Responsabilitats i responsabilitats de la societat gestora

S’ha d’entendre una societat gestora com una entitat jurídica, una organització comercial que duu a terme la gestió de confiança de complexos immobiliaris d’altres persones jurídiques i persones cedides en virtut d’un acord. Un exemple sorprenent és que avui en dia el nombre de recursos relacionats amb la prestació d’habitatges i serveis comunitaris està creixent ràpidament. I això no és sorprenent, perquè quedar-se en un edifici d'apartaments, d'una manera o altra, promet preocupacions importants per a absolutament tots els propietaris d'habitatges, és a dir, problemes amb la calefacció, netejar el pati, reparar l'entrada o subministrament d'aigua. Aquest article detalla les responsabilitats i responsabilitats de la societat gestora. A més, el material ofereix molts exemples per conèixer millor els problemes actuals a la pràctica.

Empresa gestora: valor i objectes de gestió de confiança

Una societat de gestió no és altra cosa que una AO o LLC creada d’acord amb la legislació russa i amb llicència del Banc de Rússia per gestionar fons de pensions i fons de capital no estatal, guiades per la Llei de fons d’inversió. Avui en dia, l'estructura de govern té dret a la gestió de confiança:

• Mitjançant l'estalvi de pensions.
• Cobertura hipotecària.
• Actius d’un fons d’inversió col·lectiva.
• Estalvi d'efectiu per als militars en el pla d'habitatge.
• Reserves d’assegurança de les respectives empreses.
• Reserves de pensions de fons de pensions no estatals.
• Dotacions Estructures sense ànim de lucre.
• Recursos en efectiu del fons de compensació de l’organització de taxadors.

A més, avui sovint a les empreses de gestió de la Federació Russa s’anomenen associacions creades per implementar funcions directives en grups o participacions financeres i industrials. L’estructura de gestió també es pot entendre com un operador d’utilitat que participa en la gestió del parc d’habitatges i la seva infraestructura. Convindria considerar aquest tema amb més detall com un exemple viu de gestió de confiança.

Què fa una empresa de gestió respecte a l’habitatge?

Avui en dia, les responsabilitats i els límits de responsabilitat de l'empresa de gestió solen interessar als propietaris. Per què? El fet és que aquests últims sovint no estan satisfets amb les característiques de qualitat de la vida en una casa en particular. Si un ciutadà troba mensualment a la documentació de pagament les línies de pagament directament per a la reparació i el manteniment de l’habitatge, però els fons van a un lloc poc clar, potser hi ha una responsabilitat administrativa de l’empresa gestora. Quin tipus d’organització hauria de ser realment aquesta?

Per començar, cal destacar que la forma de control a la casa no té un paper significatiu, ja siguin HOA, UO o ZhSK. D’una manera o altra, els serveis dirigits directament al propietari són similars, cosa que significa que l’àrea de responsabilitat de l’empresa gestora serà la mateixa. Quan una estructura directiva és elegida en una casa, ha de signar un acord de gestió amb els propietaris d’apartaments (almenys dos terços de la superfície de la casa) immediatament després de la constitució de l’acta de l’assemblea general. Així doncs, el moment de la conclusió del document del contracte es marcarà com l'inici de la gestió de l'habitatge.Això vol dir que l’empresa gestora tindrà responsabilitats pràctiques, i també serà oportú responsabilitzar l’empresa gestora si cal.

És per això que, per regla general, l'organització gestora observa estrictament tots els actes legislatius que regulen les seves activitats. És important tenir en compte que, en el procés, aquesta estructura està obligada a organitzar la possibilitat d’accés lliure a informació sobre l’objecte gestionat. En primer lloc, la seva llista inclou directament les principals característiques de l’habitatge i informació sobre activitats financeres i econòmiques (econòmiques).

