La hipoteca per a la majoria dels russos sembla ser l’única solució al problema de l’habitatge. Però la situació econòmica inestable, els tipus d’interès aclaparadors de les hipoteques, les retallades de llocs de treball no contribueixen al desenvolupament d’un programa d’hipoteca que proporciona a les famílies joves condicions per ampliar la família o al creixement demogràfic amb una millora de la qualitat de vida dels que necessiten condicions d’habitatge. Per cert, el 2017 la taxa de natalitat va caure un 11% respecte al 2016. I és que, segons demògrafs i sociòlegs, la disminució de la natalitat per problemes d’habitatge serà d’any en any, amenaçant una catàstrofe demogràfica, fins al 2034.
L’estat està prenent mesures per facilitar els programes d’habitatge de crèdit fent que l’habitatge sigui més assequible, però correspon als bancs prendre decisions sobre les condicions per emetre préstecs hipotecaris i rebaixar el tipus d’hipoteca.
Condicions de desenvolupament hipotecari
El mercat hipotecari a Rússia existeix des de fa només 20 anys. Però, a causa de la característica opacitat de la política bancària, no tothom que vulgui adquirir habitatge a través d’una hipoteca pot fer-ho; mai no hi ha confiança en la possibilitat de pagar la següent quota, en l’estabilitat del tipus d’interès, no hi ha garantia de la fiabilitat del propi banc.
Des del 2010, la legislació va començar a aparèixer decrets que regulen les activitats dels bancs en relació amb els préstecs hipotecaris. Gràcies a aquestes condicions legals normatives, els bancs no poden:
- Canviar unilateralment la taxa d’interès del préstec o la durada del préstec, tret que s’indiqui al contracte com a “càstig” pels retards llargs del prestatari.
- Incloure les tarifes ocultes en el contracte per contraprestació i escriptura del contracte, no proporcionades les assegurances.
- Introduïu informació important en lletra petita al contracte.
- Amagueu el cost complet del préstec.
En concloure un préstec en institucions bancàries, hi havia una restricció a l’import de la penalització per a l’amortització posterior del següent pagament, que no hauria de superar la taxa clau del Banc Central a la data de la signatura del contracte de préstec, és a dir, que s’hauria de modificar durant tot el contracte. El tipus bàsic del Banc Central és el tipus d’interès pel qual els bancs contracten préstecs a curt termini (1 setmana). La taxa clau des del juliol del 2017 és del 9,25% anual.
Opcions de baixar els tipus d’hipoteca
Els pagaments de préstecs hipotecaris es poden reduir mitjançant diverses opcions que cal estudiar detingudament abans de contactar amb el banc.
- El refinançament hipotecari és un refinançament del préstec hipotecari actual en un banc nou. Al mateix temps, els pagaments poden disminuir a causa de la pròrroga del termini de pagament.
- La reestructuració consisteix a reeditar el préstec hipotecari actual al mateix banc, però amb noves condicions, per tal d’alleujar la càrrega hipotecària del prestatari. En aquest cas, es conclou un acord addicional al contracte vigent amb acords fixos sobre les condicions per a posteriors pagaments de la hipoteca o un nou contracte de préstec.
- L’assistència social de l’Estat és una reducció de les taxes d’hipoteca fins al 6% mitjançant l’amortització d’una part dels pagaments d’hipoteca i el pagament inicial de la subvenció estatal en el marc del programa Hipoteca familiar.
- És recomanable recórrer davant el poder judicial si el banc incompleix els termes de l’acord d’hipoteca, inclosos canvis unilaterals en el percentatge de fons prestats establerts en l’acord, que no compleixen les ordres del Banc Central de la Federació Russa. En aquest cas, el prestatari presenta una sol·licitud per tornar a calcular el cost total i els pagaments de la hipoteca, així com els canvis en els termes de l’acord de la hipoteca de forma obligatòria per part del banc.
Per renovar el contracte per rebaixar la taxa hipotecària, el millor és posar-se en contacte amb el banc on es realitzin els pagaments salarials o altres pagaments, dipòsits, dipòsits, altres comptes amb fons sobre ells. En aquest banc, és més fàcil concloure un acord hipotecari en termes favorables, amb un tipus d’interès reduït.
Subvenció estatal "Hipoteca familiar"
A principis del 2018, es va adoptar una llei sobre préstecs hipotecaris: un programa de subvencions preferents que permet a famílies amb fills adquirir l'habitatge d'alta qualitat necessari en termes favorables. Aquest programa estimula el mercat hipotecari i promou la construcció d’habitatges. El programa de reducció de tipus hipotecari del 2018 és vàlid fins al 2022 i està previst que ajudi 500 mil famílies d’aquesta manera a Rússia.
