És possible vendre un pis heretat? Examinarem amb més detall en aquesta qüestió. Molt sovint, els hereus busquen vendre immediatament els béns heretats. Hi pot haver moltes raons per això, però hi ha certs matisos d'aquest acord. La gent sol estar interessada en com es ven un apartament després de l’herència.
Quan es pot vendre la propietat hereditària?
Per llei, els successors passen a ser propietaris des de la data de la mort dels provadors. Tot i que encara no ha completat l'herència i no té un certificat a les seves mans, continua sent el propietari. Fins i tot es pot dir que el propietari està "amb caràcter retroactiu". Al capdavall, amb qui demanar impostos juntament amb un apartament comunitari i altres pagaments per al període en què es produeix el procés hereditari, que pot durar entre sis mesos o més?
Com vendre un apartament? El nou propietari pot disposar oficialment de la propietat rebuda amb drets de venda, donació i similars només després del registre del títol del propietari, de conformitat amb totes les regles. En cas contrari, la transacció no es podrà realitzar a l’autoritat de registre, en la qual ni tan sols s’acceptaran documents. En aquest cas, l’hereu només es considerarà un venedor no autoritzat. Quin és el termini per a la venda d’un pis heretat?
Tres anys més des del registre dels drets sobre l’apartament, es pot impugnar la propietat. Cal excloure la possibilitat de l’aparició d’altres hereus amb demandes raonables d’habitatge i d’aquells que desitgin impugnar el fet d’herència. Per tant, la llei preveu un temps determinat. Aquest compte enrere comença des del moment en què una nova persona que sol·licita un habitatge hagi rebut informació sobre una violació pròpia.
Hi ha certs avantatges per a la venda d’un pis heretat. Sobre això - a continuació.
Es poden assegurar algunes propietats i aquesta càrrega també passa per al successor. En tal situació, fins que l’hipotecari presti el seu consentiment per escrit a la venda, es podran considerar il·legals les accions del venedor. Llavors, com vendre un apartament?
Perquè la venda de béns immobles tingui lloc, els hereus necessiten el següent:
- Espereu el certificat d’herència.
- Els béns immobles han d’estar registrats al cadastre. O bé haureu de fer canvis a les dades de l’inventari.
- Realitzar el registre estatal dels drets d’habitatge al registre rus.
- Obtenir el consentiment per a la conclusió d’un acord amb el titular de penyora. O bé pagar la hipoteca si hi hagués un dipòsit.
Venda d’un pis després d’herència i impostos
La majoria dels béns immobles heretats no es converteixen en habitatges reals per als hereus, ja que sovint tenen pressa per vendre els béns que es van heretar. El motiu principal d’aquesta decisió és el desacord entre els successors, juntament amb una aguda necessitat de diners, la disponibilitat d’altres habitatges, etc.
Busqueu compradors, negocieu el cost i, a més, dissenyeu, no es tracta de totes les preocupacions que esperen als venedors-hereus. L’avantatge dels hereus és una obligació per a l’estat en forma de pagament d’impost sobre el benefici de la transacció. Despeses similars correran a càrrec dels venedors amb una càrrega addicional per heretar a més del deure estatal:
- L’impost sobre la venda d’un pis immediatament després de l’herència és del tretze per cent del valor total de la propietat.El paga la inspecció tributària territorial al lloc de residència. Val la pena assenyalar que per als no residents aquest impost serà fins i tot superior al trenta per cent.
- Cal emetre correctament una declaració.
- Cal presentar puntualment a la inspecció una declaració preparada correctament. Normalment es fa com a molt tard el 30 d'abril.
- També haureu de pagar l’import complet a temps abans del 15 de juliol. Els detalls per a la transferència es reben de l'administració fiscal local.
La llei no preveu beneficis per l’impost sobre la renda de les persones físiques per a la venda d’apartaments ni per a categories de persones sense protecció social, incloses, per tant, tothom haurà de pagar l’impost. És cert que el propietari té l’oportunitat de reduir la quantitat de l’impost imposable. També pot desfer-se completament del seu deure amb el pressupost.
Evitar l’impost sobre la venda d’un pis després d’herència.
Exempció fiscal
Evitar l’enrenou burocràtic juntament amb l’execució i la presentació de declaracions a la inspecció i, a més, podeu evitar impostos si espereu 3 anys després de l’entrada en els drets del propietari. En el cas que l’objecte que s’hagi heretat estigui en propietat del successor de forma continuada durant més de tres anys, el ciutadà quedarà totalment exempt d’impostos en vendre el pis. Després de l’herència, aquesta regla no funciona.
El 2016, es va establir una tinència de 5 anys per a vendes lliures d’impostos. Per als habitatges heretats, aquest període no s'aplica. En aquest sentit, per no pagar impost només cal esperar 3 anys per obtenir els drets sobre l’espai de vida heretat.
Quins avantatges té la venda d’un pis heretat?