On es publica la informació

Cal assenyalar que a partir del 01.06.2016 totes les dades que reflecteixen les activitats i les responsabilitats de l’empresa gestora són obligatòries a la publicació en un sistema d’informació geogràfica especialitzat d’habitatges i serveis comunals. Així doncs, un ciutadà té l’oportunitat de trobar tota la informació necessària. Si manca la informació que cal afegir al recurs, una persona té dret a contactar amb la fiscalia o amb la Inspecció de l'Habitatge de l'Estat.

A més, d’acord amb el Codi rus de l’habitatge, cada any al primer trimestre, absolutament tots els propietaris de locals residencials haurien d’estar en una reunió on aproven un informe directament sobre l’activitat econòmica de la gestió de la instal·lació durant el període d’informe (any anterior). Si no es realitza aquest procediment, en la majoria dels casos es produeix la responsabilitat administrativa de la societat gestora.

Convé acudir a les autoritats supervisores estatals i manifestar la seva insatisfacció.

Responsabilitats de l'organització gestora respecte al parc d'habitatges

Suposem que una empresa de responsabilitat limitada particular és una empresa de gestió d’habitatges.

Té responsabilitats específiques incloses en el marc d’activitats directament per gestionar la casa, que acull molts apartaments. És important afegir que totes les operacions relacionades amb la reparació i el manteniment de l’espai habitable, aquesta empresa es compromet a dur a terme d’acord amb els límits de la recollida de fons amb els propòsits requerits.

Cal afegir que totes les obligacions en cas d’incompliment comporten la responsabilitat equivalent de l’empresa gestora (LLC, per exemple). A més, es classifiquen en diversos grups. Per tant, les responsabilitats de l'organització gestora directament en matèria d'habitatge inclouen els següents:

• Neteja de llocs públics (és a dir, porxos).
• La neteja del pati (és a dir, un tros situat sota un edifici d'apartaments). Cal afegir que en el cas de la ubicació d’arbres en una parcel·la determinada, la qüestió de la seva tala i poda entra dins l’àmbit de responsabilitat de l’empresa gestora. Si cau una plantació separada, a causa de la qual cosa es deterioraran els complexos immobiliaris o això perjudicarà un inquilí particular de la casa, podeu presentar-lo amb seguretat a les autoritats judicials per recuperar danys a l'organització gestora.
• El manteniment de la façana de l’habitatge en bon estat (netejar-la d’anuncis, pintar grafits, etc.).
• És responsabilitat de l’empresa gestora netejar el sistema d’aigües residuals per a pujadors habituals.
• Implementació de mesures preparatòries per posar en marxa una instal·lació residencial per al període tardor-hivern.
• La responsabilitat de l’empresa directiva inclou retalls i rentat del sistema de calefacció.
• Verificació de comptadors habituals.
• Realització de treballs de neteja del terrat de gel i neu a l’hivern.
• La responsabilitat de l’empresa gestora (l’habitatge i els serveis comunitaris és un exemple primordial) inclou la conclusió d’un contracte directament amb el servei d’enviament d’emergència.
• Implementació de desinfecció i desinfecció del territori i soterranis adjacents.

Responsabilitats de reparació de les instal·lacions

A més del manteniment d’habitatges, l’empresa gestora s’encarrega de la seva reparació. Per tant, d'acord amb aquesta disposició, serà recomanable ressaltar les activitats següents:

• Realització de treballs de reparació directament sobre la restauració de marcs a les finestres. A més, també cal incloure el procediment de vidre a l’entrada o al terra amb un propòsit tècnic, si cal.
• Implementació de mesures per pintar i arrebossar porxos.
• Organització d’il·luminació a les entrades. A més, avui dia és obligatòria la il·luminació del territori proper a l’entrada.
• Realització de treballs de reparació del sostre si cal (per exemple, una fuita).
• La posada en marxa de treballs de reparació de complexos d’immobles comuns directament relacionats amb la prestació d’habitatges i serveis comunitaris (pujadors d’abastament d’aigua calenta i freda, aigües residuals o de calefacció, així com de xarxes d’alimentació elèctrica ubicades dins de la instal·lació residencial.