El sentit del programa és oferir suport estatal a les famílies el 2n i 3r fill que neix en el període indicat; es tracta d’una oportunitat per prendre una hipoteca al 6% anual. La resta d’interès hipotecari al banc és compensat per l’estat. Un punt important és l’elecció de l’habitatge i el seu cost. Segons el programa, les hipoteques només es subvencionen en edificis nous amb un cost que no superi els vuit milions de rubles (per a residents de Moscou i Sant Petersburg (incloses les regions d’aquestes ciutats)) i tres milions de rubles - per a totes les altres regions. L’habitatge secundari no està subvencionat. Amb un préstec contractat en habitatge abans de l'inici del programa, també hi ha la possibilitat de rebaixar el tipus d'interès de la hipoteca, segons els termes del programa.
Per obtenir un interès hipotecari favorable en el marc del programa de subvencions estatals, cal contactar amb les institucions bancàries que participen en el programa, les més reconegudes són Sberbank, VTB, AHML.
Refinançament hipotecari
En els casos en què els pagaments de préstecs es converteixen en aclaparadors a causa de circumstàncies irremeiables derivades (reducció salarial, incapacitat temporal de treball, acomiadament), és possible tornar a pagar l’import del préstec restant a un altre banc, és a dir, refinançar el deute existent. Aquest préstec està orientat i s’ha d’orientar únicament a l’amortització d’un préstec existent. Molts bancs ofereixen el refinançament hipotecari al mercat rus, però per a la possibilitat de tornar a prestar préstecs, cal complir les condicions dels bancs.
El refinançament està disponible en les següents condicions:
- L’edat del prestatari és de 21 a 65 anys
- El prestatari no té retards en el contracte de préstec vigent ni retards similars no superen els 10 dies.
- Els pagaments del préstec actual es van efectuar com a mínim entre 6 i 10 mesos.
- Fins a la finalització del contracte vigent de més de 6 mesos.
- El prestatari és un ciutadà de Rússia amb un lloc de registre permanent.
- El prestatari té feina i paga legalment, amb almenys 1 any d'experiència.
- Els pagaments mensuals dels préstecs no han de superar el 60% del salari.
- Historial de crèdits positius.
Documents de refinançament
Per refinançar, és necessari presentar al banc seleccionat un document del banc creditor, el préstec en què es preveu refinançar, sobre el consentiment de refinançament, així com els detalls d’aquest banc, l’import que s’ha de transferir per a l’amortització i informació sobre les morositats del prestatari. Aquest document té una validesa de només 3 dies, per la qual cosa s’ha d’enviar després de triar un banc nou.
El procediment de refinançament amb l’objectiu de rebaixar el tipus d’interès de la hipoteca és la transferència de fons del nou compte bancari al compte del banc on es tanca el préstec i el registre de la propietat col·lateral a l’entitat bancària on es faran els pagaments mensuals en virtut del nou acord.
Aquest servei és beneficiós si el préstec es va rebre originalment en moneda estrangera o a un tipus d’interès variable, extremadament inconvenient en un entorn econòmic inestable. Els costos de completar el procediment de refinançament, inclosa una taxadora immobiliària, la certificació de documents per un notari, la provisió de nous certificats, augmentaran significativament la quantitat de pagaments del refinançament. Però, al mateix temps, els pagaments mensuals d’un nou préstec es poden reduir significativament, sobretot si el refinançament combina tots els pagaments de crèdit realitzats al primer banc. Hi pot haver fins a cinc tipus d’aquests pagaments.
Reestructuració de deutes
La reestructuració de la hipoteca permet revisar els termes individuals del contracte i ajustar-lo de manera més rendible per al prestatari per tal d’evitar multes, penalitzacions i retards. La revisió del contracte de préstec actual inclou qüestions sobre la baixada del tipus d’interès de la hipoteca, ajornar els pagaments fins a 12 mesos, les anomenades vacances de crèdit, canviar la moneda del préstec actual, augmentar el termini del contracte de préstec, pagar només l’organisme del préstec durant un determinat període, canviar els pagaments mensuals.
Per aportar aquesta revisió, el prestatari ha d’escriure una petició demanant una reducció dels tipus d’interès de la hipoteca actual, així com convèncer el banc de les raons per les quals obliga el prestatari a demanar fidelitat. Aquestes raons inclouen:
- salaris més baixos;
- acomiadament;
- naixement de fills;
- incapacitat temporal.
La reestructuració al final sempre és més costosa, ja que perllongar el termini de pagament augmenta el pagament global dels interessos.
