En concloure un contracte, cal comprovar quins són els requisits per a la part formal de la transacció. És important determinar si s’aplica a aquells acords que necessiten necessàriament notarització. El fet és que el 2017 es van produir algunes novetats en aquest àmbit (per exemple, va entrar en vigor la llei sobre les característiques del registre immobiliari). També cal destacar que la notarització de la transacció està indicada no només per la llei, sinó també per la condició especificada en el contracte.
En quins casos es requereix? Això és el que es tractarà en aquest article.
Tipus de transaccions amb notarització obligatòria
La notificació de transaccions és obligatòria si hi ha els casos següents:
- S’ha d’acreditar l’advocacia per dur a terme transaccions que requereixin un formulari notarial, per disposar dels drets registrats en els registres estatals, per presentar sol·licituds d’inscripció estatal de transaccions i drets, tret dels casos previstos per la llei. També s’ha de notificar un poder emès com a fideïcomís. La norma sobre notificació dels poders que es dicten com a tranquil·litzacions per part de les persones no s’aplica a les facultats de fiscalisme donades com a tranquil·litzacions per les persones jurídiques, així com pels caps de les seves delegacions i sucursals.
- Acord de promesa notarial. Es pot concloure en la forma escrita habitual, que es proporciona, per exemple, a l’article 22, paràgraf 2 de la Llei núm. 14 “de societats de responsabilitat limitada”. Aquí s’indica que s’ha de certificar el contracte de penyora d’una acció o la seva part en el capital autoritzat d’una empresa. Un acord de compromís per assegurar el compliment d’obligacions en virtut d’un acord que s’ha de notificar està sotmès a una certificació notarial.
- L’assignació de la reclamació, que es basa en la certificació de l’operació en forma notarial o simple, per escrit, s’ha de fer de la forma escrita adequada.
- Transferència de deutes, a la qual, des d’un punt de vista formal, s’apliquen normes establertes a nivell legislatiu.
- S'ha de notificar un contracte d'anualitats, un acord sobre l'alienació de béns immobles per als pagaments d'anualitats també ha de rebre el registre de l'estat.
- El testament haurà d’estar escrit i certificat per un notari. Recopilar-ho de la forma escrita habitual només es permet en casos rars excepcionals previstos per la llei.
- Consentiment del cònjuge. Per tal que un dels cònjuges pogués concloure un acord per a disposar d'aquests béns per als quals es requereix un registre estatal de drets, una transacció amb un certificat notarial legal o una transacció subjecta al registre estatal, un notari ha d'obtenir el consentiment del segon cònjuge.
- Cal concloure per escrit un acord prenupcial per escrit i notarial.
- L’acord d’aliminació també està escrit per escrit i s’ha de notificar.
- Les transaccions alienant accions en el dret de propietat conjunta de béns immobles, inclosa l’alienació per part de tots els participants de les seves pròpies accions en una sola transacció, s’han de notar, excloent les transaccions relacionades amb propietats que integren el fons d’inversió de la unitat o s’adquireixin per a la seva inclusió en operacions de disposició d’accions. terreny per a l'adquisició i l'alienació d'accions en propietat conjunta després de la conclusió d'un acord que preveu la cessió de drets de propietat a un edifici residencial segons exigeix nivell legislatiu.
- També s’han de notificar les transaccions relacionades amb l’eliminació de béns immobles sota tutela i les transaccions per a la seva alienació, si els béns immobles pertanyen a un menor o a algú a qui se li reconegui que té una capacitat legal limitada.
- Una operació centrada en l'alienació d'una acció o la seva part en el capital públic autoritzat també cau en la notificació mitjançant la compilació d'un document, signat per les parts.
- Un acord de col·laboració d’inversions, que inclou una política d’activitat general (declaració d’inversió), i tots els canvis que s’hi facin, annexos, acords addicionals, acords sobre transferència parcial o total per part dels socis de les seves pròpies obligacions i drets en virtut d’aquest acord, també haurien d’aconseguir acords preliminars sobre aquest tema. notar al lloc de l'estada del gestor autoritzat d'aquesta associació.
