aquestes subhastes és extremadament senzill. L’estat, amb una imperiosa necessitat de reposició del pressupost, va celebrar subhastes. Guanyar en aquest cas va proporcionar al guanyador la conclusió d’un contracte de préstec amb l’estat. Per descomptat, només les organitzacions financeres més grans d’aquella època tenien les quantitats necessàries per participar a la subhasta. Per assegurar un préstec, al seu torn, l'Estat es va comprometre amb valors al banc com a garantia: els actius de les grans empreses que són propietat federal.
Característiques de les transaccions col·laterals governamentals
Es creu que, en cas de no pagar el crèdit per part de l'Estat, el banc creditor va esdevenir el propietari de l'empresa compromesa. Tot i això, no és així. Segons el model clàssic de relacions col·laterals, el creditor només podia obtenir certa satisfacció segons el valor dels títols compromesos, però no privatitzar-los. La venda de garanties només era possible en cas d’insolvència per part del titular de penyora de licitacions públiques, per a la qual cosa es van concertar subhastes especials de propietats col·laterals de bancs.
El procediment de subhasta estava regulat per decret presidencial. Originalment estava previst que l'estat pagués el deute dels préstecs contractats i comprés les accions de les empreses privatitzades compromeses als bancs. Tanmateix, en realitat tot va passar d’una altra manera i ja no es tractava d’una promesa temporal, sinó de la privatització sota la disfressa d’una promesa.
A més, la mateixa subhasta d’hipoteca, així com la venda d’immobles hipotecaris dels bancs, en la majoria dels casos no tenien res a veure amb el lliure mercat, ja que els seus guanyadors es van determinar fins i tot abans de les subhastes i licitacions.
Subhasta hipotecària immobiliària
Avui, per a la venda d’habitatges, les ofertes són extremadament rares. Per regla general, per a la venda de béns immobles de persones que no han pagat el préstec o la hipoteca, hi ha subhastes col·laterals similars. Llocs on se celebren esdeveniments i altra informació sobre aquests es publiquen al lloc web oficial del govern.
La venda de garanties no és rendible per al propietari de l’immoble, ja que la tasca principal del banc és rebre fons emesos sota l’acord de préstec tan aviat com sigui possible.Per tant, els bancs, per regla general, no estan interessats a assegurar-se que el valor col·lateral de l’immoble s’adeqüi al seu propietari. L’antic propietari només rep la diferència entre el cost de l’apartament venut i l’import del préstec menys tot tipus de multes, penalitzacions i interessos.
Inicial preu de liquidació la garantia és determinada pel tribunal sobre la base d’una avaluació pericial independent. Sovint es troba per sota del mercat en un 25-35%.
Venda de vehicles col·laterals
Subhastes propietat col·lateral dels bancs per als hipotecaris: un esdeveniment que per si mateix és inconvenient. Aquesta afirmació s’explica amb tres fets.
Primer: el procediment per “alienar” el cotxe hipotecari o, és a dir, la seva desamortització, es realitza a judici, de manera que les subhastes hipotecàries de vehicles són molt complicades i s’allarguen durant un llarg període de temps.
Segon: en les condicions actuals de caiguda de la demanda en el mercat de l’automoció, la venda de cotxes hipotecats a un cost inicial és una tasca gairebé impossible. Sobretot tenint en compte el fet que els vehicles ja estaven en funcionament. En aquest cas, només el comprador té beneficis, ja que per tornar els fons gastats en el préstec, el banc redueix significativament el cost del cotxe.
Tercer: els cotxes compromesos pel banc no arribaran a la pròpia subhasta, respectivament, això requereix costos addicionals.
Així, l’única part que es beneficia de la venda col·lateral del cotxe és el seu comprador. Per descomptat, hi ha moments que es venia un cotxe a un preu que també s’adequa al seu antic propietari. Tanmateix, per a això, el vehicle ha d'estar en perfectes condicions, cosa difícil en una metròpoli moderna.
Si aneu a una subhasta de cotxes col·laterals, heu de saber que havent comprat un vehicle, no podreu aconseguir-lo immediatament, ja que fins que no es pagui el préstec, el cotxe es considerarà propietat del banc i estarà especialment registrat.
Riscos de subhastes segures
Generalment es fan subhastes hipotecàries per vendre béns immobles amb un historial net. Si el banc va acceptar prendre l’apartament com a garantia d’un préstec, no hi pot haver reclamacions legals contra ell. L’únic problema que pot tenir el nou propietari és l’anterior propietari de la hipoteca. En la pràctica del dret, hi ha casos freqüents quan el judici entre el primer i l'actual propietari de la propietat hipotecada va durar anys!
A més, sovint aquesta oposició es converteix en un conflicte obert, de vegades acabant en un enfrontament físic. Els antics propietaris que no han pagat un préstec són objecte de desnonament i sovint es neguen a fer-ho.
Per això, les subhastes col·laterals no són tan populars a Rússia com l’adquisició d’immobles al mercat secundari de l’habitatge. Segons les dades oficials, només la meitat de la subhasta al nostre país acaba amb un acord.
Així, si decidiu comprar un apartament o un cotxe a un preu inferior al preu de mercat, hauríeu de considerar una opció com les subhastes de garantia. Tot i això, abans de concloure un acord i pagar el préstec de l'anterior propietari, haureu de pesar atentament els avantatges i els contres d'aquesta adquisició.