La prestació d’utilitat

Suposem que una empresa de responsabilitat limitada és una empresa de gestió que es compromet a dur a terme de forma qualitativa una sèrie de mesures per gestionar un edifici d’habitatges d’habitatges múltiples. Així doncs, les seves responsabilitats directament en la prestació d’habitatges i serveis comunitaris inclouran els següents:

• Dotar els serveis públics a tots els residents d'un edifici d'apartaments. Aleshores, quan una empresa especialitzada en concret comença a gestionar un edifici d'apartaments, hi ha la conclusió d'un contracte amb una organització dedicada al subministrament de recursos relacionats amb el subministrament de serveis públics. Així, com a exemple, una societat de responsabilitat limitada (societat de gestió) és responsable del funcionament de la totalitat de sistemes d’enginyeria. Per exemple, si per a un edifici residencial amb diversos apartaments, un servei de serveis públics com la calefacció es presta sense fallar, però no és a casa, aleshores la responsabilitat recau en les espatlles de l'estructura de direcció. És per això que avui sovint hi ha una assegurança de responsabilitat civil per a la societat gestora. Si aquest o aquell servei comunitari està absent per culpa de l’organització que es dedica al subministrament de recursos, l’associació gestora està obligada en tot cas a protegir els interessos dels residents del respectiu objecte residencial, així com a exercir el màxim d’esforç per canviar la situació.
• Realització d'una recaptació de fons per a l'habitatge i serveis comunitaris dels residents d'un edifici d'apartaments. A més, l'estructura de gestió està obligada a realitzar activitats de caràcter reclamatiu si fos necessari.
• Garantir l’eliminació puntual de residus domèstics grans i sòlids. Per tant, avui en dia podeu fer responsable a l'empresa de gestió fins i tot pel fet que no hagi celebrat cap acord amb el servei de recollida d'escombraries.

Informació addicional

A més del capítol anterior, és important tenir en compte que l’organització gestora no té dret a exigir fons superiors a la tarifa per a la realització de les obres enumerades. Si realment no té prou diners per organitzar les activitats rellevants a un nivell normal, és més aconsellable, per part d'aquesta estructura, celebrar una reunió general de propietaris de locals residencials per fer càlculs sobre aquest problema. En cas d’incompliment d’allò anterior, qualsevol ciutadà resident a un edifici d’apartaments té dret a sol·licitar-se a la Inspecció de l’Habitatge de l’Estat (òrgan de supervisió especialitzat).

Responsabilitat de l’organització de la direcció

Com a resultat, l'estructura de gestió està obligada a dur a terme la llista més àmplia d'obres en relació amb l'edifici d'apartaments, en cas contrari (per inacció) pot quedar-ne responsable.

És per aquest motiu que avui en dia hi ha una assegurança de responsabilitat civil per a l’empresa gestora (habitatges i serveis comunitaris, per exemple). Cal destacar que davant la llei té la mateixa responsabilitat que una altra estructura. Això significa que la responsabilitat administrativa i penal és adequada aquí. És important afegir que avui la fiscalia i la Inspecció Estatal d’Habitatge assumeixen les responsabilitats principals per supervisar la tasca de les organitzacions considerades a l’article. En menor mesura, però, tanmateix, una àmplia gamma de competències d’acord amb l’auditoria de les empreses de gestió s’adjudica directament als òrgans estatals de l’autogovern local, la supervisió del consum rus, la policia, així com la supervisió d’incendis.

Drets de l'autoritat de supervisió

És important tenir en compte que cadascuna de les organitzacions anteriors té tot el dret a imposar una multa substancial tant a una persona jurídica com a un funcionari per incompliment o compliment indegut dels requisits dels actes legislatius pertinents. El principal problema en aquest cas és la possibilitat (o impossibilitat) d’aportar certes proves que la violació existeix en la realitat.