Reducció d’impostos
Podeu reduir l’impost fins a zero rubles si el cost de l’habitatge és baix. En aquesta situació, no cal aguantar tres anys, però no es pot evitar tot el mateix enrenou amb les declaracions. Per tant, directament el procediment de baixar impostos és força senzill. L’anomenada deducció tributària resta a la xifra base del cost de les vendes d’habitatges. El seu valor és d’un milió de rubles. Es dedueixen els costos d’adquisició, és a dir, les despeses per herència i, a més, el registre de la propietat. A continuació, el resultat s’hauria de multiplicar per un tretze per cent. Per regla general, les despeses són inferiors a 1 milió de rubles, de manera que tothom utilitza aquesta deducció. Podeu eliminar una deducció o despeses, que depèn de l’elecció del venedor-contribuent.
En el cas que venguin propietats compartides, cada accionista proporciona per compte propi una declaració independent. La declaració indica la quantitat d’impost, que depèn del valor de l’acció. L’ús de la deducció fiscal es realitza mitjançant la seva distribució en funció de la mida de cada acció en termes percentuals.
El preu de l’habitatge indicat al contracte. Aquest import s’ha de reflectir a la declaració de l’impost. El valor contractual per a la venda d’un pis heretat el fixa la legislació per part de les parts, però si és inferior al valor cadastral, no es permet una tributació inferior al setanta per cent.
Riscos fiscals
Cada any, es registren fraus cada cop menys enginyosos per estalviar impostos, que s’associa als següents factors:
- S'han avaluat gairebé tots els béns immobles del nostre país. Ara té un valor cadastral molt proper al preu de mercat al qual es ven l'habitatge.
- Fins a la data, el preu del contracte es compara amb el valor cadastral. En cas que sigui inferior al setanta per cent, l’impost no es calcularà sobre l’import del contracte, sinó sobre el valor cadastral.
- Els informes d'inspecció dubtosos poden ser identificats fins i tot en el moment de sol·licitar informació sobre locals residencials al registre rus.
- A més, pot estar amenaçada una auditoria de camp o, per exemple, una auditoria de taulell. A partir dels resultats de l’auditoria, es pot cobrar un impost més elevat o afegir una multa i interessos.
Es recomana als especialistes en el camp de minimitzar la fiscalitat que facin que els informes siguin el més transparents possible i que prenguin el pagament més seriosament. Si teniu dubtes difícils, poseu-vos en contacte amb la vostra inspecció local per obtenir aclariments.
Els riscos del comprador durant la compra d’un apartament
Un dels tipus de transaccions més arriscades del mercat immobiliari és l’adquisició d’un pis després de l’herència. Un acord així pot tenir moltes amenaces ocultes, perquè poden ser una sorpresa inesperada, fins i tot per al venedor.
Per tant, si és possible, seria millor rebutjar aquesta categoria d’immobles. Però en el cas que les intencions siguin sòlides, caldrà fer les preparacions amb la màxima cura per a aquest pas crucial.
És aconsellable implicar en aquest procediment un amic, així com un advocat o un agent de confiança de confiança. Si això no és possible, heu de seguir estrictament les instruccions següents per reduir, almenys, d’alguna manera els riscos durant l’adquisició d’un pis heretat.
Com comprar un apartament hereditari
Amb especial precaució, cal considerar opcions que difereixen en termes atractius de la transacció, especialment quan es tracta de preus atractius. Sovint, la raó del baix cost quan es ven un apartament després d’haver ingressat en l’herència no són trampes, sinó que el desig del venedor de compartir l’herència el més ràpidament possible. A causa d’aquest factor, el cost pot ser entre un cinc i un deu per cent inferior al mercat mitjà. Però en cas que el preu sigui massa baix, potser haureu de pensar seriosament en els motius pels quals l’hereu busca desfer-se dels béns immobles.
En una reunió amb el venedor
En primer lloc, heu de verificar la identitat del venedor amb un passaport i esbrinar si és el propietari o actua per agent de representació. En cas que es tracti d’un representant, caldrà requerir contacte personal amb el propietari. Durant la conversa, s'han d'aclarir les següents preguntes:
- Quins són els motius de venda de béns immobles?
- També heu d’esbrinar la història de l’habitatge. Vau heretar el pis per voluntat o per llei?
- Si hi ha ciutadans registrats o altres persones que tenen dret a residir, figuren a l'apartament.
- Com es va obtenir el certificat d’herència? Assegureu-vos d’esbrinar si hi va haver una disputa judicial i, a més de quina notaria pública va executar la propietat successòria.
- Hi ha problemes amb l’habitatge en termes tècnics. Per exemple, una reurbanització il·legal o errors en la documentació i similars.
- També heu de fer preguntes sobre el deute immobiliari i les factures de serveis públics.
- Hi ha càrregues en forma d’hipoteques, contractació, lloguer i així successivament.