Reducció de tipus hipotecari a Sberbank
Al banc més democràtic del nostre país, Sberbank, s’ofereix un programa per reduir els pagaments d’interès de crèdit “Refinançament”. La taxa per al programa és del 13,9% anual.
El procediment permet estalviar quantitats importants en períodes de temps llargs per pagar hipoteques. Sberbank pot canviar els termes de l’acord d’hipoteca segons els termes de la reestructuració. Per fer-ho, heu de presentar una sol·licitud per rebaixar la taxa d’hipoteca a Sberbank. Al mateix temps, es pot allargar o reduir el venciment si es redueix el tipus d’interès del banc.
Com aplicar-se
Hi ha dues maneres fiables d’aplicar una taxa d’interès més baixa sobre una hipoteca. El més estàndard és contactar personalment amb l’oficina bancària, i el més convenient és emplenar una sol·licitud mitjançant la funció “compte personal” del lloc web, per exemple, Sberbank. Quan empleneu una sol·licitud, és important consultar el vostre historial de crèdits, perquè els retards i els deutes poden impedir una resposta positiva del banc.
Per emplenar una sol·licitud, heu de trobar una funció al vostre compte per enviar un missatge on podeu enviar una sol·licitud per rebaixar el tipus d’interès d’una hipoteca. Així que escriviu el tema de la carta: refinançar un tipus d’hipoteca. La carta ha d’anar acompanyada d’un formulari de sol·licitud preemplenat de l’escriptori de l’ordinador amb signatura electrònica, si n’hi ha. Si no hi ha cap signatura electrònica, després d’haver emplenat i imprès el formulari de sol·licitud per baixar el tipus d’hipoteca, signar-lo, escanejar-lo i guardar-lo. A continuació, envieu el vostre compte.
Podeu sol·licitar personalment una taxa d’interès més baixa sobre una hipoteca a Sberbank sol·licitant al gestor un formulari de sol·licitud. Si teniu un formulari preparat, segur que s’emetrà i, si no hi ha formularis, la sol·licitud es pot presentar en qualsevol formulari.
Com emplenar una sol·licitud
L'empleat del banc proporciona una mostra de sol·licitud per rebaixar la taxa hipotecària en la qual està previst sol·licitar aquest número.
- L’encapçalament de la sol·licitud indica on es presenta el document, el seu nom complet, les dades del passaport: sèrie, número, per qui va ser emès i quan, l’adreça de registre es troba al mateix lloc.
- Directament sota la paraula "declaració" s'indica que el sol·licitant és un prestatari segons el contracte - el nombre i la data de la signatura del contracte. Més endavant al text de la sol·licitud: "Us demano que baixeu el tipus d'interès del contracte hipotecari (número de contracte, data de signatura) per un motiu (s'indica el motiu)."
- És important indicar a la sol·licitud com el banc pot donar una resposta: per notificar la decisió: de manera personalitzada, per correu electrònic o per correu electrònic. Indiqueu adreça, telèfon, correu electrònic. Al final de la sol·licitud, s’ha d’indicar completament la data i signatura.
- Per a la fiabilitat de les vostres dades sobre el préstec actual, és recomanable adjuntar una còpia de l’acord d’hipoteca, un extracte del saldo del deute, un estat de resultats, un extracte de la USRN.
- Es té en compte una aplicació per rebaixar la taxa hipotecària de Sberbank entre 1-1,5 mesos.
Condicions per modificar el contracte
A les organitzacions bancàries, hi ha un informe obligatori dels clients en préstec en cas de canvis en el tipus d’interès del préstec hipotecari, per tal de proporcionar condicions més assequibles als prestataris. La informació es fa mitjançant SMS a números de telèfon mòbil o en forma de notificacions per correu electrònic o adreça de correu electrònic. Amb una reducció general del tipus d’interès, per ordre de la direcció bancària, s’envia informació a granel. Però hi ha casos de fidelització a un prestatari individual que paga amb cura les quotes mensuals durant un llarg període de temps: consideren individualment el tema de la baixada del tipus d’interès.
Quan el prestatari s’assabenta pel seu compte sobre la possibilitat de reduir el tipus d’hipoteca relacionat amb un canvi en el programa del prestador, la iniciativa prové del client prestatari. En aquesta situació, el prestatari fa una declaració independent a la direcció sobre una possible reducció del tipus d’interès de la hipoteca existent, rep una decisió i, a continuació, es prepara un acord addicional adequat per a l’acord existent amb un tipus d’interès canviat o un acord amb noves condicions.
El prestatari realitza una anàlisi independent de la situació del mercat hipotecari de la seva regió. I, si hi ha una disminució del tipus d’interès de la hipoteca, envia sol·licituds de refinançament als bancs seleccionats.