Tenint en compte la qüestió de la responsabilitat de les empreses de gestió, convindria recordar la concessió de llicències d’estructures del tipus d’activitat corresponent. Immediatament després que les organitzacions directives tinguessin l’obligació d’obtenir permisos de concessió de llicències, hi havia l’oportunitat, en cas de qualitat d’activitat insatisfactòria, de privar aquestes llicències. D’una manera o altra, aquest tipus de decisions afecten d’alguna manera la millora pel que fa a la prestació de serveis d’habitatge.

Llicències d’activitats

És important tenir en compte que l’autoritat corresponent al procediment de revocació de la llicència d’una determinada estructura de gestió es troba actualment adscrita exclusivament a la Inspecció Estatal d’Habitatge. A més, aquesta operació només es pot dur a terme als tribunals. Cal afegir que avui dia no hi ha pràctica de revocar les llicències per al tipus d’activitat considerat “de dreta a esquerra”. Per què? El cas és que en el cas que l’edifici de diversos pisos es quedi sense control (o estigui en control temporal), ningú pot donar una garantia absoluta que una altra estructura de gestió no implementarà mesures de gestió i d’organització encara pitjor que en el cas original.

Aquí, la posició de les autoritats estatals, principalment, és que els propietaris d’apartaments individuals d’un edifici d’habitatges plurifamiliars, en una associació conjunta, tenen dret a tornar a triar la seva empresa de gestió negligent quan sigui realment necessari. Si els propietaris d'apartaments no volen unir-se, en principi no té sentit canviar alguna cosa en un edifici d'apartaments.

Què comporta l’incompliment?

Fins a la data, es coneixen els tipus de responsabilitats següents de l'estructura de gestió:

• La violació de les normes per a la reparació i el manteniment d’edificis de diversos pisos d’una manera o altra comporta la imposició d’una multa de caràcter administratiu directament als funcionaris responsables del manteniment i reparació d’un objecte de 4.000 a 5.000 rubles. En el cas de les persones jurídiques, la multa varia de 40.000 a 50.000 rubles segons l’article 7.22 del Codi rus sobre delictes administratius.
• La violació dels requisits de caràcter sanitari-epidemiològic directament a l'explotació d'instal·lacions, estructures, edificis i vehicles públics i residencials i públics comporta la imposició d'una multa de caràcter administratiu a individus per un import de 500 a 1.000 rubles; per als funcionaris: de 1.000 a 2.000; per a empresaris sense formar una persona jurídica: de 1.000 a 2.000 o la suspensió de les seves activitats, per regla general, per un període de fins a 90 dies; per a persones jurídiques: de 10.000 a 20.000 rubles o suspensió d’activitat durant un període de fins a 90 dies.
• Si hi ha fets de manteniment indegut dels complexos immobiliaris dels propietaris d’apartaments individuals d’un edifici d’apartaments, l’organització gestora pot acomiadar-se de cinquanta mil rubles.Si hi ha una violació de la norma relativa a la prestació d’inquilins amb serveis públics (recursos necessaris), l’import de la multa sol ser igual a deu mil rubles (d’acord amb l’article 44 del Codi civil de la Federació Russa).
• D’acord amb el Codi civil rus, l’empresa gestora és responsable de fets o omissions il·lícites que causin danys en complexos de propietat pública i danys. En aquest cas, la mida de la multa varia en funció de circumstàncies addicionals.
• La violació de les normes de seguretat contra incendis, per regla general, comporta responsabilitats administratives. Una condició addicional aquí és una multa de l'estructura de gestió de 200 mil rubles.

Com a resultat, absolutament tot tipus d’activitats de l’estructura gestora es fixen mitjançant diversos actes legislatius. Amb el seu ús hàbil, és possible assolir definitivament la implementació de totes les varietats de treballs en un edifici d'apartaments. Tot i això, no hem d’oblidar que el benestar de l’objecte en sentit general depèn directament del grau d’activitat de la posició de cada propietari.