- Heu d’esbrinar els motius pels quals l’autoritat relacionada amb la venda és transferida al fideïcomissari. És recomanable fer-ho si el propietari no es dedica a la venda.
- També es recomana que es discuti els termes principals del contracte sobre el preu, la durada del contracte i similars.
Falta de dipòsits
Abans de signar el contracte, no es recomana concloure acords preliminars, especialment per donar un dipòsit o deixar un dipòsit. L’allotjament és un producte especial que es ven extremadament lent i de forma difícil, però que s’adquireix en un cap fred i sense emocions innecessàries. Els diners sempre són líquids, a diferència dels immobles i, en cas que es trenqui una opció, segurament apareixerà una altra.
Apartament en venda: documents
Com a part de la compra i venda de béns immobles hereditaris, heu d’estudiar detingudament la documentació de l’habitatge:
- Quins són els drets d’herència sobre l’apartament després de la mort del propietari? Què vol dir això? Documenta el títol juntament amb un certificat d’herència, un acord sobre la divisió d’accions, contractes de venda, obsequi, privatització i similars.
- Documents que confirmen els drets (certificat d’inscripció estatal de la propietat i extret del registre).
- Documentació tècnica Aquí parlem d’un passaport BTI, un pla tècnic. També cal un passaport cadastral juntament amb un decret sobre la legalització de la reurbanització.
- Consentiment notarial d’altres propietaris de l’immoble si la venda és a càrrec dels hereus de les accions de l’apartament.
- Amplia ajuda amb informació sobre ciutadans registrats.
- Certificat de composició familiar al lloc de residència.
- Extracte del registre estatal, que ha de contenir l’historial de les transaccions realitzades en l’objecte.
- Certificats del departament de manteniment de l'habitatge i també de la HOA sobre l'absència de deutes.
- Ajuda d’un dispensari narcològic i, a més, d’un psiquiàtric.
- Permís obtingut del patronat en cas que el propietari sigui fill, així com si només està registrat en aquesta adreça.
En primer lloc, és molt important comprendre exactament quan es va produir la transferència d’herència. En el cas que només hagi passat un any, els riscos del comprador són força reals. La indisputabilitat del resultat d’una operació així es garanteix quan el successor ha posseït la propietat durant cinc anys o més. A més, val la pena parar atenció al compliment de la informació que ha rebut el propietari amb els documents i, a més, a l’absència d’errors o contradiccions a la pròpia documentació. S'han de respectar els termes de la venda del pis després de l'entrada a l'herència.
Inspecció de propietats
Igualment important és una inspecció acurada de la propietat per comprovar la rellevància del traçat juntament amb la integritat de les comunicacions i, a més, els equips d’enginyeria. Al llarg del camí, serà útil fer-ne caure els veïns, especialment els que viuen a sota per preguntar-vos si hi ha cap queixa sobre el pis. Per exemple, hi ha inundacions, violacions de sanejament, manteniment d’habitatges i similars.
Adreça al notari
Assegureu-vos d’arribar al notari que va executar l’herència per assegurar-vos que la transacció és neta, que no hi ha desacords i conflictes entre els sol·licitants i, a més, esbrineu si hi ha controvèrsies legals, etc. Per regla general, els notaris es mostren reticents a compartir aquesta informació, però en el cas que aquesta visita es realitzi juntament amb el venedor successor, es proporcionarà informació general. A més, el notari pot proporcionar informació sobre les detencions i, a més, sobre les restriccions a l’habitatge adquirit.
Els documents de venda d’un pis després de l’entrada a l’herència haurien d’estar en perfecte ordre.
Venda d’un pis heretat: registre
El més segur és emetre una transacció notarialment. És recomanable fer-ho amb el mateix notari que va registrar aquesta herència. En cas que es comparteixi l'objecte de l'apartament que es ven, la notarització es considera un requisit obligatori per a la legalitat de la transacció. Aquesta forma de contracte elimina molts riscos, a causa del fet que el notari ja està al coneixement. A més, el notari comprova la legalitat de la transacció i la seva puresa legal.
Una etapa igualment important és la discussió de condicions juntament amb la conclusió del contracte. En el text només s’han de reflectir els números reals amb dates, especialment pel que fa a cost. No podeu menystenir el preu de compra, per més que toqui les sol·licituds. No val la pena atendre els arguments persuasius del venedor en aquest cas.En cas que, per qualsevol motiu, la transacció es declari nul·la, només convé comptar només amb aquells fons la mida dels quals s’indicava al document.
Una actuació molt prudent pot ser una reunió amb tots els hereus, així com altres persones interessades en el destí de la propietat immobiliària, juntament amb la recepció de rebuts d’ells sobre l’absència de reclamacions o objeccions a la propera operació de compravenda. Aquest consentiment i aprovació no són obligatoris per la llei, però un parell de propostes en paper poden garantir la pau i la confiança. Vam revisar les normes de venda d’un pis heretat.