- L’acord de gestió de la societat, així com els canvis que s’hi facin, s’han de notificar i s’han d’emmagatzemar al lloc d’estada de la societat amb un notari, entrar en vigor per a aquells que participen en l’acord i per a tercers des del moment en què es rep el certificat. . L’acord de gestió de la col·laboració, així com els canvis que s’hi facin, també s’han de registrar a l’estat, i la informació sobre ell i les disposicions que s’hi inclouen no entren en el registre estatal unificat de les persones jurídiques.
- Una operació destinada a alienar una acció en un capital de capital solidari, inclosa també l'obligació de completar una transacció que té com a objectiu alienar una acció en ella quan sorgeixin alguna obligació o quan una segona part compleixi una contraobligació, ha de ser executada de forma notarial. En general, una transacció amb alienació d'una acció ha de tenir un certificat notarial segons calgui.
Per què una part de l’acord necessita aquest certificat?
La notificació d’un acord per un notari pot ser requerida no només per la legislació estatal, sinó també per les parts de l’acord que tenen tot el dret a solucionar aquesta condició. La possibilitat d’incloure un requisit en el text, que notifica la transacció, és obligatòria i no es determina si el document haurà de ser registrat després o no.
Quan les parts trien una forma d’acord notarial, obtenen alguns avantatges. En aquest cas, el notari descriurà a les parts del contracte els seus termes i condicions, així com els seus deures i drets. Certament, així ho indicarà davant d'un desequilibri d'interessos. A més, la notarització de l’acord us permet obtenir una garantia addicional contra una possible disputa. Després de la confirmació per part d’un notari d’un fet, ja no serà necessari demostrar-ho a la sessió judicial.
Quan un tribunal no pot tenir en compte un document d’un notari?
Una excepció són les situacions en què l’autenticitat d’un fet o document es refuta de la manera establerta. Un notari, la pràctica del qual és privada, assumeix una responsabilitat absoluta sobre la propietat en cas de violació de la llei durant l'exercici de les seves accions i causant danys a la propietat a causa d'això.
Lleuger matís
Tanmateix, a l’hora d’escollir una forma d’acord notarial, també hi ha un aspecte negatiu. En aquest cas, es requereixen els costos addicionals tant de mitjans financers com de temps. El fet és que abans que es realitzi la certificació, el deure d’un especialista és comprovar la capacitat legal de dues parts en una transacció sotmesa a notarització i l’autoritat dels seus representants. Els propis participants o representants hauran de visitar personalment l’oficina notarial.
Quines poden ser les conseqüències d’una violació de notarització obligatòria?
Si a nivell legislatiu o per acord, la notarització de la transacció és obligatòria, en aquest cas és impossible incomplir la forma establerta. En cas d’incompliment, el seu contracte queda nul. Si una de les parts s’evadeix en la notarització de l’operació, la segona té dret a obtenir davant el jutjat el reconeixement d’aquest acord vigent. En aquest cas, la part, evitant raonablement la notarització de l’acord, ha de compensar les pèrdues a la seva contrapartida sorgides a causa del retard en la tramitació de la seva transacció. Si la contrapartida eludeix el compliment de la forma prescrita de la conclusió del contracte i la segona part vol presentar una demanda, s’ha de prestar atenció a l’estatut de limitacions d’aquest tipus de controvèrsia.
En quins casos cal notarització?
També heu de conèixer aquestes situacions en què no es requereix notarització. Aquests inclouen els següents:
- venda d’un pis propietat conjuntament d’un marit i una dona;
- vendre un pis si només té un propietari.
Què més no pots certificar?
A més dels casos esmentats anteriorment, de la llista que es troba dins de la notarització obligatòria, queden excloses aquelles transaccions relacionades amb la propietat del fons mutualista d’inversió o el que adquireixi aquest fons mutualista d’inversió. A nivell legislatiu, es determina que aquesta propietat és propietat conjunta de tots els representants del fons mutu, mentre que són controlats pel Banc Central i, per tant, no necessiten una certificació addicional. Es va cancel·lar, perquè la norma existent era inherentment redundant.
El cost dels serveis notarials
Els serveis notarials tenen un cost que consta de dos components:
- deure estatal per accions realitzades per un notari;
- taxes per activitats tècniques i legals establertes per la cambra notarial d’una regió de forma centralitzada.
En conclusió
La certificació notarial de la transacció dóna grans garanties de protecció dels drets de les parts en comparació amb un simple formulari per escrit. La notarització és una garantia de per vida dels drets del propietari en l’àmbit jurídic, domèstic i financer de la vida.